Denominación oficial del término "edificación"

#1
Buenas noches,

Estoy bastante preocupado por mi negligencia a la hora de comprar un terreno. He comprado mediante un contrato de arras dos fincas de regadio en las cuales tengo posibilidad de construir un 2% del suelo. Me informe de todo y me dijeron q no tenia q tener a 150 metros "edificacion alguna cualquiera que sea su uso". Yo hice el desembolso del 10% del terreno y ahora me entero de que quizas no pueda construir pq existen a menos de 150 metros 2 casillass agricolas y puede ser q por ellas no me dejen construir. Yo miro en el catastro y veo q esas casillas no aparecen como con referencia registral ni nada por el estilo, estas casillas son de adobe viejas y derruidas. En el plano del catastro si te metes en la finca no aparecen detalle de las mismas. SERA IMPEDIMENTO ESTO PARA Q PUEDA CONSTRUIR????.
Yo pensaba q al no aparecer referencia alguna no se consideraba edificacion.

He metido la pata????


UN SALUDO
 
#2
En principio, por lo que dices he de suponer que es terreno rústico, y te dejan construir un 2% de la superficie asociada a la explotación. Así se supone que es en Comunidad Valenciana. El límite de 150 metros me parece muy alto. Pudes tener 20000 m2 y no poder construir. La referencia para el ayuntamiento no tiene por qué ser lo que haya en catastro. En estos casos, dependes mucho del técnico. Donde yo trabajo, el técnico del ayuntamiento no considera una edificación si está totalmente derruida y en desuso. Puede que estas casas tengan tiempo y no esten legalizadas, pero si tienen más de 4 años pasa a tenerlas legales por prescripción si no me equivoco. Yo preguntaría por el caso en concreto. De todas formas confirma lo de 150 metros, me parece muchísimo
 
#3
por cierto, si no recuerdo mal, la definición de edificación debe estar en la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.).

No la tengo a mano, pero puedes consultarla sin dificultad por internet.

Un saludo
 
#4
HE ENCONTRADO ESTO EN LA LEY DE ORDENAMIENTO Y CREO Q CADA VEZ ESTOY MAS TRISTE. SI ALGUIEN LO LEE Y SACA ALGUNA CONCLUSION.... YO ES Q LO LEO Y VEO Q TENGO TODAS LAS DE PERDER, PERO QUIZAS ALGUNO DE VOSOTROS ME PUEDE ACLARAR ALGO


GRACIAS

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto.
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su legislación específica.
3. Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o históricoartístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.
La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable
 
#5
Las construcciones de las que hablas son viviendas o casetas de aperos, supuestamente para guardar utiles de labranza. Seguro lo de 150 metros?


No he oido nunca eso. Puedes decirme la localidad?
 
#6
Exacto, asi es son casas de labranzas y son 150 metros seguro, lo he leido y me lo han corroborado, la localidad es en un pueblo de la Rioja.
 
#7
En primer lugar, la LOE dice: Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley Es decir, esa definición es aplicable a esa ley. Aún considerando las definiciones de la LOE, lo que tú tienes allí son
jeruboss ha dicho:
2 casillass agricolas
Que no sé lo que quiere decir. Hay una gran diferencia entre que sean viviendas o casetas de apeos.
jeruboss ha dicho:
me dijeron q no tenia q tener a 150 metros "edificacion alguna cualquiera que sea su uso".
Me dijeron es un tanto abstracto. Hablando de leyes y normas, hay que citar qué ley o que norma lo dice, para poder hacer una interpretación. No sé cómo funciona el control del uso en suelo rústico, pero la leyes del suelo autonómicas suelen exigir que las viviendas estén vinculadas a las explotación agropecuaria. Finalmente, como te dice EUTECTOIDE, todos los puntos anteriores podrán ser interpretados a su manera por el ayuntamiento, salvo que estés en zonas protegidas en las que también puedan opinar otros organismos. En último caso, siempre puedes montar una granja.
 
#8
berobreo ha dicho:
En primer lugar, la LOE dice: Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley Es decir, esa definición es aplicable a esa ley. Aún considerando las definiciones de la LOE, lo que tú tienes allí son Que no sé lo que quiere decir. Hay una gran diferencia entre que sean viviendas o casetas de apeos. Me dijeron es un tanto abstracto. Hablando de leyes y normas, hay que citar qué ley o que norma lo dice, para poder hacer una interpretación. No sé cómo funciona el control del uso en suelo rústico, pero la leyes del suelo autonómicas suelen exigir que las viviendas estén vinculadas a las explotación agropecuaria. Finalmente, como te dice EUCLECTOIDE, todos los puntos anteriores podrán ser interpretados a su manera por el ayuntamiento, salvo que estés en zonas protegidas en las que también puedan opinar otros organismos. En último caso, siempre puedes montar una granja.
Por lo q veo solo has contestado para poner de manifiesto q no tengo ningun conocimiento sobre edificaciones ademas d no saber de su terminologia. Cuando escribi "me dijeron" quiere decir q efectivamente solo se puede construir a 150 metros. En cuanto a lo de la granja.... me voy a callar. Yo vine buscando gente q ayudase, no que pusiese d manifiesto todos sus conocimientos retoricos del medio q tratamos para nada.

