Después de aprobar el PAI ¿qué?

susi

Novel
:confused: Hola:En mi terreno de suelo rustico y común van a hacer una urbanización estamos en el periodo en que en teoría se presentaran varios urbanizadores , hay un Pai, el plazo se acaba en fiestas de Navidad , después, alguien me puede explicar hasta que se quede en solar , todos los pasos por los que tengo que pasar, periodos de tiempo, indemnizaciones si las hay por carreteras, olivos, etc. También me ha dicho que como no estaba en el PGOU tienen que hacer un concierto previo del plan general podiais decir algo al respecto. Gracias sois unos expertos muy amables y de gran ayuda.
 

APA

Oro
HOLA: No conozco detalladamente la Ley Valenciana, pero las referencias que tengo es que el muy parecida a la de Castilla La Mancha, que si conozco con detalle.

Vamos a por ello:
Por lo que dices han presentado un PAI, sobre suelo rustico con modificación del planeamiento vigente, es decir calificando suelo.

El proceso aqui tiene los siguientes plazos:
l) Veinte dias de exposición al público y para la presentación de otras alternativas tecnicas.
2) Si en los 20 dias, se presenta otra alternativa tecnica, se amplia el plazo por otros 20 dias.
3) Terminado el anterior plazo en los 10 siguientes se presentan las proposiciones juridico-economicas, que las puede presentar quien quiera cometer (en vuestra comunidad han puesto ciertas normas a cumplir), el onceavo día se abren las plicas y se da un plazo de diez para exposición al publico, en este plazo es conveniente que obtengas una copia de todas ellas, si no la obtienes en este periodo, no tienes acceso a ellas.
4) Las proposiciones juridico-economicas, los postulantes a Agentes Urbanizadores, proponen un precio por la urbanización, los demás gastos y el beneficio empresarial. Como puedes entender es un concurso público y cada concursante propone el que mejor considere. En esta proposición tambien tiene que figurar como pagan los propietarios, estando obligado el urbanizador a proponer dos formulas, una mediante el pago a metalico, que se obtiene de dividir el coste propuesto entre la superficie de ámbito y la otra mediante cesión en parcelas urbanizadas, según una proporción que libremente propone.
5) El Ayuntamiento tiene que elegir entre los postulantes, la alternativa que mejor considera y entre las proposiciones que mejor considera, según un razonamiento motivado en el que inicialmente prima el más barato.
6) El siguiente paso es la concertación interadministrativa, que es pedir informes a los municipios colindantes y a los organismos afectos (Confederación, compañias suministradoras de agua, medio ambiente, carreteras, educacion, etc...) A continuación el Ayuntamiento aprueba inicialmente.
7) Se manda la documentación a la Comunidad Autonoma, para que emita el informe vinculante, si no está todo correcto, manda un requirimiento para rectificar o completar. Cuando todo esta bien, lo aprueba y manda la resolución al Ayuntamiento.
8) Obtenida la resolución el Ayuntamiento lo aprueba definitivamente
9) Entonces los propietarios tienen un plazo para notificar si desean pagar a metalico.
10) Lo siguiente es presentar Proyecto de Urbanización (si ha ido el PAI con anteproyecto) y el Proyecto de Reparcelación, que en donde se reparten las parcelas entre los popietarios, el Agente urbanizador y el Ayuntamiento. Se somete a información al publico y tras ello, se aprueba y se presenta al Registro de la Propiedad.
11) A partir de este punto, tu finca originaria deja de existir y lo que tienes son parcelas resultantes.
12) Se ejecuta la urbanizacion
13) Se recibe la urbanización por el Ayuntamiento y ya tienes tus parcelas urbanizadas y listas para edificar.

Todo muy sencillo, verdad y lo que tenias a valor de rustico, se te ha convertido en menos suelo pero con un valor mucho mayor.
 

susi

Novel
Hola APA, sigo teniendo dudas,¿Hay algun tipo de indemizacion?
¿Que es el precio de coste entre las superficies de ambito?¿La cesion en parcelas urbanizadas segun proporcion ? ¿quien dice la proporción el urbanizador ? ¿Podemos los propietarios oponernos a esa proporciön o rebatirla de alguna manera?Gracias anticipadas por tu ayuda.
 

APA

Oro
HOLA:

¿Hay algun tipo de indemizacion? - Hay indemnizaciones si en el PAI hay demoliciones de edificaciones, construcciones, instalaciones o plantaciones, que tengan que desaparecer.

