Construir en solar de unidad de ejecución procedente de embargo y casas prefabricadas (alimon)

#1
Buenas, espero que la duda esté el sitio correcto.

He visto unos solares que comercializa una entidad bancaria. Dichos terrenos, como podéis imaginar, fueron embargados a la constructora que tenía previsto ejecutar 12 chalets. Esto sería allá por los "annus horribilis" 2009-2012, y se los quedó el banco verde ese que hemos pagado todos.

Los solares que comercializa el banco (todos menos 2) forman parte de la misma unidad de ejecución, la cual está completamente urbanizada y es terreno urbano consolidado. Es decir, que está hecha la calle, con sus aceras, su alumbrado público, sus cesiones, su alcantarillado.

La empresa que iba a ejecutar esas viviendas llegó incluso a realizar las plazas de aparcamientos públicos y la entrada a las parcelas. Pero llegaron a ejecutar 7 viviendas en una calle paralela y sencillamente quebró antes siquiera de poner un ladrillo de estas 12.

Se ejecutó y aprobó, además, en 2006 la reparcelación de UE, con las cesiones correspondientes, todas ya realizadas y ejecutadas por esa empresa. Resultando unas parcelas de entre 450 a 500 metros, que es el mínimo exigido para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en dicho ayuntamiento y, además, se aprobó y definió la superficie máxima a construir por parcela (un 50%), así como adaptando las viviendas a la normativa municipal, se autorizaron viviendas en planta baja + 1 altura.

Me interesaría uno de esos solares para edificar una casa unifamiliar, cumpliendo sobradamente lo aprobado en la reparcelación, ya que sería incluso de una superficie algo menor a la máxima permitida.

Pero mi pregunta es si por formar parte de una UE, estos tienen que ser todos igualitos (y aburridos), o teniendo aprobada la reparcelación, siendo terreno urbano consolidado, con todos los suministros ya en la propia parcela, podría edificar la vivienda a mi gusto, cumpliendo siempre claro está, con lo aprobado en la reparcelación, y en la normativa municipal en cuanto a alturas, estéticas permitidas etc., etc., etc.

No soy arquitecto ni nada similar y, como comprenderéis, la inmobiliaria del banco tiene menos idea que yo. De hecho, los tienen categorizados en su base de datos en otra localidad, del mismo ayuntamiento, con lo cual si no tienes el ojo entrenado, piensas que están en otro sitio de menor interés urbanístico. Por eso creo que siguen varios a la venta.

Por supuesto, lo preguntaré en el ayuntamiento, pero me temo que tampoco me van a aclarar mucho, ya que la arquitecto municipal, que es la verdadera entendida en estos temas (y muy buena profesional, por lo que me dicen) se encuentra de baja por maternidad, y la que queda es una funcionaria "pasapapeles" que no se entera, y el arquitecto que sustituye a la municipal es nuevo en la zona.

Muchas gracias.

P. D.: No me echéis a los leones, pero casi seguro que opte por una casa de hormigón prefabricada, por tres motivos:
1. Por estética y aislamiento térmico.
2. Porque hay un par de empresas en mi zona que lo hacen, al igual que el prefabricado de hormigón se elabora en mi C. A.
3. Porque en muy pocos ayuntamientos de mi C. A. se permiten casas unifamiliares con estética "moderna", y casi todo lo que hay en las inmediaciones de la ciudad son casas (casoplones, por otro lado, en algunos casos) de estética tradicional tipo caserío, así que las modernas suelen tener algo más de valor en un futuro por una posible venta, al haber bastantes pocas (aunque también es verdad que no a todos les gusta la estética, claro).
 

antoni0

Gran maestro
#2
Tus consultas urbanísticas se resolverán mejor en el ayuntamiento que aquí.
En cuanto a ir a viviendas prefabricadas, las hay buenas regulares y malas. En estética, para gustos están los colores, en cuanto a que el aislamiento térmico es mejor, tengo mis dudas. En cuanto a que una casa prefabricada tenga más valor en el futuro, también tengo mis dudas.
 
