Compra de suelo con proyecto (Frandej)

Frandej

Novel
Hola, seguramente este tema se haya tratado, pero no he sido capaz de encontrar nada.

Me venden un terreno con el geotécnico, topográfico, proyecto y licencia de obras. Mi duda es, por un lado, si el dinero y las licencias del propietario actual me serían válidas a mí o si por el contrario eso se perdería y, por otro, si al hacer cualquier modificación en el proyecto sería suficiente con actualizar las licencias y abonar la diferencia o si por el contrario tendría que empezar de cero.

Gracias de antemano.
 

matatunos

Diamante
Depende de cuándo sea el proyecto y la licencia, que esté adaptado a la normativa actual o con la licencia en vigor... y que se adapte a lo que tú quieres.
 

bicilindro

Titanio
En algunos sitios hay un año para empezar las obras.
Pregunta en el ayuntamiento.
También sucede que si se hacen cambios sustanciales hay que pedir licencia nueva.
Por ejemplo, tienes licencia para una vivienda de una planta y tu proyecto con modificaciones tiene tres.
Puede que ni siquiera se puede obtener licencia y entonces tienes un problema.
 
Valora el terreno como si no tuviese nada de lo que indicas.
Si después aprovechas algo, bienvenido sea. No tienes por qué complicarte ahora, ni dejar que influya en tu decisión.
En tu negociación indica que no sabes, ni lo que quieres construir, ni cuándo, con lo que para ti lo que te ofrecen no tiene valor.
 

Isasi

Platino
Antes de nada mira plazos, es probable que ya no tengas margen. Andar modificando las licencias, si no son cambios ligeros, no es tan fácil, y si modificas parámetros urbanísticos es más lógico pedir otra.
 

Jubilata

Bronce
Terreno con el geotécnico. OK.
¿Proyecto? Vamos a ver, supongo que tú quieres hacerte una casa de acuerdo con tus necesidades, tus gustos y tus posibilidades. ¿Has comprobado si el proyecto existente es lo que necesitas?
Consejo: Si el terreno te gusta y el precio te parece adecuado cómpralo. Después haz tu proyecto y construye tu vivienda.
 

sparus

Diamante
La mayor parte de los proyectos que se ofrecen conjuntamente con el suelo, incluso con licencia en muchos casos, tienen ya unos cuantos años, no siendo raros los anteriores al CTE. Aunque no se haya iniciado el procedimiento de caducidad de la licencia, no están adaptados a la normativa vigente, así que como mínimo tendrán una merma de prestaciones en relación a otros más actuales, que se traducirá en una baja valoración. Sumadle a eso que no están realizados a gusto del nuevo cliente, y los problemas están asegurados.
 

Frandej

Novel
Gracias de nuevo, os doy más detalles.

El proyecto no es exactamente lo que quiero, actualmente tiene 1 planta y yo quiero, al menos 2 habitaciones arriba. Con lo poco que he podido hablar con el arquitecto se supone que "solo" debería visarse de nuevo y, doy por hecho, que pagar algo más al arquitecto.

El problema es que con esa modificación ya no vale la licencia actual, habría que ver si sería suficiente con pagar la diferencia o habría que pagarlo todo. En cualquier caso, he visto que la licencia caduca este 31 de mayo, tiene 1 año y que había que terminar la obra en un máximo de 3 (quedan 2). Con todo esto casi que la licencia la doy por perdida, creo que aprovecho geotécnico, topográfico y no sé cuánto del proyecto.
 
Es evidente que si presentas un proyecto nuevo al ayuntamiento, van a estar encantados de cobrarte de nuevo la tasa municipal, digamos 1-1,5% del PEM. Ya que esa se cobra por el estudio del proyecto y no se devuelve si no se construye.
Pero si la licencia aún está en vigor, es posible que el ICIO ya esté pagado, y eso si que probablemente pudieras solo pagar la diferencia entre el PEM actual y el del nuevo proyecto. Y aquí hablamos hasta el 4% del PEM, vamos que es un dinerillo. Pero debes asegurarte que esté pagado, que no se le haya devuelto a los actuales dueños visto que no iban a construir, y que lo que digo sea así.
Cuenta 600-700 euros del geotécnico y unos 300 del topográfico. Tampoco esperes que el arquitecto te rebaje muchos los honorarios respecto a hacer un proyecto de cero, pero es cuestión de plantearle la pregunta.
 

matatunos

Diamante
Hacer dos habitaciones arriba supondrá recalcularlo todo, estructura, hueco para escalera, fachadas... el geotécnico puede valer o no, no sé si se hace lo mismo para una planta que para dos (es un pico más de peso, así que las recomendaciones de cimentación igual pueden cambiar)...

Total... que el proyecto no te vale, lo que no significa que el vendedor vaya a hacer un descuento y vender la parcela sin el proyecto, seguramente siga costando más la parcela incluso quitando el proyecto que si no hubiera existido nunca.
 

Frandej

Novel
Tanto la licencia como el ICIO son el 2% y están pagados y en vigor, la primera hasta este mes, la segunda no sé qué fecha tiene de "caducidad".