¿Que es el precio de coste entre las superficies de ambito?- Es el precio que el Agente Urbanizador considera vale la ejecución de la obra y demás gastos del desarrollo (Proyectos, Licencias, Tasas, Inscripciones en el Registro de la propiedad, gastos de gestion, etc...), más su beneficio empresarial, que tengo entendido en vuestra comunidad no puede sobrepasar el 10%.

¿La cesion en parcelas urbanizadas segun proporcion?- Una proporción es por ejemplo del 50-50%, que significa que la mitad del aprovechamiento le corresponde al Urbanizador y la otra mitad a los propietarios.

¿quien dice la proporción el urbanizador ? El Agente Urbanizador como postulante o participante en un concurso público ofrece la que mejor considera libremente. Recuerda es un concurso público.

¿Podemos los propietarios oponernos a esa proporciön o rebatirla de alguna manera? No, los propietarios podeis constituir una Agrupación de Interés Urbanistico y la Agrupación puede presentar plica, ofreciendo las condiciones que mejor considere, por este procedimiento poneis vosotros el precio y la proporción, en vez del Agente Urbanizador. Ahora bien, si ganais teneis que hacer la urbanización por el precio y por la proporción que habeis ofrecido.
Tengo entendido que en vuestra comunidad, desde la intervención de los Tribunales Europeos, han modificado la legislación y exigen experiencia, recursos, etc.. por lo que las A.I.U. se quedarían fuera de combate, sobre todo por no disponer de experiencia, entiendo que no por recursos, ya sois dueños de las fincas y las podeis hipotecar y obtenerlos.

Para poder combatir los propietarios lo ideal es que negociarias con otra Empresa, con medios, recursos y experiencia y fruto de un pacto al que le dareis todo vuestro apoyo y de esta forma no os imponen nada sino que esta previamente pactado. Ahora bien, necesitais que un profesional con un amplio conocimiento del asunto defienda vuestros intereses y luche por ello. En Valencia no se cuantos hay. Por desgracia o suerte, en Toledo que es donde yo trabajo, somos muy pocos. El asunto es complicado porque teneis que negociar con otros candidatos pero sin meteros en la boca del lobo, porque ese contrato tiene que estar redactado por un profesional con mucha experiencia en esta Ley y además tramitar adecuadamente la plica, ya que los plazos son cortos y un mal paso conduce a perder. Tambien no te puedes quedar corto, ya que en esas condiciones lo tienes que ejecutar.

Suerte
 

susi

Novel
Resumiendo que no tenemos ninguna opción a nada , a tragar con lo que nos diga el urbanizador, y los propietarios de los terrenos no podemos negarnos a nada ,ni a pesar de estar al pie de la montaña con una flora y fauna que es una maravilla, con olivos centenarios etc. Se me olvidaba preguntarte un vecino que solo tiene una casa y unos pocos metros de terreno que tendrá ¿ que pagar el doble de dinero porque no tiene terreno para ceder ni para el ayuntamiento ,ni para el urbanizador? Lo peor de todo es que esta todo el alrededor del pueblo para edificar, pero la alcaldía quiere esa zona, no podemos de alguna manera manifestarle al ayuntamiento que tiene todo el alrededor del pueblo para crecer poco a poco, habiendo casas vacías para vender.(solo tiene 360 habitantes).
Bueno muchisimas gracias por tu ayuda; de verdad sois fantásticos.
 

APA

Oro
Resumiendo que no tenemos ninguna opción a nada , a tragar con lo que nos diga el urbanizador, y los propietarios de los terrenos no podemos negarnos a nada


Entiendo que si teneis opción a muchas cosas, la más sencilla que los propietarios contrateis a un profesional y con él se negocie con el postulante y con otros postulantes la proporción mejor para vuestros intereses; teneis la opción de la A.I.U. y teneis una ultima que es pagar las cuotas de urbanización a metalico y quedaros con todo el aprovechamiento que resulte.


ni a pesar de estar al pie de la montaña con una flora y fauna que es una maravilla, con olivos centenarios etc.


Entiendo que si fuera un paraje con valores a preservar sobre la flora y la fauna, estaria protegido y no se podria desarrollar el PAI. Además la Administración para su aprobación, requiere un estudio de Impacto Ambiental y si hay valores a preservar no se aprobará.

