Derribado edificio vecino, medianera desnuda

jasmi

Novel
Esta medianera al descubierto lleva ya 10 meses así, desde que derribaron el edificio colindante, arrancando literalmente las vigas de madera y dejando los huecos de las cabezas abiertos. La medianera, hasta los 4,5 m de altura (hasta el primer forjado del edificio en pie), es de mampostería ordinaria, de 40 cm de grueso; y a partir de ahí, está formada por dos hojas de ladrillo cerámico con pilastras intercaladas que las solidarizan. Entiendo que el tramo de obra cerámica, aunque sean dos hojas, al estar unidas por las pilastras, conforman una sola unidad (una pared medianera en su conjunto). ¿Es correcta esta apreciación?



Derribaron varios tramos de la hoja cerámica que ahora queda exterior, hasta que se encontraron con las pilastras que enlazan con la otra hoja interior. En la parte superior de la medianera derribaron la hoja exterior por completo de un extremo de fachada a otro, rompiendo entre 1 y 1,5 metros de altura de las pilastras que trababan las dos hojas.



Aparte de pedir el saneado y retacado de los huecos de las cabezas de vigas arrancadas y la impermeabilización mediante proyectado de espuma de poliuretano, ¿sería pertinente pedir la reposición de los tramos de hoja cerámica derribados considerando que esa acción compromete la capacidad portante de la medianera en su conjunto?

O como mínimo, dejando aparte lo que ya se ha derribado, ¿solicitar que no derriben el resto de tramo cerámico que aún queda en pie y que traba la medianera?
 

antoni0

Platino
Eso hay que verlo un situ. Aparentemente, la casa que han tirado es anterior a la que queda. No queda claro si han tirado pared medianil o pared propia.
Mi recomendación que acuda a un arquitecto de la zona con experiencia en estos temas.
 

cabronias

Titanio
Pues la hoja derribada parece bastante más vieja que la hoja del otro edificio... Tal vez cuando se hizo, se trabó su cerramiento con pilastras que compartía con el edificio que había antes.

Ese derribo se ha hecho con un proyecto, recaba información.

Esa medianera no debería estar así desde hace 6 meses.
 

bicilindro

Titanio
Las pilastras pueden corresponder al soporte de un tabique pluvial.
En ese caso no corresponde la reposición de nada.
Pero sí hay que dejar la medianera igual o mejor que estaba. Una semanita no pasa nada, pero más...
 

jasmi

Novel
El edificio derribado es el original construido en esa parcela alrededor de 1883 y arquetipo de esta zona: casa unifamiliar de planta baja (desdoblada en planta semisótano bodega y entresuelo reculadas unos 5 metros de la fachada) y dos plantas piso.

En la parcela colindante originalmente sólo se había construido un almacén de planta baja.

La medianera originalmente constaba de pared de mampostería ordinaria de 35-40 cm de grueso hasta la altura del primer forjado que se extendía hasta la fachada. A partir de aquí en altura se alzaba una hoja de ladrillo cerámico de 15 cm de grueso asentada desde el eje de la medianera base hacia el edificio que sostenía (el derribado). Esta hoja contaba con pilastras de 30 cm cada 4 metros aprox. en las que los 15 cm de grueso adicionales se asentaban sobre la otra mitad de la medianera (pilastras y hoja formaban una sola unidad, no eran pilastras adosadas a posteriori).

En 1960 se construyó el actual edificio colindante al derribado: su primer forjado está apoyado sobre la medianera de 40 cm de mampostería; de aquí para arriba se levantó una nueva hoja cerámica de 15 cm adosada a la preexistente e intercalada entre sus pilastras.



El resultado: 2 hojas de obra cerámica adosadas y conectadas (solidarizadas) por las pilastras.

La cuestión: ¿estas 2 hojas cerámicas constituyen una sola pared medianera o son 2 paredes cada una propia de un medianero? ¿Se puede romper la trabazón (las pilastras) para derribar una de las hojas tal como se ha hecho parcialmente?

