Costes de una PAU manchega..

pec

Bronce
Hola,no es mi primer mensaje pero si desde el nuevo foro_Os cuento.Soy de la zona de Cajtilla la Mannncha y un cliente afectado por un PAU en un pueblo me ha pedido que le informe del asunto(menudos pitotes se están montando con estos temas,je,je..) y me ha preguntado por los costes de urbanización de dicho Pau ya que luego tendrá que pagar al agente urbanizador con suelo y no quiere columpiarse mucho y hay que negociar.
A ver si me podeis echar un cable:

1ºCoste aprox. del m2 de urbanización básica (incluyendo,viales,red alcantarillado,alumbrado,telefonía, 10% de zona verde..) por estos lares..
2ºAlguien tiene alguna medición desglosada y detallada de una PAU?

Ni que decir tiene que todo será conpensado con doble caña y pincho de tortilla a tuti-plen.

Asias. :rolleyes:
 

vorpal

VIP
pec ha dicho:
1ºCoste aprox. del m2 de urbanización básica (incluyendo,viales,red alcantarillado,alumbrado,telefonía, 10% de zona verde..) por estos lares..
aproximadamente 100€/m2 de calle en condiciones normales.

Saludos.
 

pec

Bronce
Gracias Vorpal,ya tienes el pincho.Evidentemente he de suponer que esos 100€/m2 que comentas van referidos sólamente a la superficie de vial?(que suele ser un 25% aprox. de una PAU).Si es asi saldría a unos 25€/m2 referido a la superficie total¿no?.Ahí también supongo que habrá que añadir el coste adicional de urbanizar un 10-12% de espacio libre(parque)...
Se agradece cualquier comentario
;)
 

vorpal

VIP
Efectivamente los 100€/m2 se refiere al precio de viario.
Para zonas verdes yo suelo trabajar con 20€/m2 pero ojo con los parques infantiles con columpios, castillos y cosas así, que pueden subir bastante el precio.

Saludos.
 

APA

Oro
HOLA, Los gastos de urbanizacion de un PAU en Castilla La Mancha, como en la mayoria de las Comunidades dependen de muchos factores, la superficie de viales, como estais comentando fundamentalmente, pero hay otros muchos factores como son la topografia del terreno, la superficie de ambito, en los muy pequeños el precio se eleva, los puntos de acometida, las obras exteriores, etc. Pero todo esto no deja de ser una pura ficción, ya que el Agente Urbanizador al plantear la Alternativa Tecnica, genera un proceso consursal y como tal, propone el precio que mejor considera y si no hay competidores, se le adjudica al precio que propone y en la proporción que propone. El propietario tiene un plazo para defenderse de 20 dias, pero esa defensa no se limita a presentar alegaciones, sino la utilización de procedimientos de la competencia concursal para los que necesita sumar una superficie importante de suelo y contratar a profesionales que le asistan adecuadamente. En el mercado, hay profesionales especializados en este tema, si bien es cierto no hay demasiados, nosotros actuamos en la provincia de Toledo. Resulta importante recordar que para poder actuar, defenderse y elegir opciones, tiene el propietario unos plazos muy breves. El precio normal de las actuaciones que no presentan poblemas y son mas o menos standard, los gastos son entre los 25 y los 30 Euros sobre superficie de ámbito de suelo, es decir sobre la superficie total de la finca de tu cliente.
 

pec

Bronce
Peroooo...una cosa,si ese PAU es aprobado sin presentar alternativa técnica y el agente urbanizador a presentado un presupuesto inflado de unos 50€/m2 y esta claro que siendo terreno llano y sin grades problemas de conexión etc..¿Qué haces con ese presupuesto?¿Te lo comes con patatas?¿No se negocia con el propietario?Me refiero dentro de unos límites...porque si no esto va a ser una verbena entoda regla.. :rolleyes:
 

APA

Oro
HOLA, efectivamente te lo comes con patatas, por eso te decia que el propietario se tiene que defender adecuadamente y en unos plazos determinados. El Agente Urbanizador, no necesita negociar con los propietarios. En su proposición juridico-economica, que es un procedimiento concursal en el que si no hay competidor puede ganar al precio que ofrezca. La ley le obliga tambien a ofrecer una proporción para el pago de la urbanización mediante solares urbanizados, pero igualmente si no hay competidor puede abusar. Hay casos en los que Agentes Urbanizadores han presentado 60 Euros o una proporción del 80% de los solares en pago y los propietarios no hicieron nada en los plazos para ello, la unico que ha ocurrido es que nos han contratado tarde y en el expediente hemos encontrado algunos errores, que nos han dado pie a un Contencioso Administrativo contra la aprobación municipal y esperamos que cuando al Tribunal se le pone de manifiesto la injusticia cometida, falle anulando la aprobación. Es decir como cuando metieron en la carcel a Alcapone, no por los delitos cometidos, sino por no pagar sus impuestos.
 

