Contratar a un arquitecto antes de comprar la parcela

Legamas

Novel
Hola a todos.
Durante un tiempo os he estado leyendo y me habéis ayudado con vuestros post muchísimo.
Al principio pensaba comprar una casa "ya construida", pero tras años buscando lo que necesitamos (una casa accesible) en la zona que vivimos (sur de Madrid) ha llegado la hora de dejar de hacer el tonto y comprar un terreno y construir lo que necesitamos.
Tengo visto y apalabrado un terreno y un amigo arquitecto (al que posiblemente no contrate, porque no hay nada peor que jod** una amistad por dinero) me dijo que la parcela tenía buena pinta, pero que él no trabajaba la zona (vive a unos cientos de kilómetros) y que sería mejor hablar con alguien de la zona para saber si ese terreno con la normativa va a dar buen resultado.
Mi consulta es si consideráis interesante pagar a un arquitecto antes de pagar por la parcela para tener una opinión profesional o no.
La pregunta puede parecer obvia, pero en la zona el precio que he conseguido por el terreno es casi un 40% más barato que el resto y tengo muy malas experiencias comentando a profesionales (tipo directores de sucursal bancaria, inversores...) algunas de mis ideas de negocio que han acabado jodid** porque ellos han conseguido la financiación primero y "la oportunidad era buena".
También tengo dudas sobre cómo se sabe si un arquitecto es bueno. ¿Algún sitio donde pueda leer sobre el tema?
Gracias por adelantado a todos.
 
Mi consulta es si consideráis interesante pagar a un arquitecto antes de pagar por la parcela para tener una opinión profesional o no
A mí me hacen ese tipo de consultas muchas veces, les asesoro, ellos me pagan y listo, luego que me encarguen el proyecto o no es otra cosa, en el 99% sí me lo han encargado, pendiente estoy de ver si existe también el 1% ;);)
 

Legamas

Novel
Entiendo, aunque ya te había leído y está bastante claro que eres arquitecto.
¿Este tipo de consultas de asesoría tiene un coste dependiendo de la consulta (como otras cosas que parece que tenéis regladas por el colegio de arquitectos) o es a libre disposición?
En cualquiera de los casos, ¿cuál es aproximadamente el coste?
¿Es "muy" importante que el arquitecto sea de la zona o con que pueda desplazarse a la zona y hablar con los técnicos del ayuntamiento vale?

Perdón por las molestias por adelantado.
 
Libre disposición.

El precio depende, es libre, como comprenderás, cuando he "informado" sobre la compra de una vivienda de 4 millones de euros, no creerás que voy a cobrar una miseria ;), una visita a una parcela, ver condiciones urbanísticas, etc. depende también de zona, desplazamiento a verla, tiempo, etc. pero no es una gran cantidad, no te doy precio porque no sé cómo anda el mercado de tu zona (que no sé cuál es) y podría inducirte a error.

P. D.: Yo sólo los hago dentro de mi radio de acción, claro.
 

Annuski

Novel
Hola. Tal vez podrías hacer una consulta previa con el ayuntamiento del municipio, concretamente con el técnico de licencias, para informarte de la situación urbanística de la parcela y si existe o no alguna afectación u otro. Creo que ellos también pueden facilitarte el teléfono de los arquitectos que trabajan en la zona.
 

Legamas

Novel
Hola.
Gracias por responder. Ya he pedido al Registro/Catastro el estado de los terrenos que he ido viendo y he preguntado al técnico, solo en una ocasión he de reconocer y no para este terreno en concreto.
Sin embargo, sí he pedido la ordenanza sobre la reparcelación de esa zona donde salen descritas las "normas" de construcción en esta parcela.
¿Tengo que pedir algo más?
 

antoni0

Platino
Una consulta de ese tipo dependerá del arquitecto, pero puede ir desde nada hasta unos 200 €.
Vale la pena SIEMPRE acudir al profesional antes de comprar.
 
Concretamente, ¿cuáles son las cosas que te puede aclarar el arquitecto en la compra de la finca? (no estoy diciendo que no merezca la pena, eh, que os veo venir :D).
Yo, la verdad es que la compré el terreno sin consultar, y con el tiempo me he ido dando cuenta de que tuve algo de suerte, pues en principio no ha surgido ningún problema.
Sin consultar, me refiero a un arquitecto. Sí consulté las características de la finca, cargas, la normativa urbanística...
sds
 

lufegut

Titanio
A mí me ha llegado gente que compró una parcela en la que le dijeron que se podía hacer una casa, y luego no se podía construir nada. O gente que pagó por un solar, que luego resultó tener una hipoteca, y que le embargaron antes de poder hacer nada en él... En fin, historias de terror pueden pasar mil.
 

es3

Plata
En nuestro caso, compramos el solar sin consultar a ningún arquitecto, pero sí nos informamos de las condiciones del solar. Visto ahora, creo que nos equivocamos, pero tuvimos suerte y no hubo ningún problema sobrevenido.

