Consejos sobre los presupuestos de las constructoras

Yo estoy con el proyecto de ejecución y el hilo me ha parecido super interesante!!
Hemos contratado un arquitecto que tiene constructora, y la verdad es que de momento muy contentos con su trabajo.
El problema es que en la primera estimación que ha hecho en el proyecto nos sale por el doble de lo que nos queremos gastar (básicamente porque se ha ido a calidades muuuy premium, entorno a los 1.600 €/m2).
Le hemos pedido que antes de seguir definiendo el proyecto nos pase presupuesto detallado como constructor con un precio y unas calidades acordes a lo que hemos estimado (900-1000 €/m2). Si es capaz de ajustarse, terminaremos el proyecto y empezaremos el baile con las constructoras.
Seguiré enganchado al hilo y os voy contando que tal va el tema.
 

cabronias

Titanio
El problema es que en la primera estimación que ha hecho en el proyecto nos sale por el doble de lo que nos queremos gastar (básicamente porque se ha ido a calidades muuuy premium, entorno a los 1.600 €/m2)
¿Pero es que no le habéis dado a tu arquitecto un límite de gastos?

Le hemos pedido que antes de seguir definiendo el proyecto nos pase presupuesto detallado como constructor con un precio y unas calidades acordes a lo que hemos estimado (900-1000 €/m2)
Esto no entiendo para que vale.

No le debería hacer falta hacerte un presupuesto como constructor para luego volver como arquitecto y modificarte el proyecto.

O tenéis un concepto muy raro de como funciona el asunto o el arquitecto empieza las casas por el tejado.
 
Supongo que será posible, pero pasar de 1600 a 900 euros/m2, es como pasar de construir una a dos casas. Supongo que la pintura de las paredes tendrá polvo de cuerno de unicornio, y que con una una normal os baja una barbaridad.
 
No entiendo eso de calidades muy premium y que se vaya a 1.600€.

Lo que os anticipo es que podrá bajar un poco, pero ni de coña va a bajar a 1.000€/metro si el punto de partida que el arquitecto/constructor ha establecido de saque es querer cascaros 1.600€/metro. Vuestra casa dejaría de interesarle hacerla al precio que queréis, si es que es posible hacerla a 1.000€/metro (dependiendo de donde sea la obra es una quimera o un precio normalito).

Yo hice un llave en mano y mi planteamiento fue “quiero una casa así, así y así, y no quiero que cueste más de XXXX€”. A partir de ahí fuimos viendo lo que podía y no podía tener, ajustando tamaño de estancias, etc., hasta poder conjugar lo que quería tener con lo que podía pagar. Cerrado eso, se firmó todo y se empezó a trabajar en el proyecto.

Si vuestro arquitecto también es constructor, debería ser mucho más capaz de ofreceros algo como lo que comento que el haceros un proyecto por un lado y luego a la hora de la valoración como constructor pegaros ese susto.
 

Mountak

Plata
¿Cómo se calcula el precio del m²? o sea, ¿es tal cual el presupuesto dividirlo por los m² construidos de casa o se debe salvar alguna partida?
 

Xanito

Platino
Yo estoy con el proyecto de ejecución y el hilo me ha parecido super interesante!!
Hemos contratado un arquitecto que tiene constructora, y la verdad es que de momento muy contentos con su trabajo.
El problema es que en la primera estimación que ha hecho en el proyecto nos sale por el doble de lo que nos queremos gastar (básicamente porque se ha ido a calidades muuuy premium, entorno a los 1.600 €/m2).
Le hemos pedido que antes de seguir definiendo el proyecto nos pase presupuesto detallado como constructor con un precio y unas calidades acordes a lo que hemos estimado (900-1000 €/m2). Si es capaz de ajustarse, terminaremos el proyecto y empezaremos el baile con las constructoras.
Seguiré enganchado al hilo y os voy contando que tal va el tema
Quítate el Rolex antes de reunirte con él.
 

alimon

Bronce
de momento muy contentos con su trabajo
Pues yo no estaría tan contento con su trabajo, por muy bonitos que haga los dibujitos, si le digo que me quiero gastar 1000€/m2 y su propuesta es de 1600€ porque asi mola mucho, nos ha jodid...

De todas formas, hay que ver que entiendes y que incluye para ti esos 1600€/m2. ¿Estamos hablando de 1600€ solo para la Ejecución material? Es decir, que a eso le tienes que sumar el coste del proyecto y DO y Dirección de ejecución, Impuestos, acometidas, acondicionamiento de parcela, notaría... Si es así, es bastante caro.

