Construir proyecto de Europa Central en España (3one)

3one

Novel
Hola.
Soy nuevo en foro y estoy interesado en un proyecto de autopromoción. Me gusta investigar un poco antes de nada y comparando las casas de Europa Central con casas de España encontré que allí las fachadas están hechas de una hoja (sin cámara de aire y con aislamiento exterior EPS). De hecho, tengo un proyecto completo que proviene de allí y me gustaría aprovecharlo en España.
Después de consultar con arquitecto, me ha comentado (entre otras cosas) que las paredes se hacen aquí con cámara de aire, por lo cual tendría ue editar todas para que incluyan cámara de aire.
Acabé de volver a casa e investigar un poco las diferencias entre los dos sistemas, sobre todo acústica y aislamiento. Resultó que no hay gran diferencia (mirando la misma anchura de aislante y total anchura de ladrillos de cerámica).
En el proyecto que tengo se utiliza ladrillo perforado de cerámica de 24 cm con aislamiento exterior de 15 cm (se puede reducir porque este espesor está calculado para diferentes zonas climáticas).
Tirando más allá, empecé mirar el precio entre compra de 2 ladrillos 14 cm y 7 cm (para pared con cámara de aire) contra ladrillo de 22-24 cm (para fachada de una hoja). Resulta que diferencia en precio es de 1-2 céntimos por unidad a favor de fachada sin cámara de aire. Por su puesto que esto no es gran diferencia - diría que no tiene ninguna importancia. La importancia empieza a la hora de contar el tiempo de construcción - el sistema de cámara de aire implica, en mi opinión, al menos 20% más horas de trabajo para construirla. Digamos que la estructura cuesta aprox. 30 000 €, donde alrededor de 18.000 € se lleva mano de obra (corríjanme si estoy equivocado). Por lo cual solo en estructura se puede ahorrar cerca de 4.000 €.
Ahora las preguntas :)
¿Por qué realmente se construye en sistema con cámara de aire? Es un trabajo extra para arquitecto (diseñar, calcular, etc.), trabajo extra para constructora y realmente no tiene diferencias en aislamiento y acústica. Todos estos aspectos luego vacían el bolsillo de autopromotor.
¿Hay una norma que me impide realizar la construcción sin cámara de aire o simplemente pueden rechazar el proyecto en el colegio correspondiente porque "no cumple estándares de construcción"?
Me parece un tema interesante para debatir/discutir.
 

jano

VIP
24 muro y 15 de aislamiento, qué raro lo veo.
El sistema que indicas, en España, se denomina SATE. No es inusual. Lo que me parece un poco raro también es que quieras traerte un proyecto centroeuropeo a España. Digo yo no es un ovni que puedas colocar donde te dé la gana...
 

3one

Novel
Gracias @jano y @cabronias.
El proyecto ya lo tengo hecho, entonces me sale "gratis". Me faltaría traducirlo con un especialista y diseñar cimentaciones según el estudio geotécnico. La casa es de 182 m² útiles. Si lo encargo desde 0 a un arquitecto digno me costará alrededor de 12.000 € (me corrigen si estoy equivocado).
No soy una persona rica (tampoco pobre), por lo cual antes de empezar me gustaría reducir posible al máximo gastos de construcción. No me interesan casas prefabricadas.
De paso, ya que estamos, en tema de cimentación (lo siento por intentar aprovechar la conversación al máximo). ¿Cuál podría ser el presupuesto para la cimentación para parcela plana orientativo (ya lo sé que depende del tipo de tierra, pero digamos que aguante 3 kg por cm²)? En el proyecto tengo cimentación calculada al valor mínimo permisible en la normativa.
Y luego, si el proyecto en el sistema SATE es correcto y cumple todas normas CTE y otras, ¿cuánto puede costar el servicio de arquitecto para llevar el proyecto para visarlo?
Todo orientativo. Lo pregunto para que no me ocurra una situación parecida como "con cámara de aire".
 

jano

VIP
Ese proyecto dudo bastante que cumpla en España, en la comunidad autónoma en la que quieras ponerlo, en la provincia, comarca y localidad. Las normas varían de un sitio a otro. Es posible que no puedas poner cubierta plana, o cubierta demasiado inclinada, o mil cosas más.

Como arquitecto: me viene un cliente con un proyecto ya hecho y, por experiencia propia, le invito a irse. No le hago ni oferta. Porque lleva mucho trabajo, básicamente es hacerlo entero, por muy hecho que pienses que esté.
 
Primero. Si has hablado con un arquitecto español que te ha dicho que aquí se construye con cámara de aire, lo mejor es que salgas corriendo. O no tiene ni idea o te quiere engañar.

Segundo. Necesitas un arquitecto SÍ o SÍ. Es obligatorio por ley.

