Consulta previa PAU

#1
Hola a todos y perdonad una pregunta tonta (estoy verde aun en urbanismo ,muy verde pero prometo estudiar) ¿que significa y que documentos son necesarios para hacer una "consulta previa" para un PAU? ¿a quien se hace? Se que es muy confuso, estoy con un promotor que me ha comentado que hay que hacer primero esto, (despues el Pau) pero no tengo mas informacion.. Es en la zona de Castilla la Mancha. Ah y aprovecho ademas para ver si alguien sabe de algun link de donde bajarse el PGOU de Toledo..Graciasss!
 
#2
Un PAU es una figura urbanística que ya se está abandonando en algunas comunidades autónomas que aprueban una nueva Ley del Suelo.

El programa de actuación urbanística se utiliza en mi comunidad autónoma para desarrollar suelo urbanizable no programado. Las condiciones de desarrollo las define el PG(superficie mínima para sectorizar, aprovechamiento, sistemas generales, etc).

El proceso es el siguiente: un promotor compra un terreno que esté cladificado como SUNP. El Ayuntamiento de turno puede exigir un convenio para el desarrollo del mismo(hay que pagarle al ayuntamiento para que te apruebe la actuación urbanística). Si se cumplen los requisitos para poder delimitar el sector(superficie mínima, condiciones del Reglamento de Planeamiento,etc), se elabora una documentación que conforma un avance de ordenación, que se presenta en el Ayuntamiento. Este trámite puede obviarse y presentar directamente la documentación definitiva del PAU, que el Ayuntamiento aprobará provisionalmente y remitirá a la Dirección General de Urbanismo para que se apruebe definitivamente. En cuanto a la consulta previa, esa puedes hacerla directamente con el técnico municipal, para orientarte.

En definitiva, el PAU lo que estblece son las condiciones de sectorización para el desarrollo posterior del plan parcial(que se debe redactar una vez aprobado el PAU).

Pero todo esto puede cambiar de una Comunidad a otra,por lo que lo mejor es leerse bien la Ley del Suelo de esa CA.

Saludos.
 
#3
Puntualizando un poquillo diré lo siguiente: En C.L.Mancha y Valencia entra la figura del agente urbanizador.Esto es que cualquier promotor o persona física puede presentar un PAU en un ayuntamiento sea o no propietario del suelo afectado por esa PAU.Si el ayuntamiento lo aprueba y los propietarios no han presentado alternativa técnica se empieza a urbanizar el sector quieran o no los propietarios...pasándole a posteriori la facturita por las obras de urbanización pudiendo pagar los propietarios en suelo o en metálico.
Esto está muy bién para incentivar la creación de suelo y para hacer millonario a más de un huertano,pero es una verdadera marranada para el que tiene su chalecito sin pretensiones en la s afueras y le pasan la excavadora por en medio de las piscina ;)
Salu2.
 
#4
Ya lo tengo mas claro, llevo algun tiempo trabajando con este promotor y quiere promover un pau bastante grande en una zona donde ya casi es propietario mayoritario..(andan comprando ahora), convirtiendose en agente urbanizador, lo cual es una buena oportunidad de trabajo para mi.. vuestras explicaciones me han ayudado a ponerme en el camino y ya he recabado informacion, ejemplos, leyes y normativa especifica, pero seguro que volvere a exponer mis dudas, asi que muchas gracias y hasta la proxima!.
 
#5
Hola: Aunque comentas que lo tienes más claro, me parece que no te han contestado correctamente. La consulta previa que es obligatoria en Castilla La Mancha, es lo siguiente:
La LOTAU preve que cualquier persona, propietario o no propietario del suelo, pueda formular a la Adminstración una Alternativa Tecnica de P.A.U. , si se realiza sobre suelo rústico ordinario, tiene que presentarlo junto con modificación del planeamiento vigente, pero como estos documentos son muy costosos suponen un riesgo importante para el promotor, por eso se creo la consulta previa, que es un documento sencillo en el que se le propone al Ayuntamiento la modificación del planeamiento vigente y esta lo contesta aprobandolo o denegandolo. Los documentos que forman la Consulta Previa, los tienes en el TRLOTAU y esquematicamente son: Informe de la Delegación de Medio Ambiente sobre la no existencia de protección sobre los terrenos a actuar; plano de situación; del ámbito de actuación; de ordenación y una memoria que contenga la densidad propuesta y las tipologias; esto se completa con pequeño estudio de viabilidad y solvencia.
Si te puede ser de utilidad nosotros nos dedicamos a colaborar con Arquitectos y Promotores en la Gestión de todo el proceso urbanizador, ya la que la Ley de Castilla La Mancha, tiene su tramitación particular. Si bien unicamente trabajamos en la Provincia de Toledo

