Coste total aproximado de una autopromoción

#1
Hola a todos
Perdonarme por mis preguntas si hos parecen tontas pero no tengo ni idea del tema.
Quiero autopromover
En mi banco me han dicho que me financiaran hasta un 80 % de presupuesto y que podre disponer al principio de un 70 % de precio total de la parcela, el resto me iran dando segun las certificaciones de obra.
Estoy muy animado porque vivo en un pueblo de Madrid y los precios aqui son de escandalo. Los chalets pareados como el que me quiero hacer se venden en 540000 euros, y el mio segun mis alegres calculos me saldra por mucho menos.
Pero estoy viendo este foro y me estoy despertando de este sueño porque creo que es un poquito inreal.
A ver si me podeis hechar una mano y decirme cuanto mas o menos me puede costar todo eso.
1. Parcela de 400 m² urbanizada me cuesta 216.364 euros, el banco me dara para comprarla 151.455 euros.
2.Que mas gastos tiene que soportar el terreno, el IVA DE CUANTO, escrituras, prestamo, licencias, proyecto etc....
Cuanto supone todo eso en total mas o menos.
Por favor decirme de verdad de cuanto dinero podemos estar hablando de mas.
3. Precio de chalet pareado de unos 150 m² edificables entre planta baja y primera, o sea 75 por planta, mas semisotano de unos 75 m² y una buhardilla de unos 40 m².
Yo conte unos 180.000 euros por el chalet, por favor decirme si eso es posible, porque hable con un conocido que hace las casas canadienses y me comento que me va a costar mucho dinero hacer la planta de semisotano, que ellos no las hacen nunca para ahorra en presupuesto, pero a mi me gustaria hacerla porque no me quita edificiabilidad de parcela porque el sotano y buhardilla no computan y creo que el chalet tendra bastante mas valor para dia de mañana teniendo 265 m² que teniendo solo 150 m².

parcela es totalmente llana y el terreno es arcilla o sea no hay ninguna dificultad para hacer el vaciado, yo creo que el me queria decir que me costara mucho la cimentación de la planta de sotano y el vaciado, pero decirme si es verdad que eso puede encarecer tanto la obra.
Bueno vuelvo a mi pregunta segun mis calculos tan alegres que hice sin contar ningun gasto mi casa me salia con la parcle incluida en 396364euros que eso es mas o menos 65.000.000 de antiguas pesetas.
Comparando con los precios de venta de chalet en el mismo sector me saldria mas barato hacerlo yo aparte de hacerlo a mi gusto con la distribución que a mi me gusta etc...
Se que hos pido mucho pero por favor ser cinceros con migo y decirme cual puede ser el coste total de esta casa incluyendo todo absolutamente todo (gastos, impuesots, etc..)
Muchas gracias.
Un saludo para todos participantes del foro.
Tomas
 
#2
Hola @TOMASZ:

Haces muchas preguntas, la mayoría de difícil respuesta, especialmente en todo lo que se refiere a precios, porque cada zona concreta es un mundo, y los precios que te podamos dar pueden (casi con toda seguridad) ser muy distintos a lo que realmente te vaya a costar tu vivienda.

Lo más probable es que te financien hasta el 80% del valor de tasación, que no es lo mismo. El valor de tasación normalmente es el valor de mercado del inmueble (suelo + vuelo), bastante superior al coste de construcción.

Si compras el terreno a un particular no hay IVA, hay ITP del 7%, si lo compras a una sociedad el IVA es del 16%.

El resto de costes, puedes hacer la cuenta de la vieja: multiplica por 1.4 el coste de construcción (Cc). El coste de construccion dependerá de las calidades y tipología del edificio, un número gordo puede ser unos 1000 €/m2 construido pero mejor pregunta a algún constructor de la zona.

Con ello, el coste del inmueble sería Vs+1.4*Cc.

Repito, es un numero gordo, si quieres más precisión, olvidate de un foro de internet y busca asesoramiento en un arquitecto de la zona, seguro que te puede afinar mucho más los cálculos.

Saludos.
 
