Cuidado con renovaciones en hipotecas autopromotor

alandrina

Bronce
Tengo una hipoteca autopromotor, con una carencia de 18 meses. La carencia nos vence a finales de agosto, y hemos hablado con el banco para solicitar ampliarla 6 meses más, ya que vamos algo justos en la obra.
Pues cual es mi sorpresa (y la del director del banco), cuando la gestoría, al ponerse a preparar los papeles para la modificación de únicamente el plazo (en este caso, la carencia), nos informa que por lo visto, la Dirección General de Tributos, al considerarse una hipoteca autopromotor como "crédido" y no "préstamo", no tiene exención en el pago del IAJD que aplicaría, y por tanto, tenemos que nuevamente volver a pagar el IAJD de la hipoteca al completo (es decir, el valor de hipoteca solicitado más la garantía hiptoecaria). vamos, un atraco a mano armada en toda regla.
Según la propia gestoría, el tener que liquidar de nuevo el IAJD es algo que hasta hace unos meses no se hacía en novaciones, pues la ley era ambigua, no estaba claro, y no se pagaba. Pero hay una consulta vinculante a la DGT del año pasado que indica que en el caso de un crédito hipotecario, aunque se modifique sólo plazo o interés, se paga iguamente el IAJD.

Y digo yo, teniendo en cuenta que todas las hipotecas autopromotor, por el mero hecho de disponer de dinero cuando se va construyendo (con certificaciones de obra), son siempre CREDITOS y no PRESTAMOS, ¿esto no significa que estamos ante una situación de discriminación para los que nos estamos construyendo una casa frente a quien la compra hecha?
Según el banco, cualquier hipoteca autopromotor SIEMPRE será un crédito, y no un préstamo...si alguien tiene una hipoteca autopromotor, por favor, revisad la escritura y comprobad si tenéis un préstamo o un crédito...porque por lo visto, este matiz, es el quid de la cuestión.

Sin palabras :mad:...esta claro que quieren sacar dinero de donde sea, aunque nos hagan pagar el mismo impuesto dos veces, y menudo impuesto!!
 

cesc

Diamante
con que banco la tienes ?

a mi se me caduca a finales de julio ... y me va ir por 1 mes de no acabar la casa ...

el director del banco ya ha pedido hora con el notario para finales de julio
 

alandrina

Bronce
Agradecería si los que tenéis hipoteca autopromotor revisáis vuetras escrituras y comprobáis si es un CRÉDITO o PRESTAMO.
Según mi banco, todas las hipotecas autopromotor, por el propio funcionamiento de este tipo de hipoteca (se dispone del dinero según se va certificando y sólo se paga intereses durante el periodo de construcción) son CRÉDITOS, es decir, que no había opción de habe constituido un préstamo.
Yo creo que ellos mismos están perdidos...tengo guardados los mails que intercambiamos cuando la contratación de la hipoteca, y siempre hablaban de PRESTAMO autopromotor.

Gracias!
 

alandrina

Bronce
con que banco la tienes ?

a mi se me caduca a finales de julio ... y me va ir por 1 mes de no acabar la casa ...

el director del banco ya ha pedido hora con el notario para finales de julio

La tengo con Caja laboral. Asegúrate bien del tema, lo puedes ver en la escritura de la hipoteca.

Y por un mes....¿no pueden hacer la "vista gorda" y que el arquitecto te de el 100%?
 
Creo que nos acabas de dejar preplejos a todos. Yo he firmado la pasada semana, en cuanto reciba las escrituras lo comentaré en este hilo. Ahora se abre otra duda: ¿Esto significa que no se podría desgravar ese dinero?
 

alandrina

Bronce
Creo que nos acabas de dejar preplejos a todos. Yo he firmado la pasada semana, en cuanto reciba las escrituras lo comentaré en este hilo. Ahora se abre otra duda: ¿Esto significa que no se podría desgravar ese dinero?
Sobre el tema de desgravar no te preocupes, un "crédito" hipotecario permite las mismas desgravaciones fiscales de vivienda habitual que un "préstamo" hipotecario.
EL tema aquí viene por un "matiz" de conceptos, porque si bien existe la figura de línea de crédito, con unas características concretas (se da una línea de crédito máxima, que se va disponiendo según se necesite, y se puede volver a disponer de financiación, de lo ya amortizado), en mi caso, mi "crédito" NO me permite hacer lo que se supone que una línea de crédito si permite (mi escritura indica claramente que el dinero SOLO puedo usarlo para la construcción de la casa, y NO puedo volver a disponer del dinero que ya haya amortizado) --> existe una hipoteca de La Caixa, de crédito abierto, que sí permitía todo eso, y que por lo visto, no permitía subrogaciones incluso,....vamos, un lío enorme.

