Cómo recuperar el dinero pagado al arquitecto

teneram

Novel
Hola a todos: Publico este post para que me aconsejéis en la indefensión que a mi parecer estoy sufriendo. Os cuento:
Hace unos semanas fuí nombrado apoderado de una pequeña empresa constructora cuyos socios extranjeros no hablan español. A día de hoy la empresa ha comenzado la obra de una promoción.
El Proyecto de esta Promoción fue encargado hace 15 meses a un estudio de arquitectura compuesto por un Arquitecto y un Aparejador. Con ellos la empresa firmó el contrato de misión completa y la redacción del proyecto y coordinación de SyS. El proyecto original fue rechazado por el ayuntamiento con lo que hubo que reformarlo. El proyecto reformado es el que se está ahora ejecutando.
En el contrato de misión completa (contrato tipo del Colegio de Arquitectos), en la cláusula Unidad de Trabajo, dice:"...el contrato se entenderá formalizado en misión completa cuando se le encomiende al Arquitecto que realice el estudio y redacción del proyecto, elabore las especificaciones y documentos necesarios para la ejecución de las obras,..."
En el contrato de SyS dice, en cuanto a honorarios, que el 30% corresponde a la redacción del estudio y el 70% a la coordinación del mismo
Pues bien, hasta ahora los socios han pagado ya lo siguiente:
-70% de la misión completa (el 30% restante es la Dirección de Obra)
-100% de la redacción y Coordinación de SyS
-15000 € en concepto de "reformado de Proyecto"
-12000 € en concepto de Proyecto de Telecomunicaciones, BT, Fontanería y Seguridad en los garajes.
-6000 € más al Aparejador por algo que no saben de qué.

Para completar el panorama, ayer recibimos la renuncia voluntaria del Aparejador a la Coordinación de SyS

Consultando telefónicamente con un buen amigo y prestigioso arquitecto, me asegura que los pagos de reformado de proyecto y los otros proyecto deberían estar incluídos en la misión completa, y son injustificables. Además los pagos se hicieron bajo la coacción de " o pagan o no seguimos"

¿Tengo manera de exigir la devolución de estos pagos? ¿Cómo puedo reclamar al Aparejador la devolución del 70% correspondiente a la Coordinación que no ha ejecutado (la obra empezö la semana pasada)? los respectivos colegios se lavan las manos ¿tengo otra alternativa que la judicial? ¿ como voy a conseguir; si me voy por lo penal;que este arquitecto me firme el certificado final de la obra?

espero vuestras opiniones y sugerencias

gracias por anticipado y saludos

teneram
 

APA

Oro
HOLA: Lo siento pero el mejor consejo que se puede dar es: PONTE EN MANOS DE UN ABOGADO
 
Desgraciadamente solo conocemos tu version teneram, asi que opinare parcialmente, quiere decir que sin escuchar la otra parte de la historia pues dificilmente podríamos hablar de que nos parece justo y que no.

Empecemos por lo que esta mas claro.

70% honorarios de proyecto y direccion correcto..
12.000 € en proyecto de telecomunicaciones correcto tambien, el promotor debe saber que dicho proyecto debe encargarlo a tecnico competente ingeniero de telecomunicaciones, la mision completa no incluye dicha labor porque los arquitectos no podemos firmar dicho proyecto (tema de competencias)

Hasta aqui son pagos correctos.

Ahora veamos lo que es mas dudoso.

-100% de la redacción y Coordinación de SyS, supongo que al aparejador, pues por supuesto debes reclamarle por bureaufax la parte correspondiente a coordinacion, y comprobar si existe alguna clausula de rescision que le penalice por abandonar la obra (lo dudo), efectivamente la parte correspondiente a coordinacion es el 70%.

6.000 al aparejador, estos suelen cobrar una provision de fondos que sirve para declarar la obra, etc... normalmente se paga al contratar pero es a cuenta de honorarios de direccion, dado que ha renunciado se le reclama en la misma misiva anterior, puesto que el renuncia a la direccion de obras.

