Constructora, ¿qué modo de contratar me recomendáis?

#1
Ya tengo visado el proyecto de mi pequeñita promoción (son 2 pisos + local + garages) y he solicitado la licencia (espero que no tarde una eternidad), y quisiera que me recomendarais la mejor forma para contratar una constructora, ya que he vsito las siguientes formas:
1- La llamada llave en mano.
2- Contratando cada "parte" de la obra a un constructor distinto.
3- Comprando el promotor los materiales y solo pagando la mano de obra.

Pues eso, que me gustaría que me recomendarais una de estas tres o de otra forma que no haya puesto.
Gracias.
 
#2
Hombre todos los ejemplos son buenos, según la experiencia, y el tiempo que tengas, el primero es más caro, pero te la dán terminada con la despreocupación que eso conlleva, la segunda es la más normal entre los autopromotores, necesitas tener bastante tiempo libre, y calentarte la cabeza ante los problemas que surjan, es más económica que la primera, y la tercera, que es la que yo utilizo normalmente, es la que requiere dedicación completa, tu no sabes lo maniroto que puede ser un profesional cuando trabaja con el dinero de otro, pero eso sí te ahorras un pastón, yo diría que un 20 por ciento lo menos que con el punto 2, pero eso sí tienes que estar encima del profesional, porque en tal que se quede parado una vez por no tener material se va y vete a saber tu cuando vuelve. Elige maestro según conocimientos y tiempo.
 
#3
Pues depende de ti ¿que sabes hacer? ¿lo has hecho antes?

Una promoción, sea grande o pequeña, es un tema delicado que sólo un profesional te puede sacar la máxima rentabilidad ajustada a tus necesidades.
Si la promoción fuera mía, tiene un tamaño muy, muy bueno para ejecutar la obra en un año (máximo) con una rentabilidad aproximada, sólo por ejecución de obra, del 30%. Yo compraria materiales, yo coordinaría la obra, yo contrataría directamente a los similares, y encima el proyecto me habría salido "gratis" y sin discutir con el arquitecto. Imaginate que construir me sale a 130000 ptas y si lo hago yo, que menos que a 100000 ptas (como es evidente la cifra dependerá de las zonas, por el sur creo que esta bastante más caro).
Medios auxiliares supongo que poquitos (por el volumen del que hablas) y costes indirectos practicamente nulos.

Pero te vuelvo a repetir que debes conocer de que trata el tema, y si no mejor no te metas.

Saludos.
 
#4
Mariano para una obra de

1.433 m² de garaje
1.355 m² de local en bruto
872 m² de viviendas (12 apartamentos)

Precio de construccion, promotora constructora = + 2.200.000 € te sale el m² a unos 600 €/m², pero fijate que de vivienda hay solo un 23% del total de superficie el 77% entre garaje y local. y fijate el precio que te sale de media, hay algo de urbanizacion y una pequeña demolicion (10.000 € la demolicino, urbanizacion unos 100.000)
 
#5
Yo creo que además de depender de qué conocimientos tienes y de qué disponibilidad de tiempo.
Es muy importante el plazo de entrega, si optas por la opción 1 el constructor te dará la fecha de entrega (más o menos) si optas por la 2 como tienes que encargarte de coordinar todos los gremios es imposible que cada uno vaya a la obra justo cuando termina el anterior y es normal que la obra se te vaya quedando parada cada vez que cambies de gremio. Y respecto a la 3ª yo creo que a la larga es la más cara porque lo normal es que tengas que patearte muchas empresas de proveedores (tiempo y dinero) para conseguir un buen precio que seguro que al constructor le sale muchisimo mejor, y ademas el que pone la mano de obra como no obtiene los beneficios que pensaba ganar con el material te cobra más de colocar (al final el quiere ganar lo mismo)
 
#6
EL_INUTIL_© ha dicho:
1.355 m² de local en bruto
Yo lo tendría claro: el local cámbialo de uso, aquí en el foro tenemos innumerables "expecialistas" :D .

Lo del precio depende mucho de la zona. Reconozco que yo solo conozco mi ámbito (Comunidad de Madrid), pero me sorprendió los precios de otras zonas que se han comentado por el foro.

Saludos.
 
#7
Yo eligiria contratando a una empresa subespecializada en cada campo para las cosas mas dificiles , y una constructura para la albañileria mas tosca.
Yo creo que es lo que da mas calidad, que tambien es importante no?
 
#8
¿A qué te refieres con una empresa subespecializada, por ejemplo una empresa de fontanería, otra de yeso, otra de suelo, etc, etc, etc? es que eso es el punto 3.
 
#9
Pero yo te digo un termino medio, lo dificil e importante empresas especializadas, estructura, pladur, cubierta , impermeabilizacion , alicatados, pero tener un contrato con constructura para todo lo referente a ladrillos, cemento.
 
