Costes desglosados para autopromoción vivienda propia

#1
Hola a todos,

alguno de vosotros teneis desglosados de alguna manera (cuanto mas detalle y si puede ser en Excel mejor) los costes que supondria hacer la vivienda propia en autopromoción?

Imagino que hay partidas muy variables, o incluso que pueden existir o no en función del proyecto, pero muchas de ellas imagino que estaran dentro de una horquilla min-max.

Alguno tiene idea (jejeje aunque sois arquitectos, no se si la pregunta la contestareis, ni siquiera se si corresponde formularla, pero el que no quiera que no conteste), decia si alguno sabeis del precio de un arquitecto por proyecto, o por lo menos como se suele tarificar (precio unico, por horas, ...)

Gracias de antemano
 
#2
Tu pregunta es demasiado generalista, porque cada caso es un mundo. De todas formas voy a tratar de ayudarte porque yo tenía tus mismas dudas cuando empezé y me costó aclararme.

Antes de nada ten en cuenta lo siguiente:

1) La relación de costes que te voy a poner está incompleta. A ver si algún compañero la puede completar.

2) Los precios de construcción en mi zona (Salamanca) están por debajo de la media de España, según he podido comprobar en este foro en múltiples posts.

3) Soy bastante novato en estas lides, así que espera a que algún "Maestro" opine también.


Veamos, los costes dependen directamente de lo "grande" :D que sea la vivienda, es decir, de los m2. Así que lo primero es decidir las superficies que quieres construir. Vamos a poner un ejemplo:

Salón comedor - 25 m2
Cocina - 14 m2
Dormitorio principal + baño + vestidor - 24 m2
Dormitorio 2 - 12 m2
Dormitorio 3 - 12 m2
Dormitorio 4 - 12 m2
Baño - 7 m2
Vestíbulo y pasillo - 15 m2
Porches - 10 m2
Garaje - 70 m2

Total superficie UTIL: 200 m2


Para calcular la superficie construida hay que multiplicar por 1,3 aproximadamente.

Total superficie construida: 200 m2 * 1,3 = 260 m2


A partir de este valor, los gastos que vas a tener son:

1) Arquitecto - Redacción de proyecto:

El arquitecto (y el aparejador) cobra un porcentaje sobre el PEM (presupuesto de ejecución material) del proyecto, y esto se calcula de una forma muy determinada, pero para que te hagas una idea:

Redacción de proyecto: m2 construidos * 21 EUR/m2 = 260 * 21 = 5.460 EUR

+ IVA 16% = 6.334 EUR

Yo he hablado con dos arquitectos y los dos me cobraban esto al entregar el proyecto terminado, es decir, visado por el colegio. Pero puede que algún arquitecto te pida adelantar una parte al entregarte el proyecto básico (es una etapa intermedia). Eso lo tienes que negociar antes de empezar a trabajar con el arquitecto.


2) Arquitecto - Dirección de obra:

m2 construidos * 9 EUR/m2 = 260 * 9 = 2.340 EUR

+ IVA 16% = 2.715 EUR

Esto se paga cuando la obra ya está terminada.


3) Aparejador - Dirección de la Ejecución de la obra:

Suele ser igual al capítulo anterior, es decir: 2.715 EUR

Se paga normalmente un 20% antes de empezar la obra y un 80% al terminarla.


4) Coordinador de seguridad y salud:

Esta función la suele desarrollar el aparejador.

El coste es de unos 1.000 EUR. Normalmente 50% al empezar la obra y otro 50% al terminarla.


5) Tasa ayuntamiento para emitir licencia de obra:

Depende de cada ayuntamiento. En el mío es un 3% sobre el PEM. Para hacer un cálculo rápido:

m2 construidos * 12 EUR/m2 = 260 * 12 = 3.120 EUR

6) Construcción:

Como se suele decir, esta es "la madre del cordero". Aquí es donde se va la pasta de verdad. Yo estoy pidiendo presupuestos y el tema anda por 650 EUR/m2. Por tanto,

260 * 650 = 169.000 EUR

Las facturas del constructor llevan un IVA del 7%, sobre la cantidad anterior.

Por supuesto, el coste de la construcción depende mucho de las calidades. Estos precios que te pongo son para cosas normalitas, sin ningún lujo.


Bueno, pues hasta aquí tienes los gastos que más o menos "controlo".

Aparte, vas a tener otros gastos:

Seguros
Comisiones del banco por hipotecas
Escritura final de la vivienda.
Alta de los servicios (agua, luz, ....)
Etc..


A todo esto debes sumar el coste del terreno claro.:D :D

Bueno, espero haberte ayudado, o por lo menos poner la primera piedra para que otros foreros lo puedan completar.

Saludos.



 
#3
Como nota de atención te comentare, que a la entrada en vigor del CTE (viernes 29 del presente), ya se han planteado ciertos temas en cuanto a los honorarios profesionales, porque te aconsejaria que esos valores que estas estimando los incrementes no menos del 25% para honorarios profesionales.

No creo que con la nueva documentacion ningun tecnico trabaje por esos precios
 
#4
Gracias Fraile, hay que empezar de alguna manera, para mi esto de momento todavia es como "ponerle puertas al campo", pero con tu post me hago una muy buena idea.
 

cesc

Gran experto
#6
tengo el archivo en el portatil y hasta el fin de semana no te lo podre enviar....

yo calculo de construccion un ratio de 1000 euros/m2

mas gastos financieros, arquitecto, piscina, muros, seguros, sondeos etc... 590 euros/m2

o sea unos 1.600 euros / m2
 
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