El reformado es la gran duda que quedaria 15.000 € en concepto de reformado, aqui es donde si no tenemos la otra parte, dificilmente podremos opinar, puesto que depende en principio de las condiciones para que se realice el reformado, hablas de proyecto rechazado por el ayuntamiento, pero no explicas las causas.

Veamos yo si hago un proyecto este tiene que conseguir la licencia de obras, si me equivoco y tengo que reformar entiendo que no puedo hacer pagar a mi cliente los fallos, sino que encima, tendré que pedir disculpas por mi torpeza (hasta ahora nunca me ha pasado claro, salvo alguna aclaración o similar) y por tanto no es de recibo cobrar un reformado, lo malo es que se lo pagaste y parece como una aceptacion.

Si el reformado es por causas ajenas al arquitecto, imaginate que te empeñas en hacer algo que no se puede y pides que se remita asi el proyecto, pese a la advertencia de que lo pueden denegar, entonces como comprenderas si tendias que pagar el reformado, al igual que si dicho reformado es por cambios solicitados por la propiedad.

En todo caso la devolucion de las cantidades adelantadas no debe ser muy dificil, primero una llamada al aparejador preguntando cuando te devuelve lo cobrado, tanto por coordinacion como por provision para la obra, si no contesta un bureaufax por parte de un abogado normalmente ya será suficiente para que se ponga las pilas.

En cuanto al reformado lo veo mas dificil por el tema que te he comentado al pagar parece que aceptaste la cuestion.

Por cierto cuando necesites arquitecto y aparejadores por aqui hay unos pocos ;)
 

Legu...

Diamante
Hola,

Poco que añadir a los anteriores comentarios de APA y El_Inútil.

Me llama la atención especialmente lo que no nos cuentas, y no lo digo por fastidiar, que conste. Pero falta información para opinar.

Si los socios extranjeros no hablan español...
¿hay un socio español en la empresa?
¿quién firmaba esos contratos que ahora te traen de cabeza?
¿los pagos los hacían los socios extranjeros?

APA ya te dice que busques un abogado (¿por qué tendrías que permanecer en indefensión?) pero cuéntale todo lo que falta en tu post para que él pueda orientaros debidamente.

Suerte
 

Pablo8000

Esmeralda
...
Por cierto cuando necesites arquitecto y aparejadores por aqui hay unos pocos ;)
Incluso ingenieros para firmar estructuras e instalaciones...:D:D:D

Suerte con tu embrollo. Lo veo como El_Inu. A ver si Legu se pasa por aquí y dá su opinión de abogado. Desde luego yo si fuera tú me buscaba uno de confianza rápido.
 

teneram

Novel
Ante todo, muchísimas gracias por vuestras respuestas. Intentaré explicaros lo que me pedís:
- Los socios son extranjeros( son sólo 2) y no hablan español, aunque todos los documentos ( contratos, facturas ) están en este idioma. Ellos pagaban y firmaban lo que el Estudio les presentaba actuando así por la confianza que tenían, en principio, con este arquitecto.

- El ayuntamiento permite en el solar la edificación de 2 alturas. Como el solar da a dos calles a distinto nivel el edificio tiene un perfil como de escalera (espero que la imagen os sirva), con 2 plantas cada "escalón". El problema con el primer proyecto vino cuando el ayuntamiento decidió que en el centro del edificio había realmente 3 plantas, ( lo cual era verdad, dado que los pisos del "escalón de abajo" entraban en el "escalón de arriba" ) y denegó la licencia. En el reformado se eliminó este entrante de los pisos y el ayuntamiento dió la licencia de obra. Los socios nunca se empeñaron en este diseño, y no obligaron al Arquitecto ha presentarlo.