Sobre tu pregunta de donde obtener documentación del P.O.M. de Toledo, en el Ayuntamiento te pueden facilitar un CD, del avance, ya que se ha aprobado inicialmente el viernes 3-6-2006.
Un Saludo
 
#6
Gestalbero,lo que tu expones es correcto perooo¿No es eso un Plan parcial? Estas figuras son utilizadas para modificar el plan de ordenacion municipal¿no?,Es que creo que la pregunta iba referida a un PAU sobre suelo urbanizable...aaamos digo yo.Sipuedes aclarar un poco.. ;)
 
#7
Las consultas previas tienen la función de dar un informe para reclasificar Suelo Rústico de Reserva, de este modo el Ayuntamiento explica claramente si tal actuación urbanizadora es pertinente o no,y permite al promotor saber "si se gasta los cuartos para algo que va a salir o no".

La reclasificación se ejecuta mediante un Plan Parcial de Mejora, pero, y como te ha indicado muy bien Gestalbero, previamente se ha de presentar el Informe Previo. Para un PAU sobre Suelo Urbanizable, no es preciso el Informe Previo, ya que lo que se ha de hacer es presentar el mismo con los parámetros que indique el POM, y consensuado con los técnicos municipales. Te aconsejaría que antes de entregarlo lo lleves a los técnicos municipales para que le echen un vistazo y te digan si les gusta o no.

Creo que hay una confusión entre Plan Parcial y PAU. El Plan Parcial es un documento de planeamiento, donde se fijan los volumenes.

El PAU es, como si dijéramos, la caja donde van todos los documentos precisos. Alternativa técnica, Proposición Jurídico-Económica, Plan Parcial (si es preciso), Estudio de Detalle (si es que también es preciso).

Agradecería que me corrigierais si me equivoco, puesto que de la LOTAU, a mí aún se me escapan detalles de la misma.
 
#9
PERDONA, se me ha olvidado decirte que lo que tu llamas Caja, es la Alternativa Tecnica, y en ella tienes meter tambien el Ante-Proyecto o el Proyecto de Urbanización. Luego en el trámite se completa con lo que llamamos la plica, que es un sobre cerrado que contiene la Proposición Juridico-Economica y una propuesta de convenio. Un Saludo
 
#10
Aprovecho que paso por aqui para hacerte otra pregunta.

¿Qué es exactamente el Suelo Rústico de Reserva?
Es algo que no tengo del todo claro. ¿Podemos asimilarlo al Suelo No Urbanizable Común?

Y de reserva ¿Para qué?
 
#11
HOLA, se llama de reserva, porque supone una reserva para urbanizar. en la LOTAU, hay dos tipos de suelos rusticos, el ordinario o de reserva y el protegido.
El protegido es el que tiene valores naturales, paisajisticos, de flora o de fauna a proteger y todo lo demás es suelo rustico de reserva, que es potencialmente urbanizable siempre que la administración lo apruebe. De hay la necesidad de la Consulta Previa, a un Ayuntamiento tu le propones realizar una urbanización de 5Km del casco y en una zona que el Ayuntamiento no le apetece, te rechazará motivandola simplemente que no le parece adecuado la creación de un nucleo aislado o que el crecimiento del municipio no vaya por esa dirección.
 
#12
Era lo que me temía.

Lo de los Suelos Rústicos de Reserva me parece que van a traer muchos problemas, porque

¿Quién fija los criterios técnicos para que se permitan unas urbanizaciones y otras no? ¿Son criterios técnicos, políticos, o de otro tipo???