#3
Gracias por la respuesta. Sí, ya sé que en el ayuntamiento deberían ofrecerme información, pero como digo, la arquitecto habitual no está, y hoy he llamado y tampoco han sabido decirme nada. Que el terreno es urbano, y que en principio no hay problema alguno en construir, pero no estaban muy enterados.
Ya sé que cada ayuntamiento es un minir eino con sus normas propias y sus historias particulares, y que incluso, aunque la normativa diga X, puede que ayuntamiento decida Y, porque les apetezca. Simplemente preguntaba si alguien se ha encontrado casos similares, a ver qué suele ser lo más "normal".

En cuanto tenga el terreno, lo primero que haré será contratar al arquitecto (alguno conozco), ya que la casa, prefabricada o no, tiene que ser diseñada con unos condicionantes estéticos y de formas específicos, fijados por ayuntamiento. Aquí casi todos son bastante restrictivos en eso. Así que luego, la casa, sea del material que sea, tendrá que adaptarse a ese diseño normativo, así que tampoco me interesa una empresa que me ponga arquitecto y aparejador, esos trabajan para mí, y les pago yo, no ellos.

No he decidido al 100% que sea prefabricada, pero he hecho bastantes obras en locales comerciales, y francamente, estoy hasta las "gónadas" de las peleas en obra, de malos remates, de retrasos en plazos, de instalaciones hechas con lo mínimo, de suciedad, suciedad y más suciedad, Y sobre todo, de precios de material donde gana el constructor, gana el vendedor y gana hasta la secretaria. Entonces como, al menos aquí, construir de forma tradicional es caro (mucho más que en el sur, por ejemplo) y estoy harto del mundo ese tan sectario, donde o pasas por el aro y ellos suministran o la obra no se hace, o si se hace, se hace mal (incluso a propósito) con la excusa de "claro, es que el material no lo he suministrado yo...".

Si esa situación no fuese así (al menos aquí) y si no pasasen cosas como, por ejemplo, que nos presupuesten el suministro y colocación de luminarias a 30 € ud, y que pidas el desglose del coste de la colocación, que es razonable, pero que las luminarias las estás pagando al triple del precio de las mismas en cualquier almacén o incluso página web. Y que te digan que solo trabajan con material suministrado con ellos... Si esas cosas no pasasen, y si, además, no estuviese seguro de que la casa me iba a tardar año y medio, pues igual me animaba más con lo tradicional.

Hay casas y casas prefabricadas. Aquí no hablamos de una típica de camping, sino de casas modulares, en distintos materiales mejores o peores. Lógicamente, podemos discutir la estética, la durabilidad de las mismas... Pero creo que en cuanto a eficiencia térmica o aislamiento sí son superiores a una de ladrillo, salvo que gastes mucha pasta en esta en hacerla bien en ese sentido. Al final, una casa tradicional, no se deja de ser una casa hecha con elementos prefabricados, ladrillos, que una cuadrilla coloca mejor o peor uno encima del otro en distintos días (llueva, haga calor...). Y una prefabricada no dejan de ser piezas prefabricadas, planchas, que una cuadrilla monta dentro de una nave industrial y que luego transportan a su lugar definitivo. Técnicamente, se podría prefabricar una casa de ladrillos, y trasportarla a su lugar, y no dejaría de ser una casa de ladrillo ni dejaría de ser una prefabricada.

Pero, lógicamente, vosotros sabéis mucho más que yo y, además, como digo, en mi caso, el arquitecto sería independiente. Digo yo que a él le dará igual que la casa sea ladrillo, hormigón, o papel, siempre que le abone sus honorarios, aunque, por supuesto, me aconsejará lo mejor según su criterio, y habrá que valorar la relación calidad-precio de todas las opciones disponibles.

Cuento con la "ventaja" de que no puedo hacer un sótano, así que en ese sentido me abarata y facilita un poco la construcción de todo.
 
#4
Lamento no poder ayudarte con la parte urbanística. Ni es mi especialidad, ni me he encontrado en un caso similar.

Sobre el tema de las prefabricadas, hay algunas cosas con las que no estoy de acuerdo. Ni el nivel de aislamiento ni la estética más o menos moderna vienen determinadas por el hecho de que sean prefabricadas o no. Yo puedo hacer una prefabricada cuyo aislamiento sea una m*****, con estética de caserío, y puedo hacer una de construcción tradicional con aislamientos nivel Passivhaus y con estética moderna.
Lo que de alguna manera sí te garantiza la prefabricación es un mayor control de los detalles, de los tiempos y de los costes, pero creo que nada más.
 
