Construcción de vivienda en parcela de 450 m² (jose74)

El 40% de ocupación son 180 m², en cambio de edificabilidad, aun sumando auxiliares 157,5 m²... No veo muy normal que por edificación no puedas ni ocupar el máximo de la parcela
Te comento y es de un proyecto real ejecutado por nosotros.

"Se procede al cálculo de la superficie construida computable o edificable, según normas del plan parcial, que para potenciar las superficies semicerradas, excluye de la superficie construida la totalidad de las superficies no cerradas en su totalidad" (1).

De esta guisa, en la parcela de 709,93 tiene una edificabilidad máxima de 234,28, por lo que quitando todos los porches, el proyecto que presenté tenía 233,60 m², es decir, cumplo la edificabilidad (si cuento los metros construidos de la vivienda, según régimen catastral o de colegios, el proyecto tiene construidos 258,70 m², que es lo que aparece en la escrituras y Catastro.

La ocupación era también del 40% y la huella de ese edificio eran 233,60 + 50,20 = 283,80... que cumplía la ocupación máxima, que era 283,40 ;) ;)

Lo curioso que se podía construir hasta 3 plantas, pero dejaron ocupación más que suficiente para que el que la quisiera se la hiciera también de una planta.

(1) Una mala redacción, porque debería poner: se excluye de la superficie computable. Pero bueno, todos tenemos claro a lo que se refiere.
 

jose74

Novel
Hola chicos.

Muchas gracias por la cantidad de respuestas y opiniones que estoy recibiendo, son todas bienvenidas.

Veo que estoy muy perdido en el tema, lo que sí puedo aportar es que en las parcelas lindantes las construcciones son muy parecidas al plano que yo he aportado, es decir, se respetan los lindes laterales de 4 m y queda de fachada de casa 10 m.

Así que les quedan 10 metros de fachada de casa y tienen dos plantas y algunas sótano. Mi principal duda de esta parcela es sí al ser 10 metros de fachada la casa va a quedar ridícula en el interior, no sé, por eso abría este hilo, ya que vosotros como arquitectos tenéis muchísima experiencia en este tema. Las casas que hay construidas en la zona, la mayoría tienen la entrada en el lateral de la casa, imagino que es por aprovechar al máximo la distribución del interior.

Entiendo, por lo que voy leyendo, que mínimo voy a poder construir 100 m² en la planta baja, y mi pregunta es: ¿qué estancias realizaríais en esos 100 m²?, contando que vamos hacer planta arriba y hay que dejar escalera.

También es muy importante para mí que la parte trasera de la casa, en la cual yo he calculado que me quedan 160 m² aprox., ¿cogen bien la piscina, zona de barbacoa, aseo y un porche?

Gracias y perdonad si os acribillo a preguntas.
 

jose74

Novel
¿y no contemplas mejor buscar otra parcela? Al final empezar ya condicionado cuando no tienes necesidad no lo veo muy lógico
@Nibelungo01, desde luego que si va a quedar algo ridículo pasaré pagina y buscaré parcela en otro sitio, pero la verdad es que el sitio merece mucho la pena y es una lástima que por hacer una habitación más o menos descartar esta parcela. Si mi problema es hacer una habitación más arriba o hacerla abajo, desde luego que me quedo con esta de 450 m², ahora, si en los exteriores no coge lo que quiero hacer, pues entonces sí que tengo que empezar a pensar en otra ubicación.
 
Entiendo, por lo que voy leyendo, que mínimo voy a poder construir 100 m² en la planta baja, y mi pregunta es: ¿qué estancias realizaríais en esos 100 m²?, contando que vamos hacer planta arriba y hay que dejar escalera
Creo que aún no te has enterado, lo máximo que puedes construir, sumando todas las plantas, son 106 m² construidos, es decir, 106 en una sola planta o 60 abajo y 46 arriba (por poner un ejemplo).

Para que te hagas una idea, eso es una vivienda tamaño VPO.