Si lo que tu estimas de 1600€ es por el total todo incluido, vamos, que es lo que te cuesta TODO, como para ir y abrir tu casa y meterte a vivir, es hasta barato.

Pero bueno, no pones ni m2 de vivienda, ni plantas ni nada, asi que poco podemos opinar.

¿Cómo se calcula el precio del m²? o sea, ¿es tal cual el presupuesto dividirlo por los m² construidos de casa o se debe salvar alguna partida?
Sinceramente, yo creo que deberías haber empezado un poco por ahí, antes de nada.

Como en el comentario anterior, te digo si te interesa saber el coste por m2 solo de la ejecución material, o de todo, incluidos impuestos y tasas, que realmente como autopromotor es lo que mas te debe interesar, el coste final y completo de tu vivienda.

Para ello hay una hoja de Excel, elaborada en este foro, en la que puedes rellenar cada una de las partidas y modificar a tu gusto. Te aconsejo que la rellenes, así tienes claro DE VERDAD lo que te va a costar tu casa por M2:
https://www.dropbox.com/s/ejwxik75ib0logh/Presupuesto_General_Autopromocion_B.xlsx?dl=0

Para mi gusto, en el apartado de construcción tendría que desglosarse garajes y porches de la vivienda, ya que suelen tener un coste bastante inferior y al final desvirtuan la imagen global, pero no obstante puedes adaptar la hoja a ello.
 
Hablar de precio de vivienda por m² es una burda simplificación que sirve para algunos tanteos o números gordos.

Yo cuando hablo de futuro costo pongo por un lado construcción, por otro lado vallas, por otro lado piscina y urbanización, instalaciones especiales, etc...

Licencias
Honorarios
Etc...
 
Desde un principio se le dio una horquilla de presupuesto para la casa de 400-450 k €. El proyecto siempre ha rondado los 400/450 m2 útiles por eso estimábamos ese presupuesto.
Sinceramente soy novato en esto y no sé si se calcula por metros útiles o construidos o que... pero vamos que básicamente lo que yo quiero es que la casa me cueste 400-450 k € (solo construcción, DO, proyecto y demás a parte) y ronde los 400/450 m2, y en base a esto pues ajustar calidades o incluso quitar cosas: estamos abiertos a dejar temas sin acabar como el sótano o la primera planta porque de momento seguramente solo utilicemos la planta baja.
Siento haber confundido con lo de los m2 o_O... si os soy sincero ando más por aquí para aprender que para explicar puesto que con la mayoría de las siglas, temas y procesos ando perdido!

Lo que si os puedo contar es que al presentarnos el primer borrador del proyecto de ejecución fue cuando en el total se nos iba en más de un 60% de lo estimado. Pero claro, según el arquitecto esta estimación (basada en los precios del colegio creo) puede variar mucho. Aprovechando que es constructor, le he pedido que nos haga un presupuesto detallado ajustándose a nuestro presupuesto. Sé que no es lo normal, pero como quiero tener todo el detalle como constructor para luego definir el proyecto como dios manda (y no en función a los precios del colegio), pues lo he querido enfocar así. Una vez tenga el proyecto perfectamente definido ya pediré más presupuestos a más constructoras
¿Que otras opciones creéis que debería tomar?

Gracias por anticipado!
 

lufegut

Titanio
Si a tu arquitecto le has marcado el precio y su proyecto se va de precio un 60%, a mi ya no me daría mucha confianza...
 

cabronias

Titanio
Pero claro, según el arquitecto esta estimación (basada en los precios del colegio creo) puede variar mucho
Jo, jo, jo.... Pues si te ha calculado con los precios del colegio y se te va un 60%, cuando te diga precios de mercado ten un sillón cerquita por si te tienes que echar.

Aprovechando que es constructor, le he pedido que nos haga un presupuesto detallado ajustándose a nuestro presupuesto. Sé que no es lo normal, pero como quiero tener todo el detalle como constructor
Tu arquitecto constructor no te puede dar un precio mínimamente fiable sin hacer el proyecto detallado y sacar unas mediciones.

Así que vete haciendo a la idea de que lo que pretendes y esperas, simplemente no es posible.
 