#5
Que sea prefabricada no implica que esté exenta de proyecto de arquitecto, generalmente esas empresas tienen a un profesional para visar, resolver y tramitar esos expedientes de licencia. La parte urbanística la tendrás que resolver en el ayuntamiento, paciencia. Construir a medida con un sistema prefabricado no es ningún problema, el adobe es ya un elemento prefabricado...
 
#6
En ello estoy, pero coincide que la arquitecto municipal está de baja por maternidad, y no veas qué odisea es hacer una simple consulta con una funcionaria que no es técnico de nada, aparte del horario de 5 horas al día, que claro...

Sé que hace falta proyecto, es más, si no ni me lo plantearía, porque ya no sería una vivienda. Efectivamente, esas empresas lo tienen, aunque el arquitecto técnico (aparejador de toda la vida) me gustaría ponerlo yo.

Igual no es el sitio, pero aprovecho para preguntar qué os parece este tipo de estructura y cerramiento de fachada:

Estructura de vigas, viguetas y pilares en acero laminado S275.
La sección del cerramiento estándar está compuesta del exterior hacia el interior por mortero acrílico color a elegir, ladrillo hueco doble, raseo hidrófugo, placa de aislamiento termo acústico de 120 mm y trasdosado de placa de yeso laminado, sujeto mediante perfiles de 70 mm colocados cada 600 mm, compuesto por placa de 1,5 mm (siendo resistente a la humedad en cuartos húmedos y al fuego en sectores de incendio).


Existe una opción denominada PREMIUM, en la que cambia lo siguiente:
La parte más exterior pasa de mortero acrílico a piedra natural o fachada ventilada.
La siguiente capa pasa de ladrillo hueco doble a membrana impermeable y transpirable.
La placa de aislamiento termo acústico pasa de 120 mm a 240 mm.


Entiendo que esta empresa prefabrica en ladrillo de toda la vida, estructurando en perfiles de acero. Aunque la opción más cara sustituye el ladrillo por una "membrana transpirable e impermeable" que no tengo ni idea de lo que es, la verdad.
 
#7
Eso es acero laminado, perfiles de los de toda la vida... sin especificar más que la resistencia característica. Y el ladrillo hueco doble de toda la vida, con trasdosado autoportante interior... La estructura se prefabrica en taller. El ladrillo perforado aportaría más acústicamente que el hueco doble, se opta por el por que es más ligero, y algo más barato. Eso no es lo que entendemos comúnmente por prefabricado... con dos placas interiores de 12,5 mm en vez de una de 15 mm, e intercalando una barrera de vapor también se mejora el comportamiento acústico y de protección a fuego de la estructura (es más caro y más pesado). En la versión "premium" pasar de 120 a 240 mm de espesor de aislamiento es un plus térmico importante... pero si vas achuchado es prescindible, con un aislamiento bueno con esos 12 cm se cumple CTE en las zonas más exigentes. Hay que conocer los detalles constructivos para saber cómo se resuelven los puentes térmicos, sobre eso te asesorará tu arquitecto.
 
#8
Muchas gracias por tu rápida y clara respuesta.

En ambas configuraciones el fabricante asegura, por escrito, por supuesto, que la vivienda tendrá clase energética A. Ya que, además, la vivienda, desde su configuración estándar viene equipada con suelo radiante con aerotermia, tanto para calor en invierno, como refrigeración en verano.

También se puede hacer al gusto del comprador totalmente, es decir, que si los 120 mm se quedan justos, pero los 240 mm son excesivos (yo creo que lo son), siempre se pueden adoptar soluciones intermedias, de cara a la insonorización, aunque la casa estaría en un pueblo bastante tranquilo, la verdad.

Es un sistema curioso, porque no había visto, o he visto poco, de prefabricado en ladrillo de toda la vida, lo cual deja poco sentido a algunas críticas a este sistema por usar materiales "menos" habituales.

