Conflicto de intereses, opiniones

AtVlc

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Hola a todos,
Desgraciadamente me he visto obligado a tasar una vivienda familiar por herencia, y aunque intento ser imparcial me gustarian mas opiniones. No busco tanto un valor por €/m2, sino una división justa.

Se trata de dos casas contiguas, baja mas una altura. y 300 metros cuadrados detrás de terreno. La edificación de 200 años esta formado por muros de carga de 65cm de espesor paralelos al vial. A continuación os describo las dos viviendas y mi conclusión.

Vivienda A: 50m2 en planta, planta baja: salón (techo a demoler)25m2 y dos habitaciones 25m2 (techo en buen estado), y escalera a demoler, todo habitable. En planta alta, el forjado a demoler, cubierta a dos aguas a demoler, paredes sin enlucir, instalaciones inexistentes. Todo sin instalación de agua. Hay que pedir el contador, y hacer los cuartos húmedos.

Vivienda B: 25m2 en planta, planta baja, totalmente diáfano, solera nueva y forjado nuevo, se le anexa el baño y cocina a reformar (actualmente entrada por la otra casa, ya que esta era considerado el corral. No tiene acceso de escalera. Planta alta, 25m2, diáfano, forjado nuevo cubierta nueva. Todo el edificio sin instalación de luz. Hay que pedir el contador y hacerlo habitable.

Mi conclusión, la vivienda A no tener cuartos húmedos pierde en parte su condición de vivienda, tiene un coste elevado de demoler 25m2 de forjado y 50 de cubierta y volver a hacerlo habitable. La vivienda B tiene el 50% del tamaño, pero posee cuartos húmedos (los cuales alicatando seria suficiente). La vivienda B tiene que abrir hueco para escalera, solar todo, tabicar arriba y hacer la instalación del agua.

Con todo esto considero que el valor de cada una de las partes es el mismo, si bien daría algo mas de valor a la vivienda B. El terreno colindante lo dividiría al 50%.

Va a acudir un tasador ajeno a la familia, pero me gustaría tener mas conclusiones imparciales.
 

AtVlc

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Es una casa de pueblo en Albacete, de 50 habitantes. La casa linda al frente con la calle, detrás con los terrenos, y los laterales con dos viviendas de similares caracteristicas.
 

Ruskin

VIP
Con eso no me respondes aunque deduzco que es una sola finca. Si es así la tasación será global, ya que lo que se tasan son fincas, pues es lo que se puede comprar y vender. Siempre podrías pedir un desglose, y no hay por qué dudar de que el tasador sea objetivo (la imparcialidad la dejamos para los jueces).
 

AtVlc

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Adjunto os pongo un enlace con la distribución de la casa, la linea roja sera la zona de la división, que deja el baño y la cocina para la Vivienda B.
 

AtVlc

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A lo que yo me refiero no es si un tasador va a ser imparcial, objetivo o como queráis llamarlo, sino si el planteamiento y las conclusiones que saco las veis correctas o no.
 
por lo que veo, lo que planteas es dividir la casa.
esa casa es un marron, tiene todo valor sentimental, pero casa vieja es un cancer.
En muchos casos mi opinión es que el valor es el del suelo menos lo que cuesta derribar; porqu empizas por un lado, y cuando acabas por otro resulta que había merecido haber empezado de nuevo.


Respecto a tu problema en dividir, si lo que quieren las partes es dividir, divide y que elija la otra parte. Si le da igual una parte que otra, la división está bien hecha.



... entonces cual era tu problema ¿ como dividir? o ¿como valorar?
 

AtVlc

Plata
La division esta echa por donde marcha la linea roja de la imagen y con los nucleos que describo como casa A y casa B, el problema es que cuando se echo a sorteo, una de las partes quiere partir al 50% de la longitud de fachada, en vez de al 50% de valor.

Yo cosidero que la viivenda A y la B tienen aproximadamente el mismo valor, una es mas grade pero tiene mas reforma, y la otra es mas pequeña pero tiene estructura nueva.
 
sal de ahí como puedas.

Lo primero: antes de haber repartido es haber estado de acuerdo en los lotes, y no reclamar después.

Ahora ya no hay consejo posible, salvo que vas a salir mal parado por todas las partes.
Que sea un tecnico de fuera quien iguale.
 

AtVlc

Plata
Si en verdad las partes no pueden ser otras, ya que los lotes entas demilitados por los muros de carga de 65 cm. El tema estará ahora en el valor de una parte y el valor de otra, y que uno le compense al otro, ¿no?

Ahi es donde digo yo que el valor es muy similar. CREO!
 

antoni0

Platino
En algunas zonas para poner de acuerdo a la gente, emplean el siguiente método:
Una de las partes fija el precio y la otra decide quien compra o vende. Todo documentado ante notario para que ninguno pueda volverse atrás.
Aquí sería lo mismo. Una parte fija la línea, y la otra elje que parte se queda.
 

