Construcción en unidad de actuación incompleta

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Construcción en unidad de actuación incompleta. Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@PerCT:

"Hola amigos.
Resulta que quiero construir en una parcela que está en una zona de expansión correspondiente a una unidad de actuación de un PERI que no está completa.
La zona de mi parcela está por ambos lados asfaltada, con las aceras, etc. pues hace unos años construyeron unas casas en esa misma zona.
En otra zona anexa, hay otras viejas casas y terrenos por los que deben discurrir nuevas calles y zonas verdes, según dicho PERI.
Bien, un vecino me ha dicho que si quiero construir, tienen que dar todos los vecinos el visto bueno, y que debo ceder una parte del terreno o de dinero para compensar las pérdidas de otros propietarios a los que les pilla en sus terrenos una carretera o zona verde.
¿Es esto cierto? ¿Me quiere tomar el pelo? Si la zona en la que yo construyo ya está consolidada y con carretera asfaltada, alcantarillado, agua, etc. ¿me pueden obligar a pagar por lo otro que está en estado virgen?"


@vorpal:

"Sin perjuicio de lo que diga la legislación autonómica aplicable, la gestión urbanística se resume en tres preceptos, por este orden:
EQUIDISTRIBUIR: Repartir cargas y beneficios de forma proporcional entre todos los propietarios incluidos en un ámbito de gestión. Normalmente se hace con un proyecto de reparcelación o compensación.
CEDER: Hay que ceder a la Administración los terrenos de equipamientos, zonas verdes y espacios libres, viales...
URBANIZAR: Redacción de un proyecto de obras de urbanización, aprobación, contratación de las obras y ejecución.
Sin estos pasos, el terreno no alcanza la condición de SOLAR y por tanto técnicamente no es edificable. La ejecución de las obras de urbanización puede sustituirse por un aval u otra garantía suficiente que cubra la parte proporcional de los costes que te corresponden.
En tu caso, si estás incluido en una unidad de actuación de un PERI, es preciso desarrollar el PERI y gestionar la UA de forma previa, de lo contrario no creo que el ayuntamiento te dé la licencia, incluso dudo que el colegio de arquitectos pudiera visar un proyecto de edificación."


@PerCT:

"¡Pero si ya había construidas en esas parcelas casas desde hace 100 años! El terreno está catalogado como urbanizable.
Las casas se derribaron hace 1 año por su estado de ruina y ahora está solo el solar.
¿Y si el ayuntamiento da permiso? Supongo que el arquitecto que me está haciendo el proyecto se habrá preocupado antes de mirar todos estos temas, si no sería una putadita de gran calibre.
No entiendo tanto papeleo e historias. Yo creo que es un vecino con ganas de j**** la fiesta.
Añado esta imagen para mejor entendimiento:
- En azul oscuro, mis dos parcelas, tal y como aparecen ahora en el Catastro, que aún no ha sido actualizado para que no aparezcan.
- En la parcela izquierda habría dos nuevas viviendas, una miraría hacia adelante (como la vieja que ya existía) y otra miraría hacia atrás (construida sobre el patio de la casa vieja).
- En la parcela derecha solo habría una vivienda que miraría hacia adelante, exactamente como la vivienda que ya había construida años atrás.
- En gris claro se ven las carreteras que aún no existen, pero que aparecen tanto en el PERI como en el Catastro.
- En blanco las carreteras que ya existen, con sus respectivas aceras, farolas, servicios, etc.
- Y, por supuesto, se ven todas las casas que existen actualmente (excepto las dos de mi parcela que han sido derribadas).
¿Tiene razón este vecino o yo al estar ya en una zona urbanizada quedo exento? El arquitecto técnico me acaba de decir que piensa que no, pero que mañana nos reunimos para ver el último plano del PERI y aclararlo."


@_maga:

"La opción que tienes es intentar que te saquen de la unidad de ejecución aduciendo que tú ya tienes las condiciones de solar o, si te meten, que te den todo el aprovechamiento que tienes o tenías antes.
No obstante, si se va a urbanizar de nuevo el entorno va a suponer revalorización de tu zona y tendrías que pagar costes de urbanización (el plus de las mejoras que tendrías)."


@PerCT:

"El problema es el vecino inmediato a la derecha: le pasa la nueva carretera por su terreno donde tiene un huerto, y quiere a toda costa que no se haga esa carretera.
El ve una amenaza que yo quiera construir y me va a hacer la vida imposible para que no lo haga. Yo no tendría problema en un futuro de pagar lo que hubiera que pagar una vez se haga esa calle nueva.
El tema es saber si puede impedir que yo construya en la totalidad de mi solar, ese es el problema. Al parecer los demás propietarios tampoco quieren que se hagan esas carreteras, así que tendría a casi todos en contra."