Además, la empresa que fabrica estas viviendas está a 5 km escasos de donde se construiría, y han hecho más de 30 en la zona, que estoy pendiente de visitar alguna de ellas. El precio es otro factor importante, porque es bastante ajustado creo yo, comparado con lo que he estado mirando de hormigón. No puedo poner la web por las normas del foro, pero vamos, una vivienda de 150 m², en 2 plantas + porche sale por 166.000 + IVA con baños y cocina sin electrodomésticos. La opción premium, que incluye más cosas aparte del aislamiento, como toda iluminación led, domótica, persianas motorizadas, e incluso un sistema 5.1 instalado en el salón y la cocina montada, suponen unos 30.000 € más aproximadamente.

Me pasaré a ver cómo son, que pintan bien.
 
#11
Bien, pues he estado hablando y visitando la empresa que las construye. La empresa es una constructora tradicional, de hecho bastante conocida en la zona, que también hace obra tradicional, reformas de viviendas, locales comerciales, etc. En el caso de las casas, utilizan este sistema, aunque podrían darme el mismo presupuesto en obra tradicional si quisiera. Según ellos, casi todo lo que hacen en unifamiliar es ya así, no de obra.

La casa se construye por módulos fabricados a medida por ellos en acero (una aleación de acero) que constituye, digamos, el esqueleto sobre el que se construirán los elementos. Los módulos pueden ser del tamaño y forma que se quiera, se fabrican para eso.

La casa se sustenta sobre una base de hormigón, no es una planchada, es una base como con cámaras de aire, algo similar a esto, en la forma me refiero:
https://conceptodefinicion.de/wp-co.../cimentacion-casa-de-madera-ecoles-system.jpg

La base de la vivienda que se construye sobre el armazón de acero está compuesta por hormigón proyectado, plancha de fibra de vidrio, espuma expandida, y luego ya, creo que poliestileno, el suelo radiante, otra capa para cubrir la lámina del suelo radiante, y ya loza sanitaria, tarima, etc.

Según ellos, la estructura no da la sensación en ningún momento que esté flotando (como en bungalow). No he entrado en ninguna construida, así que no puedo corroborarlo.

En cuanto al aislamiento de las paredes, hay 3 opciones, aunque solo comentaré 2, al ser la tercera de piedra natural (bloque), que es la más cara.

La primera sería de ladrillo tradicional, con las siguientes capas de fuera a adentro, igual alguna se me pasa:

- Mortero proyectado color a elegir, o revestimiento en el material que elija el cliente y quiera pagar (piedra, Ecopiedra, pizarra, madera, etc.).
- Ladrillo doble hueco, o bien otro tipo de ladrillo a elegir por el cliente (iban a empezar a fabricar una con Termoarcilla), o como si quiero usar hormigón celular... lo que quiera. Que ellos no han inventado ningún material innovador con un nombre raro, que puede usarse cualquier material de construcción existente en el mercado.
- Malla separadora (no recuerdo los materiales de estas láminas) y capa de fibra de vidrio de 10 cm.
- Otra malla y capa de lana de roca de 5 cm.
- Otra malla y trasdosado de Pladur.

Este sería el acabado digamos normal, pero se pueden poner las capas de aislamiento que el cliente quiera, el doble de lana de roca, usar otro tipo de material aislante que cada uno prefiera, meter una capa de corcho para insonorizar... lo que se quiera pagar, por supuesto.

Me indican que todo el aislamiento va continuo, es decir, que no se corta, sino que va por delante de la estructura de acero y el del suelo va volteado hacia arriba, de forma que se reduzcan los puentes térmicos con la estructura metálica todo lo posible.

Como veis, en esta opción no difiere nada o casi de sistema tradicional, donde son muros y tú elijes la calidad de los mismos en función de los materiales y tu presupuesto.

La segunda opción, es lo que alguna vez he visto denominado en el foro como Tecnopapel, o al menos muy similar a este:
- Mortero proyectado color a elegir, o revestimiento en el material que elija el cliente y quiera pagar (piedra, Ecopiedra, pizarra, madera, etc.).
- Placa de ese material, que consiste en hormigón proyectado, plancha de porex (porexpán de burbujas de toda la vida, vamos, especial para construcción), otra capa de hormigón proyectado.
- Malla de separación.
- Capa de lana de roca de 5 cm.
- Malla de separación.
- Trasdosado de Pladur.