AtVlc

Plata
Finalmente va a ir un tasador a tasar la casa, aunque yo sigo creyendo que la parte que no tiene baño ni cocina no se puede considerar vivienda.
 
EStoy totalmente de acuerdo con todo lo expuesto por Casanor. Simplemente que en mi familia ocurrió algo parecido. Y por todo lo que pudo aprender de aquello.

1º.- Que la tasación la haga otro.
2º.- Ponerse de acuerdo con los lotes.
3º.- Y buscarse un modo aleatorio de hacerlo. Sobre todo por que aunque sea psicológico "la mala suerte" puede desviarte de ser el listillo que tal o que cual.

Un saludo.
 

AtVlc

Plata
Hola,

He querido rescatar este hilo para contaros como va el tema! pa morirse!
Contratamos a una arquitecta para que tasara las que inicialmente eran las dos partes (sin saber cual era de cada una) y valoro la nuestra con 30.000 euros menos que la otra. Esto para una segunda opinion. Una tasacion de 20 folios, con sus justificaciones, calculos, memorias, referencias a normativas, metodos de tasaciones,planos, etc..

Las partes involucradas contrataron a otro arquitecto, el cual midio y "valoro" la casa, enviando un plano con una ralla la cual daba nuestra escalera a la otra casa. Se me ocurrio llamrle pidiendole la justificacion de calculos ya que a mi suegra le dijo que eso era mucho lio y que no iba hacerlo.
Cuando le llame diciendole que era aparejador, me dijo que el habia partido la casa como le haba pedido una de mi familia (de la otra parte, indemostrable) y despues de dos mese me paso un folio a otrdenador que pone 70 metros por 200 euros 14000 euros, 140 x 100 euros 14000 euros, y una frase que dice "con esta division las casas miden lo mismo".

Evidentemene este hombre hiizo los calculos a posteriori, y hemos dicho a la otra parte que no vamos a aceptar eso, los cuales se agarran a esa "tasacion" como locos. En fin... que esto cada vez tiene pero pinta.
 
pues muy facil, si se agarran a esa tasación y ellos hacen los lotes,... pues vosotros elegis el lote....

Así de fácil.
 

AtVlc

Plata
No, no, si la parte de cada una ya estaba adjuticada. Imaginate una ficha de domino, y todos los laterales y la linea del medio son muros de carga, pues una parte era para uno y otra para otra (tienen diferente valor por el tamañao acabados, etc, pero bueno, para resumir). Se saco a sorteo y ya esta.
El tema es que la otra parte dijo, que no, que querian parte de la zona nuestra, y a partir de ahi, pues lo que os he contado....
 

AtVlc

Plata
He pasado ambas tasaciones a colegas aparejadores y arquitectos, todos coinciden en que una es una porqueria, y la otra esta bien justificada, y que si no son 30.000 seran 10.000 pero que esta de nuestro lado.

El problema es que me dicen que en un juicio (que es lo que amenaza la otra parte) podemos salir perdiendo, ya que el juez se ceñira a una tercera tasacion, y visto lo visto, nunca sabemos por donde pueden salir.

Si alguien se da voluntario para valorar las tasaciones que me mande un privado y se las mando. Cuantas mas opiniones mejor.
 
Hola, si te sirve de consuelo, yo soy tasador y perito judicial, lo que amenaza la otra parte no es cierto, ya que he ganado muchos juicios basándome es que una tasación realizada por empresa tasadora está respaldada por la experiencia del tasador, de las personas que lo ratifican en la empresa tasadora (que está homologada por el banco de españa) y por supuesto por la justificación del informe en cuanto a métodos de valoración y normativa aplicada, por lo que es una valoración imparcial, mientras que la otra tasación privada es una valoración objetiva de la parte que lo contrata. Normalmente no se pide un tercer perito imparcial a menos que se vea que hay un conficto de intereses (si una vivienda más o menos vale 30.000, que una parte presente 10.000 y otra presente 50.000 por peritos privados), no sé si me entiendes. Los jueces no son tontos y de hecho, he realizado peritaciones como tercer perito imparcial y siempre se suele ser imparcial todo lo que se pueda y totalmente objetivo con lo que hay que valorar. Con respecto al bien a valorar, la arquitecto no lo ha realizado por el método adecuado que es un residual dinámico (al ser la edificación muy antigua, se valora el suelo por depreciación y se suma el coste de lo que está construido. el suelo se realiza por el mejor y mayor uso o aprovechamiento que se le puede dar o construir y se le resta este). Es un poco complicado, pero fácil de justificar ante un juez.
 
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