Un préstamo hipotecario tiene varias exenciones fiscales y las comisiones con un máximo por ley (ley 2/94y ley 41/97), mientras que en el caso de un crédito hipotecario, no está claro (las 2 leyes que indico, en algunos apartados hablan de "préstamos", en otros de "préstamos o créditos",..etc...que ni ellos se aclaran!.

Agradecería que los que tengáis unahipoteca autopromotor os leáis la escritura y comprobéis si habéis contratado un "préstamo" o "crédito". Gracias!!

Saludos.
 

marcosvr

Bronce
Yo estoy en la misma situacion que alandrina, la carencia se me termina en agosto y teniamos intencion de ampliarla 6 mese mas, ya que en su dia nos habian dicho que se podia ampliar sin coste alguno.

Pero en esta vida no hay nada gratis, ahora nos dicen que hay que solicitarlo a riesgos para ver si nos lo conceden y si es asi pasar por notaria. Tambie nos comentan que igual hay que hacer una tasacion.

Total, que estudiando todas las opciones y como no tenemos ganas de mas papeleo ni de gastar dinero en notarias, tasadores, etc., hemos decidido empezar a amortizar.

No sabiamos que esto se pudiera hacer sin tener la obra acabada pero por lo visto si que se puede. De hecho, en el banco nos han dicho que recientemente habian firmado un prestamo de autopromotor sin periodo de carencia, ya que los intereses ahora estan muy bajos y compensa.

Ojo, no se paga por el total del prestamo, sino por lo dispuesto hasta el momento: si esta ejecutado el 50% de la obra, amortizas y pagas intereses por el 50% del prestamo.

Yo os aconsejaria que lo consultarais con vuestro banco, sobre todo si como cesc solo te queda 1 mes para acabar la obra, no compensa.
 

mlesan

Novel
Hola,
yo tengo un préstamo autopromotor, pero no puedo mirar lo que pides porque estoy en el curro y no tengo aquí las escrituras. Sólo decirte que nosotros no quisimos mucha carencia ya que bajo mi parecer, es tirar el dinero (creo que estuvimos con carencia unos 6 meses). Empezamos a amortizar préstamo desde mucho antes de acabar (llevo 3 años haciéndomela, aún no está acabada pero ya hace muuucho que pago como un préstamo normal). Yo te aconsejaría que empezaras a amortizar: no vale la pena pagar más para aumentar el periodo de carencia; además, la carencia es dinero perdido.
 

jofrean

Novel
Según mi banco, todas las hipotecas autopromotor, por el propio funcionamiento de este tipo de hipoteca (se dispone del dinero según se va certificando y sólo se paga intereses durante el periodo de construcción) son CRÉDITOS, es decir, que no había opción de habe constituido un préstamo.
Yo creo que ellos mismos están perdidos...tengo guardados los mails que intercambiamos cuando la contratación de la hipoteca, y siempre hablaban de PRESTAMO autopromotor.

Gracias!
Creo que tu banco te está contando una milonga... te han hecho un crédito hipotecario (no será La Caixa?) y ahora te quieren hacer creer que todas las hipotecas autopromotor son créditos hipotecarios, cuando no es así. La cuestión de disponer del dinero según certificación no se da sólo en el caso de los autopromotores, sino que es así p.ej. en todos los préstamos hipotecarios de los promotores profesionales, y no por ello son créditos hipotecarios.
 

alandrina

Bronce
Hola,
como comenté en el post, la hipoteca la tengo con Caja Laboral. El banco no ha intentado hacerme creer una milonga, sino que al leer sobre el tema, me he dado cuenta que al parecer, todos las hipotecas autopromotor tienen que ser créditos, por la información que he ido leyendo en internet en varios sitios.

En la escritura de mi hipoteca se indica que es un crédito, y leyendo la definición de qué es crédito y qué es préstamo hipotecario según el Banco de España se indica lo siguiente:
El préstamo hipotecario es un producto bancario que le permite a usted, como cliente o prestatario, recibir una determinada cantidad de dinero (el denominado capital del préstamo) de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (las llamadas cuotas).
¿Por qué se le llama hipotecario? Ese ‘apellido’ le viene de que en este tipo de préstamos la entidad de crédito cuenta con una garantía especial para el recobro de la cantidad prestada: una hipoteca sobre un inmueble (una vivienda, por lo general) que suele ser propiedad del cliente.

En el apartado de "Diferencias entre préstamo y crédito" de la página web del Banco de España:
Aunque en ocasiones se hable indistintamente de “crédito” y “préstamo”–con o sin garantía hipotecaria- estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. A cambio, el cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y comisiones bancarias pactados en los plazos acordados. El cliente puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crédito.