Es una puerta trasera para efectuar modificaciones de la ordenación estructural del POM. Lo cual trae consigo "cosas raras", porque, si no tiene fijados aprovechamientos ni Sistemas Generales anexos, ¿quién los fija y con qué criterios? Mover un décimal en el Aprovechamiento Tipo, y por lo que veo tu lo sabes también, trae consigo una diferencia económica grande.

Personalmente prefiero como estaba antes. Urbano, Urbanizable, y No Urbanizable. El Suelo que tenga que ser protegido por algún motivo, se protege, y el que no, pues urbanizable.

Esta categoría de Suelo Rústico de Reserva, personalmente no me gusta nada.
 
#13
Gracias a todos, especialmente a gestalbero por su información. cuando decia que lo tenia mas claro me referia a lo hablado con el promotor (lo que el quiere, necesita), no a como hacerlo.. Ahora me estoy informando porqu nunca he hecho planeamieto, solo edificacion. Expondre nuevas dudas en nuevos hilos a mediad que me surjan, aunque tengo un par de compañeros (y mi novia) que han hecho ya varios p.parciales y colaborado en planes generales.. Toda opinion es buna y sobre todo tan solvente como es la vuestra.. :D :D
 
#14
Totalmente de acuerdo contigo Luis_24,esto del suelo rústico de reserva es una verbena :mad: .Antes se especificaba el urbanizable y todo lo demás era no urbanizable,ahora es a la inversa,se especifica el no urbanizable o protegido y todo lo demás es sucptible de convertirse en urbanizable.
Vamos me se yo de más de un concejal al que le van a hacer urbanizable la huerta de su familia en medio de la nada..
 
#15
HOLA, sobre lo que dice PEC, es en parte cierto, pero teneis que ser conscientes que los suelos clasificados son muy excasos, hay NN. SS. que tienen más de 20 años y otras estan agotadas, esta excasez de suelo provoca un incremento del suelo como el que estamos viviendo. La LOTAU, esta pensada para que salga mucho suelo al mercado, facilidad de clasificación del rustico, figura del Agente Urbanizador no propietario, tramite rápidos, bueno esto en teoria, porque en la practica el propio legislador que es la JCCM, sus Comisiones Provincial de Urbanismo, están saturadas, son lentas y exigen numerosos trámites y documentos que frenan el expiritu de la Ley. Ahora bien, llegará el día que todo el suelo en tramitación salga al mercado y como las cantidades que se están tramitando son enormes, se espera que esa mayor oferta de suelo suponga un abaratamiento del suelo o por lo menos una paralización del encarecimiento experimentado.

Todo esto no impide que el Concejal o el Alcalde de turno clasifique los suelos propios o de sus primos, pero lo mismo ocurre con los Concejales de la oposición o con cualquier propietario, aunque sea enemigo del Alcalde, ya que para rechazar una Consulta previa tiene que motivarla y eso no es facil, cuando se aprueben otros suelos, tienen que tener una coherencia y sus propios actos les obligan. En la zona donde yo me muevo, no se han rechazado Consultas Pevias por motivos politicos, por lo ya indicado que sus propios actos les obligan, sean del partido que sean.
 
#16
Saludos, en la comunidad de Castilla - La Mancha, con respecto a la consulta previa y su posterior PAU: ¿el PAU tiene que contener la misma ordenación que la prevista en la consulta previa? Es decir, si la consulta previa prevé una ordenación del polígono de una determinada manera, un índice de edificabilidad bruta, un reparto por usos... el PAU tiene que respetar todo esto?
Yo entiendo que no, porque la consulta previa es una consulta de viabilidad, para que te indiquen si es viable una actuación urbanizadora. Sin embargo, parece que la consejeria provincial no aprobará el PAU (el ayuntamiento si) si no es igual a la consulta previa, alegando modificaciones estructurales…

¿Como lo veis? Un saludo
 
#17
HOLA: La respuesta no es sencilla, ya que en la consulta previa haces una propuesta de viabilidad, en la que has formulado una ordenación, edificabilidad, densidad... etc. Esta consulta previa se aprueba exclusivamente por el Ayuntamiento en la que el acuerdo puede determinar o cambiar las condiciones propuestas, por ejemplo la edificabilidad, la ordenación o cualquier otra cuestión. Si esto no se ha producido y simplemente se ha aprobado lo porpuesto, el PAU debe redactarse de acuerdo con la consulta.

