Desarrollo de una unidad de ejecución

Hola.

Se me ha ofrecido por parte de un promotor desarrollar un solar que pertenece a una unidad de ejecucion.

Para desarrollar la unidad de ejecucion hay que previamente hacer un proyecto de urbanizacion y dado que hay varios vecinos redactar un proyecto de compensación.

La situacion es la siguiente:

Superficie de la UE 2300 m2

Superficie de mi cliente 1087 m2 ( un 47%) de la totalidad por lo que tengo entendido no puede desarrollar por su cuenta.

La edificabilidad es de 0,75 m2/m2 por tanto se pueden hace como maximo 1725 m2 de techo

La densidad (63 viv/ha) solo permite construir 14 viviendas. POr lo que nos tocaria casi 7 viviendas.

El problema que se me plantea es el siguiente:

Previamente se han relizado dentro de la UE varias viviendas, por lo que en teoria ¿se han comido edificabilidad o no?

¿podria mi cliente con casi el 50% desarrollar por su cuenta?

El problema es que hay muchos propietarios y veo casi imposible ponerlos de acuerdo y claro esto no quieren pagar un duro en urbanizar, en especial los que ya han construido y tiene sus servicios.

La solucion pasaria por hablar con uno propietario que le aportara la superficie que le falta para superar el 50% y enrtonces desarrollar.

¿sabeis si estos proyectos de urbanizacion y compensacion tiene que pasar por la junta de andalucia?


Gracias de antemano y perdonar por el pedazo ladrillo.

Saludos
 

davidn

Diamante
Tienes que tener en cuenta varias cosas:

1º.- No es lo mismo edificabilidad que aprovechamiento.

2º.- Las edificaciones que permanecen sí agotan edificabilidad, en función de su uso y coeficientes de ponderación, si los hubiera.

3º.- El porcentaje para poder constituir una junta (lo primero son los estatutos de la unidad) varía del 50% al 60% según las comunidades. En Andalucia no se cual es, pero lo tienes en la Ley del Suelo. Con un porcentaje menor no puede ser inscrita en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras, es decir NO. (Aunque en ciertas comunidades el porcentaje es solo necesario para la aprobación de estatutos y no de constitución de la junta. El tema daría para mucho)

4º.- Si hay propietarios que no se adhieren, aunque se supere ese 50 ó 60% y pueda constituirse la junta, deberían ser expropiados por parte del ayuntamiento, por lo quer si hay un primo (o prima) del alcalde (o alcaldesa) olvídate del tema, máxime en época pre-electoral.

6º.- Del aprovechamiento debes ceder un 10% al ayuntamiento. Dada su escasa entidad, lo normal es que se monetarice y debas redactar un convenio urbanístico.

7º.- En cuanto a los "tempos" de la gestión, cada secretario tiene su "librillo", así que es conveniente que aclares con él cual es su criterio. Hay tantas teorías como cátedras de urbanismo en este país o más. (empoyate primero algo de urbanismo, si ven que andas pez suelen ser humillantes y demoledores).

Lo que te he comentado es un breve esbozo de lo que se conoce en urbanismo como "unidades hostiles". Echale de 2 a 3 añitos...o nunca....Animo y Suerte (eso sí, no cobres a objetivos, sino a trabajo ralizado).
 
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