Construir segunda vivienda con hipoteca autopromotor o hipotecando primera vivienda

Acrux

Novel
¡Hola a todos! Estamos con nuestra ilusión de construir nuestra segunda residencia en el pueblo. Ya tenemos suelo urbano en propiedad y pagado, proyecto de ejecución visado y licencia de obras concedida, estamos solicitando ahora presupuestos a constructores.

Nuestra primera vivienda ya la tenemos pagada y quería pediros vuestra opinión. Para financiar la obra:
¿Pedir una hipoteca autopromotor sobre la casa a construir o hipotecar la primera vivienda? ¿Pros y contras de cada cosa?

¡Muchas gracias!
 
Pues ya dependerá de lo que valga tu primera vivienda y, por tanto, la hipoteca que te puedan dar por ella, y lo que te vaya a costar la construcción de la casa.

Yo estoy en una situación, no igual, pero similar. En breve, el mes que viene, me dan un piso que he comprado, y también en breve, a principios de año debo comenzar la construcción de la casa. Y no he tenido dudas, voy a pedir hipoteca sobre el piso y pagar la casa a pulmón. Más sencillo, menos problemas, más competencia que redunda en mejores condiciones, nada de tasaciones y gastas adicionales, etc., etc.

Para mí no hay duda, hipoteca tu piso y con ese dinero paga la construcción de la casa.

Contras, está claro. Si no pagas, el banco te embarga tu primera vivienda y no la de veraneo.
 

Acrux

Novel
Tengo la duda de si al hipotecar la primera vivienda para pagar la construcción de la segunda el banco te da el 80% o el 60%. ¿Y sobre la primera vivienda o sobre el proyecto de la segunda a construir? Vaya lío.
 
Pues el 60 o el 80% ya dependerá de tu banco. En mi caso, por tratarse de una segunda (o cuarta) residencia me dan el 70%. Pero lo que es evidente que es siempre sobre la propiedad que hipotecas. Para lo que uses el dinero es algo que sólo te incumbe a ti. Como si quieres pagarte un viaje a Marte.
 

el_ri

Novel
¡Buenas @Acrux!

Yo te doy mi opinión, no consejo, porque cada uno tiene muy claro cómo quiere operar, sus riesgos y demás.

Para mí, considero mejor opción la de hipotecar la vivienda actual si está libre de cargas y si la tasación va a dar para cubrir el capital que necesites.
Aquí, lo único que considero como handicap, es que el capital que necesites sea mayor al tanto por ciento de la tasación de la vivienda.

Ventajas:

- En el momento que en el banco te estudien la operación y más o menos te digan si por riesgo te lo concederían, la cosa irá fácil y rodada, en cuanto firmes la hipoteca tienes todo el dinero y sabes que el quebradero de cabeza de andar pendiente del capital te lo quitas.
- Así, a priori, las condiciones del préstamo podrían ser mejores que en el caso de la autopromoción, pues, aunque el destino sea el mismo, no lo es la garantía de la operación. Aquí la garantía es tu casa ya construida, real, ejecutable y vendible más fácilmente que una autopromoción a medias, por tanto, desde riesgos la operación se verá mejor, además de que si tú estas arriesgando tu casa actual demuestras al banco que te ves con capacidad y seguridad de lo que estás haciendo. Además tienes el terreno pagado, otra cosa a tu favor.
- Costes de la operación fijos de antemano: tendrás la tasación de la vivienda actual y según negocies poco o nada más, mientras que con la autopromoción nunca se sabe si tasaciones intermedias o alguna historia.

Resumiendo, básicamente todos los números van a ser ciertos desde el momento inicial: te damos X mil, tasación tanto, plazo y tipos, firmar y todo hecho.

Inconvenientes:

- Arriesgas tu casa actual, si todo va horrorosamente mal, es la que ejecutarán. Hay que tener sentido común y pensar que iras poco a poco construyendo y pagando y que lo suyo es que nada vaya mal, y si algo inesperado te ocurre dejarás a medias la autopromoción, no habiendo gastado más que x, o al menos eso pienso yo.
Y bueno, al fin y al cabo si todo va bien en año y medio supongo que tendrás la casa terminada.
- Dependes del valor de tasación de tu vivienda actual, pero supongo que puedas tener una pretasación o más o menos viendo el precio a que se esté vendiendo en la zona tienes una referencia.
- Si por un casual quieres vender tu vivienda actual, sabes que has de cancelar esa hipoteca, lo suyo es que el precio de venta cubra la cantidad de la hipoteca. Esto no es una pega, pero simplemente apuntarlo, ya que en un futuro no sabemos si sera rentable deber dinero al 1,5% y tener cash cobrándolo a otro interés mayor.

En cualquier caso, tu mayor ventaja es tener las dos opciones.
Si las entidades donde pidas tipos validan las dos opciones de financiación, podrás comparar entre una y otra y quizás las supuestas ventajas no existan.
Si hay una entidad con unas condiciones muy favorables, pero no aceptan la autopromoción, pues oye, ahí tienes tú la otra baza.

Y ahora sí, un consejo. Huye de los condicionantes: seguros sobre todo de vida, planes de pensiones y cosas diversas, mejor una apertura si no hay más remedio que un seguro de por vida.

Suerte y a encontrar una buena hipoteca.
 

Acrux

Novel
Pues el 60 o el 80% ya dependerá de tu banco. En mi caso, por tratarse de una segunda (o cuarta) residencia me dan el 70%. Pero lo que es evidente que es siempre sobre la propiedad que hipotecas. Para lo que uses el dinero es algo que sólo te incumbe a ti. Como si quieres pagarte un viaje a Marte
¡Muchas gracias por tu opinión!
 

