Compra terreno y autopromoción (Letiv)

Letiv

Novel
Hola a todos, necesito ayuda porque me encuentro como un pulpo en un garaje, os pongo en situación.

Vamos a comprar un terreno por 88.000 € más IVA (21%).
Dispongo de 60.000 €.
La construcción son 140.000 €.
Necesito saber qué bancos pueden financiarme tanto para la compra del terreno como para la autopromoción, tengo miedo de meterme en este jardín y dejar la obra a medio hacer por falta de liquidez.
Gracias de antemano.
 

lufegut

Titanio
Haces bien en tener miedo.
Salvo que tengas una solvencia desproporcionada, será muy extraño que los bancos te financien nada si no tienes como mínimo la parcela en propiedad, el proyecto de obra y la licencia concedida.
 

pipisar

Novel
Buenas tardes y bienvenida a este foro.
Si buscas en este mismo subforo, encontrarás un tema similar que abrí hace unos meses con la parcela un poco más cara incluso que la tuya. El resumen y la conclusión que saqué es que era una operación muy arriesgada en esas cifras.

Sobre tu operación, lo primero que te recomiendo es que te leas muy bien todo este foro, verás que al precio de la parcela hay que sumarle algún impuesto más. Los bancos empiezan a hablar de préstamos en base a un proyecto que vale un dinero, en fin, mi conclusión es que todo es un poco una pescadilla que se muerde la cola y sin tener la parcela en propiedad es bastante complicadete meterle mano a este toro, además de un riesgo económico muy importante.

Sobre tus números concretos, siendo yo un mero lector del foro nada relacionado profesionalmente con este gremio, veo un precio de parcela pero no veo los metros de la misma, y un precio de construcción de 140.000 € que no sé si es más un precio real o, lo que yo imagino, tu presupuesto o lo que quieres gastarte. Tampoco sabemos tus ingresos anuales que será lo que decida si te puedes meter en este "lío" o no.

Conclusión: pasa, ponte cómoda y empieza a leer mucho este foro, que a esos números hay que darles una vuelta.
 
Sin paños calientes.

Pretendes que te financien, más o menos, el 75% de la operación. Y los gastos los has estimado por debajo. Te faltan honorarios, impuestos, etc.
Esa inversión no se ajusta a tu capacidad. SI te metes en ella es muy posible que no termines la promoción, y te quedes con una obra a medias, una hipoteca y un alquiler para vivir.
 

Letiv

Novel
Antes de nada, agradeceros las respuestas.
Doy más detalles al asunto.
La parcela mide 380 m² y la construcción de 140.000 es lo que a priori me han dicho los constructores por un chalet de 70 m² por planta (dos plantas y sótano).
Nuestros ingresos netos anuales están en torno a los 46.000 € yo con contrato indefinido y mi marido funcionario de carrera.
Iré leyendo el foro, que soy nueva.
Repito, gracias :)
 

lufegut

Titanio
Estás cometiendo el primer error, que es pedir presupuesto a un constructor sin tener proyecto.
Si yo soy constructor y me preguntas, ya me encargaré de decirte que te la hago por 100.000 para que me contrates. Luego con el proyecto y eso, ya iremos viendo las cositas que aparecen, para cobrarte 200.000.

Ten en cuenta que, además, ahí vas a tener como mínimo otros 20-30.000 € para gastos varios (proyecto, dirección de obra, licencias, escrituras, impuestos...), y 14.000 € mas de IVA suponiendo que te cueste 140.000 €. Súmale a esto los gastos de la hipoteca, otros 8-10.000 €, y como mínimo ya tienes que pedirle al banco 40.000 € más de lo que has dicho... así, antes de empezar...
 
Hola.

Los ingresos netos parecen a priori suficientes, pero el problema será encontrar banco que, por lo pronto, financie la compra del terreno + construcción.
Lo óptimo es tener terreno, licencia y proyecto pagado con recursos propios y entonces pedir financiación para levantar casa. Si estuvieras en ese punto, con esos ingresos que comentas, seguro que no tendrías problemas de financiación por parte del banco.

Piensa que el banco lo que quiere es cuanto menos riesgo, mejor. Ahora a lo mejor te darían un préstamo personal para financiar lo que te falta para comprar el terreno, pero no se comprometerán a nada más, y cuando necesites constituir hipoteca estarás pagando un préstamo y te tendrán agarrado por ello e intentarán sacar todo lo que puedan. Ningún otro banco te financiará una hipoteca autopromotor si ya estás endeudado con otro por este mismo tema; solo podrás "bailar" con ese banco.

Y como dicen los compañeros, del precio que te digan ahora, no te creas la mitad de la mitad. Y mucho ojo con eso y todos los gastos adicionales que puedes tener (acometidas, vallado) o te pondrás en aprietos si cuando vayas a pedir la financiación pides un dinero y acabas necesitando mucho más para tener aquello listo para entrar a vivir.

Te han dicho que te levantan 210 metros por 140.000 € (70 por planta). Ni de coña. En ese precio se han olvidado muchas cosas. Busca gente seria y con buenas referencias. No te guíes solo por el precio. En el foro encontrarás historias de cómo algunos se lo montan de mil maneras para acabar cobrándote mucho más de lo inicialmente contratado y acabar con tu bolsillo y tu salud.