#3
Me recuerdas a mi hace unos meses antes de caer del guindo. Yo tambien voy a construir en un pueblo de Madrid una casa más o menos de las mismas caracteristicas que la tuya, excepto la buhardilla que no tiene. La parcela es de mi propiedad, asi que respecto a eso no te puedo orientar. Lo que sí te digo es que yo estimaba al principio que la construcción me saldría por unos 20 millones (ya que se trata de reforma y ampliación de una vivienda que ya existe), despues me di cuenta de que por menos de 30 no lo hacía y ahora ya tengo claro que los 50 millones no me los quita ni blas (incluyendo construcción + 7% iva + 10% de imprevistos) sin contar proyecto, geotecnico y licencia (que ya los he pagado = 3.5 millones) y otros gastos que me quedan por pagar (registro, notario, apertura de hipoteca, etc, etc).
Lo siento, pero es la cruda realidad.
 
#4
Perdonar , por recuperar este post...pero estoy leyendome todo el foro... ya que creo.. si no cambio de opinion quiero que me hagan una casa...
Veo los numeros y me vuelvo loco... si yo compré hace 3 años casi.. una casa que tiene 160m2 en una planta ... 100m2 de garage.. y 60 m2 de buhardilla ( sin habilitar ) me salió por 204.000e + iva.. + los cambios que hice al constructor.

No entiendo que te salga a ti 300.000e una casa.. y que tienes el terreno.. cuando la casa que compre incluia 700 m2 de parcela.. y a 20minutos de valencia.. en una urbanizacion.

No lo entiendo.. o lo haceis para desanimar a la gente o no me cuadran los numeros.. ya que encima las otras dos casas pagaron 180.000e , 24.000 euros menos que yo, y se supone que esta el beneficio del constructor.

no se.. tengo dudas.
 
#5
El tema está en la diferencia abismal que tienen los precios de un lugar a otro, por lo que doy la razón a Vorpal.

Para muestra un botón: 400 m2 por 216.000 EUR sale a 540 EUR/m2 y parece que además sin IVA. Vamos, una pasta que lo flipas. Yo soy de Salamanca, y en las zonas limítrofes con la capital el precio de las parcelas está entre 150 y 300 EUR/m2 (sin IVA).

En cuanto al coste de la construcción, aquí puede construirse por unos 700 EUR/m2 (sin IVA).

Aparte quedan un montón de gastos, pero vamos…. Nada que ver con lo de Madrid. Por unos 40-45 kilos te haces un chalet con parcela bastante decente.

Saludos.
 
#6
Pero yo me refiero al precio de los materiales.. yo creo que el precio de los materiales no han subido tanto, y deben ser similares en todas las provincias, lo que encarece es el suelo..

Lo que no entiendo que nos gastemos en una casa 300.000e aparte terreno.. cuando compré x 204.000e .. con terreno + beneficio constructor :confused:
 
#7
Te voy a dar mi opinion sin tanto rollo de precios , impuestos ni leches..
150m/2 contruisdos lo haces por unos 120.000 euros, calidades decentes.
a esto metele unos 20mil euros mas para el arquitecto, licecia, acople agua y luz y alguna boberia mas, y unos 20mil euros mas porque siempre falta algo y ya esta, ahora sumale lo que te cuesta el solar y wala tienes tu presupuesto virtual echo por mi, y gratis,( esto no es 100% fiable pero hazte una idea).
Total que con unos 160.000euros + 216.000 euros de solar= 376.000 euros tienes tu chalet pa disfrutarlo hasta que te canses, y hay esta incluido desde las comisiones del banco hasta las cortados en la cafeteria.
Ya esta bien de tasnto rodeo pa decir una cifra. Al final va a parecer que constructoras como Ferrovial son una ONG.
 
#9
Si trabajaras donde yo ni de coña das esos numeros por eso no creo que se pueda dar una referencia, aqui 178m² estan de precio de construccion sin incluir urbanizacion (es decir vallas y piscina) en unos 150.000 euros, calidades decentes, por supuesto, en caso de elegir buenas calidades debes añadir como unos 30.000 € mas. Por supuesto sin contar instalaciones "especiales" aire acondicionado, calefaccion o suelo radiante.

En cuanto a lo que comenta @Ivanhoe, cuando construimos muchos metros en promocion se abaratan los coste por hacer muchos mas metros, y segundo normalmente las calidades son malillas, no conozco ningun propietario que se haga la vivienda con malas calidades a la larga siempre eligen materiales buenos y estos son caros.

El que podra darte precios de la construccion seran los arquitectos y constructores de la zona, los valores que yo te he dado tampoco sirven como referencia salvo en la zona donde yo trabajo.
 