Mountak

Plata
Ya te lo han dicho, ¡¡¡pero ten cuidado!!! ¡Los precios del colegio son más económicos siempre! Van a la baja... ¡¡¡te puede subir perfectamente 50.000 euros mas!!! Como poco...

Por cierto, vaya pedazo de casoplón, como dices estas aquí para aprender que para explicar, pero ya me has dado envidia con esas medidas, podrías crearte tu propio hilo enseñarnos alguna cosita de la casa y ya ahí preguntar todas tus dudas.
 

cabronias

Titanio
¿Que otras opciones creéis que debería tomar?
Hacerte a la idea que tal vez quieras una casa que no puedes pagar.

Al aumentar los m2, no se reduce el precio/m2, siempre se aumenta. 450 m2 son muchos m2 y echando cuentas con 1000 €/m2, calidades muy normalitas y muy pocas florituras en instalaciones vas a tener que poner.... Y no se si esa es tu idea.
 
El que de hace una casa de 450 m² no hace falta mirarle el peluco, ni el coche se va a gastar entre 600.000 y 700.000 + IVA de este precio para arriba.
 

Mountak

Plata
Ten en cuenta que solo en urbanizar la parcela que debe ser enorme te va a costar mucho.
 

dardhal

Esmeralda
Hemos contratado un arquitecto que tiene constructora, y la verdad es que de momento muy contentos con su trabajo
No sé si alguien se ha percatado del detalle: "arquitecto que tiene constructora". Que huele más bien a "constructora que tiene arquitecto". Quizás, la peor de las combinaciones, no sólo el arquitecto está en "connivencia" con la constructora, sino que el arquitecto (que es constructor) te diseña una casa que, sin haber pedido precios reales, ya se va un 50% de tu presupuesto.

No sé, pero a mi me huele a cuerno quemado. Para viviendas de medio millón de pavos más profesionales más impuestos más urbanización, seguro que hay montones de constructoras medio decentes interesadas, que a lo mejor no lo están en encargos más mundanos.

básicamente porque se ha ido a calidades muuuy premium, entorno a los 1.600 €/m2
¿Podrías dar detalles de esas calidades muy premium? Porque muy, pero que muy premium, tienen que ser, y además todas, porque si no , difícil es en una vivienda tan grande que salga un sobreprecio de 500-600€/m2 promediado.

Por cierto, que no sé si ha faltado comunicación, pero desde luego si tenía claro la superficie que buscabais y el presupuesto que teníais (o el ratio €/m2), eso no da para calidades premium y, según el sitio, ni para hacerse la casa normalita sin quitarle un buen puñado de m2.
 
@Mountak
  • Para controlar el presupuesto podrías aplicar rápidamente la regla 80/20, te centrarás en las partidas de mayor incidencia. De estas miraría con mucho detenimiento las susceptibles de cambios y las que creas que pueden contener errores en las mediciones. Como ya han dicho es imposible tener todo controlado, siempre hay algo que se escapa, porque todos nos equivocamos, pero lo suyo es que no representen un sobrecoste de un 5% sería lo ideal.
  • Por otro lado haría un comparativo con todos los presupuestos que tenga, descartaría los precios con bajas temerarias y/o pediría que corrijan las partidas correspondientes... Me aseguraría bien que todos han presupuestado lo mismo. Luego cogería todos los precios mínimos y haría un nuevo presupuesto, se lo podría en la mesa al constructor que más me cuadre y le diría que me han pasado ese precio, empezaría a negociar con esto.
  • El control de calidad lo contrataría yo, importante: que éste/a hable solo conmigo. Buscaría uno bueno, haría que el constructor le de todas las fichas técnicas de todo el material antes de empezar, con esto y las mediciones puede ir a las visitas de obra pactadas (pondría precio a cada visita) y que me entregue el informe correspondiente de cada visita. De esta forma puedes controlar al constructor, al arquitecto y al aparejador. Te costará algunos €€€ de mas en visitas del técnico de control de calidad, pero llevarás un control estricto, te asegurarás las calidades que hayas pagado.
  • Durante la obra con la información que te dé el técnico de control de calidad te haces una tabla Excel y vas sumando los euros de sobrecoste que te representan los errores del constructor, los errores del arquitecto/aparejador y los errores tuyos, que normalmente los tuyos serán cambios mas que errores. Esta es la tabla que sacas siempre que te sientas a revisar los pagos a cada uno de los actores.
Vaya parrafada, espero no haberte cansado.
 
Arriba