• Este sitio usa cookies. Al continuar usando este sitio, estás aceptando nuestro uso de cookies. Más información.

Comprar vivienda de los años 70 con fisuras

#1
Buenos días.

Estoy planteándome adquirir una vivienda que, tanto por precio como por ubicación, nos gusta bastante, pero en una de las habitaciones hemos detectado un par de fisuras que, ciertamente, desde el desconocimiento, nos preocupan. La finca en cuestión es esta:

https://www.google.es/maps/@40.3897...mQ!2e0!5s20140201T000000!7i13312!8i6656?hl=es

Os pongo en antecedentes. Edificio de 1970, estructura de hormigón armado con planta baja diáfana, por lo que no repite la posición de los cerramientos del resto de plantas. La finca está en esquina, con tres de sus cuatro lados abiertos a los elementos, uno de los cuales -el de la terraza- no tiene construcciones a 4 kilómetros a la redonda que le paren los vientos que se puedan producir.

Justo bajo el eje de la avenida ancha de la fachada este (la de la terraza) discurre un túnel de sección circular de 6 metros realizado con escudo de presión de tierras. El túnel fue ejecutado en 2006, protegido por pantalla de micropilotes. Profundidad media 25 metros en el tramo frente a la vivienda.

La distribución de la vivienda es la que sigue. Como punto rojos están marcadas las fisuras.

(...)

Os pongo una foto de la de la fachada que separa de la terraza. La otra es similar.

(...)

Luego, analizando a simple vista en el local del bajo se observa una grieta en el encuentro entre el falso techo y la medianera y una de las losas del aplacado exterior se encuentra ligeramente desplazada justo debajo de la vertical de la junta de dilatación la cual, también a simple vista, se observa que el elastómero de cobertura se ha cuarteado del segundo hacia arriba.

La inmobiliaria me indica que son grietas por dilatación, lo cual me cuadraría para el local, pero en la vivienda, siendo un tercero... se me hace raro. Mi marido dice que igual es un asiento por el tema del túnel. ¿Cómo lo veis? ¿se os ocurre cuál puede ser la causa de las grietas? ¿se nos va a caer el edificio abajo?

Editado por el administrador:
No se pueden publicar imágenes sin permiso de su editor.
 
#2
Novedades. Estuve ayer hablando con el resto de vecinos de la finca y me dicen que también tienen alguna fisura, pero que no le han dado mayor importancia al tema. De hecho, me indica la presidenta que la finca colindante -de mediados de los 80- tiene bastantes más fisuras que esta "porque la estructura es metálica y dilata más que la nuestra que es de hormigón". Me dicen que tiene pasada ITE y en efecto, pasó ITE en 2008 y tiene que volver a pasar este año.

Por otro lado, y en esto no caí ayer cuando abrí el tema junto a la fachada este -Monte Igueldo en el Google Maps- se desarrolló la construcción de una nueva edificación para oficinas la cual se cimentó mediante pantallas de pilotes. Tiene 3 sótanos de garaje. La obra se realizó entre septiembre de 2015 y junio de 2017 y concuerda con la aparición de algunas fisuras en el portal y en la fachada que da a esta avenida, de menor entidad eso sí comparativamente con las del lado de la vía del tren.

Por otro lado, os paso fotos de las grietas del encuentro de la medianera con el techo del local que comentaba ayer.



Y del aplacado de la esquina de la junta de dilatación de la medianera.

 
#3
Malamente se puede decir algo con esas fotos. El gasto de llevarse a alguien para que revise la vivienda in situ es ÍNFIMO comparado con la tranquilidad y seguridad que te puede dar en esa ENORME inversión. Dudo que te cueste más de 100/200 euros llevar a un técnico para que le eche un ojo profesional. Yo soy arquitecto y cuando compré mi casa me llevé a un constructor, que cuatro ojos ven más que dos.
 
Me gustas: atm
#4
¡Hola administrador! El plano que me da la inmobiliaria te lo puedo retrazar, aquí lo subo malamente. Las grietas en negro.



La otra foto es la que me da la inmobiliaria y no hay posibilidad de que me persone a realizarla con mi móvil.

