Desacuerdo en final de reforma integral: ¿cómo valorar partidas a descontar? (tedi)

tedi

Novel
Hola a tod@s.

Llevamos unos cuantos meses inmersos en la reforma de nuestra vivienda, para la que contamos por un lado con un arquitecto que realizó el proyecto y por otro lado con un constructor que ejecutó al reforma. Firmamos un contrato donde el constructor se comprometía a terminar la obra hace ya 4 meses, pero eso no sucedió, así que volvimos a vivir a nuestra vivienda y mientras han ido terminando bastantes temas que dejaron pendientes.

A día de hoy, después de que hayan venido decenas de veces a hacer arreglos, tenemos bastantes discrepancias sobre el trabajo que han hecho (paredes mal pintadas y con pintura bufada, base de pavimento autoniverlante bufada y suelo agrietado por un escape de agua que ellos produjeron, cerraduras que tenemos que cambiar porque han perdido llaves, splits que se encienden solos, etc.). Ni nosotros queremos que vuelvan más, ya que es un problema por nuestros trabajos y cada vez que hacen algo aparece otra cosa rota, ni ellos quieren invertir más tiempo.

Nos queda el último pago del 10% pendiente de hacer a la constructora y nos pregunta si se lo vamos a pagar. Queremos que la solución sea justa para ambas partes y nos cuesta saber cómo podemos hacer para valorar si tenemos que pagarle parte de ese pago o simplemente no hacer ese pago. Es decir, cómo valorar todas las cosas que no han hecho y que tendremos que hacer nosotros. Por ejemplo, no tenemos ni idea de cómo ni cuánto nos va a costar arreglar el pavimento (o si se puede). También me gustaría saber cómo afecta el no realizar el último pago a la garantía de la obra y los equipos de clima que han instalado.

Tampoco podemos contar con el arquitecto, que es el director de obra, porque él considera que su trabajo terminó después de ejecutar el proyecto y las discrepancias con el constructor son cosa nuestra.

Gracias.
 
Será dependiendo de lo que tengas contratado con él, ¿no? ¿qué contratasteis?
 

atm

Platino
Firmamos un contrato donde el constructor se comprometía a terminar la obra hace ya 4 meses, pero eso no sucedió, así que volvimos a vivir a nuestra vivienda y mientras han ido terminando bastantes temas que dejaron pendientes
Yo en estos casos (yo realizo el proyecto de reforma) siempre recomiendo la contratación del control de ejecucion por quien suele hacerlo, un Arquitecto Técnico. Lo recomiendo, no es obligatorio y el cliente suele optar por ahorrárselo. El Arquitecto Técnico os revisa el contrato que firmáis con las constructoras y os incluye las clausulas habituales de penalizaciones por demoras, cobro mediante certificaciones de obras, garantías, etc ...
Viene muy bien , pues no tienes que discutir con nadie, ya se encarga él, que para eso le pagas, y cobra bastante menos que yo por hacerte el proyecto de reforma. A mi siempre me a parecido un dinero muy bien invertido.

Tampoco podemos contar con el arquitecto, que es el director de obra, porque él considera que su trabajo terminó después de ejecutar el proyecto y las discrepancias con el constructor son cosa nuestra
Eso también me ha pasado, precisamente ayer por un "elemento" que le ha colocado la constructora que contrató y que no es como él y yo habíamos hablado. 2500 € de se llama el "elemento". Me citan para mediar entre ambos, sin yo saberlo. Mi respuesta después de la encerrona: "Has contratado el control de ejecución que se te ofreció?" ... pues eso.
 

Ignasi Latorre

Esmeralda
Es decir, cómo valorar todas las cosas que no han hecho y que tendremos que hacer nosotros. Por ejemplo, no tenemos ni idea de cómo ni cuánto nos va a costar arreglar el pavimento (o si se puede)
Pues fácil, tú lo vas a querer arreglar. Pides precio a otra gente (con buenas referencias, serios, blablabla) y lo que te valoren ellos de picar, retirar y volver a pavimentar es lo que ellos no cobran... y así con todo.
Eso sí, deben ser desperfectos imputables a ellos y que no sean dudosos de criterios estéticos.
Por ejemplo, la pintura que mencionas, si está muy mal puedes reclamar, si esta regularcín te la tendrás que comer...
If you pay peanuts, you get monkeys. Si el pintor no da para más... poco hay que puedas reclamar.
 

osca

Diamante
Si @tedi no se explicó mal, lo que entiendo es que el constructor no ejecutó correctamente una serie de partidas de la obra. ¿No es competencia de la dirección facultativa (más concretamente el DEO según LOE) comprobar la correcta ejecución?
 

atm

Platino
Efectivamente @osca la LOE está para proteger al usuario final, y es responsabilidad del Arquitecto Técnico (DEO en obras de edificación) comprobar esa correcta ejecución. Pero como en este tipo de actuaciones no es obligatorio, es potestativo, el usuario decidió "ahorrárselo", algo que personalmente nunca me ha parecido una buena decisión.
 