Se me olvidaba preguntarte un vecino que solo tiene una casa y unos pocos metros de terreno que tendrá ¿ que pagar el doble de dinero porque no tiene terreno para ceder ni para el ayuntamiento ,ni para el urbanizador?
El vecino si se conserva la casa, tendrá que pagar la cuota de urbanización que le corresponda por la superficie de terreno que posee y tendrá que pagar por el exceso de adjudicación de suelo en la reparcelación, ya que esos metros los tiene que perder otro propietario o el urbanizador de la cesión en parcelas.

Lo peor de todo es que esta todo el alrededor del pueblo para edificar, pero la alcaldía quiere esa zona, no podemos de alguna manera manifestarle al ayuntamiento que tiene todo el alrededor del pueblo para crecer poco a poco, habiendo casas vacías para vender.(solo tiene 360 habitantes).
Entiendo que el urbanismo se debería desarrollar como mancha de aceite creciendo desde la almendra central, pero como ya he dicho en alguna otra respuesta nuestros politicos actuan en muchos casos sin los conocimientos adecuados o tal vez incentivados por intereses particulares.

los propietarios de los terrenos no podemos negarnos a nada.
Como puedes apreciar me he dejado este punto para el final, ya que de él se podría escribir un libro de muchas paginas, pero intentaré resumir lo maximo posible.

Lo primero, los propietarios nunca os negeneis por escrito a un desarrollo, ya que eso implica la posibilidad de expropiación a valores de rustico.

Sobre el fondo del asunto debes de entender que el crecimiento de los municipios es una responsabilidad social y no de los propietarios de los terrenos y te voy a poner un ejemplo llevado al limite, imaginate que todos los terrenos alrededor de una ciudad o municipio son propiedad de unas pocas familias, cuestión que ocurre en muchos lugares y estas tienen mucho cariño a sus tierras y quiere que preserven igual que se las entregaron sus antepasados. ¿Que ocurriria con los ciudadanos? Pues muy sencillo, no habría suelo para edificar y los ciudadanos no tendrían viviendas donde vivir o tendrían que pagar cantidades que no pueden pagar. Te suena todo esto verdad a lo que está ocurriendo en este pais.

Pues la solución que se le ocurre al legislador es muy sencilla, a mayor oferta menor precio y si los propietarios no quieren desarrollar sus terrenos, lo hace la Administración, pero como esta no tiene dinero para invertirlo en urbanizar terrenos para los ciudadanos, inventa la figura del Agente Urbanizador, que pone el dinero y urbaniza terrenos, si los propietarios no quieren, no pasa nada, como los ciudadanos necesitan viviendas, la Administración le da cobertura legal para que salga suelo al mercado. Este es el principio, pero como todos los principios, son dificiles de cumplir, ya que hay muchos picaros que se aprovechan de un principio justo y legitimo, pero para mayor abundamiento, la propia Administración que ha creado la Ley, tramita los desarrollos muy despacio, poniendo muchas trabas y mucha burocracia, que hace que los desarrollos tarden mucho en salir, por tanto no se consigue saturar el mercado y hacer bajar los precios, por aquello de la Ley de la Oferta y la Demanda.

Resulta evidente que es este un procedimiento de generar viviendas para los ciudadanos que las demandan y todo el mundo gana en el proceso, ya que entiendo que en condiciones normales no hay perjudicados, sino todos los intervinientes salen beneficiados: Los propietarios de tierras rusticas, con poco valor y excaso rendimiento economico, les genera unos ingresos que nunca sospechaban para sus fincas; los agentes urbanizadores, invierten dinero y ganan mucho dinero en el proceso, generan riqueza y muchos puestos de trabajo; la Administración consigue ampliar las ciudades y los municipios sin costear nada, sino todo lo contrario, recibe parques, jardines, suelos para dotaciones (colegios, institutos, centros medicos, etc..) y encima se enriquecen al cobrar licencias, tasas y todo lo que pueden; y por último los ciudadanos tienen accesos a viviendas para habitarlas.

Por si caes en la tentación de recordarme el precio actual de la vivienda, te tengo que contestar, te puedes imaginar el precio que tendrían si se construyera la mitad de lo que se está haciendo ?

Creo que todo esto no es una justificación y por favor no me gustaria entrar en un debate politico, ya que este no es lugar adecuado.