Tercero. No te vas ahorrar prácticamente nada porque le aportes un proyecto alemán. Va a tener que recalcular la estructura y la cimentación, va a tener que redibujarlo, adaptarlo a la normativa española, hacer la DF, etc., etc. Si alguno te dice que te lo hace muy barato porque tú le aportas esa documentación, lo mejor que puedes hacer es salir corriendo.

Y lo único que te puede servir del proyecto alemán es la distribución interior y la forma exterior, si es que te gusta demasiado y quieres realmente una vivienda exactamente así. Y todo eso suponiendo que ese proyecto cumpla con la normativa estatal, autonómica y municipal.

Lo siento, creo que te estamos echando un jarro de agua fría, pero la realidad es demasiado tozuda.
 
De paso, ya que estamos, en tema de cimentación (lo siento por intentar aprovechar la conversación al máximo). ¿Cuál podría ser el presupuesto para la cimentación para parcela plana orientativo (ya lo sé que depende del tipo de tierra, pero digamos que aguante 3 kg por cm²)? En el proyecto tengo cimentación calculada al valor mínimo permisible en la normativa
3 kg/cm² puede ser mucho o puede ser poco dependiendo de que terreno se trate. Deberás hacer un estudio geotécnico de tu parcela.
 

3one

Novel
Heheh, pues sí :) Yo diría que no es un jarro, más bien un cubo entero, hehehehe :)
No tengo la parcela aún, estoy buscando provincia de Tarragona, BCN y Girona. Lo de condiciones de edificaciones... Cada ayuntamiento tiene suyo. ¿Hay algún sitio web que recoja todas limitaciones por pueblo (al menos por comarca) o hay que buscar la normativa de cada pueblo? ¿Y se pueden encontrar estas limitaciones online en las publicaciones de ayuntamientos? Si quisiera mirar, por ejemplo, limitaciones de un pueblo X donde me interesaría comprar parcela, tengo mirar en el orden:
1. Condiciones de edificabilidad de comunidad autónoma.
2. Condiciones de edificabilidad de comarca.
3. Condiciones de edificabilidad de ayuntamiento.
¿Correcto?
Cada POUM/PGOUM (u otro nombre raro) tiene entre 50 y 150 páginas.
Primero hay encontrar partes correspondientes a limitación de vivienda unifamiliar, parcela, separaciones, otros detalles - que muchas veces están puestas en distintas partes del documento y luego repetir proceso para puntos 2 y 3 :LOL: Siguiendo estos pasos tendré recopilada toda información necesaria para empezar el proyecto...
¿Es así?
UN RESPETO A TODOS LOS ARQUITECTOS - menuda faena y lío...

Solo para pasar todos estos documentos de un pueblo que me interesa perdí toda la mañana :) Y aún no sé bien claro qué se puede y qué no se puede...
Luego cliente quiere X cosa y repasar toda esta basura de nuevo a ver si es posible o_O
Quiero balcón grande - no se puede, máx. 2 m longitud.
Quiero dos plantas + techo - no se puede - máximo 4,5 m hasta empiezo de techo...
Quiero 3 plantas - no se puede.
Quiero techo plano - no se puede (y si techo tiene inclinación 0,2 grados ¿se considera inclinado o no?).
Etc.

Una empresa que estará capaz de recoger toda información y poner bien ordenada se hacen millonarios.
P. D.: Una persona de autopromoción se compra parcela, todos animados de poner casa de sus sueños - empieza proyecto - SURPRISE - casa de tus sueños a la mierda :)
 

jano

VIP
@3one, para esas cosas (incluidas las consultas) están los arquitectos. Si tienes mucho tiempo libre puedes andar investigando, pero se te va a ir la vida en ello.
 

cabronias

Titanio
Si ya es complicada la cosa para un promotor, tú lo estás haciendo infinitamente más aún.

Mi parecer es que tienes una idea completamente errónea de cómo funciona el asunto.

Necesitas a un arquitecto que te escuche, te explique y te oriente para que luego puedas escoger qué camino tomar.
 

lufegut

Titanio
pero se te va a ir la vida en ello
Recuerdo una vez en una charla sobre legislación, que nos dijeron que una persona, leyendo a ritmo normal, durante ocho horas al día, tardaría unos 10 años en leerse toda esa normativa que aparece en el anexo de normativa de obligado cumplimiento de una vivienda unifamiliar...

Eso fue hace ya unos añitos, imagino que ahora que aún hay más legislación se tardaría mas 😹
 
Sinceramente, creo que te estás dispersando demasiado y es que desde el extremo norte de Girona hasta el sur de Tarragona hay algo más de 300 km y cerca de tropecientos municipios, cada uno posiblemente con una normativa particular y aun en el caso de que pudieras reunir toda la normativa aplicable creo que solo conseguirías tener un volumen de información francamente inmanejable. Sinceramente, y sin ánimo de ofender, lo que estás pensando hacer se llama "empezar la casa por el tejado".