#10
Pos eso que despues de todas estas respuestas, la cuales agradezco mucho, sigo estando igual que al principio que no se caul me saldria mas economica y me darias menos cabraderos de cabeza
 
#11
Es que las dos cosas son incompatibles, si lo quieres barato la tercera y si lo quieres fácil la primera, es sencillo, la verdad es que no se dónde está el problema. ¿Tu tendrías tiempo para dedicarlo a la promoción o sería algo para en los ratos libres?.
 
#12
Yo optaría por una mezcla de la segunda y tercera opción.

Creo que es incompatible a priori economico y menos quebraderos de cabeza.

Si optas por la segunda y tercera opción tienes que planificarlo todo tú, y muchos problemas que surgan serán responsabilidad tuya. Planificar bien no es fácil, cuanto más se piense antes, menos se tiene que hacer después para arreglar aquello que no se había previsto.
 
#13
Ya me imagino que la tercera oopcion sale mas barato que la primera pero lo que queria saber es si realmente vale la pena, o realmente pa lo que te vas a ahorrar mejor la primera. Tiempo dispongo del justito no puede estar todo el dia en la obra, podre pasar un ratito cada dia como mucho.
 
#14
Nos estamos olvidando de uan faceta importante: la cuestion de la SEGURIDAD Y SALUD.

Sin lugar a dudas yo me decanto por la primera opcion: llaves en mano.

de esa forma actúas sólo de promotor, y por tanto solo tienes las responsabilidaddes propias de ese papel. En cualquiera de las otras dos opciones, TE CONVIERTES EN CONTRATISTA PRINCIPAL con todas las implicaciones legales que eso tiene, sobre todo a los efectos de R.D. 1627/97 sobre seguridad y salud en las obras de construcción. Cuidado con ese tema.

Además es muy importante y tranquilizador saber de antemano cunato te vas a tener que gastar. Con un precio cerrdo "llaves en mano" si el proyecto está correctamente definido sabes que no vas a tener sorpresas. En las otras dos opciones simepre tendrás el reisgo de que la cosa vaya a salir más cara.

Saludos.
 
#15
Pues amigo según lo que dices te recomiendo, como dice vorpal, la primera opción, por experiencia te digo que si no estás encima de los diferentes profesionales, no se aclaran, ya que tiene que haber una coordinación entre todos, y eso ellos no lo hacen, ellos hacen su trabajo y ya está, para lo demás ya está el encargado de obra.
 
#16
Creo que si eres autopromotor no te conviertes en contratista en tu propia casa.

En otro post se comentó este punto, y como es tu propia vivienda no eres el contratista principal.

A ver si encuentro dicho mensaje....

Ahora bien, si no tienes tiempo para saber como van las cosas, y sólo puedes ir un ratito de vez en cuando... pues la primera opción no te calentará mucho la cabeza. Las otras son para lo 'atrevidos', jejeje......
 
#17
Demiurgo, si contratas a los oficios directamente tu, ¿quién va a ser el contratista?, si no hay nadie más.
 
#18
No lo busques Demiurgo, vuelvo a copiar aqui y listo

Veamos tras consulta hoy en obra con el aparejador (ademas de eso experto en estos temas y que forma parte de una mesa consultiva de su colegio) este me ha dicho textualmente lo siguiente.

En el caso de promotor de SU VIVIENDA que subcontrata en partes las obras, cada subcontrata tiene que aportar su plan, aprobarlo, aperturar el centro, etc.... vamos que el concretamente esta haciendo asi la suya y que es la leche de papeles, pero es el modo legal y correcto de hacerlo, ya que ningun empresario que luego se marche tiene que mantener el centro como abierto. En ningun caso el PROMOTOR para su vivienda tiene condicion legal de CONTRATISTA, por lo que el coordinador se pega el curre (si lo hace bien).

En el caso de PROMOTOR para promocion inmobiliaria y venta que SUBCONTRATE inmediatamente tiene la condicion legal de CONTRATISTA con respecto al subcontratista y por tanto le corresponde a el la redaccion (o encargarlo, claro) del PLAN GENERAL, apertura del centro etc...
 
#19
Con el permiso de Legu os remito a este trabajo de un profesor de la complutense
http://premium.vlex.com/doctrina/Re...a-seguridad-salud-laboral/2100-247815,01.html

Lo leí en su día por encima y, como apunta Inu en su especial "Cómo me marean los compañeros de Legu"
necesitaré un frío domingo de invierno para digerir poco a poco el articulito.

Si algún valiente es capaz de sacar conclusiones para el caso de autopromotores pues se agradecerá.
 
#20
Fuljuan lo ha dejado bastante claro. Yo me voy a complicar y voy a usar la 3ª opcion (siempre con mi cuñado al lado (jefe de obra) y mi suegro al otro abañil de 1ª...)
Pero ya te digo que todavia no he echo cimientos y tengo que estar todo el dia detras de ellos, llamando al constructor... y mira que de momento me estan cumpliendo, pero se comen mas tierra de la que deberian (precio cerrado) el constructor me quiere mover la casa mas hacia delante... He hablado con mi arquitecto y me ha dicho que tranquila, que la casa se queda donde yo quiera... bueno es que no la puedo mover por los lindes! Que cabezota!
 
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