Por último tengo que indicarte que yo defiendo, como ya te he dicho, a muchos propietarios y en estas defensas he conocido propietarios de tierras, que en los primeros tiempos de esta Ley amenazaban con la escopeta para defender sus tierras de los primeros PAUs, les he visto chillar y amenazar a los alcaldes y ahora después de varias actuaciones en municipios, los veo CHILLAR Y AMENAZAR A LOS ALCALDES, por que incluyan otras tierras de su propiedad en otros PAUs.
 

susi

Novel
Pero no me digas que para un pueblo de 300 habitantes construir dos en suelo urbano y dos en terreno rustico y multiplicar la población por 4 es un poco demasiado, teniendo 4 calles asfaltadas y con alumbrado y para edificar a ambos lados, por que ir a quitarles los cultivos a los agricultores.¿Por que ? los agricultores perderán sus cultivos, y los solares serán para los bisnietos.Gracias por tu colaboración.:p
 

APA

Oro
HOLA: Pues si estoy de acuerdo contigo, que es desproporcionado un crecimiento de un municipio multiplicando su población por 4.

Ahora bien, ya sabes, siempre hay quien ve la botella medio llena o medio vacia. Si empezamos por este lado, lo que se producirá es una perdida de parte de vuestra identidad, ya que los nuevos moradores serán muchos más que los nativos, la fisonomia del municipio cambiará notablemente, etc....
Ahora bien si consideramos la botella medio llena, el municipio tendrá dotaciones que posiblemente hoy no tenga como colegios, bibliotecas, centros sociales, comercios, entidades financieras, gente joven, etc....

En cuanto a lo que dices "por que ir a quitarles los cultivos a los agricultores.¿Por que ? los agricultores perderán sus cultivos" No estoy de acuerdo contigo, ya que los agricultores si perderán parte de sus cultivos, pero que rendimiento obtienen los agricultores de sus cultivos? Piensa que las rentas que se obtienen de la agricultura son infimas y el día que les quiten las subvenciones de que vivirán. Mira yo tengo un amigo que tiene 2.000 olivos, los trabaja él con su tractor, pero no te imaginas los problemas que tiene cada año para la recogida de las aceitunas, no encuentra trabajadores y los que hay (inmigrantes unos con papeles y otros sin ellos) al precio que están los jornales, le queda una miseria para vivir y gracias a la subvención llega a obtener una renta despues de quitar los gastos de unos 10.000 Euros con lo que tiene que vivir todo el año. Este amigo tiene 64 años y sus hijos tienen otras profesiones, por lo que no continuarán con la agricultura, tiene las tierras en venta y no las quiere nadie.

Tampoco estoy de acuerdo contigo cuando dices "los solares serán para los bisnietos" Mujer el urbanismo es lento pero no tanto, seguro que lo reciben ellos mismos y el resultado es muy gratificante. En la zona donde yo opero, el resultado está dando a los propietarios un valor a sus tierras por venta de las parcelas resultantes de un mínimo de 400.000 € por hectarea, cuando a mi amigo no le dan 12.000 Euros por hectarea de olivos centenarios. Que te parece.

Un Saludo
 
suelo rustico a urbano

Buenos dias a todos, tengo una duda y me gustaria saber si alguien me puede echar una mano. El tema es el siguiente:
Tengo en propiedad una casita en la sierra de madrid, esto era propiedad de mi abuelo, lleva mas de 25 años contruida, e incluso hay una parte escriturada en el registro de Torrelaguna.
Bien, ahora el ayuntamiento a ampliado el casco urbano y mi parcela entra en esta nueva ordenacion. Mi pregunta es:¿que parte de mi terreno debo ceder para dotaciones comunes tales como zonas verdes, etc?, ¿algo habra que pagar(las administraciones publicas no mueven un dedo si no hay dinero de por medio), por esa recalificaciones y para efectuar las obras consiguientes como alcantarillado, iluminacion, asfaltado, etc?
Alguien sabe algo de este tema??
Gracias y un saludo a tod@s
 

APA

Oro
HOLA: Aunque tu pregunta se ha planteado en un nuevo tema, te voy a contestar por este, a pesar de ser la misma pregunta.

Tengo en propiedad una casita en la sierra de madrid, esto era propiedad de mi abuelo, lleva mas de 25 años contruida, e incluso hay una parte escriturada en el registro de Torrelaguna.
Bien, ahora el ayuntamiento a ampliado el casco urbano y mi parcela entra en esta nueva ordenacion.
Si tomamos esta expresión al pie de la letra, tendría una interpretación muy distinta, vamos a ver, cuando dices que se ha ampliado el casco urbano, como queda tu propiedad:

1) Casco urbano, sería suelo urbano consolidado.
2) Urbano no consolidado, formando parte de una Unidad de Actuación.
3) Urbanizable, formando parte de un Sector