¿Qué haría yo? Ponerme a buscar una parcela que me guste por situación, tamaño y precio. Y a la vez que la localizas te vas fijando en lo que se está construyendo (o se ha construido recientemente) en ese municipio, y ya sabes, si no ves ningún tejado plano es que allí no son admisibles, y si no ves tres plantas pues tampoco, etc., etc.

Con la parcela buscada y antes de comprarla, es decir, antes de soltar un duro, te vas al ayuntamiento (o te buscas un arquitecto) para ver si lo que pretendes es factible. Cuando tengas todo claro la compras y empiezas la aventura.

Y como colofón dos refranes de los que decía mi abuela.
"No se puede hacer coincidir los deseos con la realidad"
"Lo mejor es enemigo de lo bueno"
 

cabronias

Titanio
¿Me lo explicas, @cabronias? Seguro hay un montón de gente que anda buscando las mismas respuestas
Resumiendo:

1 Comprar parcela que te guste, 2 contratar arquitecto, 3 estudiar posibilidades de edificación, 4 hacer proyecto y 5 hacer obra.

El punto 2 te puede ayudar al punto 1 haciendo el punto 3.

Si por tu cuenta quieres hacer el punto 3, prescindiendo del 2, puedes hacerlo, pero piensa que resulta complicado muchas veces para un arquitecto...

Cada municipio tiene su normativa y dentro de un municipio hay varias zonas, cada una con sus características.
 

Palmeras

Diamante

JacoboCGB

Platino
Recuerdo una vez en una charla sobre legislación, que nos dijeron que una persona, leyendo a ritmo normal, durante ocho horas al día, tardaría unos 10 años en leerse toda esa normativa que aparece en el anexo de normativa de obligado cumplimiento de una vivienda unifamiliar...

Eso fue hace ya unos añitos, imagino que ahora que aún hay más legislación se tardaría mas
Y algunos leemos más lento ya.

@3one, busca un arquitecto del municipio que te guste la parcela (no la compres aún, pero investiga parcelas).
La primera consulta sobre qué se puede hacer, una estimación grosera de coste y ver diseños que cumplen la ordenanza no debería costar nada.

Y lleva a tu mujer, manda más que tú.

Si te gustan las casas alpinas, ve a municipios donde las veas. Donde todo sea de una manera y no te guste, ya puedes intuir la respuesta.

Si buceas en planes de urbanismo, al final sabrás encontrar los sitios donde especifican qué se puede y qué no se puede. Pero ir uno a uno...
 

3one

Novel
Por ejemplo, tengo vista una parcela (620 m²) en Riudecanyes, provincia de Tarragona. Es un pueblo muy pequeño. En la página del ayuntamiento no hay info sobre condiciones de edificabilidad o aún no soy "pro" para encontrarlos.
Ahora, siguiendo vuestros consejos, voy a un arquitecto y pido que me prepare informe sobre limitaciones de la parcela que me interesa. ¿Cuánto me costará aprox. esta consulta?, porque claro, no me va hacer nada gratis, especialmente si no puedo garantizar la construcción allí.
"Y lleva a tu mujer, manda más que tú", me encanta :LOL:
El pueblo ya lo visité un par de veces y veo todo tipo de casas. El problema que parecen construidas antes de año 2000, por lo cual la normativa pudo cambiar 10 veces. Hay algunas nuevas, pero no en esta parte de pueblo.

@Palmeras, "Has captado a la perfección el motivo de tanta legislación", no me digas que limitación de longitud de balcón o mejor limitar el número de ventanas en una vivienda unifamiliar no adosada tiene sentido... ¿No bastaría con limitaciones en comarca y por parte de ayuntamiento especificar la altura máxima, ocupación en parcela, espacios entre parcelas, m² por planta y inclinación hasta X (o sea, lo mínimo para que no aparecen edificios de 20 plantas en zona unifamiliar)? ¿no sería suficiente?
 

cabronias

Titanio
Ahora, siguiendo vuestros consejos, voy a un arquitecto y pido que me prepare informe sobre limitaciones de la parcela que me interesa
También puedes ir al ayuntamiento y pedir una cédula urbanística (también cuesta dinero y tarda tiempo), donde te dirán los parámetros urbanísticos que tiene que cumplir la edificación.

Asegúrate que la parcela es de suelo urbano, en rústico, miau.
 
No soy una persona rica (tampoco pobre), por lo cual antes de empezar me gustaría reducir posible al máximo gastos de construcción. No me interesan casas prefabricadas
Pues cuidado con construir como en Alemania, ya te enterarás lo que cuesta en España un SATE de 150 mm.

Además, ya que investigas, ¿pagarías también los honorarios de Alemania (HOAI) que no son libres?
 
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