Aquí está la cuestión, que mi "crédito", No es un crédito abierto (no puedo volver a disponer de dinero que ya se amortizó), pero sí cumple la otra característica de un préstamo, de disponer parcialmente del dinero según se va certificando la obra. Se trata incluso de una cuestión semántica.

Agradecería si alguien que tenga una hipoteca autopromotor puede indicar qué es lo que "aparece" en su escritura, si pone "préstamo" o "crédito" para confirmar lo que me dijeron, y para encontrar una "salida" a la situación.

Gracias!!
 

joseisa3

Bronce
yo entiendo que es una tonteria alargar la carencia, si te queda un mes o 6 meses para acabar la casa, ya que esto supone variaciones en la hipoteca y esto hay que pagarlo, y total que mas da empezar a pagar la cuota completa un mes antes o seis meses, si al final hay que empezar a pagar toda la cuota.:)
 

alandrina

Bronce
yo entiendo que es una tonteria alargar la carencia, si te queda un mes o 6 meses para acabar la casa, ya que esto supone variaciones en la hipoteca y esto hay que pagarlo, y total que mas da empezar a pagar la cuota completa un mes antes o seis meses, si al final hay que empezar a pagar toda la cuota.:)
Hola,
el tema de alargar la carencia no es por no querer pagar ya la cuota completa con amortización de capital. Si en la fecha de fin de la carencia no se dispone de TODO el dinero solicitado en la hipoteca, el banco NO nos permite disponerlo.

Ahora vamos al 60% de certificación del arquitecto, con lo que podemos disponer del 60% del dinero solicitado en la hipoteca. En la escritura se indica claramente que la casa tiene que estar terminada para la fecha de fin de carencia, que en principio no cumpliremos, aunque calculamos que llegaremos al 80-85% de ejecución de la casa...el problema está con el 15-20% restante....

A ver si alguien que se haya visto en una situación parecida nos puede "arrojar" un poco de luz al tema
 

Dixedrino

Bronce
Pone préstamo hipotecario, y habla siempre de préstamo: numero de préstamo, identificación del préstamo, capital del préstamo, préstamo hipotecario venta cruzada, etc
 

jofrean

Novel
El banco no ha intentado hacerme creer una milonga, sino que al leer sobre el tema, me he dado cuenta que al parecer, todos las hipotecas autopromotor tienen que ser créditos, por la información que he ido leyendo en internet en varios sitios.
Ok, pero eso no es lo que decías antes:

alandrina ha dicho:
SEGÚN MI BANCO, todas las hipotecas autopromotor, por el propio funcionamiento de este tipo de hipoteca (se dispone del dinero según se va certificando y sólo se paga intereses durante el periodo de construcción) son CRÉDITOS, es decir, que no había opción de haber constituido un préstamo.
Lo que es falso. Sea como sea, la cuestión es que has firmado un crédito hipotecario, y eso no tiene nada que ver con la disposición por certificaciones. En todo tipo de préstamos se puede pactar un calendario de disposiciones durante el periodo de carencia. La diferencia es que en un préstamo puede ir subiendo el importe dispuesto durante el periodo de carencia, para luego irse amortizando. Lo que no puede es disponerse más o menos a lo largo de su vigencia según convenga, que es la característica del crédito.

La ventaja del crédito es que si dentro de unos años llevas amortizado la mitad, podrías disponer nuevamente del importe hasta el límite de crédito según las condiciones que hayáis pactado y con el objeto que quieras (comprar un coche, irte de vacaciones al Nepal,....). La desventaja ya la sabes, que determinados beneficios fiscales se reservan para los préstamos hipotecarios, y no para los créditos, por poder dedicar estos a otros fines en el futuro distintos de la adquisición de la vivienda.

Yo también tengo un préstamo hipotecario que voy disponiendo según hago la obra, y pone en la primera página eso: Préstamo con garantía hipotecaria.
 

alandrina

Bronce
Ok, pero eso no es lo que decías antes:



Lo que es falso. Sea como sea, la cuestión es que has firmado un crédito hipotecario, y eso no tiene nada que ver con la disposición por certificaciones. En todo tipo de préstamos se puede pactar un calendario de disposiciones durante el periodo de carencia. La diferencia es que en un préstamo puede ir subiendo el importe dispuesto durante el periodo de carencia, para luego irse amortizando. Lo que no puede es disponerse más o menos a lo largo de su vigencia según convenga, que es la característica del crédito.