Enterate en el Ayuntamiento y nos lo cuentas. Un saludo
 

PAFEMA

Novel
Necesito ayuda PAI

Buenos, días mi nombre es Paula y como tantos otros necesito un poco de ayuda pues las dudas y el miedo invaden nuestra cabeza.
Expongo:
- PAI en pueblo de Valencia.
- Tengo terreno con casa (toda la documentación en regla en cuanto a lacasa: urbana) y terreno rústico. La parcela mide 2.300 metros.
- Las dudas:
* Justo enfrente de mí hay un campo de naranjos que nos han dicho que no entra en el PAI, cosa que no entiendo, cómo puede ser que pasando por el mismo camino entre mi casa la de mi vecino y otra que está enfrente de mi pero el campo de naranjos que justo confronta con mi casa NO entra, ésto puede ser???.
*En la Ley Urbanística Valenciana , que la he leído e intentado entender habla algo respecto de "Edificación consolidada" que no acabo de entender si esto significa que por la parte que tienes construida no pagarías????
* También tengo dudas respecto de cuándo se tiene que emepezar a pagar y si la cesión de permuta de terreno a cambio de pagar en metálico puede ser la que elijamos nosotros como dueños del terreno o por el contrario todo lo decide el urbanizador
Bueno muchas gracias esta situacion me parece tan injusta, igual esto y equivocado, dicen que será para bien, pero yo tengo mucho miedo.
Gracias.
 

PAKKO

Diamante
a ver

- Las dudas:
* Justo enfrente de mí hay un campo de naranjos que nos han dicho que no entra en el PAI, cosa que no entiendo, cómo puede ser que pasando por el mismo camino entre mi casa la de mi vecino y otra que está enfrente de mi pero el campo de naranjos que justo confronta con mi casa NO entra, ésto puede ser???.
*En la Ley Urbanística Valenciana , que la he leído e intentado entender habla algo respecto de "Edificación consolidada" que no acabo de entender si esto significa que por la parte que tienes construida no pagarías????
* También tengo dudas respecto de cuándo se tiene que emepezar a pagar y si la cesión de permuta de terreno a cambio de pagar en metálico puede ser la que elijamos nosotros como dueños del terreno o por el contrario todo lo decide el urbanizador
Bueno muchas gracias esta situacion me parece tan injusta, igual esto y equivocado, dicen que será para bien, pero yo tengo mucho miedo.
Gracias.
respecto a los límites del PAI los pone el que los presenta, y tu parcela puede quedar dentro y los naranjos del vecino no...

respecto de tu casa edificada, lo normal es que en el PAI la hayan mantenido y quieran urbanizar (hacer calles, jardines y demás) al rededor de tu casa, y lógicamente tendrás que hacer dos cosas, la primera ceder terrenos y la segunda pagar la parte de urbanización que te toque... aunque parezca mentira, cediendo terreno y pagando para urbanizar, lo que te queda vale mucho más que lo que has perdido, como te dicen por ahí

por último, antes de empezar a reparcelar y urbanizar, el agente urbanizador (el que hace el PAI) tiene que hablar con todos los propietarios, sacar lo que cuesta la urbanización y ver la parte que le toca pagar a cada uno, en función de la parte del pastel que tenga... si no puedes pagar con dinero puedes pagar con terrenos, que de hecho es lo que querrá el agente urbanizador, ya que el no urbaniza por amor al arte, ni para fastiarte ni porque es una buena persona que quiere llevar las calles y el agua hasta tu casa, sino que lo que quiere es conseguir solares, con lo cual si tu le pagas con terrenos, al final a ti no te corresponderán menos solares y a él más...

bueno, un saludo

y tranquilos, que con esto del urbanismo se gana dinero, sobre todo los que teneis terreno bastante... jeje
 
y tranquilos, que con esto del urbanismo se gana dinero, sobre todo los que teneis terreno bastante... jeje
Muchs veces, uno no quiere ganar dinero, sino que le dejen en paz en su casa.
Otra cosa, lo de que vas a ganar dinero...bueno...con el dinero que te dan no te da para comprar terrenos similares a los que tenías. Y sobretodo, las grandes plusvalías las generan personas con informaciones privilegiadas, que ocompran en rústico tirado de precio y sacan la tajada gorda:mad:
 

PAFEMA

Novel
Gracias por las aclaraciones. por cierto respecto del punto de "Edificación consolidada" sabéis algo???
De verdad que muy agradecida.
 