¡Suerte!
 
Nuestros ingresos netos anuales están en torno a los 46.000 € yo con contrato indefinido y mi marido funcionario de carrera
Son buenos ingresos, pero deberías ahorrar un poco más antes de empezar, o tener algún patrimonio en el que tener algún soporte o garantía.

Yo esperaría a la promoción, o me la tomaría con calma. Este año voy a por el terreno, y dentro de 2, ahorrando a tope empezaría a planteármelo). Pero te atas a un terreno que igual dentro de dos años no es lo que quieres.
 
Partiendo que no tengo ni idea del tema y que me metí en este foro, como mucha otra gente, porque algún día me gustaría construirme una casa, me gustaría decirte unas cosas.
- Léete unos cuantos foros y verás por dónde andan los precios para poder hacerte una idea realista de lo que cuesta una construcción.
- Con esos precios, más los gastos que te han comentado más un 10%-20% de imprevistos/caprichos/yaques haz la cuenta.
- Tus ingresos son 46.000 netos y tus ahorros 60.000. ¿Y cuál es tu ahorro anual? ¿Qué mensualidad de hipoteca puedes pagar sin que afecte a tu vida?

Vamos a hacer unos cálculos rápidos:
210 m² a 1.200 €/m² = 252.000 € + 88.000 de parcela = 340.000 - 60.000 de ahorros = 280.000 €

Con una hipoteca a 25 años al 1% (con Euríbor 0) sale una cuota de 1.055 €.

Esto es un cálculo más aproximado que el que has comentado. Te puede servir de base.

También puedes leer el siguiente post y hacerte la casa de Ytong, a ver si así consigues el precio que dices:
https://www.soloarquitectura.com/foros/threads/opinion-de-mi-diseno-para-autoconstruccion.90351/
;);););)

Aprovecha el tiempo en leer más post, bajar los pies a la tierra y ahorrar para meterte en esta aventura.
 

Xanito

Platino
Nuestros ingresos netos anuales están en torno a los 46.000 € yo con contrato indefinido y mi marido funcionario de carrera
46.000 entre los dos, supongo.

Tienes que hablar con los bancos, pero normalmente mientras no llevas una licencia concedida (pasta) sobre un proyecto (más pasta) en una parcela de tu propiedad (un pastón), no te lo estudian en serio y te dicen claro sí o no. Todo lo que te digan antes no vale para nada, salvo que te lo den escrito y firmado.

En resumen, necesitas 300.000, te faltan 240.000 y creo que es complicado que te los den. Suerte.
 

Dave24

Novel
Hola, @Letiv.

Eres nueva en esto. Yo lo soy también, pero llevo tiempo leyendo el foro. Así, a primeras, quizá te pueda parecer que la gente es dura contigo. Incluso te parezca ver algo de hij*put*z en sus comentarios. Sobre todo cuando lo contrastas con tu ilusión por empezar cuanto antes a construir lo que quieres que sea tu casa.

Sólo te puedo decir una cosa. Entiendo tu asombro, pero créeme, saben de lo que hablan.

Aunque lo que digan sea duro (como dejar a medias una construcción porque te quedas sin fondos por culpa de la casual falta de previsión del constructor que te hizo un presupuesto "ajustadísimo") es la pura verdad. Pásate por el foro, léete muchísimas experiencias y verás.

Asúmelo y replantea el proyecto en función de la realidad.

Por mi parte hay una frase que puede servirte de consejo: "tienes que esperar lo mejor, pero también debes de estar preparado para lo peor". Traducido: no dejes de perseguir tu sueño, pero ten en cuenta todas las variables.

Ojalá hubiera aplicado yo esa frase a mis proyectos (no de autoconstrucción) y ahora las cosas serían mucho mejores para mí y los míos.

¡Saludos!
 
Yo también opino que:
140.000 euros es poco, aunque depende mucho de la zona. Si una parcela de 340 m² cuesta 88.000 no parece un sitio caro.
Pero con 46.000 euros al años de unidad familiar no creo que te den un préstamo así, ni aunque seas funcionario (yo también lo soy).
Siento darte malas noticias.
 

LuiS-

Novel
Tienes 60.000 ahorrados. Si fuera tú, me lo plantearía cuando tuviese 120.000. Entonces, con la parcela pagada, proyecto y licencia y dinero para los gatos de hipoteca + escritura de obra nueva, es probable que te concedan la hipoteca. Y todo ello, teniendo en cuenta que la construcción será sensiblemente más cara de lo que dices. Hay que ir con pies de plomo.

Saludos.
 

ciudalcampo

Esmeralda
Si la parcela te gusta mucho y corres peligro de perderla a ese precio, yo compraría la parcela pidiendo al banco un crédito. Pagaría el crédito y ahorraría hasta tener, al menos, un 25% del coste estimado (estimado de verdad) de la vivienda.

Creo que un plan de construcción empieza con dos planes, uno de un arquitecto, y otro financiero.
 
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