Contrato de urbanización propuesto por el constructor

kabe

Esmeralda
Se trata de la urbanización conjunta de tres parcelas, cuyos propietarios nos hemos puesto de acuerdo para hacerla en común. El constructor nos ha pasado este contrato. Mañana hablamos con el abogado para que le eche un vistazo, pero me gustaría conocer alguna opnión más: ¿algo que añadir?, ¿algo que quitar?

Gracias. :rolleyes:

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CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA


I Que el CONSTRUCTOR es adjudicatario de las obras URBANIZACIÓN VIVIENDAS UNIFAMILIARES, en el pueblo XXXXXXXXXX por cuenta de XXXXXXXXXX, en lo sucesivo PROPIEDAD, según proyecto de XXXXXXXXXXXX, en lo sucesivo DIRECCIÓN FACULTATIVA.
ESTIPULACIONES


PRIMERA- OBJETO


El contratista se compromete en prestar los siguientes servicios:


1. Realizar tareas de URBANIZACIÓN.


SEGUNDA-DURACIÓN


Este contrato se pacta por una duración de un mes y 15 días a partir de su entrada en vigor entendiéndose prorrogados por períodos sucesivos de meses en caso de que no sea denunciado por alguna de las partes. No obstante, el presente contrato podrá ser rescindido, tanto su período inicial como cualquiera de las partes bastando para ello un preaviso de un mes.


TERCERA-MEDIOS PERSONALES Y MATERIALES

La Empresa XXXXXX se compromete a adoptar cuantas medidas de seguridad sean necesarias para la ejecución de los trabajos de su especialidad y limpieza de residuos tras la ejecución de trabajos. También estará obligado a facilitar a su personal los medios de protección necesarios y adecuados al trabajo que se realice.

CUARTA-PRECIO


El precio de los trabajos será el que resulte de multiplicar los precios unitarios que figuran en el pedido referenciado ofertados por el CONTRATISTA y aceptados por la PROPIEDAD, el cual asciende a Setenta y tres mil seiscientos quince euros con setenta y nueve céntimos (73.615,79 €), I.V.A. incluido.

En caso de un exceso elevado de error en las mediciones iniciales del proyecto, dichas unidades de exceso se facturarán aparte del precio inicial convenido en este contrato.

El precio total de los trabajos comprende los siguientes conceptos: Ejecución material de las obras contratadas, mano de obra, acabados y medios auxiliares que forma parte del presente contrato.

QUINTA-IVA

A las facturas emitidas con fecha anterior al 1 de Julio de 2010, se les aplicará el 16% de I.V.A., mientras que a las emitidas posteriormente a la fecha señalada, se les aplicará el 18%, incrementando el precio del contrato.

SEXTA-CALIDADES Y MATERIALES

Los materiales serán suministrados por el CONTRATISTA con arreglo a las calidades y especificaciones reflejadas en el proyecto técnico.

FORMAS DE PAGO

La forma de pago será de la siguiente manera;

- 50% del total, antes de dar comienzo la obra.
- 25% Una vez se realice la mitad de la obra.
- 25% Una vez se concluya la obra.


Y en prueba de conformidad con las manifestaciones y cláusulas que quedan consignadas, firman ambas partes el presente contrato por duplicado, pero a un solo efecto, en el lugar y fecha al comienzo indicados.

La PROPIEDAD La Empresa CONTRATISTA

Fdo. . Fdo. XXXXXXXXXXXX
 

Greg58

Oro
Se me ocurren algunas puntualizaciones:
1.- Se compromete a realizar los trabajos de urbanización, ciñendose al proyecto redactado por XXXX, en cuanto a sus planos, mediciones, pliego de condiciones y memoria.
2.- El periodo de duración de las obras se realizara en XXX meses, (con clausula de penalización si la causa del inclumplimiento no es imputable al promotor)
5.- A los importes de las certificaciones se le añadirá el IVA legal vigente en la fecha de emisión de la factura (no hace falta especificar el tipo de IVA, imaginate que el 1 de Julio dice el Gobierno el IVA será el 20%, que hariamos?).
Forma de pago: Se realizarán certificaciones (semanales o quincenales o mensuales), Si la obra va a durar solo mes y medio pueden ser semanales. Y se realizará una retención del 5% en cada certificación como garantía. Dicha certificación será abonada al constructor una vez cumplido el periodo de garantía que se establece en XX meses.
(Nunca pagar por adelantado y menos el 50 % de una obra que no se ha ejecutado nada).
 

kabe

Esmeralda
Gracias, Greg58. Lo de pagar por adelantado tampoco yo lo veo claro, ni siquiera para ahorrarnos el aumento del IVA en julio. Me sorprende además que proponga facturar las unidades de exceso con respecto a las mediciones del proyecto, pero no diga nada a la inversa (unidades sobredimensionadas en el proyecto, si las hubiera).

