De trasteros, locales comerciales, coeficientes e inscripciones en el Registro

glomas

Novel
En mi comunidad de vecinos somos 62 propietarios: 58 viviendas y 4 locales comerciales.

El sótano de la finca estaba hasta ahora diáfano y sin uso. Hemos decidido (en junta de propietarios, por mayoría) que vamos a construir en él una sala de reuniones y trasteros para todos; pero al tener agotada la edificabilidad la única manera de hacerlo sin que computen los trasteros es haciendo un único trastero por vivienda, ya que si se les hiciera también a los locales comerciales no se consideraría trastero sino almacén, y éstos computarían a efectos de edificabilidad (Normas urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid). Con la sala de reuniones no hay problema porque no computa.

Nos surgen las siguientes dudas a efectos legales:

1) En su día se explicó esta cuestión en la junta de vecinos, y se aprobó por mayoría seguir adelante con el proyecto incluyendo un trastero por vivienda y nada para los locales (no por tener nada en contra de los locales comerciales, sino porque el ayuntamiento no permitía construir nada para ellos). Pese a estar aprobado así, ¿podrían impugnar los propietarios de los locales esta decisión al entender que parte de ese sótano también es suyo y sólo van a poder disfrutar de la sala de reuniones y no de los trasteros?

2) En el caso de que la cosa siga para adelante, ¿deben pagar los locales toda la obra en función de su coeficiente como el resto de los propietarios? ¿O únicamente deberían pagar las obras de la sala de reuniones, ya que ellos no tienen trastero?

3) A la hora de inscribir los trasteros en el registro, ¿cada trastero sería propiedad del vecino que lo usa? ¿O los trasteros serían elementos comunes y cada vecino lo que tendría sería el uso y disfrute de "el trastero identificado con el número tal"?

4) En el primer caso, entiendo que habría que modificar los coeficientes de cada propietario (ahora mismo dos pisos con igual superficie tienen igual coeficiente; pero si a uno de ellos le corresponde un trastero mayor que al otro creo que no es lógico que sigan teniendo ambos el mismo coeficiente, ¿no? ¿O sí?

5) ¿Y en el segundo caso? Dado que lo que diferenciaría a dos pisos con igual superficie sería el uso y disfrute de una zona común (aunque uno tendría mayor uso y disfrute que el otro) y no la propiedad, ¿también habría que modificar los coeficientes?

Muchas gracias.
 

antoni0

Platino
No acabo de entender eso de que los locales no pueden tener trasteros. Lo que no podrán tener es almacenes comunicados con el local sin que computen, si son trasteros con acceso común por parte común del edificio, lo lógico y razonable es que no computen. Quien es el dueño de los trasteros, al ayuntamiento le da igual.
Además si el sótano es una propiedad común, para modificar la escritura de propiedad horizontal (un pastón) necesitareis la aquiescencia de todos los propietarios.
Si no modificais, es decir seguís manteniendo la propiedad comun con uso individualizado, porqué los locales no pueden tener un trastero? Es que no lo entiendo.
En todo caso es un tema jurídico en primer lugar, y consulta al Ayuntamiento preceptiva.
 
¿podrían impugnar los propietarios de los locales esta decisión al entender que parte de ese sótano también es suyo y sólo van a poder disfrutar de la sala de reuniones y no de los trasteros?
No sólo es que lo pueden impugnar, sino que seguro que lo ganan.
 

Greg58

Oro
Ademas de lo que te dice Antoni0 sobre que los locales no pueden tener trasteros, que deberias comprobar en tu ayuntamiento, plantearía la escrituración de la forma siguiente:
La parte de sotano donde se van a realizar los trasteros la definiria como un único local destinado a trasteros con su correspondiente cuota de participación que se obtendrá desglosando su cuota actual en dos una la de la sala comunitaria que va a quedar como elemento comun y otra la correspondiente al conjunto de trasteros, de esa cuota cada usuario de trastero escritura una parte de la cuota, correspondiente solo a su trastero, adjuntandose en la escritura del mismo, el plano firmado de la ubicación y caracteristicas del mismo. Las viviendas no modificarian su cuota en ningún caso.
Es el procedimiento que se sigue habitualmente para escriturar plazas garajes como cuotas participativas de todo el conjunto del garaje sin realizar fincas independientes. :)confused::confused: No se si me he explicado bien:confused::confused:).
De todas formas consultalo en la notaría donde vayas a realizar las escrituras que ellos te lo podrán enfocar con mayor claridad.
 

