Declaración de fin de obra e impuestos

Hola,

Esperamos que nuestra casa esté terminada el mes que viene. La verdad que ha ido rápido. En diciembre del año pasado nos dieron el proyecto los arquitectos y el constructor comenzó a limpiar terreno la segunda semana de julio. Se comprometió verbalmente a hacerla en 4 meses, y por escrito en 6. Y va cumplir.

Bueno, os comento mi duda. En su día, al pedir hipoteca, hicimos ante notario la declaración de obra nueva en construcción y una gestoría se hizo cargo de los impuestos ITP Y AJD.

Estamos estudiando todos los gastos que nos quedan pendientes para ver cómo vamos. Creo que hay que complementar la declaración de obra nueva con un acta de fin de obra ¿es ese el término?

1) Bueno, ese documento ¿cómo se hace? ¿es ante notario y hay que pasarlo luego por el registro de la propiedad? Y sobre todo ¿cuesta mucha pasta?

2)Tampoco sé si los impuestos autonómicos que pagó la gestoría al hacer la declaración de obra nueva en construcción son los totales o a fin de obra hay que pagar algo más.

3) El valor declarado en proyecto y declaración deobra nueva es muy inferior al real de ejecución. Dejando de lado la plusvalía que recauda mi ayuntamiento y que debería pagar en caso de venta de la casa (estamos exentos, no me preocupa) ¿nos interesaría actualizar el precio real en la declaración? He leído en otros mensajes que luego hacienda nos metería un palo en caso de venderla y comprar algo más barato (el famoso 18% de beneficios de la venta), pero hay algo que no entiendo. Si ahora a Hacienda le basta con que le enseñe todas las facturas y le demuestre lo que me ha costado levantar la casa, independientemente de lo que figure en la declaración de obra nueva, en caso de venderla ¿sólo valdrá el valor de escritura notarial?

Llevo horas con el buscador del foro y no he sacado nada en claro. ¿Alguien me ayuda? Gracias!!
 

Buscadora

Bronce
Hola @mirandita:
Voy a responderte a lo que se. El acta de fin de obra te lo proporciona la dirección facultativa. Una vez tengas ese documento hay que hacer la escritura de fin de obra, ante notario, y tiene gastos de notaria y de registro de la propiedad. Todo lo demás que preguntas lo ignoro o tengo sólo una idea parcial.
Saludos
 

zoralfer

Bronce
1) Para la escritura de fin de obra, llamada también acta notarial de fin de obra, se requiere el certificado fin de obra suministrado por la DF. Lógicamente se hace ante notario. En algunos registros (no en todos), y por tanto en el notario, de acuerdo con la nueva ley están ya solicitando el libro del edificio, incluidas las viviendas unifamiliares. Sus costes no son altos (notario y registro). No lleva impuestos.

2) Los impuestos autonómicos (IAJD) ya se han pagado en la escritura de obra nueva en construcción, por lo que no hay que pagar ningún otro tipo de impuesto, salvo que se pretenda modificar el valor inicialmente declarado en dicha escritura.

3) Referente a cambiar el valor consignado en el proyecto y declarado como obra nueva es un tema exclusivamente personal, función de las previsiones que cada uno tenga de venta de la vivienda a medio/ largo plazo. Para cambiar el valor habría que realizar una rectificación a la escritura de obra nueva en construcción, en la que se reflejaría que ha habido un error en su valoración inicial, poner el nuevo valor estimado y consecuentemente pagar el impuesto diferencial (normalmente 1 %). Aunque es posible que el Notario inicialmente no te entienda...

En caso de futura venta, efectivamente habría que pagar a Hacienda el 18 % de las plusvalías obtenidas entre el valor de venta y el valor de adquisición. En ambos casos, los valores admitidos y exigidos son los que figurarían en las escrituras y ningún otro distinto.

En cuanto a la aparente contradicción que señalas cara a Hacienda (más bien se debería decir Haciendas) entre valor s/ facturas y valor s/ escrituras: es cierto. El primer caso (facturas) se aplica para la declaración del IRPF (Hacienda Estatal) cuando se requiere justificar una reinversión en vivienda. El segundo caso (escritura) se aplica para la recaudación del impuesto AJD (Hacienda Autonómica) en viviendas de nueva construcción. En teoría los dos valores debieran coincidir, otra cosa distinta es que muchas veces no lo hagamos, al ser administraciones y procedimientos distintos.
 

angelp

Bronce
El acta de final de obra es un documento sin cuantía; no paga impuestos. Por cien euros te la hace el notario.

