Declaración de obra nueva antes de la tasación

rosagq

Oro
Hola.

Voy a hacer una tasación independiente para poder ir con ella a varios bancos con la intención de pedir una hipoteca autopromotor (bueno, según lo que salga, pues el tasador me lo ha pintado negro). Este tasador me lo ha recomendado alguien de mucha confianza, y yo lo que necesito es la tasación de terreno más vivienda a obra terminada, no a estado actual (hay una vivienda muy antigua, básicamente solo al estructura, que nunca ha sido registrada), pero me ha dicho que para ello tengo que tener la declaración de obra nueva hecha (y pasada por notaría al menos dos semanas antes, para estar seguros de que Registro ya ha sido notificado).

Sin embargo, por lo que he leído en el foro de autopromotores, lo habitual es primero hacer esa tasación a obra terminada y después, a menudo justo al firmar la hipoteca, hacer ya la declaración de obra nueva. Pero esto contradice lo que me dijo el tasador, por lo que ahora tengo muchas dudas. No sé si es porque lo mío no es obra nueva, sino una reforma de una casa muy antigua (y que no está registrada, como he dicho antes) pero me dijo que, sin esta declaración, solo se puede tasar por lo que existe, no por lo que existirá.

¿Hay alguien en el foro que entienda de esto?
 

rosagq

Oro
Sí, claro, y licencia de obras concedida. Mi sorpresa fue que hablé con este tasador hace casi un mes y me dijo lo que he comentado. Y firmo el martes la declaración de obra nueva por este motivo, pero en realidad no sé si la voy a poder hacer (dependerá del valor de tasación, pues de él depende la cantidad que me financien los bancos). Puedes imaginar cómo me sentaría gastarme la pasta del notario en ese trámite para que luego la tasación no me dé y se quede todo en stand by...
 

Xanito

Titanio
Pues, en mi caso, tasaron el proyecto (el banco) y con eso ya fuimos a la notaría y juraría que se hizo el mismo día la escritura de obra nueva y la del préstamo, en tu caso no sabría decirte.

Siempre hay riesgos. Yo hasta que no tuve el proyecto y la licencia no supe si el banco me daba de verdad la pasta, que no quisieron firmar nada antes, sólo de palabra 😂
 

Xanito

Titanio
Yo preferí que me estafasen con la tasación y evitarme problemas. ¿Qué te pueden "robar" los del banco, 200/300 €? No es dinero.
 

rosagq

Oro
Mi problema es que son muy pocos bancos los que me financian rústico, y a ver quién compara sin tener tasación (pues siempre hablan de proyecto o tasación, el más bajo) en las siguientes condiciones (cuando pongo "gastos" me refiero a IVA, arquitecto, licencia):

Entidad 1: 100% del valor de escritura de obra nueva (PEM) o tasación (el más bajo) sin ningún gasto (interés muy bueno, pero poca financiación).

Entidad 2: 50% del suelo + 80% del PEC + gastos (no tengo claro si el total de todo ello, también los gastos, debe ser a lo sumo el valor de la tasación, pues la tasación siempre es el tope... pero ¿también para los gastos?).

Entidad 3: 100% del PEC/tasación + gastos (no estoy segura, como antes, de si ese total debe ser menor o igual que la tasación).

Entidad 4: 100% del PEC/tasación sin gastos.

Entidad 5: 70% tasación vivienda + 30% tasación suelo.

Hay una entidad 6 que ya ni me acuerdo (70% de proyecto + no recuerdo el % de suelo).

Como veis, sin tener la tasación no puedo saber cuál es el tope a financiar por cada entidad y yo necesito máxima financiación para tener algo para imprevistos y no ir ahogada. Es por eso que la quiero hacer independiente, pero no me cuadra lo de que tenga que haber hecho la declaración de obra nueva antes de la tasación, nadie ha comentado que lo haya tenido que hacer. El caso es que, con los números arriba expuestos, parece que las favoritas van a ser las entidades 2 y 3 pero qué cantidad sea superior, como digo, va a depender de la tasación...
 

Xanito

Titanio
Juraría que en la escritura de obra nueva pones (casi) el precio que quieres, nosotros pusimos el PEM, creo, que hablo de memoria.

Cuando hablo de tasación me refiero a la tasación del proyecto, que hizo la tasadora del banco. Hacer esto cuesta tanto, independientemente de lo que ponga el PEM. A mí me lo tasaron en el triple del PEM (año 2006), y me daban más de lo que necesitaba.
 

rosagq

Oro
Juraría que en la escritura de obra nueva pones (casi) el precio que quieres, nosotros pusimos el PEM, creo, que hablo de memoria
Hay jurisprudencia al respecto y debes poner el PEM. Puede que haya quien ponga lo que quiera pero... hay jurisprudencia.

Cuando hablo de tasación me refiero a la tasación del proyecto, que hizo la tasadora del banco. Hacer esto cuesta tanto, independientemente de lo que ponga el PEM. A mí me lo tasaron en el triple del PEM (año 2006), y me daban más de lo que necesitaba
Es que me dice el tasador que no tasa el proyecto, que él lo mirará para ver calidades, pero que el proyecto puede decir misa, que ellos dan un valor según comparación (chungo en el campo) o por el método de coste con las tablas de, en mi caso, el Instituto Valenciano de Edificación (y sale una :poop:, mucho menor que el valor del proyecto). De ahí que me haga poca gracia parar el arancel notarial de la declaración de obra nueva previo a la tasación, le vería sentido a hacerlo a la hora de formalizar la hipoteca... si es que sigo adelante. Todo depende de la tasación, por eso la cuestión es: ¿de verdad tengo que declarar obra nueva ANTES de tasar, o sea, gastarme ese dinero?
 

LEGNA84

Bronce
Mucha suerte, @rosagq. Espero que esa tasación te dé alta para lo que quieres, si no, con las mismas, yo me iría a otra tasadora... A mí Sociedad de Tasación me tasó por encima del valor de lo que realmente me cuesta.
 

rosagq

Oro
¿Pero tasaste antes o después de la declaración de obra nueva? Es que eso es lo que no le cuadra, a la vista del foro...
 
Yo igual... A mí me tasaron en comparación con casas viejas de la zona, no tuvieron muy en cuenta la piscina, calidades, etc. Fue Tinsa por parte del banco, así que Tinsa ni verla.
 
Tinsa, dicho por los del propio banco, son los que tasan más bajo. En mi caso, me tasaron un piso a su precio real de mercado, pero entiendo que, en la mayoría de los casos, eso no es lo que se quiere en una tasación, y lo interesa es que salga lo más alta posible.
Lo dicho, si interesa tasación alta, Tinsa ni preguntar precio.
 

LEGNA84

Bronce
Yo ya te digo @rosagq, Sociedad de Tasación me tasó muy bien. Es de la única que te puedo hablar. Pero también imagino que luego depende de quién te toque.
 
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