@vorpal:

"Veo difícil que te puedan sacar de la unidad de ejecución, y no me parece tampoco muy recomendable si es que estás ya redactando el proyecto, como dices.
No te sacarán de la unidad porque entonces serían menos a repartir y les saldría más caro. Por eso el resto de vecinos se opondría frontalmente. Es normal que haya un vecino "mosca cojonera" que te bloquee el asunto.
Si te excluyen de la unidad implica una modificación aislada del planeamiento, con el consiguiente "procedimiento administrativo", que implicaría también suspensión de licencia de oficio de forma automática.
Repito lo que ya he mencionado en mensajes anteriores: si estás dentro de un ámbito sin gestionar, no veo viable que puedas hacer un proyecto de edificación si antes no se gestiona. Te queda la opción de plantear un convenio de gestión donde se articule alguna garantía de alguna forma para que te permitan construir de forma anticipada, pero creo que la cosa está chunga."


@PerCT:

"¿Entonces qué c*** ha hecho mi arquitecto, que no se ha informado de todo esto antes? Porque cobrar sí está cobrando y el proyecto está todo casi listo para presentar a final de octubre y pedir licencia.
El PERI aún no está aprobado, está en tramitación.
¿Y las casas que hay inmediatamente arriba, construidas desde hace 5 años? Ese tema lo llevó el mismo arquitecto técnico que yo tengo.
Ellos no informaron a ningún vecino y construyeron y aquí no ha pasado nada. ¿Por qué ellos entonces sí tuvieron licencia y yo no voy a tener siendo la misma zona?"


@vorpal:

"No tiene nada que ver, si es un PERI se trata de un suelo urbano no consolidado. No es un solar, NUNCA CONFUNDIR SUELO URBANO CON SOLAR, QUE NO ES LO MISMO. Solar es el terreno DIRECTAMENTE EDIFICABLE, porque lo tiene todo, el suelo urbano necesita algo para llegar a solar, puede ser equidistribuir, ceder o urbanizar, pero le falta algo, y por tanto NO ES EDIFICABLE, LO SERÁ, PERO CUANDO SE COMPLETE LA GESTIÓN Y LA URBANIZACIÓN.
Si el ayuntamiento da permiso incurre en vicio de nulidad del acto administrativo. Completamente impugnable, eso sí, generaría responsabilidad patrimonial de la Administración. No creo que los servicios jurídicos del ayuntamiento lo dejen pasar. Me plantea todas las dudas del mundo mundial y alguna más.
Respecto a si el arquitecto que está haciendo el proyecto se habrá preocupado, asegúrate, porque tiene toda la pinta de que no. Vamos, que si yo fuera arquitecto municipal de ahí, como que ni de coña. Hablo con conocimiento de causa: he sido seis años arquitecto municipal.
Te recomiendo reunión urgente de tu arquitecto con el del ayuntamiento, para analizar la viabilidad urbanística de la operación.
Es lo que tiene esto del control administrativo de los actos de edificación y usos del suelo: hay unas reglas y procedimientos y hay que cumplirlos, si no esto sería la risa. En los sitios donde no hay control pasa lo que pasa y luego a ver como resuelves los problemas.
Lo del vecino podría ser, ten en cuenta que si te dejan obtener el beneficio del suelo (la edificación) sin previamente haber "pasado por caja" para costear a escote los gastos de urbanización, ¿cómo te reclaman luego? Estás dentro de un ámbito de reparto de beneficios y cargas, si te comes el pollo te has de comer también el hueso, nadie va a dejar que te comas solo el pollo. Precisamente lo último que se da es la licencia de edificación para que todo el mundo tenga que pasar antes por el aro.
En cinco años ha podido pasar de todo. Han podido haber tropecientas modificaciones de planeamiento que te afecten a ti y a tus vecinos no.
Si tus vecinos, es un suponer, han hecho las obras de forma ilegal, no te da a ti ningún derecho para que puedas hacer lo mismo. Eso lo que indica es que el ayuntamiento es "permisivo" con según quienes, ¿se me entiende bien? ;);)
Con todos los respetos, los temas de urbanismo creo que no son competencia de arquitecto técnico, me parece que son más propios de arquitectos y licenciados en derecho, preferiblemente especialistas en el tema, porque no es para nada sencillo.
Ponte en buenas manos, que no digo yo que no lo estés ya, pero asegúrate que quien te asesora pueda resolverte los problemas."