Ignasi Latorre

Esmeralda
Encargarse de una cosa en la que no se tiene experiencia y para la que, normalmente, no se dispone del tiempo suficiente no es buena idea... solo leerlo ya suena mal.
 

tedi

Novel
Será dependiendo de lo que tengas contratado con él, ¿no? ¿qué contratasteis?
Según factura tenemos contratada la dirección de obra que incluye: seguimiento de obra, desarrollo el plano de obras y coordinación de seguridad y salud.

Yo en estos casos (yo realizo el proyecto de reforma) siempre recomiendo la contratación del control de ejecucion por quien suele hacerlo, un Arquitecto Técnico. Lo recomiendo, no es obligatorio y el cliente suele optar por ahorrárselo. El Arquitecto Técnico os revisa el contrato que firmáis con las constructoras y os incluye las clausulas habituales de penalizaciones por demoras, cobro mediante certificaciones de obras, garantías, etc ...
Viene muy bien , pues no tienes que discutir con nadie, ya se encarga él, que para eso le pagas, y cobra bastante menos que yo por hacerte el proyecto de reforma. A mi siempre me a parecido un dinero muy bien invertido.

Eso también me ha pasado, precisamente ayer por un "elemento" que le ha colocado la constructora que contrató y que no es como él y yo habíamos hablado. 2500 € de se llama el "elemento". Me citan para mediar entre ambos, sin yo saberlo. Mi respuesta después de la encerrona: "Has contratado el control de ejecución que se te ofreció?" ... pues eso
En nuestro caso el arquitecto ha ido supervisando la ejecución de la obra respecto a lo que marca el proyecto, pero argumenta que lo que quedan ahora son discrepancias que hemos de resolver entre la constructora y nosotros. Vaya, que no son temas que tienen que ver con el proyecto como tal, sino cosas que han hecho mal.

Pues fácil, tú lo vas a querer arreglar. Pides precio a otra gente (con buenas referencias, serios, blablabla) y lo que te valoren ellos de picar, retirar y volver a pavimentar es lo que ellos no cobran... y así con todo.
Eso sí, deben ser desperfectos imputables a ellos y que no sean dudosos de criterios estéticos.
Por ejemplo, la pintura que mencionas, si está muy mal puedes reclamar, si esta regularcín te la tendrás que comer...
If you pay peanuts, you get monkeys. Si el pintor no da para más... poco hay que puedas reclamar
Tema pedir precios estaba pensándolo, pero estamos ya muy desgastados con toda la obra. Entre el retraso del arquitecto en hacer el proyecto, de la constructora en empezar y el retraso en terminar, llevamos 3 años con todo en cajas; muy cansados, vaya, con ganas de liquidar todo esto cuanto antes.

Hemos reclamado los temas que están mal y en la mayoría de los casos el constructor acepta arreglarlas, a menudo con ñapas. El problema es que llevan unas 20 veces viniendo a hacer repasos y cada vez que vienen a arreglar una cosa se cargan otra. Tanto mi pareja como yo trabajamos fuera todo el día y para nosotros no es una opción seguir perdiendo horas de trabajo. En otros casos como que el pavimento agrietado y más elevado a la entrada de la casa porque se bufó el suelo que había debajo cuando causaron una inundación nos dicen que simplemente no se puede arreglar.

Totalmente de acuerdo con que If you pay peanuts, you get monkeys y precisamente de ahí nuestro cabreo: hemos pagado un coste bastante alto para contratar un constructor serio y con garantías. Justo ayer debatía con él que éramos clientes muy tiquismiquis por querer que arreglen de todo y creo que no es para menos. Pagar casi 600 € por 2 tomas de red separadas unos 10 metros y que no las dejen bien instaladas o pagar a 100 €/m² de pavimento autonivelante (sin retirar el pavimento existente ni realizar nueva solera de hormigón) y que después nos lo fastidien limpiando la pintura con productos agresivos que ellos mismos han tirado o esté levantado en la entrada de la vivienda porque ellos mismos han causado una inundación en la planta baja por no instalar reductor de presión ni válvula de expansión en la caldera (que además el propio fabricante indica que son obligatorias). También hemos pagado casi 300 euros por la instalación de un grifo de cocina y han conectado el agua caliente/fría al revés y así un largo etcétera.