Por otra parte al ser la obra pequeña y durar poco tiempo, ¿es normal que el arquitecto haga certificaciones cada semana? Es un proyecto pequeño, y lo que le queda de cobrar por la dirección de obra es una miseria (al Cesar lo que es del Cesar).

¿Tiene que figurar en el contrato que el contratista debe retirar los escombros? ¿Tiene que figurar algo sobre el acceso a la luz o al agua?

Gracias.
 

Greg58

Oro
Por otra parte al ser la obra pequeña y durar poco tiempo, ¿es normal que el arquitecto haga certificaciones cada semana? Es un proyecto pequeño, y lo que le queda de cobrar por la dirección de obra es una miseria (al Cesar lo que es del Cesar).
No es que sea muy normal, pero yo si fuera el constructor lo exigiria, ya que una obra que dura un mes y medio, se debe cobrar con periodos mas cortos de tiempo que el mes, al igual que el propietario no debe pagar por adelantado, el constructor no querrá cobrar su trabajo al final de la obra, ya que ahí es cuando se producen los problemas de cobro. Digamos que es un sistema intermedio entre el pago por adelantado y el pago por certificaciones mensuales
En concreto he hecho algunas pequeñas obras de reformas o ampliaciones en las que he aconsejado ese tipo de procedimiento.
¿Tiene que figurar en el contrato que el contratista debe retirar los escombros? ¿Tiene que figurar algo sobre el acceso a la luz o al agua?
Cuantas más cosas especifiques en el contrato mejor y esas dos que citas son importantes. El constructor debe dejar la obra en "perfecto estado de revista", y los escombros no son una buena carta de presentación, por lo que tendrás que especificar que la obra se debe entregar limpia y lista para el uso al que está destinado.
En cuanto a la luz y el agua, también tendrás que especificar, si tiene que solicitar auxiliar de obra o no, por que podría utilizar los auxiliares de obra de las tres viviendas, y además os tendreis que poner de acuerdo en como se van a facturar los consumos que va a realizar el constructor o asumir vosotros su coste.
 

bicilindro

Titanio
Se puede alquilar un grupo.
Si tienen que cortar ladrillos, la hormigonera y una soldadora seguro que una vivienda no lo aguanta.
Lo de pagar el 50% por adelantado ya te lo han dicho.
Tu obra pide un contrato llave en mano.
Supongo que los pagos con los vecinos SI están claros. No sería la primera vez que dos pagan y uno no.
 

antoni0

Platino
También es posible, de cara a la seguridad del constructor, algún tipo de aval que garantice el pago al constructor una vez las obras estén terminadas.
 

tete55

VIP
Algunas puntualizaciones
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CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA


I Que el CONSTRUCTOR es adjudicatario de las obras URBANIZACIÓN VIVIENDAS UNIFAMILIARES, en el pueblo XXXXXXXXXX por cuenta de XXXXXXXXXX, en lo sucesivo PROPIEDAD, según proyecto de XXXXXXXXXXXX, en lo sucesivo DIRECCIÓN FACULTATIVA.
faltan los datos del contructor y del promotor y de sus representantes legales, si lo hubieren. El autor del proyecto es el proyectista, no la dirección facultativa

ESTIPULACIONES




PRIMERA- OBJETO


El contratista se compromete en prestar los siguientes servicios:


1. Realizar tareas de URBANIZACIÓN.


SEGUNDA-DURACIÓN


Este contrato se pacta por una duración de un mes y 15 días a partir de su entrada en vigor entendiéndose prorrogados por períodos sucesivos de meses en caso de que no sea denunciado por alguna de las partes. No obstante, el presente contrato podrá ser rescindido, tanto su período inicial como cualquiera de las partes bastando para ello un preaviso de un mes.
Si no se establecen penalizaciones por retraso, determinar la duración no sirve absolutamente de nada
La rescinsión del contrato con un mes de preaviso no me gusta nada, y más habiendo pagado tanto por adelantado. Según eso, podría decirte al día siguiente de cobrar el 50% por adelantado que deja la obra dentro de un mes, no hacer nada durante ese mes, y largarse con el 50% del importe...