- Me decís que es correcto el pago de 12000 € por el proyecto de Telecomunicaciones,¿ pero y el proyecto de Fontanería, Electricidad y Seguridad en los garajes? ¿No está esto incluído en la misión completa?

- Aún así, mi preocupación es si me pongo en manos de unabogado, ¿cómo afectará esto a la obra? Os comenté que ya había empezado, tengo algún apartamento vendido, y no quiero alargar los plazos ni un día por este asunto.¿ Sería esto posible ?

Muchísimas gracias a todos por vuestros comentarios

Saludos

Teneram
 

Legu...

Diamante
Teneram;

Con la nueva información que facilitas me queda la impresión de que lo que esperas es un milagro. Y eso no es fácil de conseguir...

Entiendo de lo que llevas escrito:

- que la obra la empezaste hace una semana (poca cosa lleva)
- que te has quedado sin aparejador (por renuncia de éste)
- que los socios extranjeros, que no saben lo que firman, ya han vendido algún piso (supongo sobre plano, claro) y quizás hasta hayan cobrado algo a cuenta.
- que el arquitecto contratado ahora ya no resulta de confianza.

- y que no quieres que la obra pueda perder ni un día con esta problemática

Lo dicho. Difícil va a ser. Sigue el consejo de APA, búscate un abogado, analizáis conjuntamente pros y contras, se lo explicas bien a los socios extranjeros y cruzas los dedos.

Te deseo suerte,
 
- Me decís que es correcto el pago de 12000 € por el proyecto de Telecomunicaciones,¿ pero y el proyecto de Fontanería, Electricidad y Seguridad en los garajes? ¿No está esto incluído en la misión completa?

Teneram
En la misión completa, se realiza la presentación del proyecto y esquema de instalaciones.
Despues hay proyectos especificos que desarrollan las instalaciones, (pueden ser o no obligatorios dependiendo del tamaño). Según baremos y tarifas oficiales, el desarrollo de estos proyectos especificos son partida a facturar por otro lado, ya que los puede desarrollar un arquitecto, o ingeniero. Como bien dices estos proyectos anexos puedes ser electricidad, calefacción, fontanería, ventilación, gas y proyecto de actividad para el garaje.
No obstante quedaría mejor que lo hubiese aclarado en el contrato.

saludos
 

teneram

Novel
Muchas gracias a todos:

En fin, ya tengo cita para el martes con un abogado (espero acertar). Hoy me he enterado que la renuncia del Aparejador es porque ha dejado de trabajar con el Arquitecto ( voy a romper toda la lotería de navidad que tengo porque se ve que estoy en racha ), pero sólo tengo la renuncia en la coordinación de SyS, no para la Dirección Facultativa.

Os seguiré contando, porque esto se pone cada día más interesante.

Todavía me queda la duda en cuanto al reformado de proyecto: No tendríamos que pagar los errores del arquitecto, que se supone que es la persona que debe estar al corriente de normativa urbanística municipal.

Muchísimas gracias a todos de corazón y un saludo

Teneram
 

APA

Oro
HOLA: Perdoname otra vez, que no te pueda dar buenas soluciones, pero el asunto es un cumulo de despropositos, por eso te he recomendado que te pongas en manos de un abogado, LEGU, que es experto tambien (no por la calificación del foro, sino por el contenido de sus mensajes) te ha recomendado igualmente lo mismo que yo.

Estos problemas deberian ser leidos por todas las personas que entran en el foro y buscan respuestas y ayudas para hacer promociones inmobiliarias sin tener experiencia profesional.

Mis mensajes son reiterativos y tal vez aburridos, pero pueden ahorrar muchos disgustos, en el caso que nos ocupa, los promotores no han estudiado convenientemente el solar, no podemos cargar toda la responsabilidad en los técnicos, que por cierto la tienen, así como el Colegio de Arquitectos al visar el Proyecto, ahora bien, deberiamos conocer la versión de los tecnicos para poder opinar. Lo que si es cierto es que las contrataciones de los tecnicos no se han realizado por promotores con experiencia y han obviado la asistencia de abogado, por ahorrarse unos euros que ahora salen caros.

