Comprar solar para autopromoción. Mil dudas

MCQF

Novel
Hola, buenas tardes.
Soy nueva por aquí, os he encontrado buscando información sobre la autopromoción.
Veréis, somos una familia de 4 a la que el piso se nos ha quedado pequeño y, por eso, aunque sin muchas ganas, nos hemos metido en la aventura de buscar algo más grande.
Nuestro sueño (bueno, más bien el mío) siempre ha sido hacer nuestra casa desde cero, nueva sin los problemas que puede tener una vivienda usada (a priori).
Después de dar unas vueltas por nuestra zona, nos está gustando cada vez más la idea de comprar un terreno y construir nuestra casa.
Problemas:

1.- Apenas tenemos ahorros, con lo que, aunque podríamos hacer frente a una cuota mensual creemos que suficiente, no sabemos si el banco nos dará para la compra del terreno y la construcción de la casa.
2.- No sabemos cuánto podría costarnos la casa acabada ya y con todo pagado (impuestos y demás).
3.- ¿Tenemos que buscar primero el terreno o al arquitecto?
Tenemos más dudas. Pero la primordial es saber cómo hacemos números para saber si es factible o no la autopromoción para nosotros.
Además de que las historias que oímos no son nada alentadoras...
Perdón por la chapa...
Como veis, tengo un cacao mental importante.
 

Leonidas

Plata
Yo estoy en plena autopromoción de nuestra casa, tenemos terreno, proyecto y estamos esperando licencia.

Por ahora no he hecho más que soltar dinero continuamente y sin tener aún ni un ladrillo.

Si no tienes un buen colchón de dinero la autopromoción es muy complicada, pues tienes que tener todo bajo control y esto no es como comprar un coche que sabes el precio final desde el primer día.

También tienes el problema de que los bancos son bastante reacios a financiar el terreno, aunque hay casos en el foro que lo han conseguido.
 

dardhal

Esmeralda
Nuestro sueño (bueno, más bien el mío) siempre ha sido hacer nuestra casa desde cero, nueva sin los problemas que puede tener una vivienda usada (a priori)
Sospecho que tu sueño más bien es tener una vivienda sobre la que tú hayas participado en las decisiones de diseño, acabados, etc., más que el estar involucrada en todo el tortuoso, largo y a veces desagradable proceso que supone hacerse una casa desde cero.

Yo, con lo que cuentas, te desaconsejaría ir por el camino de la autopromoción. Que te hagas una casa desde cero te puede ahorrar algunos de los problemas de las viviendas ya hechas y causarte problemas distintos (y algunos iguales a los de casas ya existentes). SI además no tienes apenas ahorros y tienes que financiar terreno y construcción, yo me lo pensaría mucho antes de seguir adelante por ese camino.

Que la autopromoción sea financieramente viable en vuestro caso dependerá primero de cuánto os vaya a costar todo al final (cosa que no vas a saber con antelación, pero puedes estimar, más allá de imprevistos) y de cómo podáis afrontar ese desembolso de dinero (que dependerá de vuestros ahorros, ingresos actuales, los futuribles, y el plazo para finalizar las obras).

¿Hay algo concreto que busques en tu nueva vivienda que sólo puedas conseguir a través de una autopromoción, y no de adquirir algo que ya esté hecho, aunque sea a costa de invertir luego en hacer una reforma más o menos intensa? Con una vivienda existente entras a vivir de inmediato. Con una autopromoción raro será que vivas en ella de aquí a 3 años. Eso también es un coste que debes considerar.

Entre una vivienda vieja de los 60 sin ningún tipo de comodidad y de la que apenas se puede aprovechar la estructura, y una vivienda nueva a todo confort hay una amplia gama de opciones. ¿Has sondeado el mercado en relación a viviendas hechas parecidas a lo que buscas? Porque eso mismo nuevo te va a suponer (bastante) más dinero y como digo 3 años mínimo desde que te pongas en serio hasta que vivas en tu casa. Con una segunda mano puedes estar vivienda allí en julio.
 

riurau

Plata
Sin tener mucha idea, y para hacer mentalmente unos números gordos, lo mejor sería que miraras el precio de las parcelas en la zona que os queréis hacer. Es fácil a través de cualquier buscador, ya que puede oscilar mucho de una parcela de 20.000 a 150.000 o más, y después ¿cuántos metros queréis hacer? ¿y provincia?
Algunos bancos dan prestamos para el terreno, pero la mayoría piden el terreno ya pagado, además que se debe tener un 20% como muy poco (ya que el banco no te va a financiar el 100%, y un 10% también como poco para imprevistos. Así que mis números muy gordos son que si la casa más el terreno te sale por 300.000, tener 90.000.
Primero el dinero, si no tenerlo, hablarlo con el banco para conocer vuestra capacidad de endeudamiento, sin ahorros y terreno es imposible, o una temeridad vaya meterse. Después ya viene el terreno, y el arquitecto.
 

MCQF

Novel
Sospecho que tu sueño más bien es tener una vivienda sobre la que tú hayas participado en las decisiones de diseño, acabados, etc., más que el estar involucrada en todo el tortuoso, largo y a veces desagradable proceso que supone hacerse una casa desde cero
Sospechas bien.