Editado por el administrador:
Tienes que tener permiso expreso de que la puedes publicar.
 
#5
Buenos días.

Seguimos indagando. Hemos estado viendo los planos del local de la planta baja y el mismo cuenta con un sótano que, ojo aquí, no cubre la totalidad de la finca. Está ejecutado hasta el lindero de la caja de escalera con el patio, quedando este y la zona correspondiente a la habitación que presenta la grietas fuera de su ámbito.

¿Sería posible que el edificio se esté comportando de forma diferencial en estas dos zonas? Es decir -pienso yo desde el más absoluto desconocimiento- que este sótano esté sujentando los pilares del resto de la finca que se encuentran cimentados a una cota inferior, y probablemente más resistente, y que el pórtico al que apuntan todas las fisuras al tener una cimentación más superficial se esté moviendo por alguna causa. Bajantes no tiene pinta, ya que todas mueren en el local el cual tiene el aseo en el sótano.

¿Qué solución podría tener? ¿se nos puede caer ese pórtico abajo?
 

atm

Maestro
#6
Créeme, @juven2006, contrata un técnico que se dedique a esas cosas, que lo vea in situ, lo que te vas a gastar en él compensa absolutamente lo que te vas a ahorrar (en salud y en dinero).
 
#7
Así, con esa foto, poco se puede decir, habría que visitar la finca.

Por el año de construcción, la tipología y la orientación, ese edificio no tiene mucha defensa contra las dilataciones y contracciones, así que es una hipótesis bastante plausible que habrá que descartar o confirmar.

Esa grieta ha sido pintada y se aprecia que no es reciente. Las obras de la tuneladora podrían tener que ver, o no.

Si es una grieta en el falso techo, reparar y listo. Si es en el forjado de encima entonces sí conviene echar un vistazo. La pregunta es ¿qué es lo que sale rajado en la foto?

(Ya es casualidad que el otro día pasé por ahí buscando un regalo de Navidades, ni el navegador supo sacarme bien de esa zona).

Comprar ahora es la mejor idea, el mercado repunta, suave pero avanti.
 
#8
Realmente hay cosas que no entiendo. No existe problema de pagar un 3% del coste de la vivienda a un señor que se limita a enseñarla, y hay reticencias en pagar 100/200 € a un profesional que asesore del estado de la vivienda.
En algunos países, por ejemplo UK, es OBLIGATORIO por parte del vendedor (léase agencia de fincas):
- Un informe firmado por técnico competente que indique el estado de la vivienda. Todo lo que no esté reflejado en dicho informe y que sea necesario ser reparado corre por cuenta del propietario vendedor.
- Un informe jurídico de la situación de propiedad del inmueble. Aquí no es tan necesario, ya que existe el Registro de la Propiedad.
 
#9
Un edificio de casi 50 años, aparte de las grietas que ves y a lo mejor es lo menos relevante, tendrás que valorar lo que no ves, como las instalaciones de agua, saneamiento y electricidad, ya sean propias como comunitarias, que si no han sido sustituidas estarán ya para dar problemas y ver la estructura de hormigón, por si ya tiene necesidad de regenerarse en algunas zonas.
Cuando compras un coche de segunda mano, ¿no lo llevas antes a un mecánico para que te lo vea?
En fin, me adhiero a la propuesta que busques un técnico.
 
#10
¡Buenas!

@JacoboCGB, he estado de visita otra vez en la finca. La grieta grande que se ve en el techo del local es falso techo, aparentemente.

Por otro lado, @antoni0, el problema no es pagar 200 o 400 euros por un informe, es que la propiedad se niegue a asumir el informe o que pagues el informe y que la propiedad acabe vendiendo a otro.

Ya nos pasó este verano: fuimos a ver una vivienda, pagamos el respectivo informe (un arquitecto técnico, 120 euros) y al final después de dos meses mareando la perdiz uno de los herederos se negó a vender, la inmobiliaria de rositas (diciendo que pedir un informe en una vivienda de 1957 era una pijada de serie de televisión, puesto que según su manitas la casa estaba estupendamente) y nosotros nos quedamos con un palmo de narices y con un informe (que por cierto, sacó defectos, por eso al final se negaron a vender puesto que "su casa estaba perfectamente y el arquitecto ese puede decir misa") que nos sirve de pisapapeles...