Aquí hay que establecer mucho más cuidadosamente las clausulas de rescisión del contrato y las indemnicaciones que correspondan en cada caso


TERCERA-MEDIOS PERSONALES Y MATERIALES

La Empresa XXXXXX se compromete a adoptar cuantas medidas de seguridad sean necesarias para la ejecución de los trabajos de su especialidad y limpieza de residuos tras la ejecución de trabajos. También estará obligado a facilitar a su personal los medios de protección necesarios y adecuados al trabajo que se realice.
Establecería aquí también las obligaciones laborales del constructor, y la obligación de presentarte toda la documentación que acredite que cumple dichas obligaciones.
Igualmente establecería las condiciones para la subcontratación de trabajos

CUARTA-PRECIO


El precio de los trabajos será el que resulte de multiplicar los precios unitarios que figuran en el pedido referenciado ofertados por el CONTRATISTA y aceptados por la PROPIEDAD, el cual asciende a Setenta y tres mil seiscientos quince euros con setenta y nueve céntimos (73.615,79 €), I.V.A. incluido.
Será el resultado de sumar, no de multiplicar
En el precio está incluido el IVA, pero qué IVA, al 16% o al 18%???

En caso de un exceso elevado de error en las mediciones iniciales del proyecto, dichas unidades de exceso se facturarán aparte del precio inicial convenido en este contrato.
Que pasa con las partidas que tengan defecto de medición en obra??? También se abonan??
A qué precio se facturan las partidas no contempladas en proyecto??? Establecer un criterio de valoración objetiva

El precio total de los trabajos comprende los siguientes conceptos: Ejecución material de las obras contratadas, mano de obra, acabados y medios auxiliares que forma parte del presente contrato.
y costes indirectos, beneficio industrial y gastos generales (no te los vayan a querer cobrar aparte...)
Aparte establecería expresamente la obligación de contratar los suministros de obra y asumir los costes de consumo
Además el pago de los trabajos se debe realizar a buena cuenta (o riesgo y ventura)

QUINTA-IVA

A las facturas emitidas con fecha anterior al 1 de Julio de 2010, se les aplicará el 16% de I.V.A., mientras que a las emitidas posteriormente a la fecha señalada, se les aplicará el 18%, incrementando el precio del contrato.

SEXTA-CALIDADES Y MATERIALES

Los materiales serán suministrados por el CONTRATISTA con arreglo a las calidades y especificaciones reflejadas en el proyecto técnico.

FORMAS DE PAGO

La forma de pago será de la siguiente manera;

- 50% del total, antes de dar comienzo la obra.
- 25% Una vez se realice la mitad de la obra.
- 25% Una vez se concluya la obra.
Yo no adelantaría tanto. De hecho no adelantaría nada, y desde luego nunca más de un 20%
Establecería además una retención por un año de al menos un 5%. Si antes de la obra hay que pagar más, se contrarresta con una garantía mayor. Así, si te exige un 50% por adelantado, exígele un 25% de retención.
Además, yo pagaría según certificaciónes, a restar la parte proporcional de la cantidad adelantada.
Tal como lo tienes podrías encontrar a mitad de la obra que has pagado un 75% por ciento y que la valoración de esos trabajos se encuentré en un 30-35%, y te deje entonces tirado...

Falta tb los requisitos para la recepción de la obra

Y en prueba de conformidad con las manifestaciones y cláusulas que quedan consignadas, firman ambas partes el presente contrato por duplicado, pero a un solo efecto, en el lugar y fecha al comienzo indicados.


La PROPIEDAD La Empresa CONTRATISTA

Fdo. . Fdo. XXXXXXXXXXXX
El contrato es muy muy muy mejorable. Vamos, que estás vendido con ese contrato.
El contrato que te han presentado es e 1 folio. Los que hago yo (qué todavía voy mejorando obra a obra) tienen 16 folios...No es que hay que hacer contratos al peso, pero creo que si es una indicación de que se cuando más se defina un contrato, menos incertidumbre habrá, y por tanto menos problemas.