La ventaja del crédito es que si dentro de unos años llevas amortizado la mitad, podrías disponer nuevamente del importe hasta el límite de crédito según las condiciones que hayáis pactado y con el objeto que quieras (comprar un coche, irte de vacaciones al Nepal,....). La desventaja ya la sabes, que determinados beneficios fiscales se reservan para los préstamos hipotecarios, y no para los créditos, por poder dedicar estos a otros fines en el futuro distintos de la adquisición de la vivienda.

Yo también tengo un préstamo hipotecario que voy disponiendo según hago la obra, y pone en la primera página eso: Préstamo con garantía hipotecaria.
Hola,
creo que no acabas de entender lo que trato de explicar, y es que yo NO tengo un crédito abierto, No puedo disponer cuando queira, sólo durante la carencia, y contra certificación de obra, NO puedo volver a disponer de dinero una vez amortizado y NO puedo usarlo para lo que quiera, SÓLO para construir la casa.
La cuestión es que jurídicamente, incluso aunque la escritura ponga que es un préstamo con disposiciones por certificación de obra, realmente es un crédito (simple, NO abierto, pero crédito, por la propia definición que hace de un préstamoel banco de españa).

Hasta ahora NO se estaba cobrando el IAJD en novaciones (del tipo de interés o plazo) en estas hipotecas, pero desde este año, por lo menos en Asturias, han comenzado a girar liquidaciones complementarias al entender que NO se trata de un préstamo (esto que digo me la confirmado en el Ente Tributario del Principado de Asturias, que fui a consultarlo la semana pasada).

Para que veáis el "guirigai" que hay, la propia gestoría, cuando el año pasado al hacer la hipoteca me pasó la factura con los honorarios, ponía expresamente "Préstamo autopormotor"...incluso en el documento-copia de la liquidación del IAJD al Principado de Asturias, viene escrito "préstamo"...


La cuestión última es que todos sabemos la situación económica de nuestro país estos meses, y está claro que están intentando recaudar todo lo que pueden, volviendo a "reinterpretar" las leyes.

Espero que todo este "rollo" pueda ayudar a los que vayan a hacer una hipoteca autopromotor, para que calculen por exceso,la carencia de su "préstamo".

Saludos.
 

alandrina

Bronce
Como aclaración, hablando con el departamento jurídico del banco, indican que se ha producido otro caso igual en Vitoria, y que les reclamaron desde Tributos el pago del IAJD. Lo tuvieron que recurrir, y consiguieron al final que les dieran la razón, pero les costó.
Y claro, al no venir en ninguna de las leyes relacionados con los préstamos hipotecarios, la definición expresa de qué es crédito y qué es préstamo, pues ahí ya tenemos el problema. Al parecer, hay varios tipos de crédito, pero la ley hipotecaria sólo habla de crédito de forma genérica y no distingue entre uno abierto (como el de la Caixa) y uno simple, que es prácticamente igual a un préstamo en cuanto a condiciones, pero por lo visto, sin los beneficios fiscales del préstamo (en resumen, que se queda con lo peor de un préstamo y de un crédito abierto)
 

jofrean

Novel
Ok, que las Haciendas autonómicas pretendan que un préstamo autopromotor es un crédito hipotecario para poder recaudar más por IAJD entra dentro de lo normal en este país.

Pero las consultas vinculantes de la DGT del año pasado son de créditos hipotecarios (o hipotecas abiertas como las comercializaba La Caixa), así estipulado en el propio contrato. Yo no encuentro ninguna consulta donde se diga que un préstamo hipotecario con disposiciones por certificación es un crédito hipotecario.

Por otra parte, me choca enormemente el tema, cuando el art. 4 de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario dice

" La finalidad de las operaciones de préstamo a que se refiere esta Ley será la de financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria ordinaria o de máximo, la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad así como cualesquiera otros préstamos concedidos por las entidades mencionadas en el artículo 2 y garantizados por hipoteca inmobiliaria en las condiciones que se establezcan en esta Ley, sea cual sea su finalidad.
Las disposiciones de los préstamos cuya hipoteca recaiga sobre inmuebles en construcción o rehabilitación, podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad prestamista en función de la ejecución de las obras o la inversión y de la evolución de las ventas o adjudicaciones de las viviendas."

Fíjate que dice préstamos, y no créditos. Además en préstamos hipotecarios, la disposición por certificaciones no es exclusiva de los préstamos autopromotor. Los préstamos promotor, a promotores profesionales, son todos así.

Resumiendo, si lo que firmaste es un préstamo hipotecario y no un crédito hipotecario, yo no aceptaría el argumento de que por ser un préstamo disponible por certificaciones es un crédito, ateniéndome al art. 4. de la Ley 2/1981 de 25 de Marzo.

Coméntaselo a tu entidad, y te agradecería que me cuentes lo que te dicen, ya que yo me dedico profesionalmente a estos temas.
 
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