¿Cómo se tasan los valores de las parcelas en un proyecto de actuación?

En el hilo sobre la EDAR, luisoso escribió que "Lo habitual es que se valoren las parcelas según el uso asignado y la edfificabilidad, pero también cabe una valoración particularizada que tenga en cuenta aspectos subjetivos. Pero esto lo tendrás que pelear en la fase de gestión, a través de la Junta de Compensación."

Me despierta curiosidad este tema. ¿No puede ser que se da el mismo valor de €/m2 a todas las parcelas, cuando hay a veces diferencias grandes entre ellas, ¿no? ¿Como se pueden tener en cuenta las diferencias entre los valores de las parcelas al raíz de diferencias entre cuestiones de pendiente, entre vistas bonitas o feas, entre poder desaguar fácil o tener que bombardear las aguas negras hacia arriba etc.?
 

luisoso

Novel
Amplío lo que dije, perdón si queda demasiado extenso (el tema lo requiere):


En operaciones de equidistribución de beneficios y cargas, cada propietario tiene derecho a recibir el aprovechamiento urbanístico que le corresponde en proporción a la superficie que aporta, con independencia de la realidad física de los terrenos aportados.


Para asegurar esa proporcionalidad deben valorarse las parcelas resultantes con criterios homogéneos en toda la unidad, ponderando la edificabilidad de los usos que se les asignan en función de su rentabilidad futura. Hasta aquí nada nuevo, es el procedimiento estándar.


Pero el marco legislativo estatal antepone a estos principios el acuerdo entre los propietarios. Dicho de otra forma, la Junta de Compensación tiene potestad para establecer criterios de valoración adicionales a los tradicionales de uso y tipología asignadas. A estos criterios son los que yo llamo “subjetivos”, que en realidad no lo son tanto (tal vez debería decir “adicionales”). Por supuesto, esto debe quedar bien claro y suficientemente justificado en el documento de reparcelación, para asegurar que cada propietario recibe terrenos que efectivamente valen lo que les corresponde, asegurando así sus derechos.


Aunque soy consciente de que no son habituales, estos criterios adicionales aportan calidad y rigor a los documentos, y protegen a los propietarios minoritarios con menos fuerza en las juntas, frente a los grandes propietarios que se suelen adjudicar las parcelas más jugosas.

Deseo haber aportado algo, espero vuestras sugerencias.
 

enri

Bronce
A nosotros también interesa este tema. En el polígono donde nuestra hija tiene dos fincas, pronto se redactará el proyecto de reparcelación.

En operaciones de equidistribución de beneficios y cargas, cada propietario tiene derecho a recibir el aprovechamiento urbanístico que le corresponde en proporción a la superficie que aporta, con independencia de la realidad física de los terrenos aportados.

Eso no entiendo. Por ejemplo, mi hija tiene una finca de 7100m2 registralmente, 7600 catastralmente y parece ser que tiene 8100m2 en realidad (una zona que el catastro asignada al vecino, és de mi hija y lo reconoce el vecino). Entonces qué superficie aportará?
 

perabeles

Bronce
Se aporta siempre la superficie realmente existente. Ahora bien, deberás regularizar la documentación catastral y/o registral de la finca para que te reconozcan esa superficie. Si el vecino interviene en la reparcelación y afirma que esa superficie no es suya, es decir, si solo se trata de una modificación de la extensión de la parcela, puede hacerse desde la propia escritura de reparcelación. Al menos eso creo. Saludos
 

davidn

Diamante
La junta de compensación tiene dos máximas:

1º.- Lo que recibes debe ser proporcional a lo que aportas.
2º.- Las parcelas que recibes deben estar lo más próximo posible a las que paortas.

A partir de ahí, como todo:

¿hay diferentes usos resultantes?
¿hay diferencia sustancial en cuanto a valor de aprovechamiento por ubicación preferente? (buenas vistas, etc...)
¿esa ubicación preferente coincide o no con el emplazamiento las parcelas aportadas?

En cualquier caso las parcelas aportadas que tuvieran emplazamiento "no preferente" solo podrían verse beneficiadas, nunca perjudicadas.
 
¡Muchas gracias foreros por habermelo aclarado!
Nos vemooooooooos.............
 
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