Eso sin contar que han partido en 2 el pasamanos de la escalera (y lo han dejado juntado con pegotes de yeso), se han cargado la puerta de la reja de entrada y hemos tenido que llamar a una empresa de desatascos porque el bajante quedó totalmente tapado después de la obra. Y bueno, un largo etcétera.

También te digo que antes de elegir este constructor pedimos precios a varios y el precio rondaba por ahí; incluso algunos bastante mas. Quizás son los precios de Barcelona ciudad o yo que no sé valorar el coste de las partidas, pero por el precio de la obra, creo que lo mínimo exigible es que lo hagan bien. En el caso del pintor, ha venido varias veces a arreglar cosas mal pintadas o que simplemente no habían pintado y cada vez que ha venido lo ha dejado peor, hasta el punto que el propio constructor ha admitido que no tenía explicación para que la cagase tantas veces.
 

tedi

Novel
Encargarse de una cosa en la que no se tiene experiencia y para la que, normalmente, no se dispone del tiempo suficiente no es buena idea... solo leerlo ya suena mal
En nuestro caso el arquitecto nos aseguró que se encargaría de revisar semana a semana la obra y verificar que todo esté correctamente. Es más, nos explicó que nosotros podíamos pasar por la casa si teníamos curiosidad por ver el avance, pero él se encargaría de todo lo relacionado con asegurar que la obra se ejecuta tal como él planificó. Y en muchas aspectos de la obra ha sido así: él ha tratado directamente con el constructor para que corrigiesen desviaciones del proyecto. En otros muchos aspectos, pues hemos sido nosotros los que hemos tenido que estar persiguiendo directamente al constructor.

La discordancia viene con que él entiende que su trabajo ya ha terminado y que ahora es cuestión de que nosotros nos aclaremos directamente con el constructor sobre cómo arreglamos los temas pendientes. Por poneros un ejemplo: en la última visita que hizo el arquitecto le comentamos que las pinturas estaban mal, las revisamos junto con el constructor y todos acordamos que tenían que arreglarlo. Desde entonces han venido algunas decenas de veces y siguen dejándolo mal. Aquí es cuando el arquitecto dice que él ya ha hecho su faena y no pueden seguir viniendo eternamente.
 

osca

Diamante
No sé qué importe es el 10% de lo que les debes, pero ¿podrías pagar todos los arreglos pendientes? Si es así, yo no me lo pensaría, o como mucho habría con un abogado para saber las consecuencias de no pagar ese 10%, tendrás que justificar con facturas con el concepto de "reparación de...", así como la penalización por retraso, posibles reclamaciones judiciales, intereses, etc.

¿Al arquitecto ya le has pagado todo? Porque si no, en las mismas, se deja de pagar todos estos problemas que no ha supervisado.

Muchas veces no hace falta ir a juicio, pero contratar a un abogado para que se ponga en contacto con constructor y arquitecto seguro que se soluciona todo.

Conozco el caso de un albañil que me está ayudando en mi obra, y me contó de un cliente con problemas parecidos en un chalet que se hizo, este tío tenía tiempo y dinero, y cuando empezó a ver que constructor y dirección facultativa le tomaban el pelo, no volvió a hablar más con ellos, lo hizo su abogado, a partir de ahí constructor y dirección facultativa se pusieron las pilas, pero ya era tarde y el cliente a la mínima cosa que veía hablaba con el abogado y este con el constructor, la cagaron al colocar el porcelánico (el abogado, por supuesto, estaba esperando a que la cagaran), les metieron a juicio y el juez les dio la razón, tuvieron que levantar todo el suelo de porcelánico de una burrada de m², con porcelánico que costaba un riñón y parte del otro, al aparejador lo condenaron por dejar que lo colocaran mal, los dejaron a todos temblando con las costas, intereses, penalizaciones, la constructora tuvo que pagarle y al poco tiempo creo que quebró, el aparejador creo que tuvo que renunciar por miedo a cagarla, ni sin antes pagarle una penalización por abandonar la obra... La obra no está acabada, pero con lo que sacó le da igual, era una tercera o cuarta residencia.
 