Legu...

Diamante
No sólo es que lo pueden impugnar, sino que seguro que lo ganan.
Entiendo perfectamente lo que quieres decir, pero... si se trata de acudir a tribunales, yo nunca me atrevería a decirle a alguien eso de "seguro que lo ganan" aunque esté convencido de que tengan razón. Eso de ofrecer "seguridad" en la futura decisión de un juez te lo acabas comiendo con las patatas que más te gusten.

En cuanto al tema que abre el hilo, privar a los locales de los derechos que se irrogan las viviendas es algo que atenta a la legalidad y al buen juicio. A poco que los locales espabilen debieran darles la razón.
 

vorpal

VIP
Cuestiones:

1º Yo creo que por estar el sótano construido ya, y limitarse la actuación a un "cambio de uso" de ese sótano ya construido no hay incremento de edificabilidad.
2º El salón de reuniones de la comunidad seguiría siendo zona comun (de uso común) mientras que los trateros podrían ser zonas comunes tambien pero de uso privativo. No veo porqué los locales no pueden disponer de un trastero cada uno proporcional a su cuota de participacion si dicho trastero no difiere en tipología del resto de trasteros siempre y cuando no se comunique con el local correspondiete (lo que supondría de facto una ampliación del local, que supongo que será lo que prohíbe expresamente el Ayuntamiento)
3º Sobre la posibilidad de construir un salón de reuniones en el sótano y los trasteros, me parece que necesitareis un proyecto que asegure la viabilidad de ese cambio, especialmente en lo referente a las condiciones de habitiabilidad del salón (ventilación, iluminación,...) y de seguridad en caso de incendio (evacuación, consideracion de los trasteros como posible zona de reisgo especial...). Aseguraos previamente de que todo es técnicamente viable.

Saludos.
 

glomas

Novel
El orden cronológico de los hechos es el siguiente:

1) Se trata de un edificio de 8 alturas (baja+7) construido hace 60 años. No había planta sótano construida, pero con vistas a poder hacerlo en un futuro la cimentación se hizo bastante profunda con el fin de poder vaciar de tierras una altura y tirando una solera poder conseguir en un futuro añadir una planta sótano al edificio.

2) En las escrituras de cada piso aparece la siguiente ESTIPULACIÓN: "Sexto. Los propietarios se reservan el derecho de habilitar para sótanos o locales el subsuelo de la planta baja del edificio que sea factible para ello. En este supuesto, se hará la correspondiente declaración de obra nueva, y se establecerán los coeficientes de participación que serán en proporción a su superficie, la tercera parte del señalado para el local de menor participación en la finca. Los futuros compradores de pisos o locales del inmueble aceptarán de forma expresa y voluntaria tal derecho, renunciando en la misma forma a cualquier acción o derecho en contradicción con la misma.". ¿Por cierto, qué quieren decir las dos frases que he subrayado?

3) Hace unos años, la Comunidad decide hacer un primer vaciado del sótano (para revisar la parte de la red de saneamiento del edificio que se encontraba bajo lo que entonces era el forjado sanitario, ya que se sospechaba que se encontraba en mal estado), y se encuentra con la sorpresa de que dos de los cuatro locales ya han excavado la parte del sótano que había bajo sus locales apropiándose para ellos de parte del sótano. La Comunidad de Propietarios amenaza con denunciarlos, pero finalmente se llega a un acuerdo: los dos locales costean el arreglo del portal y la Comunidad renuncia a denunciarlos.

4) Más recientemente, con el fin de hacer visitable el sótano a los técnicos que debían pasar la ITE al edificio se decide aplanar el suelo de la parte del sótano que aún le quedaba a la Comunidad (es decir, el sótano de la finca excepto la parte que se habían quedado los dos locales) y hacer una solera.

5) Tras pasar la ITE, se propone en junta debidamente convocada destinar ese sótano a sala comunitaria (juntas) y trasteros, lo que se aprueba por mayoría.

