Derecho de luces sobre finca vecina

Leituga

Novel
Buenas tardes,

Tengo ciertas dudas sobre el derecho de luces y un edificio, a ver si me podeis ayudar.

El edificio objeto de mis dudas linda con una finca vecina. En su pared contigua (no medianera) existen huecos superiores a 30 x30 cm que permiten vistas sobre esa finca. Dichos huecos llevan más de 20 años siendo útiles por lo que entiendo que la edificación a adquirido una servidumbre de vistas.

Mi duda se refiere a si es posible la ampliación o modificación de dichos huecos.

Gracias de antemano por vuestra colaboración.
 

PAREDES

Bronce
Antes de nada debes estar completamente seguro que dicha fachada o pared no es medianera, si es como dices (no medianera) entonces el Codigo Civil dice:
DE LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Artículo 581.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Por lo tanto esos huecos o ventanas pueden cerrarlos.
 
Claro que pueden cerrarlos, y aunque la pared no sea medianera sino pared propia tampoco son legales porque la prescripción del plazo de 20 años no se cuenta a partir del momento en que se abren esas ventanas. Se cuenta de otra manera

Jurisprudencia dixit: "los huecos abiertos en pared propia correspondiente a cielo y suelo ajeno son de mera tolerancia y no pueden ganarse por prescripción sino contando ésta desde un acto obstativo que tiende a privar al contiguo de la facultad de edificar sobre su predio"
 

Leituga

Novel
Pero según el Art. 585 del C.Civil:

Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.

y el Art. 537:
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años.

y unas ventanas son una servidumbre de vistas continuas y aparentes no?
 

PAREDES

Bronce
El art. 532 de nuestro Código Civil define las servidumbres continuas como «aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre», y discontinuas las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre».
 

Greg58

Oro
Leituga hazle caso a Chasnik, un hueco abierto en pared propia recayente a predio vecino, sea del tamaño que sea, no adquiere derecho de servidumbre pasen los años que pasen, a no ser que sean adquiridos en escritura publica y debidamente registrados
 
"Arquitectura legal" de Ortega García, página 108:
-" En pared no medianera........, si el propietario abre huecos de mayor tamaño, sin sujetarse a las reglas fijadas para ellos o ventanas con vistas sobre la finca ajena, se constituirá la servidumbre de luces o vistas, la cual podrá adquirirse por prescripción......El tiempo necesario para la prescripción comenzará a correr desde la apertura de dichos huecos, ya que el dueño del predio contiguo a la pared, puede exigir desde el preciso instante de la apertura el cierre de los mismos......"
 

Leituga

Novel
"Arquitectura legal" de Ortega García, página 108:
-" En pared no medianera........, si el propietario abre huecos de mayor tamaño, sin sujetarse a las reglas fijadas para ellos o ventanas con vistas sobre la finca ajena, se constituirá la servidumbre de luces o vistas, la cual podrá adquirirse por prescripción......El tiempo necesario para la prescripción comenzará a correr desde la apertura de dichos huecos, ya que el dueño del predio contiguo a la pared, puede exigir desde el preciso instante de la apertura el cierre de los mismos......"

Vale, entonces el edificio tiene derecho de vistas, ya que en 20 años nadie ha solicitado el cierre de los huecos. Pero eso da derecho a ampliar los huecos existentes o crear otros??
 

ezuu

Platino
Ten por seguro que cuando obre el vecino tendrás un bonito juicio, en el que tendrás que demostrar que los huecos están abiertos 20 años, cosa que es dificilmente demostrable sobre todo si haces obras que modifiquen dichos huecos dándoles un aspecto más actual.
 

PAREDES

Bronce
En los informes periciales que he realizado sobre "servidumbres" de luces y vistas en cerramientos propios, que no medianeros, sólo en un caso dictaminó el juez que habian adquirido servidumbre, y por que la parte demandada (el dueño de los huecos) presentó un escrito con la autorización para la apertura de dichos huecos que firmaron en su día los antiguos dueños de las fincas colindantes.
En el resto de los casos obligaban a cerrar los huecos o a reducirlos a las medidas y ubicaciones reglamentarias (30x30), independientemente de la antiguedad de los mismos.
Aunque de los juicios ya se sabe...depende de como ande el juez y los argumentos de los letrados y, sobre todo, de la claridad de los informes periciales; por que se ve cada "informe"...
 

Leituga

Novel
Uhm... algún dato más, el edificio con el linda en el que actúo no puede subir en altura, pues está situado en un centro histórico y su ficha urbanística establece que su altura máxima es la que tiene.

Existen documentos creados por el ayuntamiento en el que queda patente la permanencia de los huecos.

Demostrar 20 años de servidumbre no es el problema. Mi pregunta se refiere a si puedo agrandarlos, o modificarlos, pues como ya he dicho, el edificio se encuentra en el casco histórico y la dispoción de dichos huecos es bastante antiestética.
 

ezuu

Platino
Te lo estamos diciendo, NO modifiques los huecos si no quieres problemas, ya sabes que de juicio no te escapas, que lo puedes ganar o no, eso lo dirá el juez, de todos modos te hace falta licencia de obras, yo empezaría por ahí y si te la conceden entonces se lo plantearía a un abogado.
 

Greg58

Oro
Repetimos, un hueco en pared propia no adquiere servidumbre, si no va avalado por un documento de autorización del predio que soporta la servidumbre, no importan los años transcurridos.
Existe amplia jurisprudencia al respecto, consultalo con un buen abogado especialista en estos temas y te lo confirmará.
 

antoni0

Platino
Es necesario conocer la Comunidad autónoma. El derecho foral influye mucho. Por ejemplo en Aragón se puede abrir cuando se quiera, y el vecino los cierra cuando edifica. No se crea n por el mero hecho del tiempo servidumbres de luces.
 
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