Mi opinión, con dudas: si las pilastras y la primera hoja se hubieran construido ocupando suelo exclusivamente de una de las dos propiedades colindantes serían de su propiedad, pero se construyeron ocupando suelo de ambas propiedades lo que indicaría intención de medianera. Y se construyeron así en espera de que el vecino remontara su edificio, levantara una hoja adosada y ambas se pudieran trabar para formar una unidad. De ser así, en 1960 lo que se hizo es completar la medianera.
 

bicilindro

Titanio
Enfoque equivocado.
Se pueden hacer muchas cosas con muchos criterios.
Pero la clave es si 1 - durante la ejecución y 2 - finalizada la obra el muro en cuestión ha pasado a necesitar una actuación de consolidación o refuerzo.
Para ello es interesante saber quién hizo qué cuándo pero es imprescindible peritar antes y después y preparar las actuaciones a que haya lugar.
 

Kabilandia

Esmeralda
De momento han desistido a tirar la medianería por la dificultad de cortar las pilastras para derribar el muro.
Pero existe la posibilidad de que todavía intenten recuperar esos pocos m² derribando la pared, pero será con la obra de nueva construcción.
Y si construyen con la pared como está, la pierden de facto (renuncia de medianería).
 
Según se desprende de la única foto, puedo opinar los siguientes puntos:
1º.- El edificio demolido es muy anterior al que queda, por lo tanto, y tras poder ver que los cerramientos de ambos en ese lateral son distintos, no compartieron ningún elemento constructivo.
2º.- Se puede ver con claridad que la diferencia de las estructuras de ambos, el existente de hormigón armado y el demolido de colañas de madera. Ello hace pensar, y por lo tanto deducir, que el segundo se construyó con total independencia del primero a pesar de los puntos coincidentes entre ellos.
3º.- La "hoja" del muro que queda sin derribar en la foto es claramente un muro de carga, tanto por su espesor como por los agujeros que han quedado donde se apoyaban las antiguas colañas de sus revoltones o forjados.
4º.- La disposición y aparejo de la fábrica del edificio que queda sin demoler demuestra que se trata simplemente de un cerramiento sin tener carácter de elemento estructural.
5º.- Las posibles coincidencias en algunos puntos de elementos verticales entre las dos fincas, no denota carácter alguno de medianera, ya que se trata simplemente de un mayor aprovechamiento de la superficie cuando se construyó.
6º.- Esas pilastras o mochetas (a mi entender), invadieron el solar vecino y por ello cuando se construyó en 2º lugar el edificio que queda sin demoler, ajustaron sus elementos constructivos a la alineación de definía su superficie, ya que resulta inviable completamente (y peligroso) eliminar esas mochetas por la debilitación que le supondría al muro de carga.
7º.- Puede ser que el muro del edificio demolido sí tuviera carácter de medianero, pero dicha medianería fue "abandonada" cuando se construyó el segundo.
8º.- Al demoler este edificio ahora, lo que sí es posible y recomendable es derribar completamente el muro que ha quedado "a medias", ya que no forma parte del edificio que queda sin demoler, son dos elementos (ni si quiera se les puede llamar "hojas") completamente distintos e independientes. Únicamente habrá que tener la precaución de cortar los enjarjes en las coincidencias con sus respectivas mochetas.
9º.- Al demoler totalmente el edificio de la foto y su cerramiento lateral (posiblemente antigua medianera) el propietario tiene la obligación de ejecutar las acciones necesarias para que el edificio vecino no se vea nunca afectado por los agentes atmosféricos.
10º.- Cuando se vaya a construir un nuevo edificio en el solar resultante, este propietario podrá hacer uso, y ocupar el espesor de toda la medianera, lo que supondrá una adquisición totalmente legal conocida como... por "usucapión".
 
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