@PerCT:

"Acabo de llamar a mi arquitecto y me ha dicho que mantuvo una reunión con el arquitecto municipal y le indicó que no había problemas, lo único que si se hacía una cuarta vivienda en la parcela derecha trasera, no se podría dar salida a la futura calle aún, tendría que tener las salidas en la calle ya existente.
De todas formas, me ha dicho el arquitecto que va a comprobarlo de nuevo, pero que eso fue lo que lo dijeron.
Y en cuanto a lo de solar, no sé, allí hay tomas de agua, baldosas, postes con cables de teléfono, alcantarillado y casas construidas, nuevas y viejas."


@vorpal:

"Vamos a ver si nos aclaramos un poco:
¿Estás o no estás dentro de un PERI? Comentas también que el PERI aún no está aprobado. Supongo, y solo supongo, que si hay un PERI en tramitación eso es una modificación del plan que requiere, normalmente, SUSPENSIÓN DE LICENCIAS, en el ámbito objeto de modificación.
Que haya servicios urbanísticos no quiere decir que sean los adecuados, tal vez haya que rehacerlos o redimensionarlos, o añadir alguno más. De todas formas, es algo raro que se haga una actuación de "reforma interior" (PERI) en un sitio sin cambiar la calificación del terreno. Lo normal es que los PERI se utilicen para actuaciones de rehabilitación integral de cascos antiguos o zonas muy degradadas, cambios de usos en el suelo (de industrial a residencial, por ejemplo) y cosas así.
Sin verlo es difícil emitir una opinión razonablemente válida."


@PerCT:

"La verdad, no te lo puedo asegurar, yo solo sé que tengo planos del PERI de la zona que son del año 98, que son los más actuales. Dichas modificaciones en este plan eran para catalogar unas ruinas como BIC y alguna cosa más, pero mi zona sigue igual que en planos de PERI anteriores.
Si miro el PERI del 98 en Urbanismo de mi ayuntamiento, pone que esta en tramitación, y el aparejador me ha dicho lo mismo, que aún no está aprobado.
Es este el último PERI del 98, fijate que aún no estaban las casas de encima.
Este es el PERI, y aparece todo, lo que hay hecho y lo que no. Ya te digo que las casas de arriba tienen unos 5 años, se hicieron, se hizo la carretera y nadie avisó a propietarios ni nada. Se hizo la carretera trasera a mis parcelas, se asfaltó, y vallamos por donde nos dijeron en el ayuntamiento.
Si te fijas en el plano, la tercera casa a la derecha de mis parcelas se derribó hace un año y están construyendo unos dúplex. ¿Qué pasa con esos? No logro entender, esos tampoco han contado con nadie, la dueña vendió el terreno a una constructora y están metiendo 4 dúplex.
Y aquí un par de fotos del solar.
En vista frontal, dando a la calle mayor del barrio y donde hay construidas muchas casas viejas y están haciendo nuevas.
Y foto de la parte trasera, donde se ve el trozo de calle ya hecho, casas a la izquierda y la valla de mi propiedad a la derecha. Al fondo, el terreno del vecino que está dando problemas.
Bueno ya me diréis qué os parece la situación."


@vorpal:

"Perdona, no te podía contestar, que estaba de auditoría ;);)
He visto las fotos.
No sé si toda la urbanización que se ve (las aceras y demás) están hechas antes o después del PERI famoso.
Para mí, tiene toda la pinta de un suelo urbano consolidado por la edificación con todos los servicios preceptivos, eso sí algunos mejorables, porque los tendidos aéreos dejan bastante que desear.
No sé cuál debe ser el objeto del PERI, seguramente el soterramiento de los tendidos aéreos y adecentamiento general, y a lo mejor completar la urbanización. No parece que haya un cambio de uso por ninguna parte. Por eso no veo muy clara la función del PERI, pero eso es otra guerra.
Si estás dentro del ámbito del PERI, según has dicho, lo mejor es que te informes de lo siguiente:
- Cuántas unidades de ejecución tiene.
- En qué unidad de ejecución estás.
- Qué porcentaje de participación dentro de la unidad de ejecución tienes.
- El grado de desarrollo de la gestión de TU unidad de ejecución.
- Valoración lo más precisa posible de las obras de urbanización pendientes de ejecución en TU unidad concreta.
Plantea entonces una licencia de edificación con la garantía suficiente por la parte proporcional del valor de las obras de urbanización (aval, depósito...). Esto viene regulado en el Art. 40 y 41 del Reglamento de Gestión Urbanística Estatal (Real Decreto 3288/1978). No sé si estará vigente en tu comunidad autónoma.
Espero que te sirva de ayuda."