Yo soy de la opinión de que es mucho mejor pelearse en la firma del contrato que durante la obra, cuando ya hay dinero en juego...
Cuanto más te pelees en el contrato, menos te pelearás después

En mis contratos, los suministros de obra corren a cargo del constructor, y hasta ahora ninguno me ha puesto ninguna pega...
Además, los suministros de obra, son medios auxiliares, y como tales, deben correr a cuenta del constructor, salvo inidcación contraria en el contrato
 

kabe

Esmeralda
Muchas gracias a todos, en especial a tí, tete55. Pues sí que hay cosas que se nos escapan. Toma buena nota. :rolleyes:
 

tete55

VIP
La mayoría de las veces no cobró provisión de fondos, poruqe la mayoría de las veces trabajo con promotores de mucha confiaza con los que he trabajado muchas veces antes y sé que no hay problemas. En otros casos sí que he cobrado provisión de fondos (nunca más del 20%) y alguna de las veces esa provisión de fondos ha sido objeto de una ardua negociación...
Pero hay una diferencia principal. Las empresas constructoras son, en cierta medida empresas financieras. Ellas van ejecutando los trabajos y cuando se demuestran que están bien hechos, cobran.
Se podía hacer de otra manera??? Por supuesto que sí, pero la cultura en España es esa, y eso lleva a desconfiar, aquí y ahora, de una constructora que necesita cobrar por adelantado para ejecutar unos trabajos, porque eso puede significar que no tiene capacidad financiera para resistir la obra, y si tuviera que rehacer trabajos mal ejecutados durante la obra podría tener problemas de liquidez graves que pueden suponer perjuicios para el promotor (retrasos, abandono de la obra, etc). Y todo esto independientemente de que en la liquidación saliera un saldo prositivo para el constructor (Por ejemplo, una certificación que solo se puede pagar al 40% aunque el constructor llega gastado el 60% del PEM ya que hay multitud de trabajos aún no terminados y por tante no certificables).
Un contratista sin pulmón financiero es una auténtica bomba de relojería.

De todas formas, entiendo que la constructoras pidan ahora, dada la coyuntura económica actual, esas garantías de cobro, pero es más logíco presentar certificados de solvencia económica, avales u otra garantía que adelantar directamente un 20% del presupuesto de obra, ya que esa cantidad suele ser de por sí bastante elevada como para darla sin ninguna garantía de contraprestación a cambio.

Respecto a las provisiones de fondos de los arquitectos, pues que quieres que te diga, yo estaría encantado de que me dieran un aval por la totalidad de mis honorarios en vez de una provisión de fondos del 20%, que alguna vez es lo único que he conseguido cobrar de un proyecto...
Lo que pasa es que los honorarios de los arquitectos suelen ser tan bajos, respecto a la totalidad de la inversión del promotor, que resulta más cómodo dar esa provisión de fondos que meterse a hacer avales, con sus costes asociados.
 

tete55

VIP
por supuesto la casuística es enorme.
Respecto lo de los avales/provisión de fondos: proyectitos pequeños con honororarios de 12-15.000 € a lo sumo, le propones la alternativa al promotor y se te va a la provisión de fondos, sin dudarlo. Si se lo hace un constructor, para la misma obra, con un presupuesto de 200.000-250.000 €, el promotor por lo general proponen la alternativa del aval.

De todas formas, esto siempre es objeto de negociación y tú como constructor puedes proponer la provisión de fondos que te parezca, incluso el 100% y si consigues defenderla y plasmarla en un contrato, genial para tí.
Yo, como asesor del promotor, en la negociación de un contrato con el constructor, siempre le voy a aconsejar que ni provisión de fondos ni aval ni nada, y a partir de ahí a negociar con el cosntructor, que también tendrá sus propuestas.

Lo que yo haya negociado preciamente con el promotor en mi contrato es cosa mía.
 

tete55

VIP
hasta ahora no he perdido ni un solo minuto en la negociación de la provisión de fondos o del aval en el contrato de obra.
Ningún constructor me ha pedido ni una cosa ni otra.
Sin embargo si que he tenido más problemas para que algunos constructores acepten la retención del 5% a pagar a un año de la recepción definitiva.

Cuando he contratado algún oficio muy específico, si he consentido algunas veces el pago de una cantidad por el material, una vez presentado y aceptado obra
 

tete55

VIP
En empresa.
Mis clientes casi siempre son empresas
 
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