6) Una vez aprobado por la Comunidad destinar el sótano a sala de reuniones y trasteros se le encarga el proyecto a un arquitecto, y este tras estudiar la normativa municipal se encuentra con lo siguiente:
Artículo 6.5.3 Superficie edificada por planta (N-2)
Es el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro del perímetro exterior de la planta,
considerada, excluidas de ésta las zonas o cuantías que a continuación se enumeran y las que a estos efectos se
establecen en las normas zonales o condiciones particulares de los usos:
[...]
c) En plantas baja, bajo rasante y en construcciones por encima de la altura reguladas en el art. 6.6.11, los locales
destinados a alojar las instalaciones al servicio del edificio, cuyo dimensionamiento deberá justificarse, tales como
cuartos de calderas, maquinarias de ascensores, basuras, contadores y otros análogos; así como aquellas otras
instalaciones que sin ser de obligada instalación, contribuyen a mejorar el confort y habitabilidad del edificio. [...]
[...]
j) Los trasteros que cumplan las condiciones señaladas en el art. 7.3.4, apartado d), en categoría de vivienda
colectiva.

k) Las zonas comunitarias que cumplan las condiciones del art. 7.3.4, apartado e), en la categoría de vivienda
colectiva.

[...]
Artículo 7.3.4 Programa de vivienda (N-2)
[...]
d) Trastero: Pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda.
No computarán como edificabilidad, en categoría de vivienda colectiva, las zonas destinadas a trasteros que
cumplan las siguientes condiciones:
i) Que estén situados en plantas bajo rasante o bajo cubierta.
ii) El acceso a los trasteros se resolverá única y exclusivamente a través de zonas comunes del edificio.
iii) El número máximo de trasteros será uno por vivienda.
iv) La superficie construida de cada trastero será como máximo de seis (6) metros cuadrados.
v) La superficie del conjunto de los trasteros más las zonas de distribución a los mismos, no computable a efectos
de edificabilidad, será equivalente a 8 x nº de trasteros admisibles.
vi) Cada trastero se considerará como uso asociado a una vivienda concreta, debiendo quedar constancia de tal
carácter en el acto de otorgamiento de la licencia.

Esta condición deberá tener constancia en el Registro de la Propiedad a tenor de lo dispuesto en el art. 307.4 de
la Ley del Suelo.
vii) Las condiciones de protección contra incendios se atendrán a lo dispuesto a tal efecto en la Ordenanza de
Prevención de Incendios.
e) Zonas comunitarias: Unicamente para la clase de vivienda en su categoría de colectiva. Se entiende como
zonas comunitarias aquellas destinadas a mejorar la prestación social de las viviendas y con uso exclusivo para el
conjunto de residentes del edificio.
La titularidad de las zonas comunitarias deberá quedar vinculada a la de las viviendas, por lo que el acto de
otorgamiento de la licencia de edificación contendrá, como condición explícita, dicha vinculación, para que tenga
acceso al Registro de la Propiedad al inscribirse la declaración de obra nueva correspondiente. En todo caso, las
zonas comunitarias deberán tener la condición de elemento común en la propiedad horizontal.
A efectos de edificabilidad se tendrán en cuenta las siguientes condiciones:
"En promociones de uso residencial de más de treinta (30) viviendas o mil quinientos (1.500) metros cuadrados
edificados, no computarán a efectos de edificabilidad los locales destinados a usos comunitarios para los
residentes del edificio, tales como salas de reunión o espacios deportivos de la comunidad. Su superficie será
inferior o igual a cincuenta (50) metros cuadrados o equivalente al uno por ciento (1%) de la superficie edificada
destinada al uso residencial, con un máximo de doscientos (200) metros cuadrados, cumpliéndose las condiciones
i) e ii) señaladas para trasteros, admitiéndose además en situación de planta baja.
Estos locales cumplirán las condiciones impuestas por la Ordenanza de Prevención de Incendios.


7) Visto lo cual, el arquitecto hace la preceptiva consulta en el Ayuntamiento, y le dicen que la normativa considera trastero a un espacio vinculado única y exclusivamente a una vivienda; si el trastero se vincula a un local en lugar de a una vivienda no se considera trastero sino almacén, y al no estar recogido en ninguna de las excepciones de la normativa un almacén computa a efectos de edificabilidad; y al tener la finca la edificabilidad ya agotada no podemos hacer almacenes en el sótano (trasteros y sala de reuniones sí porque no computan).

8) Legalmente el sótano diáfano que existe en la actualidad no consta ni en escrituras ni en registro de la Propiedad. Se trataría de escriturar esa planta sótano y registrarla una vez efectuadas las obras de los trasteros y la sala de reuniones.
 
Arriba