Un saludo
 
#9
Para nada trato de poner de manifiesto que no tienes conocimientos sobre edificaciones ni de su terminología. En estos casos, estamos más próximos al derecho que a la arquitectura.
Con la negrita quiero señalar que esa definición que la LOE es a los efectos de lo dispuesto en la misma, es decir, que puede tener o no validez en tu caso. Me tengo que limitar a hacer esa puntualización porque soy yo el que no tiene conocimientos suficientes para afirmar que tenga validez o no en tu caso. Si pudiese, de daría la definición precisa de edificación. Como no puedo, trato de remarcar simplemente que esa definición queda abierta a interpretaciones. En este tipo de casos, como señalaba EUTECTOIDE, el único que tiene conocimientos es el técnico municipal: si dice que son edificaciones, son edificaciones.
Cuando te digo que no sé lo que son dos casillas agrícolas, es porque no sé lo que son. No hay un ápice de ironía en ello. EUTECTOIDE citaba dos posibilidades: viviendas o casetas de aperos. La diferencia es grande: en el primer caso son claramente edificaciones, en el segundo es dudoso.
Cuando subí el post no había leído el siguiente, en el que dices que son casas de labranza, que son 150 m. seguro y que es en un pueblo de La Rioja (fíjate que sólo hay unos minutos de diferencia).
Cuando te digo que me dijero en muy abstracto, no es que ponga en duda la veracidad. Si citas la fuente, se puede escudriñar para buscar una alternativa.
Lo de la granja, por supuesto era una broma. Cierto es que se me coló un punto y seguido en lugar de un punto y aparte y una carita.
Trato de ayudar en lo posible, o al menos aportar matizaciones para facilitar que otros te puedan ayudar.
 
#10
jeruboss ha dicho:
Buenas noches,

Estoy bastante preocupado por mi negligencia a la hora de comprar un terreno. He comprado mediante un contrato de arras dos fincas de regadio en las cuales tengo posibilidad de construir un 2% del suelo. Me informe de todo y me dijeron q no tenia q tener a 150 metros "edificacion alguna cualquiera que sea su uso". Yo hice el desembolso del 10% del terreno y ahora me entero de que quizas no pueda construir pq existen a menos de 150 metros 2 casillass agricolas y puede ser q por ellas no me dejen construir. Yo miro en el catastro y veo q esas casillas no aparecen como con referencia registral ni nada por el estilo, estas casillas son de adobe viejas y derruidas. En el plano del catastro si te metes en la finca no aparecen detalle de las mismas. SERA IMPEDIMENTO ESTO PARA Q PUEDA CONSTRUIR????.
Yo pensaba q al no aparecer referencia alguna no se consideraba edificacion.

He metido la pata????
Normalmente lo de la existencia de edificios en un radio de X m a la redonda se refiere a la PROHIBICIÓN DE FORMACION DE NÚCLEO DE POBLACION. Se trata de evitar la existencia de edificios que pudieran requerir servicios comunes (abastecimeinto de aguas, alcantarillado, accesos rodados, suministros varios...).
Normalmente para la consideracion de formacion de núcleos de población no suelen considerarse casetas de aperos ni construcciones agrícolas, solo las viviendas "reconocidas y legalizadas", no puede ser que tu quieras legalizar algo y te lo impidan viviendas ilegales que carecen teóricamente de todo derecho.

pero todo esto depende de que es lo que diga exactamente el planeamiento municipal y demás determinaciones de similar o superior rango aplicables en tu Comunidad Autónoma, así de la interpretación municipal y la consabida discrecionalidad técnica.

Saludos.
 
#11
vorpal ha dicho:
.......pero todo esto depende de que es lo que diga exactamente el planeamiento municipal y demás determinaciones de similar o superior rango aplicables en tu Comunidad Autónoma, así de la interpretación municipal y la consabida discrecionalidad técnica.
amén. muchas casas he visto hacer yo como "casas de labranza o apeo" :D Tendrías que otear el horizonte, o lo que es lo mismo, hacer una consulta al técnico municipal preguntando si puedes construir ahí. La casa de mis padres es una casa de labranza ;) Aunque, ciertamente, tenemos apeos de labranza en ella para el huerto. Es siempre complicadillo ese asunto, porque está además sujeto a las observaciones personales del técnico de turno, y todo depende de quién te toque y cómo le cojas.
 
#12
jeruboos empieza mal en todo su planteamiento, puesto que dice haberse informado de todo en el ayuntamiento, incluso de la distancia de 150m a edificaciones existentes y compra la finca parece ser sin comprobar dicho aspecto, pero ya no tiene solucion en ese aspecto.

No conozco la normativa especifica de la rioja, por lo que dificilmente puedo confirmar la viabilidad o inviabilidad de la construccion de una vivienda, por lo que aconsejo fotografias de las "edificaciones" existentes sobre todo si son ruinas, independiente de la legalidad o ilegalidad de las viviendas (discrepo con Vorpal en ese sentido de las viviendas reconocidas o legalizadas) y mucho menos guiarse por el catastro con los errores que estos suelen contener sobre todo en rustico.

Con estas fotos y antes de dar por anulada o imposibilitada la construccion o "romper" el contrato de compraventa con perdida de la señal, consultar al tecnico municipal el tema especifico (aconsejo por escrito) puesto que la realidad es la que dice Vorpal, de no formar nucleos poblacionales, yo he trabajado en zonas parecidas y aqui por ejemplo la limitacion eran mas de 25m a la carretera de acceso y mas de 50m a la linde con las parcelas colindantes, superficie construible para vivienda máximo 150m² en una sola planta y cualquier superficie vinculada a la explotacion de la finca, de hecho construimos 150m de vivienda y unos 500m² aproximadamente en superficie para la explotacion (de verdad porque eran camaras frigorificas).
 
#13
Quien te haga el proyecto tendrá que justificar el cumplimiento de tal parámetro en el proyecto de edificación.

Y la interpretación de considerar esas casa como derruidas o como edificaciones la tendrá que realizar quien te haga el proyecto; y los tecnicos que informen dicho proyecto tendrán la libertad de considerarlo justificado o no. En este caso serán el arquitecto visador del colegio de arquitectos y el tecnico municipal del pueblo en que te encuentres. (habra que convencer a uno y otro).

saludos
 
Arriba