Del tema del valor de la obra nueva y si se puede cambiar se ha hablado por aquí antes. Tú has declarado la obra nueva en un valor y ahora parece que lo quieres cambiar... ejem...

Puedes decir que tuviste un error al declarar ese valor. Pagarás el 1 por ciento de la diferencia.

Otra cosa es que hacienda se lo crea y no te quiera cobrar el 18 por ciento de la diferencia de venta y declaración de obra nueva (valor declarado en un principio) ya que Hacienda puede creer, y con razón, que le quieres levantar la camisa. Sí, ya sé que dirás que si te admite el pago del 1 por ciento porque te equivocaste según tú me dirás que entonces tiene que tragar con tu cambio de opinión; pero Hacienda no entra en estos juegos ;)
 

Nibelungo

Esmeralda
Hola,

ostras, yo no he hecho declaración de obra nueva en construcción. Nadie me comentó nada. Ahora que? se puede hacer directamente la definitiva?

Aprovecho para preguntar cuales son los pasos a seguir. He hablado con el arquitecto y en breve pone en marcha el acta de fin de obra, que se hace después?

Saludos,
Alex
 

zoralfer

Bronce
En principio, la declaración de obra nueva no es obligatoria, pero sí muy recomendable, ya que se coordina la realidad jurídica, física y registral respecto de la descripción de una finca.

Por tanto, no existe ningún problema para realizar directamente la escritura de obra nueva terminada. El paso a seguir es ir directamente a la Notaría donde te requerirán la documentación previa a la firma de escrituras (proyecto, licencia de obra, certificado fin de obra, etc.). Dependiendo del tipo de Registro, se está también exigiendo (por Ley) el Libro del Edificio, incluidas las viviendas unifamiliares. Te lo indicarán en la propia Notaría.
 
Hola, mi pregunta es referente al punto 3 del inicio del tema.

estoy en la misma situación, finalizando una obra. Ya hice la escritura de obra nueva, y ahora me toca hacer el acta de finalización de obra. Mi duda es la siguiente referente a cambiar la valoracion que esta reflejada en la escritura de obra nueva, ya que hacienda me metio una complementaria (ya que decia que el valor que constaba en escritura de obra nueva no era la valoracion suya) ¿se podria cambiar esta valoracion en el acta de finalizacion, a la que dió hacienda en la complementaria? lo digo porque ya he pagado esa diferencia (1%) a hacienda y si se queda el valor en escritura actual, si vendiera me volverian a cobrar la plusvalia en esa diferencia.

No se si me he explicado, pero podeis ayudarme?

Gracias a todos. Saludos
 

zoralfer

Bronce
Por lo que dices la regularización del valor de tu vivienda (complementaria) la ha realizado la Hacienda de tu Autonomía que es la responsable de la recaudación del impuesto AJD.

En caso de venta quien interviene es la Hacienda Estatal y sus requerimientos son totalmente distintos. Suelen regirse por los valores escriturados.

A tu pregunta concreta: "SI. Se puede cambiar el valor escriturado previamente en la obra nueva en construcción". Ahora bien, no sería un acta notarial sino una modificación de escritura.
 
Buenas.

"Refresco" este post para consultaros una cosa.
Yo ahora me encuentro mas o menos en la situación que refería @mirandita.
Ayer contacté con el Banco para que me informasen sobre los tramites a seguir y los costes asociados y me dicen textualmente por mail:

"A continuación te detallo el procedimiento a seguir para el final de obra:

Primero tienes que solicitar al Arquitecto un Certificado de final de obra, posteriormente enviamos ese certificado a nuestra gestoría y ellos solicitan una tasación de final de obra (suele rondar sobre los 120 €).
Una vez hecha la tasación, la gestoria prepara el acta de la última entrega para el notario. (La provisión de fondos del final de obra suele rondar los 1.000 €)
Para la firma, al notario, hay que entregarle una fotocopia de la escritura de obra nueva y el certificado de final de obra del arquitecto que ya se solicita en un principio."


Como lo veis? Me llama la atención que @zoralfer dice que los costes no son altos. Esos 1.000 € no es mucho?

Bueno, no se , me dais vuestra opinión?

Gracias.
 

