Cuestiones sobre el 10% de cesión del aprovechamiento medio

El caso sucede en Andalucía. Se plantea Plan parcial, y tengo que calcular la monetarización de la cesión del 10% del aprovechamiento medio al Ayto. y me hago un lío tremendo.
Tengo una formula que multiplica las unidades de aprovechamiento mas los excesos de aprovechamiento, por un valor , que calculan así:

Coste Suelo Bruto sin Urb x Sup. Suelo Bruto
U.A

(el coste suelo bruto es sin urbanizar??)

por otra parte el Tecnico del Ayuntamiento plantea: saber los m2 que deben cederse y monetarizarlos segun valor de mercado en el momento de la reparcelación. Ademas deben cederse urbanizados. La diferencia entre los dos métodos es la noche y el día.

¿¿como debe hacerse??
 

adiaz

Plata
Tengo una formula que multiplica las unidades de aprovechamiento mas los excesos de aprovechamiento, por un valor , que calculan así:

Coste Suelo Bruto sin Urb x Sup. Suelo Bruto
U.A

(el coste suelo bruto es sin urbanizar??)

por otra parte el Tecnico del Ayuntamiento plantea: saber los m2 que deben cederse y monetarizarlos segun valor de mercado en el momento de la reparcelación. Ademas deben cederse urbanizados. La diferencia entre los dos métodos es la noche y el día.

¿¿como debe hacerse??
No soy un experto (a ver si APA es mas claro y certero), pero lo primero que comentas sería el valor de mercado sin urbanizar de cada unidad de aprovechamiento; coste del suelo sin aportacion de valor por unidad multiplicado por la superficie total.

Al Ayuntamiento le tienes que ceder una parcela que genere el 10% de unid´s de aprovechamiento; no se si en Andalucia el ayuntamiento tiene que aportar el 10% de costes de urbz. como propietario de esa parte del sector, lo normal es que no, por lo que creo que el valor que has de calcular es el valor de repercusion (de mercado) de ese suelo con sus correspondientes gastos de gestion y urbanizacion.
 
el coste de urbanización si lo puedo saber, pero, el coste del suelo ¿quien lo fija? y lo que es mas importante ¿cuando? porque no es lo mismo conveniarlo ahora que dentro de un año. Donde se legisla esta cesión y su monetarización?? gracias por tu respuesta
 

APA

Oro
HOLA AMIGOS: Sobre lo que planteas tengo que decirte:

1) No se de donde te has sacado esa formula, con ella lo que tendríamos sería el valor por unidad de aprovechamiento (u.a.), en el supuesto de expropiación. Ese seria el valor de coste en un proceso expropiatorio o en una supuesta compra por un promotor. Obviamente la incognita no es el valor de la u.a. sino el precio del suelo sin urbanizar, ya que en función del mismo resultará un valor u otro.

2) En Castilla La Mancha, que es lo que yo conozco en profundidad nuestra LOTAU, establece que el precio del aprovechamiento lucrativo para la sustitución economica de la cesión, se hace por valoración de los servicios tecnicos, para lo que toman los valores de mercado y normalmente hacen una baja politica o en la valoración técnica, ya que uno de los principios de la LOTAU, es ofrecer al mercado suelos a precios que no encarezcan el precio de la vivienda, aunque hay ayuntamientos que no les gusta aplicar los principios cuando les toca al bolsillo.

3) En la antigua regulación estatal se hacia de forma parecida en función de los precios de mercado.

4) Entiendo que lo que hay que hacer es sustituir la cesion del 10% del aprovechamiento por pago a metalico y consecuentemente el precio se debe establecer en función del valor de mercado del suelo urbanizado, ya que es el que no se está entregando al ayuntamiento.

5) Por ello no considero apropiada la formula que planteas, ademas el resultado dependerá del valor que ponemos al suelo bruto, salvo que utilicemos un método similar al del valor residual utilizado por las sociedades de tasación o del catastro. Si somos honestos en estos calculos el resultado debe ser el mismo. Si no es así es que o no somos honestos en los calculos o es que nos hemos equivocado.

6) Un argumento que normalmente utilizamos para que los ayuntamientos no nos cobren un precio muy alto, es la siguiente. Si no alcanzamos acuerdo con el ayuntamiento el suelo pasará a formar parte del patrimonio municipal del suelo y cuando lo quiera vender lo tiene que destinar a viviendas protegidas y como todos sabeis las viviendas protegidas tienen el precio del suelo limitado y por tanto cobrará muy poco por él. Por tanto debería el Alcalde si es inteligente llegar a un acuerdo para la sustitución, ya que la misma es fruto del pacto, no de un precio regulado por la normativa de proteccion oficial.
La respuesta de algunos ayuntamientos, tambien te la cuento para que estés preparado. Como hemos cobrado por otra actuación un precio, ahora no podemos cobrar menos...

SUERTE AMIGO.
 

LUIS_24

Esmeralda
HOLA AMIGOS: Sobre lo que planteas tengo que decirte:

Si no alcanzamos acuerdo con el ayuntamiento el suelo pasará a formar parte del patrimonio municipal del suelo y cuando lo quiera vender lo tiene que destinar a viviendas protegidas y como todos sabeis las viviendas protegidas tienen el precio del suelo limitado y por tanto cobrará muy poco por él. Por tanto debería el Alcalde si es inteligente llegar a un acuerdo para la sustitución, ya que la misma es fruto del pacto, no de un precio regulado por la normativa de proteccion oficial.
La respuesta de algunos ayuntamientos, tambien te la cuento para que estés preparado. Como hemos cobrado por otra actuación un precio, ahora no podemos cobrar menos...

SUERTE AMIGO.

Quería aprovechar el mensaje para plantear una duda que siempre he tenido. ¿Se puede entregar el 10 % en lugar de en metálico, ejecutando una obra de urbanización determinada por el Ayuntamiento?
 

vorpal

VIP
Quería aprovechar el mensaje para plantear una duda que siempre he tenido. ¿Se puede entregar el 10 % en lugar de en metálico, ejecutando una obra de urbanización determinada por el Ayuntamiento?
Depende de lo que diga la legislacion autonómica.
En Aragon ese 10% debe ir a constituir el patrimonio municipal del suelo, o sea que el dinero debe ser para que el ayuntamiento compre terreno para hacer vpo, y en ese caso no podría ser que se pagase en obras de urbanización

Saludos.
 
En la Comunidad Valenciana es igual, aunque hay ayuntamientos que están usando el dinero de la subasta de estos terrenos para financiar proyectos que no son VPO y están siendo condenados judicialmente por ello.
 

APA

Oro
HOLA: En Castilla La Mancha, la LOTAU solo habla de sustitución de cesión por pago a metalico.

Otra cuestión muy distinta es a que se destina el dinero, en principio está destinado a la adquisición de suelos con destino al Patrimonio Municipal del Suelo y tras varias modificaciones se puede destinar para obras medioambientales y otros fines de interes social.... esta es la teoria.

Sobre lo que preguntas Luis, yo he pactado con Ayuntamientos, cuando no existia la LOTAU, la compensación haciendo diversas obras municipales, centro social, centro civico, iluminacion de pistas polideportivas y de varias calles. Desde la entrada de la LOTAU, cuando ha surgido se hace en dos tiempos, se paga y luego el Ayuntamiento saca a concurso la obra, a la cual se concursa.
 
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