Lo único que no puede hacer el arquitecto es obligar a que reparen, eso es un concepto erróneo de la propiedad, yo puedo ordenar que algo se repare, pero si el contratista no quiere hacerlo, no puedo coger un Kalashnikov y hacer que lo arregle, cuando se llega a este punto se revisa, se ve lo que se paga y lo que no se paga, se intenta llegar a un acuerdo con el contratista para cerrar la obra y si no lo hay, al juzgado.

Idéntica situación cuando un cliente no quiere pagar, yo puedo decir que esta bien y tiene que pagar, pero si no paga, pues listo se le firma la certificación al contratista y al juzgado.
 

tedi

Novel
Al arquitecto ya le pagamos todo, cuando llegamos a un acuerdo a 3 bandas (arquitecto, constructora y nosotros) de todo lo que iba a arreglar el constructor en una única visita más.

La última vez que he hablado con el constructor, viendo lo cabreados que estamos por la última guinda (tenemos que dejar la caldera apagada por las noches para que los relés de las válvulas de los splits no salten por la noche y nos despierten), me preguntó si iban a cobrar la última factura, con lo cual entiendo que da el pago por perdido y su motivación es rascar todo lo que pueda. Al arquitecto le propuse que contratemos un perito para dejar constancia de temas que han dejado mal, como el pavimento y no lo creyó conveniente. Su intención también es quedar lo más amigos posibles con el constructor, con el que trabajan en otras obras.

Aun con el cabreo monumental que llevamos encima, nuestra intención es pagar al constructor absolutamente hasta el último céntimo que le debamos (si es que le debemos algo). No creo que lo merezca por la falta de honestidad durante toda la obra, las constantes ñapas y los problemas en los que nos ha metido, pero yo prefiero hacer las cosas correctas y ser honestos por nuestra parte. Probablemente lo que haremos será redactar un anexo al contrato de obra que hicimos donde especifiquemos que la última factura tiene un descuento de X debido a tales desperfectos o cosas que no han terminado. Si lo quiere firmar y recuperar algo, terminamos todos tan amigos. Y si no, pues veremos de buscar algún mediador o similar antes de embarcarnos en juicios y tales hierbas.
 
Llegado el caso mucho mejor, lo que pasa que es tu técnico el que podría (por no decir debería) ayudar a ambas partes a la negociación.
 

atm

Platino
En nuestro caso el arquitecto ha ido supervisando la ejecución de la obra respecto a lo que marca el proyecto, pero argumenta que lo que quedan ahora son discrepancias que hemos de resolver entre la constructora y nosotros. Vaya, que no son temas que tienen que ver con el proyecto como tal, si no cosas que han hecho mal
Pues si tenias contratado el control de ejecucion de la obra, es responsabilidad suya, que no escurra el bulto, que para eso lo ha cobrado. Las cosas que se han hecho mal son responsabilidad del director de ejecucion de la obra por haberlas aceptado.
 

atm

Platino
En nuestro caso el arquitecto nos aseguró que se encargaría de revisar semana a semana la obra y verificar que todo esté correctamente. Es más, nos explicó que nosotros podíamos pasar por la casa si teníamos curiosidad por ver el avance, pero él se encargaría de todo lo relacionado con asegurar que la obra se ejecuta tal como él planificó. Y en muchas aspectos de la obra ha sido así: él ha tratado directamente con el constructor para que corrigiesen desviaciones del proyecto. En otros muchos aspectos, pues hemos sido nosotros los que hemos tenido que estar persiguiendo directamente al constructor.

La discordancia viene con que él entiende que su trabajo ya ha terminado
Puede que su trabajo haya terminado, pero tiene que responder por no haberlo realizado correctamente, si ha firmado las certificaciones de obra como correctamente ejecutadas y no es así, os ha estafado.
 

atm

Platino
Al arquitecto ya le pagamos todo, cuando llegamos a un acuerdo a 3 bandas (arquitecto, constructora y nosotros) de todo lo que iba a arreglar el constructor en una única visita más
Claro, es que el responsable es tu Arquitecto que te la ha jugado, cobrando como director de ejecución y no ejerciendo como tal.
 

atm

Platino
@tedi he de reconocer que a la vista de los primeros post, había juzgado mal la situación, con tus aportaciones posteriores estoy convencido que has sido victima de la negligencia, caradura o incompetencia de tu Arquitecto para asumir una dirección de ejecución de obra.
 

bicilindro

Titanio
Sobre honestidad y pagos.
El Código Civil consolida la tradición de dejar sin pagar una parte proporcional a la "mala ejecución" de la obra.