Acrux

Novel
Una pregunta, ¿a alguien le consta que haya entidades que no acepten hipotecar la primera vivienda ya libre de cargas para financiar la construcción de la segunda?
 

Legu...

Diamante
Inconvenientes:
- Arriesgas tu casa actual, si todo va horrorosamente mal, es la que ejecutarán
Un apunte adicional: si las cosas fuesen mal, los bancos irán a por todo. No se quedarán en aquello que se ha hipotecado. Irán a por todo, hipotecado o no. Lo que pasa es que si hay garantía hipotecaria sobre esa casa (la que sea) a los bancos ya no les "pasa nadie por delante" a la hora de embargar, pero eso no significa que "se conformen" con esa casa: si no les llega con la casa hipotecada van a embargar cualquier otra cosa que encuentren.
 
@Acrux, yo hoy he estado en el banco, en Bankia concretamente, y he comentado el tema por barajar posibilidades, y para autopromoción solo podía ser con préstamo autopromotor, por el hecho de ellos saber que si la obra se para no han perdido todo su dinero. Prefieren ir soltando el dinero poco a poco, entre otras cosas porque dejan un último pago para el final también por lo mismo... y ya luego hipoteca normal esa casa.
 

Palmeras

Diamante
¿a alguien le consta que haya entidades que no acepten hipotecar la primera vivienda ya libre de cargas para financiar la construcción de la segunda?
Más que de banco, depende de oficina, director... y cliente.
Yo hipotequé mi vivienda habitual para no perder pulmón en la compra del suelo y evitar al máximo el préstamo autopromotor.
Ninguna entidad puso problemas.

Si tienes solvencia, la cuota no se te va y hay ahorros para hacer frente a los pagos que lleguen, no te pondrán pegas.

@Mountak, pásate por Bankinter.
 

Acrux

Novel
@Acrux, yo hoy he estado en el banco, en Bankia concretamente, y he comentado el tema por barajar posibilidades, y para autopromoción solo podía ser con préstamo autopromotor, por el hecho de ellos saber que si la obra se para no han perdido todo su dinero. Prefieren ir soltando el dinero poco a poco, entre otras cosas porque dejan un último pago para el final también por lo mismo... y ya luego hipoteca normal esa casa
Es que eso es lo que no entiendo... ¿por qué van a perder todo su dinero? Ellos prestan una cantidad y yo pongo como garantía mi primera vivienda libre de cargas. ¿Qué más les da entonces a ellos que la obra se pare? Se supone que es más caro financiar una segunda vivienda porque el cliente puede dejar de pagar la hipoteca al tener una primera casa en la que vivir. Pero aquí el caso es que yo hipoteco la primera, no puedo decir: "ah, pues elijo dejar de pagar la hipoteca sobre la segunda casa". Por aquella regla de tres, nunca se concedería una hipoteca de primera vivienda. No sé, algo se me escapa en el razonamiento de ese banco que dices.
 

Acrux

Novel
@Mountak, pásate por Bankinter
Bankinter, por ejemplo, es mi banco. Fui a sondear el otro día. Yo tengo unos ahorros de 50.000 euros reservados para esto, buenas nóminas y empleos fijos mi mujer y yo. Cuento con esos 50.000 euros para pagar el ICIO (que en mi caso no llega a 3.000 euros), dirección de obra de arquitecto y aparejador, el IVA de la construcción, todos los trámites posteriores (obra nueva con AJD, notaría, Registro, tasación, certificaciones si es el caso de hipoteca autopromotor...).

Tenemos el terreno en propiedad, el proyecto ya pagado y la licencia concedida. Nuestra obra es pequeña, unos 120.000 euros de presupuesto de contrata. Yo le pedí a Bankinter los 120.000 de la construcción y de primeras la directora se sorprendió: "¿Me estás pidiendo el 100%?". Yo le pregunté que si el terreno no contaba para nada y entonces reculó un poco. De todos modos, me sacó de repente lo de "¿Y por qué no hipotecar la primera vivienda si ya la tienes pagada?". Yo en eso momento no tenía ninguna intención y por eso no dialogamos sobre ello (no tengo ni idea todavía de que condiciones me daría Bankinter para construir segunda vivienda hipotecando la primera), pero ahora me lo estoy planteando y por eso buscaba vuestra opinión.
 
Es que eso es lo que no entiendo... ¿por qué van a perder todo su dinero? Ellos prestan una cantidad y yo pongo como garantía mi primera vivienda libre de cargas. ¿Qué más les da entonces a ellos que la obra se pare? Se supone que es más caro financiar una segunda vivienda porque el cliente puede dejar de pagar la hipoteca al tener una primera casa en la que vivir. Pero aquí el caso es que yo hipoteco la primera, no puedo decir: "ah, pues elijo dejar de pagar la hipoteca sobre la segunda casa". Por aquella regla de tres, nunca se concedería una hipoteca de primera vivienda. No sé, algo se me escapa en el razonamiento de ese banco que dices
El banco te concede, por ejemplo, 200.000 € con la rehipoteca de tu casa valorada en 250.000 €.
Tú tienes una deuda de 200.000 € con el banco.
Imagínate que dejas de pagar y en tu zona han construido una central nuclear y tu casa rehipotecada ahora vale 50.000 €.
El banco te va a reclamar lo necesario para saldar la deuda restante y te exprimirá hasta que liquide.
 
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