El problema es que en mi zona (San Fernando) cosas similares son muy escasas o muy, muy caras...
Por aquí, no sé por qué, es difícil encontrar una vivienda/piso con jardín o terraza grandes y que no te dejes un riñón en conseguirlo.
Por eso barajamos este tema.
 

MCQF

Novel
Sin tener mucha idea, y para hacer mentalmente unos números gordos, lo mejor sería que miraras el precio de las parcelas en la zona que os queréis hacer. Es fácil a través de cualquier buscador, ya que puede oscilar mucho de una parcela de 20.000 a 150.000 o más, y después ¿cuántos metros queréis hacer? ¿y provincia?
Algunos bancos dan prestamos para el terreno, pero la mayoría piden el terreno ya pagado, además que se debe tener un 20% como muy poco (ya que el banco no te va a financiar el 100%, y un 10% también como poco para imprevistos. Así que mis números muy gordos son que si la casa más el terreno te sale por 300.000, tener 90.000.
Primero el dinero, si no tenerlo, hablarlo con el banco para conocer vuestra capacidad de endeudamiento, sin ahorros y terreno es imposible, o una temeridad vaya meterse. Después ya viene el terreno, y el arquitecto
La parcela que he visto cuesta 130.000 y nosotros no queremos grandes lujos.
120 metros estaría de maravilla. Por aquí no se venden muchas parcelas a particulares. Es territorio de antiguas huertas enormes que se suelen vender en grandes lotes a constructores y/o especuladores.
Vivimos en San Fernando (Cádiz).
Nuestros ingresos, sin contar pagas extras son xxxx al mes entre los dos, y pueden ser mayores, ya que actualmente yo tengo reducción de jornada por guarda legal. Tenemos la hipoteca sobre nuestro piso que ronda los 480 € y ningún otro crédito ni nada.
 

riurau

Plata
Como te han comentado, imposible sin ahorros + terreno (y no es precisamente barato en vuestra zona), siendo tan caro, terreno pagado más 40.000 euros para empezar, fuera de eso no seria viable. Otra cosa sería empezando hipotecando el terreno (algún banco lo hace), pero ten en cuenta que podríais estar 15 años con una hipoteca de 650 € (préstamo de 100.000) y aún no habríais empezado la casa, y faltan los ahorros. Vamos, que lo mejor que te han dicho compañeros es o bien casa para reformar, o bien promoción que empiecen ahora y podáis escoger las últimas calidades (distribución lo veo más difícil).
Con esos precios de terreno, aunque la casa no sea muy grande, menos de 300.000 es jugar a la lotería, y de ahí para arriba.
Si con la venta del piso, y después de pagar hipoteca diera para el terreno y mínimo 40.000 más. Eso sí, mientras tendríais que vivir en algún sitio temporal. No lo veo.
 

MCQF

Novel
Por esperar unos 2-3 años no tenemos problema.
¿En la autopromoción tú te haces cargo de todo, todo, o puedes delegar en arquitecto, arquitecto técnico?
 

dardhal

Esmeralda
El problema es que en mi zona (San Fernando) cosas similares son muy escasas o muy, muy caras...
Por aquí, no sé por qué, es difícil encontrar una vivienda/piso con jardín o terraza grandes y que no te dejes un riñón en conseguirlo
Una cosa es que por razones diversas en una zona escasee la tipología de vivienda y parcela que buscas. Me pasa a mí, mi parcela es del tamaño mínimo según ordenación (2000 m²) y ahí podría haber construido hasta 600 m². Pero he decidido construir 150 m² (130 m² útiles), y soy el raro de la urbanización (rara es la vivienda con menos de 300 m² construidos).

En esa situación, claro está que me resultaba más caro comprar algo (antiguo) ya hecho que hacerme yo algo nuevo a mi gusto. Pero es que no había dónde elegir viviendas de unos 150 m², porque no es lo que se "estila" por la zona. En ese caso sí entiendo meterse a una autopromoción.

Pero si hubiera estado buscando algo de 300 m² en adelante, ni me planteaba hacerme la casa desde cero con compra de parcela aparte, y lo digo porque sólo la construcción de la vivienda ya sería más dinero de mi bolsillo que lo que cuestan algunas de las viviendas ya hechas del mismo tamaño (con la parcela, la urbanización, etc.).

Si tú buscas una combinación de parcela y vivienda que existe en el mercado de segunda mano, yo recomendaría eso, y reformar.

Para hacer desde cero lo mismo (parcela más proyecto más vivienda más etc.) a igualdad de tamaño de terreno y m² de vivienda, te va a salir mucho más caro, más lento y con más riesgo.
 

riurau

Plata
Por esperar unos 2-3 años no tenemos problema.
¿En la autopromoción tú te haces cargo de todo, todo, o puedes delegar en arquitecto, arquitecto técnico?
Sí, claro, la parte técnica la lleva el arquitecto y arquitecto técnico. Pero todo implica dinero, proyecto, licencias, y una enorme lista de gastos, continuos. De entrada unos 13.000 € de IVA por un terreno de 130.000 y así sucesivamente. ¿Esperar 2-3 años? Si no es con la venta del piso, no lo veo.
 