#10
El precio de los materiales en fábrica a igualdad de calidades puede ser el mismo o muy parecido, pero hay que considerar otros factores que distorsionan ese precio:

- la ubicación de la obra: no es lo mismo que puedas llegar con un trailer hasta la obra que tengas que entrar con un dumper pequeño o un toro.

- la cantidad de material que compres: no es lo mismo comprar 50 inodoros que dos, el descuento del almacenista es mucho mayor cuanto más compras.

Saludos.
 
#11
JEJEJE, @Ivanhoe, me ha hecho gracia tu candor... ojalá, de verdad, lo dijese por desanimar porque me estaría ahorrando una pasta....

Como bien te han comentado los amigos el precio de la construcción depende MUCHISIMO de la zona. En mi caso se trata de una de las zonas mas caras de Madrid (que, a su vez, es uno de los sitos mas caros de España, suma y sigue) y no es que los materiales sean mas o menos caros que los mismos materiales puestos en una casa en las Hurdes, es que te presupuestan en consonancia con lo que estiman que vas a poder pagar, eso está clarisimo.

Desconozco totalmente tus circunstancias (emplazamiento de tu casa, calidades...) para poder hacer una comparación pero te puedo asegurar, para mi desgracia, que esos son los precios que yo manejo.
 
#12
Yo doy mis datos para que la gente se haga una idea:

MADRID - SIERRA OESTE.

Precio de construccion por m2 calidades basicas --> 130.000 pts + iva
Parcela de 800m2 urbanizable --> 14,5 millones de pts. + 6%
Proyecto --> 9000e aprox.

Licencia municipal obra mayor --> 1600e
Acometida de agua Canal II --> 1000e
Acometida Luz -->¿?

Hipoteca Oficinadirecta --> E+ 0.38

Ahora, sumamos esos quebraderos de cabeza, esos km en coche hasta el pueblo...esas llamadas de telefono... esas visitas a las oficinas del canal e Iberdrola que te marean... eso no tiene precio.
 
#13
Ese numero no me cuadra me refiero al 6%, salvo que te refieras a una venta entre particulares y sea el impuesto de transmisiones ... será asi supongo.. te falta algo mas para notaria y registro en total el montante suele ser un 10% del precio de venta incluidos impuestos, registros y notarias, mas o menos.
 
#14
PERO MUY AL OESTE porque esas partidas bastante más cerca de Madrid van subiendo proporcionalmente. Solo la licencia fueron 7000 euros y por 15 millones de pesetas te compras un huertito.
 
#15
Consuelate castuera que aqui andamos muy al sur y tambien hay algun ayuntamiento que no lo cobra nada mal, para una vivienda que ronde los 200 m² puede ser 5.000-6.000 € de licencia, y eso que lo hacen sobre presupuesto estimado del colegio, si lo hace sobre precio real te cagas .... es muy facil el 2% de tasas y el 4% de impuesto.
 
#16
Pues ademas me han cobrado 6000 euros por dos avales (medio ambiente y urbanismo) que ya veremos cuando los vuelvo a ver.... imprevistos, porque no tenía ni idea de que esto existiera.
 
#19
Bueno, pues yo voy a dar también los mios para que la gente se haga más aun a la idea de lo que pueden cambiar los precios unos pocos kms. más allá, ya que es pregunta reiterada en este foro "¿por cuanto me va a salir esto?".
Yo no puedo dar precio de parcelas porque ya era mia pero he buscado en segundamano una similar y por la zona y son 735 m2 = 427.000 euros (71 millones de pesetas) con proyecto y licencia, eso sí. Mi licencia de obras para un proyecto de 129.000 euros (precio colegio) ha sido de 1 millón de pesetas mas un aval de otro millón.
Por eso @reepss quiero creer que tus datos son buenos porque no le encuentro sentido mentir en ello pero me cuesta un trabajo tremendo creer que la parcela, sobre todo, al lado de El Escorial, que no es una zona precisamente barata, te haya costado eso porque estamos hablando de 30 kms. más allá como mucho...
Explicamelo bien por favor porque este fin de semana voy y me compro 4.
 
#20
Bueno, @castuera... no se exactamente por lo que salen las parcelas en estos pueblos, pero para que te hagas una idea, antes de llegar al Escorial, en Los Arroyos, una parcela como la mia sale por mas de 55 millones.

Algo después de El Escorial, esta misma parcela sale por 14.
¿caro?¿barato? ...no lo se.

Pero esto es cierto al 100%.
 
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