Consejos rehabilitación caserío vasco

#1
Hola, lo primero saludar al personal forero, y dar las gracias a todos aquellos que hacen posible con sus respuestas y sus conocimientos este foro.

Comentaré mi caso: he recibido por herencia un caserón tremendo, es un caserío encartado, de la zona de las encartaciones vizcaínas, que comparte estilo arquitectónico a medias entre caserío vasco y casa montañesa, tiene unos 175 años, y me encantaría rehabilitarlo, pues es precioso, con grandes espolones laterales de piedra, doble balconada, tejado con aleros propios de la zona, buena sillería, etc etc... en fin, que me encanta. La estructura es de madera de roble y tejado de castaño.

He contactado con distintos arquitectos, así como con diversas empresas de rehabilitación, y he ahí donde empiezan a surgir mis dudas, pues cada cual te dice una cosa distinta

_ Los que aconsejan tirarla entera por dentro y hacer nueva estructura de hormigón entera toda la casa

_ los que aconsejan echar nuevos suelos de madera con una capa de compresión de hormigón

_ Los que desaconsejan lo anterior, dado que sobrecargan la vetusta estructura, y aconsejan doble entarimado de madera con aislante intermedio, saneando la madera donde se pueda y sustituyendo los elementos estructurales más dañados.

_ Sobre el tejado, sin comentarios: que si panel sandwich, que si aprovechar lo que hay, que si tirar todo, que si hacer el panel in situ, que si teja curva, que si teja mixta, que si onduline es una maravilla o una chapuza...

En fin, me surgen infinidad de dudas, puesto que cada cual te da sus razones, y todas parecen acertadas., y he aquí mis preguntas:

La madera tiene lugares con carcoma, evidentemente. Tratando la madera, ¿desaparecerá la carcoma? ¿Qué tratamiento he de dar? ¿Es esto posible? ¿Me costará una fortuna? Por otro lado, tengo miedo de colocar de nuevo entarimados de madera y que éstos se contaminen con la carcoma ya digamos "residente" en la casa.

En fin, que según quien mira el tema, para unos es una maravilla la estructura de madera de casi 200 años, con vigas de roble de una longitud y sección tremendas, mientras que para otros es una mierda llena de carcoma y con vigas pandeadas y que habrá que calzar forjados etc etc.

Para unos el tejado de castaño es una exquisitez, un lujo, para otros es una porquería que hay que tirar abajo y prender fuego.

Y están desde los que me aconsejan no gastarme un duro en proyectos de arquitecto "por no ser necesario" al no tocar la estructura, y desde los que dicen todo lo contrario

En fin, iluminen mi ignorancia supina....

Si alguien ha realizado alguna reforma de este tipo, y me puede dar alguna idea u opinión, será bien recibida...

Un saludo y un abrazo a todos.
 
#2
Primer consejo: no existe la ciencia exacta, todos los planteamientos pueden ser válidos según desde el punto de vista que se haga.

Así que, Encartado, ahora te toca a ti que es lo mas difícil decidir qué es lo que quieres hacer y eso dependerá de tus gustos, de tu economía y del uso que pretendas para el caserío.

No será lo mismo el planteamiento si pretendes vivir permanentemente en el caserío que solo en vacaciones y fines de semana, puesto que las condiciones de habitabilidad deben ser mucho más exigentes en el caso de permanente que de uso ocasional.

Como no conozco la casa y el estado del mismo no puedo opinar sobre datos, pero siempre, siempre prefiero la rehabilitación, aunque también te reconozco que suele ser más cara y más delicada. Cómo llevarla a cabo, es misión de un arquitecto que respete tus deseos y tu economía.
 
#3
Varias cosillas: lo quiero para vivienda permanente.

Si bien es cierto que todas las posibilidades pueden ser adecuadas, quisiera saber la opinión de la gente respecto de este tipo de obras, bien desde el punto de vista del profesional que dirige la obra, bien desde el punto de vista del propietario que se ha metido en una aventura de este tipo...

Pregunta: ¿es cierto que si no se tocan elementos estructurales, modificas exteriormente huecos, levantas alturas, o cosas de este tipo, no hace falta el proyecto de arquitecto? ¿es eso cierto?

Respecto de los honorarios de los mismos, tb me he llevado varias sorpresas, desde los que te cobran un porcentaje de la obra (alrededor del 10%, hasta los que no sabes muy bien lo que te cobran, ya que te dicen lo de las visitas, que puede ser un número indeterminado; y digo yo, ¿cuántas deben ser? Porque pueden llegar a ser infinitas, claro...

Saludos
 
#4
yo estoy con Inu, a mi, personalmente me gusta más rehabilitar, me explicaré: Tal y como dices, se trata de un edificio bastante antiguo y la gracia de éste es sencillamente eso. POr tanto yo plantearía la intervención en estudiar primero tu programa funcional, es decir, si la distribución interior ya es de tu gusto, o quieres espacios más amplios, diferentes, más acordes con la vida y gustos actuales. En segundo lugar, y supeditado a lo anterior, analizaría estructuralmente el edificio y sus patologías (si las hubiese). Y en tercer lugar haría una propuesta, un proyecto a grandes rasgos que hiciese incapié en todo lo anterior. A partir de una idea clara definir el grado de intervención, no al revés.
 