El promotor al parecer ha empezado a vender las viviendas sin contar con la Licencia de Obra, esto aparte de ser ilegal, es negligente.

Algo parecido ocurre con la ejecución de la obra, en fin, debeis de tener cuidado con estas cosas y recordar AMIGOS "ZAPATERO A TUS ZAPATOS"
un saludo para todos y suerte.
 

teneram

Novel
Completamente de acuerdo APA en todo lo que dices, pero no lo puedes aplicar a nuestro caso: El proyecto se encargó en octubre de 2004, la licencia de obra se otorgó en junio de 2006 y las ventas comenzaron en agosto. Te doy la razón en lo de promotores sin experiencia (todo promotor ha tenido su primera obra, no?) pero no en lo del ahorro de los euros. La Promotora, y a la vista está, lo que ha hecho hasta ahora es todo lo contrario: no reparar en gastos en pos de conseguir un edificio de altísima calidad, mirando menos la cuenta de resultados y más la satisfacción del cliente final. Nuestro problema emana de un Estudio que se ha aprovechado hasta la saciedad de dos clientes sólo por el hecho de ser extranjeros, tener dinero y no hablar castellano (tendrías que haberles visto la cara cuando me presentaron como apoderado a todos los efectos y empecé a hacer preguntas). Tras la huida del aparejador hoy me comenta el arquitecto que si quiero me firma la renuncia y eligo a otro arquitecto ( que es exactamente lo que voy a hacer ). Creo, con todos los respetos, que hay ovejas negras en todos los gremios (de acuerdo, probablemente en la promoción más ); y así como hay medios para controlar parcialmente a los promotores (seguros decenales, OCT, no comprar... ), no he encontrado ninguno para los arquitectos y aparejadores, y los respectivos colegios no quieren saber nada, más bien se ponen de su lado sin contemplar siquiera la posibilidad de malas artes en su desempeño profesional.

Espero que mi caso sirva a otros

Muchas gracias a todos por vuestros consejos y comentarios. Un saludo

Teneram
 
Tras la huida del aparejador hoy me comenta el arquitecto que si quiero me firma la renuncia y eligo a otro arquitecto
¿Y le vas a dar ese placer?

Le has dejado la perita en dulce, es decir se lleva los cuartos y se queda libre de toda responsabilidad, seguramente encontraras a otro arquitecto que te lleve la direccion (yo en principio no lo haria, o te costaria bastante caro) y seguramente porque no sabe lo que se le viene encima, porque cualquier error de proyecto, cambios con la OCT, etc... deben ser asumidos por el nuevo arquitecto (es una barbaridad pero es asi). Yo lo he hecho una vez y juro y perjuro que una y no mas santo tomas.

¿Venga chicos un arquitecto que se preste a pasar por la piedra?

Creo, con todos los respetos, que hay ovejas negras en todos los gremios (de acuerdo, probablemente en la promoción más ); y así como hay medios para controlar parcialmente a los promotores (seguros decenales, OCT, no comprar... ), no he encontrado ninguno para los arquitectos y aparejadores, y los respectivos colegios no quieren saber nada, más bien se ponen de su lado sin contemplar siquiera la posibilidad de malas artes en su desempeño profesional.
Es esto voy a discrepar por una sencilla razon, NADA controla al promotor, el promotor presenta una seria de garantias, al igual que el arquitecto o aparejador con sus seguros, contratista similar, pero el unico control que hay en este mundo de la construccion son los juzgados, como muchas cosas en la vida, en cuanto a las malas arte, por supuesto que las hay y muchas, pero como ya te han dicho, el problema esta en que nadie quiere tener un asesor legal que le haga sus contratos, revise los que le puedan poner delante o cuando van es con los problemas ya iniciados y con algunas carencias que habrian sido faciles de arreglar al principio.