W_ol_F

Novel
Yo tambien he iniciado el proceso de final de obra, ahora mismo estoy pendiente de volver a solicitar la LPO que me fue denegada en la primera solicitud.
@trasgugrao, lo que dices que te puso el banco en el email yo lo entiendo asi:
- Pides el fin de obra a tu arquitecto, visado por el colegio y se lo llevas al banco
- Te envian tasador para a comprobar que la construccion se encuentra verdaderamente al 100%
- En cada certificacion el banco te ha ido reteniendo un % como "provision de fin de obra"? Si no te han retenido nada, lo hacen en esta última certificacion. Te dan lo que te falta de la hipoteca que solicitaste excepto esos 1.000 €.
- Cuando te dan esos 1.000 €? Hacen la entrega de la provision de fin de obra ante notario (es la forma de asegurarse que no te quedas sin dinero para pagar notario y registro). En mi caso son 12.000 € y me piden tambien la licencia de primera ocupacion.

Esto es lo que yo entiendo.

Ahora yo tengo otra duda sobre el valor a declarar.
Yo tengo 6 valores:
- PEM por la que pague la licencia de obras = 89.500 €
- Tasacion del proyecto por parte del banco = 184.000 €
- Hipoteca solicitada al banco = 130.000 €
- Responsabilidad hipotecaria por la que ya pagué impuestos (ADJ) = 206.000 €
- Coste real construccion (incluido proyecto, licencias, facturas..) = 150.000 €
- Coste total vivienda (incluido compra solar por la que ya pague impuestos) = 180.000 €

Que valor hay que poner para evitar una complementaria?

Un saludo
 
Ufff, que complejo, mi consejo es declarar el valor real de la obra que coincide con tus certificaciones y facturas. (no se si alguien te puede confirmar pero excluiría licencia de obras y honorarios, lo que si se seguro es que el coste del terreno esta excluido)
 
Hola a todos...

Pues soy otro con las mismas dudas porque la pasada semana fuimos al notario para este tema y no tengo ni idea lo que he hecho... creo que lo hemos dejado con el PEM pero no se si es correcto...

Sería interesante algunos comentarios de la sabiduría del foro...

Saludos
 
Gracias @Octopussy...

Pero la idea es que no me venga una complementaria por desconocimiento... la otra cosa es que se quiera hacer "a sabiendas"...

Realmente alguien cual es el importe a poner? porque haciendo números el PEM parece un importe parecido a este que comentas de valor real de la obra...
 
incluyendo terreno? si puedes hacer un resumen aunque sea básico con los conceptos que comentas (construcción obra + licencias + etc.)... te lo agradecemos...
 

fayser

Esmeralda
Respecto al valor a escriturar, si alguien no quiere absolutamente ningún lío con la comunidad autónoma puede simplemente pedir una valoración vinculante a su comunidad y poner justamente ese valor en la declaración.

Copypasteo lo que dice la CAM al respecto:

"El artículo 90 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), obliga a la Comunidad de Madrid a informar sobre el valor de los bienes inmuebles situados dentro de su territorio que vayan a ser transmitidos o adquiridos.Esta información se dará siempre a solicitud del interesado y sólo a efectos de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El informe obtenido de la Subdirección de Valoraciones de esta Dirección General , tendrá efectos vinculantes durante un plazo de 3 meses desde su notificación al interesado. Ello no impide la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestadas por el obligado tributario, pero cuando el obligado tributario haya seguido los criterios manifestados por la Administración Tributaria, no incurrirá en ningún tipo de responsabilidad."
 

Kin

Esmeralda
Fayser: que buena información, lastima no haberla sabido. (No se si en Cataluña también informan).

Por otra parte, creo haber leído que si te pasan una paralela, sólo debes pagar AJD de lo que te faltó, sin multa ni intereses. ¿Es así?

Creo que los honorarios de arquitecto en teoría sí se han de incluir. Otra cosa es que si al final tienen unos valores tipo, esa estimación se puede hacer como se quiera.
 

fayser

Esmeralda
Multa normalmente no, salvo que aprecien fraude (ej: declarar 1 €).

Intereses sí.

Por cierto no es una paralela. Es un expediente de comprobación de valores, en que la Administración comprueba si el valor declarado se corresponde con "su" realidad.

Entrecomillo "su" porque cuando conoces sus criterios ves que viven en otro planeta.
 
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