#5
Pregunta: es cierto que si no se tocan elementos estructurales, modificas exteriormente huecos, levantas alturas, o cosas de este tipo, no hace falta el proyecto de arquitecto es eso cierto???
Existe lo que se llama obra menor que como dices son pequeñas intervenciones reformas etc, para los que no hace falta proyecto tecnico.

Ahora bien ya reconoces que existen elementos estructurales dañados y no solo eso fijate el mar de dudas que ya tienes planteadas, para la que sera tu vivienda permanente ... te aconsejo que contrates tecnicos para dicha obra.
 
#6
Por lo que te escucho Encartado, una intervención en el caserón este del q hablas hace q necesites la firma de un arquitecto (u otro profesional capacitado). Estructura o alteración de huecos normalmente hacen q necesites la firma, asi que levantar altura no te quiero ni contar.
Yo particularmente si tuviese unas vigas de roble, con unas dimensiones hermosas, jamas se me ocurriría echarlas abajo. Las pondria en primer plano de la rehabilitación. El proyecto parece bastante interesante según lo que has contado, para poder salvar la mayor parte de la madera utilizada, que por cierto, ni sueñes encontrar ahora mismo una madera con la calidad con la que se hizo ese caserón... eran otros tiempos, y el paso de los años hace que mejore la calidad de la misma, si se mantiene en buen o mediano estado de conservacion. Un saludo.
 

jcidon

Moderador
Miembro del personal
#7
Yo elegiría un arquitecto que haya trabajado anteriormente en rehabilitación, pues el tema estructural y de patologías es bastante delicado, hay que saber bastante del tema.

Un ejemplo: a mi estudio, que sí está familiarizado con este tipo de proyectos, le llegó de rebote un proyecto de rehabilitación de un palacio renacentista, los anteriores arquitectos hicieron tal cantidad de burradas que hubo que demoler todo....
 
#8
Yo me decantaría por la opción de rehabilitar, por principios.
Y barriendo pa'casa, lo pondría en manos de un arquitecto aunque no fuese obligatorio. Eso sí, tal como dice jcidon, elegiría el arquitecto con tino, porque la rehabitación es algo delicado que no todo el mundo domina y por coherencia con el planteamiento anterior: un buen arquitecto te aportará mucho más que la firma.
 
#9
Hola Encartado, enhorabuena.

Más de uno de los que te proponen derribarla planean "hacerte el favor" de llevarse los materiales... para ganarse un buen pico en los anticuarios.

Cuando dices que la estructura es de madera, supongo que quieres decir la cubierta, ¿no?
Sea como sea, la carcoma es el problema menor, sobre todo si predomina el roble.

Un saludo cordial.
 
#10
Yo buscaría alguien con experiencia en este tipo de obra, y únicamente tocaría de la estructura original de la casa aquello que no sea seguro y las modificaciones necesarias para hacerla habitable de acuerdo a las necesidades actuales, como comentaba EL_INUTIL.

Yo nunca "reduciría a polvo" una maravilla de casa así. Guíate por los consejos de un profesional. Cayo Lacer tiene razón, con los materiales que te retirarán se pueden hacer ricos. Las vigas de ese caserío supongo que en anticuarios han de valer una fortuna. Mantén todo lo que puedas. Si ha permanecido 175 años, a mí, personalmente, me "jodería" mucho tirarla.
 
#11
A ver si puedo colgar algunas fotos de la casa...

Para que os hagais una idea de la casa: tiene planta cuadra, primera planta, segunda planta y ganbara o sobrado (bajocubierta). Tendra unos 120 m2 cuadrados por planta.

Las vigas principales de la casa son 3 y de una pieza, y van de muro de carga a muro de carga aprox 10 metros de largo y le calculo de una seccion de 250 x 250 mms. El estado aparente es bueno al menos de dos de ellas, si bien es cierto que presentan carcoma pues a una de ellas la he rascado y se ha caido un trozo como serrin. Luego no se en que estado estan en su encuentro con los muros, habra que verlo, pero si en casi 200 años que tiene la casa estan asi me imagino que sera porque son buenas vigas.
Las tres vigas se apoyan en el centro en 3 tremendos pies de roble tallado, apoyados a su vez en tres "apoyos" de piedra.

El tejado es entero de castaño, y su estado aparentemente noe s malo si bien es cierto que algunos de los cabios tienen carcoma y habra que sustituir, asi como cambiar la tabla que esta bastante pocha. Las cerchas son muy llamativas, pues encima de ellas apoyan en unos grandes tacos de madera las vigas.
Respecto de las viguetas de los forjados son todas de roble, y se encuentran en muy buen estado, excepto las de la planta de abajo, que creo que ha consecuencia d ela humedad estan regular.

Las vigas estan "pandeadas" en su parte central, asi como la mayoria de las viguetas...

Que se hace para corregir esto?? calzar todo ??? es que fue una de las excusas que me pusieron varios de los arquitectos que visitaron mi casa, y era que como estaba todo pandeado era mejor tirar todo y colocar "maravillosas" vigas de abeto y pino derechas como velas.

La casa tiene dos espolones de silleria laterales en su parte delantera, os pongo unas fotos de casas muy parecidas aunque quizas de menor calidad constructiva.

En fin, por entrar en detalles, que tipo de forjado hariais en una casa de este tipo??: capa d ehormigon sobre tabla, doble entarimado, nervocero etc etc etc

Un saludo a todos los foreros
 
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