En fin, ahora eres el "apoderado", cuenta con nosotros para darte algunos consejos que seguro que en la proxima promocion tendras las cosas un poco mas atadas, aunque tambien es seguro que no tardes en encontrar algun profesional que satisfaga tu forma de ver las cosas.

Un saludo
 

APA

Oro
HOLA: Como siempre totalmente de acuerdo contigo INU..

Estos mensajes ponen una vez más de manifiesto lo que hemos repetido en innumerables ocasiones, la gente se lanza al ruedo sin saber torear y no acaba hay su negligencia, sino que lo unico que consideran importante es ahorrarse los honorarios de profesionales que les asesoren adecuadamente.
Recordar los debates en los que se plantea los honorarios que cobran los abogados por asistirles. Este tema, como otros que circulan en el foro, debe hacer reflexionar a todos aquellos que cuestionan nuestras recomendaciones al respecto.
Desgraciadamente los tiempos son complicados y todos necesitamos la asistencia de profesionales de cada una de las areas que no dominamos y justificar la existencia de profesionales de pocos conocimientos o con poca responsabilidad no hace más que poner de manifiesto nuestras carencias.
 
¿Y le vas a dar ese placer?

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Yo lo he hecho una vez y juro y perjuro que una y no mas santo tomas.

¿Venga chicos un arquitecto que se preste a pasar por la piedra?
Hombre, visto así lo pones un poco crudo. Si le dejas ir, se te queda cara tonto, cobra y se va sin problemas; y si no le dejas ir, jodidos hasta la muerte....... Pues no se con que cara me quedo, no me gusta ninguna.
Como bien has dicho, el único control que hay, bueno o malo, son los juzgados. Que cada cual proceda como entienda conveniente.
Sobre hacer trabajos parciales dejados por otros, bueno, es un servicio más que podemos prestar, a veces se hace y otras no. Parece obvio, pero por estudiarlo no se pierde nada. Y permíteme que escriba por escribir, porque hasta la fecha yo no lo he hecho.
Y por último, respecto a los asesores legales, cabe recordar que muchas veces se prescinde de los mismos por los malos servicios que algunos dan y las malas experiencias vividas gracias a ellos. No siempre es por ahorrar dinero. Muchas veces es por el servicio prestado, que no es más de lo que algunas personas, sin ser profesionales (bendita palabra) pudieran hacer.

Saludos.

Pd.: Y con todo el respeto, a veces acaba uno harto de tanto profesional
 

APA

Oro
Y por último, respecto a los asesores legales, cabe recordar que muchas veces se prescinde de los mismos por los malos servicios que algunos dan y las malas experiencias vividas gracias a ellos. No siempre es por ahorrar dinero. Muchas veces es por el servicio prestado, que no es más de lo que algunas personas, sin ser profesionales (bendita palabra) pudieran hacer.

Saludos.

Pd.: Y con todo el respeto, a veces acaba uno harto de tanto profesional
Amigo MARIANO, por esta regla aplicada al caso que nos mueve, había que hacer las obras sin arquitecto y sin aparejador.
 
Amigo MARIANO, por esta regla aplicada al caso que nos mueve, había que hacer las obras sin arquitecto y sin aparejador.
Bueno, hay una pequeña diferencia: en el caso de un asesor legal, el promotor decide si prescinde o no de esta figura. En el caso de arquitecto y aparejador la ley le obliga a contratar sus servicios para llevar a cabo la promoción (bendita ley)
Lo único que quiero expresar con mi mensaje anterior es que habitualmete se crítican ciertos mensajes porque recortan medios empleados en una promoción, siempre con ánimo de mayor lucro. Puedo compartir dicha opinión en muchos casos, pero justo es decir también que otros (como el que nos ocupa o no) prescinden de ciertos servicios "optativos" por su mala calidad.

Saludos.
 
Arriba