@PerCT:

"Gracias por tu respuesta.
Hay que tener en cuenta que es un pueblo muy viejo, y de la época en que los tendidos eran todos aéreos. Lo único que en las viviendas nuevas, en vez de pasar cables por la fachada como antiguamente, ahora se camuflan o soterran.
Acabo de recibir una llamada del aparejador y me ha dicho que ha mirado el tema y que no hay problema en edificar, pero que mañana a las 5 de la tarde me lo explicará todo.
De todas formas, como seguía con el miedo en el cuerpo he ido a la oficina de Urbanismo del ayuntamiento y he obtenido este plano de unidades de actuación.
Según me ha comentado el funcionario, la parcela está en una zona consolidada en su 90%, y el otro 10% en otra zona también urbanizada con el PU aprobado. En ninguna zona se mete mi terreno en la unidad de actuación del vecino que me está dando problemas, luego no creo que tenga razón para quejarse ni pedirme nada, ¿cierto?
En cuanto al trozo que pilla en la zona de PU aprobado (UA 2.1) no sé si tendré que pagar algo, pues ya esta todo hecho. ¿Podría venir algún vecino de esa zona a reclamarme algo ahora a posteriori?
Un saludo y gracias por todo.
¿Veis vosotros la cosa clara? A ver si me estoy equivocando.
Hace unos años, la UA 2.1 y 2.2 estaban unidas en una sola, la UA 2; ahora aparecen segregadas. Supongo que será por el tema de la construcción de las viviendas que hay en la zona 2.1."


@vorpal:

"Yo lo que veo es que estás fuera de las unidades de ejecución, excepto por el minitrocito que te come atrás.
Si no estás en suelo urbano no consolidado, estás en suelo urbano consolidado = licencia directa.
Al vecino que le den dos duros, si protesta lo hace sin ningún motivo. Lo que tiene que hacer es mirarse el plano, ver con quién tiene que repartirse las cargas y callarse."


@PerCT:

"Gracias.
Estoy citado a las 5:30 con el arquitecto técnico, que tiene ya todos sus planos listos para explicarme el tema y tranquilizarme, pues dice que no hay problema y que me quede tranquilo.
Ese "trocito" trasero que da a la UA 2.1, no creo que tenga problema tampoco, pues en la 2.1 hay casas de construcción reciente (sobre 4-5 años), además, están justo en la acera de enfrente a la mía.
Lo mismo este vecino está cabreado porque las cargas se las va a tener que comer prácticamente él solito, pues en su UA solo quedan dos propietarios, cada uno con una cantidad similar de terreno.
Un saludo."


@PerCT:

"Hola de nuevo.
Con este post ya pongo el punto final a este corrupto camino lleno de mentiras por parte de mi vecino.
Me he reunido con el arquitecto técnico, y me ha enseñado el plano que el arquitecto municipal le dio a mi arquitecto para iniciar el proyecto. El plano es este, es más actual que el anterior y está en trámite de aprobación. En él he coloreado para que se vean más claras las unidades de actuación y mi parcela.
Mi parcela podéis ver que está dividida en 4. Así es como va a quedar después de construir. Se van a hacer 3 viviendas. 2 que dan a la parte delantera consolidada, y 1 que da a la parte trasera consolidada.
Queda un trozo de parcela (el trasero derecho) en el que construirá mi hermano en un futuro bastante lejano, que sí tiene una zona que linda con una UA no desarrollada. Pero de todas formas, dice el arquitecto que no habría problema en construir siempre que se hiciera la entrada a esa vivienda por la zona consolidada.
Bueno, está todo claro y es totalmente legal.
Un saludo y gracias por todo, sobre todo a @vorpal."


@vorpal:

"Me alegro por ti que todo haya salido bien.
La verdad es que tal y como lo comenzaste a explicar parecía como si estuvieras dentro de la unidad de ejecución, y entonces la cosa estaba chunga de verdad.
Afortunadamente, como te decía en uno de mis últimos mensajes, estás fuera de la unidad de ejecución. La verdad, me parecía raro que tu arquitecto no se hubiera percatado de ello y estuviera haciendo el proyecto sin haberse informado bien.
Bueno, ya nos contarás como evoluciona todo a partir de ahora.
Saludos."


Perdón por el ladrillo, pero me parecía interesante.
 
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