No hace falta enfadarse y es un error que cometéis los clientes. Todo es cuestión de pasta y te equivocas si buscas tener razón cuando tu objetivo no es evangelizar al constructor ni al arquitecto hacia la luz de la excelencia.

Por otra parte, yo no asumo que tengas un 100% de razón, aunque esos 100 € de pavimento merecen un acabado intachable.
Hay obras que son una pesadilla y un jueves por la tarde llega el cliente, resulta que la pintura no le gusta y todo el esfuerzo de debajo, como no se ve, no se valora. No digo que sea el caso.

En resumen, NO busques tener razón ni que te la den. Liquida tu contrato, saca a la gente de ahí y "tal dia farà un any".
¿Cómo se negocia? En estos casos con poco dinero en liza, a sentimiento. Si crees que 10.000, pues 10.000.
La duración de esa reunión son tres minutos. Hola buenas, te propongo esto si o no y adiós.
 

Palmeras

Diamante
¿Hay certificaciones en poder del constructor?
¿Quién se ha responsabilizado de la obra considera que está todo correcto?
 

tedi

Novel
En resumen, NO busques tener razón ni que te la den. Liquida tu contrato, saca a la gente de ahí y "tal dia farà un any".
¿Cómo se negocia? En estos casos con poco dinero en liza, a sentimiento. Si crees que 10.000, pues 10.000.
La duración de esa reunión son tres minutos. Hola buenas, te propongo esto si o no y adiós
El pavimento es básicamente lo que nos preocupa, después de pagar un coste tan elevado. Después de la fuga de agua que causaron y de que intentasen eliminar restos de pintura con productos abrasivos, nos ha quedado de esta guisa: grieta de punta a punta del pasillo y pavimento comido en el centro del comedor:





Con la climatización, pues realmente no nos han dado una solución que no sea apagar la caldera por la noche y la verdad es da bastante miedo que el sistema pete en cualquier momento, pero a parte de reclamar que nos compensen económicamente, dudo que podamos hacer mas, ya que aparentemente el fabricante considera que es normal que los relés de los splits comiencen a saltar solos en mitad de la noche.

El resto de cosas, pues son las cosas pequeñas que han ido quedando, después de que vengan a arreglar temas mas gordos, como maderas rotas, grifos mal conectados, descargar el gas excesivo en el clima o cambiar la bomba exterior) durante unas 20 visitas. Por ejemplo, las pinturas siguen siendo bastante desastrosas:







Y cosas que se van cargando en cada nueva visita:



La factura que nos queda pendiente es de unos 10 mil euros. Hace poco hemos pagado otra factura con los sobrecostes de la obra y esta es la última que estamos guardando hasta que terminasen de arreglar todos los temas.

Respecto a la ejecución de obra, no hemos pedido ningún cambio ni hemos reclamado absolutamente ninguna variación durante la obra. Es más, hemos ido aceptando algunas desviaciones sobre enchufes que olvidaron poner o incluso una distribución diferente de los splits a la que había proyectada. En cambio, todos los extras que han aparecido por su parte sí los han ido cobrando. Por ejemplo, la caldera precisa un reductor de presión según instrucciones del propio fabricante, que no instalaron y por eso hubo el escape de agua. Posteriormente vinieron a instalar el reductor de presión (10 minutos mientras yo le ayudaba) y nos cobraron la friolera de 280 €.

Las partidas que han ejecutado mal, tengo claro cómo valorarlas: si nos han cobrado X por pintar tantos metros y una habitación entera tenemos que repintarla, descontamos la parte que toca. Para los defectos en el pavimento y el mal funcionamiento del clima no veo cómo hacerlo. Ninguna de las 2 cosas las van arreglar ni ellos ni otro constructor, entendiendo que el pavimento autonivelante no puede repararse y el aparato de clima el fabricante no da una solución.

¿Hay certificaciones en poder del constructor?
¿Quién se ha responsabilizado de la obra considera que está todo correcto?
No estoy seguro, pero entiendo que el arquitecto, al desentenderse del resto de problemas, debe haberlas aceptado.
 
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