Los pilares de acero en este caso van embebidos dentro de lo que sería el porex.

Este sistema me dicen que es mejor, más aislante. Es más caro que el sistema de ladrillos.

No obstante, con los prejuicios adquiridos aquí, a mí me ha sonado raro. Que sera muy bueno, sin ninguna duda, pero no soy experto.

Con calefacción por aerotermia, ya desde el sistema más básico, certifican que la vivienda sea clase A de eficiencia energética.

Ventanas de Climalit vidrio doble. Existe posibilidad de vidrio triple, pero que eso solo lo ponen en las casas del Pirineo, estaciones de esquí...

Realmente, lo que más me interesaba mirar en esta primera visita era el tema de la construcción, aislamientos, y demás, más que acabados interiores u otras cosas, que forman ya parte del equipamiento. No obstante, algo hemos hablado, como todo es personalizable, pues me han dicho que ellos, digamos que cada uno pone lo que quiere, desde acabados más básicos, hasta llave en mano.

Que, por defecto, si el cliente no quiere nada, ellos entregarían la casa con el equipamiento básico (como el de un piso de obra nueva, para que nos entendamos), lozas sanitarias en cocinas y baños a elegir, tarima flotante, iluminación normal de la vivienda, y baños con plato de ducha plano, tazas, lavabos... Pero que lo normal es que la gente se las pida ya con algunas cosas, o completas, pero ya al gusto.

Precios, pues ya no es todo tan agradable.

Rondan entre los 1.050-1.100€ m² a los 1.300-1.350 €/m² de superficie construida habitable (no porches ni terrazas), dependiendo de si se quiere una vivienda con acabados básicos y calefacción de gas con suelo radiante, a si se quiere una vivienda con acabados de mas calidad, incluir los baños y la cocina completa, armarios empotrados, aerotermia y domótica.

Los precios son SIN IVA (10%).

Plazo de ejecución de 4 meses, que se entrega firmado por escrito una vez realizado el estudio geotécnico y ver que no hay problemas con el terreno.

En cuanto al arquitecto y aparejador, ellos trabajan con los suyos y, además, cuentan con un listado de arquitectos externos si prefiero uno de ellos. Si quiero poner yo el arquitecto, no hay ningún tipo de problema, y estaría incluido en el presupuesto si sus honorarios están en la linea de los que maneja en colegio de la C. A. (lógicamente, si quiero que me diseñe la casa Norman Foster, pues no va a ir incluido).

Me han preguntando en la reunión por el terreno, las medidas del mismo, hemos entrado en Catastro para localizarlo, y luego en Google para verlo desde el aire, y desde la calle, y ver la orientación del terreno, por dónde sale el sol...

Llevan casi 40 casas montadas en la zona, desde 2013, podría visitar algunas de ellas si quisiera avisando a los propietarios.

En fin, que me gustaría oír opiniones. Ya sé que muchas serán que por menos de eso hago una casa de toda la vida, pero en realidad aquí no, esto es Navarra, y si buscáis en este foro, veréis que los precios por m² no son los famosos 1.000 € ni en broma. Para ser sincero, tampoco creo que vaya a ahorrar mucho con respecto a lo de siempre, excepto tiempo y dolores de cabeza, quizá, y es verdad que es una primera aproximación, y que luego igual se pueda forzar algo el precio final negociando, como todo.
 

bicilindro

Gran maestro
#14
Si tiene suelo radiante, o no es A o no necesita suelo radiante.
Como experto homologado en solemnidad, te puedo garantizar, por escrito, que si vale 1.000 €/m², es lo que van a cobrarte.
Si no lo vale, te pedirán menos.
Y si vale 3.000, es lo que vas a pagar.
Incluso es posible que valga 500 y pagues 2.000. Misterios de la construcción.
 
#15
¿Por qué?
Así, sin tener ni idea y desde la barra del bar (Manolo, otra de bravas...):
https://www.20minutos.es/noticia/2006838/0/etiqueta-energetica/vivienda/clase-a/

Doble cristal y rotura de puente térmico --> Todas las ventanas son doble cristal y rotura puente térmico, incluso hay la opción de triple cristal.