@Kabilandia, las instalaciones son las que son, en eso no hay trampa ni cartón. Es un edificio de 1970 y hay que cambiar pues prácticamente todo. La CGP y la LGA son viejas, el cuarto de contadores no cumple, el agua es común para todo el edificio, las bajantes son de Uralita... vamos, lo típico en cualquier vivienda de segunda mano anterior a 1990. Son los peajes que uno tiene que pagar para no irse a vivir a Mordor (léase El Cañaveral o cualquier pueblo de la periferia exterior) puesto que en Madrid capital no se está haciendo obra nueva en casi ningún sitio y la que se hace es a precio de oro.

En fin, creo que os vamos a hacer caso, pero a ver como hacemos para que la propiedad no nos la juegue. La vivienda está en una zona muy golosa -a 30 minutos andando de Sol y a 10 en transporte público- y capaces son de firmar con cualquiera que no venga con tanto problema...
 
#11
La CGP y la LGA son viejas
... eso no sé qué es lo que es :confused::cautious:

La vivienda está en una zona muy golosa -a 30 minutos andando de Sol y a 10 en transporte público- y capaces son de firmar con cualquiera que no venga con tanto problema
¡Pues sí que andas tú rápido! :eek::eek::eek::eek:
Del trasporte público en Madrid no te digo nada, pues veo que no lo usas.

https://www.google.es/maps/dir/Av+d...23cdb257e97!2m2!1d-3.7033387!2d40.4167278!3e2
 
#13
¡Cómo me conoces :love: bribón!

Efectivamente, cuando pongo caritas es porque no estoy en plan serio. Al leerlo, me pareció que al estar en el subforo de Propietarios y usuarios, habría gente que no entendería ese lenguaje. Me puse en lugar del cliente :cautious::cautious:
 
#14
A ver, un poco por partes:

Lo primero es que me sorprende que veas en el trabajo del perito en el primer piso un gasto innecesario e inútil. Es todo lo contrario, te salvó comprar una propiedad sobrevalorada. Eso es como ir al abogado: son tus cartas para ganar la partida. Si en el caso presente te hacen un informe y después decides si das marcha atrás, si intentas regatear con el informe en la mano o si aceptas el precio inicial. No es más que CONSEGUIR información VALIOSA para decidir mejor. En mi caso, si eso implica gastarme 1.500 euros en peritaciones por ver distintas casas pues lo hago. Si te interesa tanto puedes hacer un contrato de arras supeditado a un informe pericial independiente pagado por ti, no sé. Yo desde luego no compro sin peritaje (y repito, soy arquitecto), sin abogado y sin gestor financiero-hipotecario. Y no es un supuesto, es que siempre lo hacemos así.
 
#15
Finalmente no va a hacer falta arquitecto. Habiendo aceptado la oferta que le realizamos, fue mencionar la posibilidad de condicionar las arras al dictamen de un perito en estructuras (pagando nosotros, claro) y la propiedad excluirnos del proceso de venta. Según palabras textuales de la dueña su piso está estupendamente y ella "no quiere compradores problemáticos" que preguntan tanto y que quieren cosas tan raras.
 
#16
Mira con qué alegría se retiran. Por algo será (o piensas en realidad que es por lo que te han dicho). Posiblemente tengan miedo de que descubras algo, lo sepan o lo intuyan solamente.
 
#17
A mí me ofrecieron de recién casado un piso que nos encantó, 300 m², fachada a tres calles, céntrico, buena zona, y barato...
Ni corto ni perezoso, entusiasmado, solicité esa misma mañana consultar el expediente municipal del edificio en el archivo municipal... el comercial omitía que el edificio tenía un expediente en el que se advertía a los propietarios que de no acometer obras de consolidación en la cimentación procedería a la declaración de ruina y evacuación del edificio... hice números y no era rentable.... la casa me sigue gustando a día de hoy, unos años después el edificio fue rehabilitado por un promotor inmobiliario.