¿En la autopromoción tú te haces cargo de todo, todo, o puedes delegar en arquitecto, arquitecto técnico?
Todo depende de lo que quieras, lo normal es que tengas que elegir cosas, puertas, griferías, etc., es tú casa y son tus gustos.

¿Tenemos que buscar primero el terreno o al arquitecto?
Para la compra deberías asesorarte para saber que lo que vas a comprar se ajusta a tus necesidades y no compres algo que luego te arrepientas o tenga problemas.

La parcela que he visto cuesta 130.000 y nosotros no queremos grandes lujos
La escasez de zonas de unifamiliares hace que en San Fernando te cueste ese precio, no sé la superficie, pero poco más tienes cercano que te pueda servir a tus intereses, Chiclana, sin estar excesivamente lejos, puede tener algo más de oferta en esa tipología, Conil olvídate, más caro aún, Puerto Real no lo tengo claro si hay oferta o no.

Es la diferencia entre zonas, aquí (en el sur de Andalucía) el suelo es siempre muy costoso, porque no hay oferta de suelos para esas tipologías.
 

MCQF

Novel
Como te han comentado, imposible sin ahorros + terreno (y no es precisamente barato en vuestra zona), siendo tan caro, terreno pagado más 40.000 euros para empezar, fuera de eso no seria viable. Otra cosa sería empezando hipotecando el terreno (algún banco lo hace), pero ten en cuenta que podríais estar 15 años con una hipoteca de 650 € (préstamo de 100.000) y aún no habríais empezado la casa, y faltan los ahorros. Vamos, que lo mejor que te han dicho compañeros es o bien casa para reformar, o bien promoción que empiecen ahora y podáis escoger las últimas calidades (distribución lo veo más difícil).
Con esos precios de terreno, aunque la casa no sea muy grande, menos de 300.000 es jugar a la lotería, y de ahí para arriba.
Si con la venta del piso, y después de pagar hipoteca diera para el terreno y mínimo 40.000 más. Eso sí, mientras tendríais que vivir en algún sitio temporal. No lo veo
Gracias @riurau.
¿Conoces la zona?
Es que además en el tema está todo parado.
Casas similares a lo que yo quiero no bajan de los 300.000 € y para reformar.
Vendiendo nuestro piso (que compramos en plena burbuja) no sacaríamos tanto, la verdad.
Como mucho los 40.000 esos de los que hablas, pero para el terreno ni por asomo.
Bueno, mi gozo en un pozo... aunque seguiré dándole vueltas.
Tampoco me cierro ninguna puerta, pero quiero saber si es factible (veo que no mucho) que barajemos esta posibilidad...
 

MCQF

Novel
La parcela el dueño dice que es suelo urbano, aunque la zona aún no está urbanizada por retrasos del ayuntamiento.
Iremos a enterarnos de esto.
Pero al parecer también tendremos que pagar la urbanización de la zona.
Nada, que es una locura... Si el angelito de mi cabeza me lo dice: "no va a ser factible". Pero el demonio sigue diciendo que ¿por qué no? 🤦🏻‍♀️
 
Aunque puede que estés pensando en una vivienda "urbana", es decir, la casa con su patio, puesto que no demandas mucha superficie inicial (120 m², que será más cuando acabes) y yo estaba pensando en vivienda unifamiliar aislada con su piscina, etc.
 
¿Superficie de la parcela, @MCQF?

Cuidado con esto:
La parcela el dueño dice que es suelo urbano, aunque la zona aún no está urbanizada por retrasos del ayuntamiento.
Iremos a enterarnos de esto.
Pero al parecer también tendremos que pagar la urbanización de la zona
Mucho ojo con estas cuestiones, si no está urbanizada no puedes construir de momento, aunque parece que no tienes prisa.
 

MCQF

Novel
Aunque puede que estés pensando en una vivienda "urbana", es decir, la casa con su patio, puesto que no demandas mucha superficie inicial (120 m², que será más cuando acabes) y yo estaba pensando en vivienda unifamiliar aislada con su piscina, etc.
Pienso en una vivienda de 100-120 m con 4 dormitorios, 2 baños y zona exterior patio grande para piscina en un futuro... y sin que sea como un piso en horizontal.
 

MCQF

Novel
No, no tengo prisa.
Aunque no quiero que sea dentro de 10 años, pero 2-3-4 sería asumible.
 
680 m² es una parcelita decente para hacer algo decente, en dos plantas, porque si desarrollas la vivienda en una planta te come mucha parcela, el arquitecto municipal (1) es muy agradable y servicial, seguro que te puede dar datos de la parcela.

(1) Te mando por privado el nombre.
 
@MCQF, si con ingresos de 2900 euros/mes, que son muy decentes, apenas tenéis ahorros, quiere decir que os lo gastáis todo o casi todo. Así que, además de todo lo que conlleva la autopromoción, tenéis que plantearos si os compensa sacrificar todo vuestro estilo de vida para tener algo, 100-120 m², que no deja de ser un piso grande.
 
Arriba