Lo que sí hicimos, antes de elegir arquitecto, fue visitar a cuatro distintos, todos ellos nos informaron de las posibilidades del solar y nos elaboraron varias ideas (planos), incluso dos de ellos visitaron el solar y lo midieron. Todo estos estudios previos fueron gratis y nos pasaron un presupuesto sin compromiso. Luego, elegimos a uno (acertamos de pleno). El precio fue de 5.000 € + IVA (en total, 6.050), esto incluía el proyecto y el seguimiento de la obra de arquitecto/aparejador (al parecer, en otras zonas este precio llama la atención). Lo cierto es que nuestros técnicos han resultado ser muy buenos profesionales y mejores personas, ayudando en todo y haciendo un seguimiento exhaustivo de la obra. Ahora, acabado todo el proceso y disfrutando de la casa, solo puedo hablar bien del arquitecto, nuestra relación es muy cordial y no dudo en recomendarlo.

En fin, creo que podrías visitar a alguno, lo mismo te asesora (incluso gratis) y puedes ir sobre seguro. Esto no quita que visites el ayuntamiento y trates de evitar sorpresas. ¡Suerte!
 
@lufegut, en ese caso concreto, ¿recuerdas el motivo por el cual no se podía construir la casa, y sobre todo, recuerdas quién le dijo que sí se podía?
En cuanto a lo de pagar por un solar embargado, no sé si comprobar eso eso es competencia del arquitecto :unsure:
 
El precio fue de 5.000 € + IVA (en total, 6.050), esto incluía el proyecto y el seguimiento de la obra de arquitecto/aparejador (al parecer, en otras zonas este precio llama la atención)
Llamar la atención se queda corto. Resulta difícil creer que en ningún lugar de España se pueda sobrevivir con esos precios.

Con una duración típica de una unifamiliar de 18 meses, digamos 75 semanas. Mínimo, mínimo una dedicación de dos horas por semana el arquitecto y otras dos el aparejador. 300 horas. Proyecto básico y de ejecución, personalmente veo imposible resolverlo decentemente en menos de otras 300 horas (aproximadamente dos meses full time). 600 horas. 5.000/600, a 8 euros la hora. Y estimando los tiempos de todo muy por lo bajo. Y sin contar desplazamientos, tiempo dedicado a trámites, gestión... 🤔
 

es3

Plata
Pues no era el más barato de los cuatro, aunque la verdad es que todos rondaban esa cifra. Y no es solo mi caso, sino que con las obras de otros amigos/conocidos ha sido parecido. Seguramente los tiempos sean inferiores a los que planteas, aunque sí han hecho bastantes visitas y nos han ayudado en todo. El desplazamiento ha sido nulo, la obra le pilla de paso.
 

lufegut

Titanio
Yo lo que pienso es que quitando gastos asociados al proyecto de visados y demás papeleos, y siendo muy conservador en la estimación esos 5.000 € se van a quedar en unos 3.200 líquidos. Teniendo que cuenta que hay que pagar autónomos (x2), suponiendo que trabajen en su casa, sin seguro de RC y con software pirata son unos costes fijos anuales de 6.864 € (pagando el mínimo de 285 €). Teniendo en cuenta que el proceso de proyecto y obra se suele dilatar más de un año, esto quiere decir que este arquitecto y aparejador, tienen que conseguir al menos tres proyectos al año para empezar a ganar dinero. Y aproximadamente unos 14 proyecto al año, ¡¡¡para que a cada uno le queden 1.000 € a final de mes!!! Y no estamos teniendo en cuenta cosas como pagar un coche, o equipos informáticos, o licencias, o seguros de responsabilidad civil. Porque en mi caso, la repercusión mensual de todos esos costes fijos de funcionamiento es de unos 664 € (y es un coste bastante contenido, creo), lo cual quiere decir, que a ese precio deberíamos hacer entre mi aparejador y yo la friolera de 5-6 proyectos anuales para pagar gastos y unos 20 para ganar 1.000 euritos. Yo no me veo capacitado para atender de forma correcta a 20-30 obras simultáneas, a la vez que hago otros 20 o 30 proyectos, la verdad.

A mí esos precios no me cuadran, salvo que esos arquitectos tengan unos ingresos fijos garantizados, que lógicamente no vienen de hacer proyectos. Trabajando a esos precios la arquitectura no es una profesión, es un hobby.
 

es3

Plata
Añado que en esta zona (Castilla-La Mancha) el precio del m² está muy por debajo de esos famosos 1.000 €/m². En nuestro caso, ha estado cerca de 700 €/m².
 

lufegut

Titanio
Un constructor tiene muchos sitios de dónde sacar su beneficio. Además, existen numerosas variables que condicionan el precio de construcción, al alza o a la baja.

En el caso de un arquitecto o un aparejador, si tienen que vivir de su trabajo, las entradas y salidas de dinero están mucho más acotadas, y los números son mucho más fáciles de hacer. Y cuando las cuentas no salen, no salen. Tiene que haber algo más, porque con esos precios es imposible llegar a final de mes haciendo las cosas bien (o al menos lo que yo entiendo como bien). Que no estamos hablando de tener que elegir entre un Ford fiesta o un BMW, que es que no da casi ni para comer, ya no hablamos de lujos como comprarse una vivienda, o mantener unos hijos.
 
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