pec

Bronce
Pues me has dejao de piedra,es que tengo a un propietario que le han presentado un PAU y no sabe que hacer.Yo le expliqué el tema pero pensaba que la proposición juridico-económica era negociable.Si ahora se quedan con la mitad del suelo neto urbanizado la constructora.. :eek: .El problema es que es un hombre mayor y no quiere promover nada,ni presentar alternativa técnica,(vamos,no quiere problemas..),pero claro,ante esta barbaridad...aunque no se si todavía estamos dentro de los plazos..
 

LUIS_24

Esmeralda
Efectivamente, puede hacer cuatro cosas:

1.- Ponerse de acuerdo con el promotor y negociar la venta de las parcelas entre los dos, como quien vende un coche, aunque si el promotor "tiene asegurado" la adjucación por parte del Ayuntamiento, lo comprará al precio que él quiera.
2.- Constituirse en Agrupación de Propietarios, con lo que, consiguiendo el apoyo de 2/3 de los propietarios y la titularidad de más del 50% del suelo puede presentar una Alternativa Técnica en competencia, y siendo los propietarios del suelo, tienen la adjudicación preferente por ley.
3.- Confiar en que el Ayuntamiento correspondiente "de un toque de atención" a los promotores respecto a los precios de urbanización. Esas cosas, pues pasan muy pocas veces.
4.- La vía de Contencioso-Administrativo, con lo cual puede esperar a que le den sentencia para el año 2010.

La verdad es que la LOTAU es un mecanismo perfecto para que las empresas promotoras apisonen a los propietarios de suelo. He leido que alguien más o menos considera en los presupuestos un precio aproximado de uno 20 €/m2 para las zonas verdes, yo he llegado a ver 60 €/m2 y sin juegos infantiles ni nada, solo farolas y plataneros.
 

APA

Oro
HOLA, Luis, no es todo como lo pintas,

1-. Lo de ponerte de acuerdo con el promotor, puede no ser facil, dependera de la voluntad que este tenga y la presión que le sometas, que te digo, tiene que ser por un profesional, ya que es la unica forma de meterle miedo y aún asi no siempre se consigue. Esta formula puede ser que te salga o tal vez no.

2.- Para constituir una Agrupación de Interes Urbanistico, tienes que tener suelo que represente más del 50% del ámbito, con escritura en regla comparecer en notaria y constituirla. Acto seguido tienes que hacer una Alternativa Tecnica de PAU distinta a la presentada y contener Proyecto de Urbanización y todo esto en 20 dias desde la publicación en el DOCM, como podeis imagiros esto requiere un desembolso importante de los propietarios y la contratación de un experto en estos trámites, sino habrán tirado el dinero.

3.- Si el profesional contrato es adecuado, sacará adelante el asunto ganará y el dinero empleado le será recompensado con creces en el futuro, yo mismo he realizado este procedimiento numerosas ocasiones, pero solo lo realizo cuando tengo garantias de ganar, en su defecto no es recomendable. El 27 de Julio pasado se presentaron dos PAUs en un municipio, nosotros defendimos uno, constituimos una A.I.U. y ganamos. El otro lo desarrolló otro equipo, cobraron 300.000 Euros y no ganaron, lo unico que han conseguido es un pacto con el agresor, pero los 300.000 Euros es el coste de su defensa.

4.- En cuanto a que el Ayuntamiento de un toque al Agente Urbanizador, no lo he visto en ninguno de los que yo me muevo y he visto precios muy dispares, no olvideis que es un proceso concursal y si solo se presenta un candidato será ganador.

5.- La via contenciso administrativa va contra los acuerdos del Ayuntamiento y estos se podrán discutir cuando demuestres que ha habido algún incumplimiento por el Ayuntamiento y el precio no es motivo.

Sobre lo que dices de que el cliente pierde el 50% del aprovechamiento, no está mal, en muchos municipios es el porcentaje normal, pero he visto casos con el que la perdida es del 80% del aprovechamiento. Por eso debeis mentalizar al cliente de que se ponga en manos de profesionales, que los gastos que tenga que soportar los puede recuperar con creces.

Como podeis ver, la LOTAU tiene su truco como la Ley Valenciana y cuando los propietarios no se defienden adecuadamente se cabrean y dejan de ganar cantidades importantes, pero para eso estan los progesionales, como en todas las profesiones. Pensar que si te duele una muela no podeis ir a un informatico, ni estar quejandose del dolor que tienes.
 
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