Está claro que me tengo que hacer a la idea que estoy pagando el suelo y lo que pueda aprovechar bienvenido sea.

Gracias otra vez.
 

Frandej

Novel
Hola de nuevo, perdonad que os vuelva a molestar, pero sigo dándole vueltas al tema, os cuento.

Como os había dicho antes, en el pack se incluye la licencia urbanística en la que, entre otras cosas, se establece que la urbanización corre por parte del promotor. La cuestión es que al urbanizar el vial con todas sus infraestructuras también queda urbanizada una parcela contigua y que, de hecho, tiene mayor uso de dicho vial, ya que el acceso a la mía es la parte imprescindible de la otra (aproximadamente metro y medio de ancho). Según he leído, lo coherente es establecer una junta de compensación para que el pago de la infraestructura sea proporcional a todos los propietarios afectados, sin embargo, en este caso no se ha hecho nada y aquí mis dudas:

¿Debo correr yo con todos los gastos aunque salga beneficiado el otro propietario?

¿Tenemos que ponernos de acuerdo por las buenas (lo lógico) o podría ser por las malas? Obligándole a pagar de alguna forma.

Gracias de nuevo.
 

matatunos

Diamante
Uy.

Yo me iría poniendo las zapatillas de salir corriendo.

Lo que te venden entonces es una finca urbanizable, no un solar... que no es lo mismo... porque en la urbanizable falta por poner todo lo que pones ahí, y eso cuesta un montón en lo económico y en el tiempo.
 

Frandej

Novel
Perdón por no acertar con el término exacto, sería una finca urbanizable, como bien dices.

Evidentemente, visto en frío es para salir corriendo y no parar y, ahora mismo, estoy muy cerca de eso, pero la cuestión es que los números son razonables (los teóricos). Tengo presupuestados para la urbanización algo menos de 5.000 €, que mucho o poco pues relativo, teniendo en cuenta que el precio de venta del "chiringuito" está en unos 16.000 euros para unos 800 metros cuadrados.

Evidentemente, para otros números ni me lo planteaba, pero para este dinero lo que intento averiguar es si es "razonable" habida cuenta de la película.

Desde el punto de vista "legal" está todo para empezar mañana, en lo económico es otro tema.

Por eso mi duda era cómo de obligatorio es compartir los gastos porque, claro, no es lo mismo que yo suelte 5.000 € y se aproveche el vecino que no tiene intención de mover un dedo, a que soltemos cada uno 2.500.
 

matatunos

Diamante
No sé cómo va esto, no soy del gremio... 5.000 para urbanizar la calle suena a cifra ridícula, urbanizar la calle supone hacer la carretera, aceras, saneamientos, acometidas, farolas... teniendo en cuenta que solo el "enganche" de la luz y el agua te puede costar sin despeinarte mucho cerca de los 2.000...

¿Cuánto cuesta un solar sin edificar de igual superficie (o del doble y divides entre dos, o la mitad y multiplicas por dos) en la zona con la calle terminada y todos los servicios a pie de finca? (servicios a pie de finca es un requisito para pasar de urbanizable a solar).
 

Frandej

Novel
No sé cuánto puede costar, porque es un pueblo muy pequeño en el que no hay movimiento inmobiliario ni apenas suelo urbanizable o urbano libre. Si estuviéramos hablando de la localidad donde resido pues te puedo decir que una parcela urbanizable de ese tamaño puede costar más de 100.000 euros y urbanizarla pues la mitad, al menos. Pero este es un pueblo en el que no hay movimiento, la poca gente joven se va y las casas van quedando vacías por fallecimiento de sus dueños.

Entiendo que 5.000 € te parezcan poco porque estás pensando en carretera con asfalto, aceras, farolas, etc. En este caso estamos hablando de unos 30 metros de largo por 2 de ancho de "empedrado" con ningún suministro más que el que yo necesite (última parcela de la calle). Por eso el precio es tan bajo.
 

matatunos

Diamante
Si es el precio que te ha dado el ayuntamiento por escrito, entonces me parece bien.

Si te lo ha dado el albañil de turno o el que sea del ayuntamiento de palabra... mal.

Que sea un pueblo, en principio, suele significar que las cosas cuestan más porque hay que llevarlas más lejos y perder tiempo en desplazamientos de los obreros.
 
Exacto, por escrito, y del ayuntamiento. No me huele bien. Es urbanizable pero no hay nada raro a nivel de ley urbanística, ¿no?
 

Frandej

Novel
Creo que no hay nada raro con "maldad". Es un pueblo de menos de 400 habitantes, el técnico municipal es compartido con varios municipios y el PGOU tiene 10 años.

Cree que esta zona en concreto se ha visto afectada de rebote al legalizar algunas construcciones cercanas y los propietarios, que en su mayoría han heredado los terrenos ni han sabido ni quieren saber. En el ayuntamiento me han reconocido que se cometieron algunos errores en la parcelación y por eso algunas fincas han quedado un poco en el limbo.

Creo que el PGOU se hizo un poco de aquella manera y ninguna de las administraciones implicadas se molestó en mirarlo a conciencia, simplemente legalizaron las 4 casas afectadas.
 
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