P. D.: Salvo que los datos colgados sean erróneos.
 
desde luego que si va a quedar algo ridículo pasaré pagina y buscaré parcela en otro sitio, pero la verdad es que el sitio merece mucho la pena y es una lástima que por hacer una habitación más o menos descartar esta parcela. Si mi problema es hacer una habitación más arriba o hacerla abajo, desde luego que me quedo con esta de 450 m², ahora, si en los exteriores no coge lo que quiero hacer, pues entonces sí que tengo que empezar a pensar en otra ubicación
@jose74, yo con los datos que das, en mi opinión, meterte en una autopromoción para una casa de esas dimensiones en esa parcela no lo haría. Pero como digo, es mi opinión y cada uno tendrá la suya y sabrá sus necesidades.
 

jose74

Novel
Bueno gente, viendo la cantidad de dudas que me está generando el tema de la edificabilidad de la parcela me he decidido a ir al ayuntamiento para que me informen ellos de primera mano sobre la posibilidad de realizar dos plantas en esa parcela, en caso contrario desistiré de comprarla, pero... si la mayoría de casas de la zona son de dos plantas, ¿por qué esta parcela va a ser la excepción? Los datos que aporto me los ha pasado el dueño de la parcela, pero visto lo que se comenta en el foro ya me genera dudas.
 

dardhal

Esmeralda
Y además de lo que dice @Octopussy, cuidado con lo que te digan de palabra y no con un documento oficial. Que como persona seria y que honra la palabra dada a ti te puede valer con que el funcionario te diga algo de viva voz, pero a ese mismo funcionario mañana le pides licencia sobre la explicación que te dio ayer y te la deniega por motivo contrario al que te dijo y tú te quedas colgado de la brocha.

Lo que necesitas, para comenzar, es la cédula urbanística de la parcela, según el ayuntamiento, cosa de unas pocas decenas de euros, donde además de las condiciones de edificación te indicarán servidumbres (de haberlas) y otras limitaciones.

P. D.: No te creas ni la hora de quien te venda nada y menos si es una parcela. A mí me querían endosar una que era preciosa (todo sea dicho) pero curiosamente, a pesar de que las dos entre las que estaba incrustada eran urbanas, esta era rústica (debía haber un chanchullo importante en dicho pueblo cuando determinaron qué parcelas eran urbanas y cuáles no). Cuando se descubrió el pastel el propietario insistía en lo de siempre: tú hazte la casa y luego la legalizas. Cosa que puede haber colado en siglos pasados, pero ya no.

Y el propietario ni siquiera tiene por qué tener mala fe, pero si patinas, el que se queda colgado y con una parcela que no vale eres tú, no él.
 

jose74

Novel
Eso claro que puedes, la limitación es que tú quieres una casa grande y esa parcela sólo se pueden construir 106 m² en total.

Es lo primero que tienes que preguntar
Lo que no me cuadra es que al lado estén casas de dos plantas y 100 m² en cada planta, además esas edificaciones no tienen más de 5 años, también es posible que hayan cambiado la edificabilidad de 5 años para acá. Lo mejor ir al ayuntamiento y por lo que valga se pide algún documento que acredite lo que dice el funcionario.
 

MarttaS

Novel
Por si os sirve, yo antes de comprar la parcela mi arquitecto me dijo que solicitase un certificado urbanístico de la parcela, en ese me especificaba la edificabilidad total (aquí son los metros totales de vivienda que puedes construir, al margen de las plantas que hagas, y los semisótanos no computaban), así como las distancias libres que debíamos dejar con las calles colindantes y con las otras parcelas, y lo que podíamos y no podíamos hacer en ese espacio.
Al solicitarlo había un apartado en el documento en el que podías redactar si tenías alguna duda específica sobre esa parcela, y al final del informe me respondieron específicamente a esas preguntas, además de a las cosas generales que van ya de serie en el informe.
El ayuntamiento me cobró 35 € por el papelito, pero en mi opinión valió la pena pedirlo, ya que vamos sobre seguro, al menos sobre esas cosas, para evitar problemas con la licencia después.
 
Eso claro que puedes, la limitación es que tú quieres una casa grande y esa parcela sólo se pueden construir 106 m² en total.

Es lo primero que tienes que preguntar
Aparte sótano, que no suele computar en la edificabilidad.
 
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