Ahora bien, si el Ayuntamiento y el Urbanizador, estan de acuerdo con cambiar la ordenacion, densidad, edificabilidad o cualquier otra magnitud, lo más facil es presentar otra consulta previa, piensa que estando de acuerdo el Ayuntamiento puede aprobarla en el próximo pleno y puede ser convocado de forma extraordinaria en un plazo breve, en ese tiempo terminas el PAU y no corres riesgos.
 
#18
Gracias APA por la respuesta, he seguido indagando sobre el tema, y al respecto Luciano Parejo Alfonso, en su libro Derecho Urbanistico de Castilla La Mancha, opina que tanto este informe vinculante de la Consejeria, "al igual que la aprobacion definitiva autonomica, debera circunscribirse a las cuestiones de legalidad o de oportunidad basadas en el interes supramunicipal y, en consecuencia, solo podrá poner objeciones al instrumento en el marco y con los limites y garantias del art. 37.3 y 37.4 LOTAU".

Asi pues, yo entiendo que si el ayuntamiento lo aprueba inicialmente, la consejeria no puede poner pegas basandose en modificaciones de la consulta previa, salvo que afectasen a intereses supramunicipales (lo que veo raro).

Ademas, el ayuntamiento es el que resuelve favorablemente sobre la consulta previa, por lo que, si aprueba inicialmente un PAU con modificaciones sobre esa consulta previa esta dando como su visto bueno a esas modificaciones, por lo que no le encuentro sentido a que la consejeria lo eche para atras, ya que ella no ha dicho nada al respecto.

En el mismo sentido (aunque a escala estatal) se pronuncia Tomas-Ramon Fernandez, en su libro manual de derecho urbanistico: la autoridad urbanistica superior puede controlar legitimamente los aspectos reglados del plan y tambien, en cuanto a los discreccionales, el respeto del principio de interdiccion de la arbitrariedad de los poderes publicos. En todo lo demas, la fiscalizacion del contenido del plan por dicha autoridad habrá de limitarse a aquellas determinaciones que esten en conexion con intereses supramunicipales vinculados a un modelo territorial superior... siempre que tengan verdadera consistencia y sean susceptibles de verificacion objetiva".

Como lo ves?

Un saludo
 
#19
HOLA: Creo que esta claro en el texto que reproduces de Luciano Parejo.

De todas formas si tienes dudas y las modificaciones son muy notables o diferentes, comentalo en el Ayuntamiento y vuelve a presentar otra consulta previa y que te la apruebe en el proximo pleno.
 
#20
Hola a todos, acabo de descubir el foro y ha sido una gran noticia, me acabo de iniciar en todo este mundillo y son muchisimas las dudas y preguntas que me asaltan a cada momento. Asi que agradecería enormemente si a alguien pudiera aconsejarme.
Tengo intención de presentar una consulta previa para solicitar la reclasificación de un suelo urbano de reserva, se trata de una parcela de 1.85 ha. en un pueblo de tamaño medio de la provincia de Toledo. La historia es que la finca es de un amiguete mio, la queremos valorar y ofrecerla a posibles inversores.
Para tener una primera idea de un precio razonable voy obtenerlo por medio del método residual dinámico. Pero mis escasos conocimientos urbanisiticos me estan complicando las cosas:
¿Cual es el horizonte temporal más probable hasta que se convierta en suelo finalista? ¿Cuales son las figuras del planeamiento (PAU, Estudio de Detalle, Plan Parcial..) y sus correspondientes plazos de tramitación?
Tampoco se donde encontrar los precios de venta de las viviendas protegidas en Castilla la Mancha.
Si alguien pudiera explicarme como se desarrolla el planeamiento de suelo así le estaría muy agradecido. Como ven soy nuevo e inexperto. Gracias a todos otra vez.
 
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