Fachada ventilada --> Igual no he sabido explicar bien las capas de la fachada. Lo he hecho de memoria, en esta primera reunión no me he llevado documentación, culpa mía. Pero vamos, yo he contado 3 o más capas en ambos tipos de fachada, y en ambas eran fachadas ventiladas.

Caldera de biomasa --> Aquí se sustituye por calefacción por aerotermia, que es también un sistema reconocido como energía renovable. Aquí un ejemplo de viviendas con clasificación A++ con aerotermia:
https://www.caloryfrio.com/energias...ca-a-en-irlanda-con-aquarea-de-panasonic.html

Paneles solares para el agua caliente --> Innecesario con el sistema de aerotermia. No obstante, se podrían instalar para cubrir la parte de electricidad que usa ese sistema. Yo tengo una instalación nueva de 4 paneles de 300 W cada uno en una casa de campo, y aunque va muy bien (especialmente en verano, claro), es un coñazo el tema de las baterías y su mantenimiento.

No sé, si puedes ampliar tu respuesta, que probablemente tengas muchos más conocimientos que yo + Google... Al fin y al cabo estoy aquí para aprender y decidir, no para que me digan lo que quiero oír.
 

lufegut

Gran maestro
#16
No me creo que sea clase A por el simple hecho de llevar ese sistema. Certificar pueden certificar hasta la muerte de Manolete.
 
#17
Si tiene suelo radiante, o no es A o no necesita suelo radiante.
Como experto homologado en solemnidad, te puedo garantizar, por escrito, que si vale 1.000 €/m², es lo que van a cobrarte.
Si no lo vale, te pedirán menos.
Y si vale 3.000, es lo que vas a pagar.
Incluso es posible que valga 500 y pagues 2.000. Misterios de la construcción
Gran respuesta para alguien licenciado en una carrera de letras como yo. Escribiendo mucho muy bonito para no decir nada.

Ahora, a ver si podemos dar una respuesta acorde con un licenciado en una carrera de ciencias, pero que entienda un analfabeto matemático como yo.

Por cierto, antes de decidirme a hacer una casa estuve viendo viviendas usadas, y de las (muy) pocas que vi con certificado energético A, iban con suelo radiante. Otra cosa era el sistema que lo hiciese funcionar, que había de todo.

¿Cómo se supone que calentamos una casa clase A? ¿A base de pedos, calor humano y niñowatios por m²?
 

lufegut

Gran maestro
#18
Matizo:
Una vivienda con un determinado nivel de aislamiento puede tener una calificación A y la mismo vivienda solo por girarla 90º puede tener una C.

Por eso no es posible decir que es A por tener un cerramiento concreto. Las características y espesores de aislamiento, vidrios y demás, hay que calcularlos para cada proyecto en concreto.
 

lufegut

Gran maestro
#19
¿Cómo se supone que calentamos una casa clase A? ¿A base de pedos, calor humano y niñowatios por m²?
Si la vivienda es A (por arriba), con niñowatios se calienta de sobra (y no es coña). Mi casa se calienta sin calefacción, y esta en una zona de montaña que podríamos catalogar como de frío extremo.
 
#20
Se me olvidó comentar que la casa será a grosso modo de unos 8 metros de fachada a la calle x 15/17 metros (forma alargada, vamos).

La fachada principal da al este, casi perfectamente alineado. El lateral de 17 metros donde estarán salón acristalado, cocina, 3 habitaciones... vamos, todo lo principal de la casa va a dar al sur geográfico. Es norte de España, no una zona especialmente cálida y relativamente fría en invierno, sin ser Soria, claro. Si supiera usar SketchUp, os hacia un diseño monísimo, con todas las medidas mal por supuesto, pero monísimo.

Para no mentir, en la presentación que me ha hecho, reflejaba hasta clase A A (o A+), pero ya si pongo eso...

Comprar los niñowatios necesarios me sale mucho más caro y tiene mucho más mantenimiento que la aerotermia, así que optaremos por esto último.

Mucho hablamos de la clasificación energética, pero nada del sistema estructural de fachada que he indicado, y me interesa bastante.
 
Arriba