APA

Oro
- Tengo terreno con casa (toda la documentación en regla en cuanto a lacasa: urbana) y terreno rústico. La parcela mide 2.300 metros.
HOLA: Perdoname, pero una casa en una parcela de 2300 m2 de suelo rustico, no debe estar en regla. Lo primero que hay que conocer a este respecto, es si la casa fue construida con Licencia Municipal de Obra.

No debeis de confundir en tener recibo de contribución, con el tener la edificación legalizada en el ámbito del urbanismo. Una cosa es la legalidad urbanistica y otra la fiscal.


* Justo enfrente de mí hay un campo de naranjos que nos han dicho que no entra en el PAI, cosa que no entiendo, cómo puede ser que pasando por el mismo camino entre mi casa la de mi vecino y otra que está enfrente de mi pero el campo de naranjos que justo confronta con mi casa NO entra, ésto puede ser???.
Como ya te ha comentado algún compañero, una actuación en suelo rústico, permite al Agente Urbanizador, definir el ámbito de la actuación y determinar cual es la más adecuada, si bien la Ley establece que se tienen que establecer los limites con criterios definitorios, es decir, determinados por caminos, lineas racionales, etc....

En condiciones normales y si te asesoras convenientemente, saldrás beneficiado con relación a tu vecino del campo de naranjos, a pesar de los sarcasmos que se han contado y me explico:

Tu finca quieras o no, está en suelo rústico y aunque para ti puede valer una fortuna, el suelo en general vale lo que se puede hacer en él y si lo unico que se puede hacer es plantar lechugas y disfrutarlo, por lo que ¿Cuanto vale disfrutar una finca? Pues seguro que para ti, una fortuna, pero si mañana y si consideramos que el mañana, es el momento en el que se va a agotar el periodo loco que hemos vivido de inflación urbanistica, en el que los propietarios de terrenos han pedido la locuras por su suelo y los urbanizadores lo han pagado, porque todo se vendia y cada día mas caro, y volvemos a una situación normal y tu deseo o necesidad es vender tu propiedad, verías que vale lo que realmente alguien esta dispuesto a pagar y no que tu quieres pedir.

Te podría contar miles de historias y casos reales, pero no quiero dilatar mucho esta contestación.

En fin, despues del proceso urbanizador, repito estando debidamente asesorado, tendrás un buen valor por tu finca y el que tu no quieras vender tu propiedad, no es justificación para parar el crecimiento de tu municipio, por eso precisamente se crea esta Ley, para que un propietario no pueda pararlo o elevar el precio del suelo hasta las nubes y los ciudadanos no tengan viviendas para vivir.


*En la Ley Urbanística Valenciana , que la he leído e intentado entender habla algo respecto de "Edificación consolidada" que no acabo de entender si esto significa que por la parte que tienes construida no pagarías????
Desconozco en profundidad la Ley Valenciana, pero la referencia que tengo es que es muy parecida a la Castilla La Mancha, que creo conocer y te cuento, aqui se suele considerar una edificación como consolida cuando ha cumplido todos los deberes, que son lo de urbanización y cesión. Por lo que ante lo expuesto, no podriamos considerar tu vivienda o tu propiedad como consolidada, ya que no ha cumplido ninguno de sus deberes.

En algunos casos, hemos sacado adelante como consolidados edificaciones construidas con licencia municipal, y en tales casos hemos evitado las cesiones correspondientes a la superficie contruida, es decir si tu casa tiene 150 m2, quedarias exento de cesión de esa superficie, pero del aumento de edificabilidad que te corresponde, tienes que ceder por él y en relación al pago de los gastos de urbanización, no te libras, ya que tienes que contribuir como cualquier otro propietario.

* También tengo dudas respecto de cuándo se tiene que emepezar a pagar y si la cesión de permuta de terreno a cambio de pagar en metálico puede ser la que elijamos nosotros como dueños del terreno o por el contrario todo lo decide el urbanizador
Lo primero tienes que notificar al Urbanizador en un determinado plazo, tu deseo de pagar a metalico, viene en la Ley y tienes que cumplirlo fielmente y las cuotas las tienes que pagar mientras dure la ejecución de las obras, nuestra Ley, dice que el urbanizador presentará un calendario y forma de hacer efectivo el pago que se tramita con el Proyecto de Reparcelación, pero no escatimes, busca un buen experto en la legislación valenciana y encargale tu asunto.
 

PAFEMA

Novel
Muchas gracias, la verdad es que es un tema complicado, pero bueno voy viendo las cosas de otra manera. Francamente es un poco de Sock cuando te diden que urbanizan tu zona, cuando tú lo único que quieres es pasar unos días tranquilo en tu casa.
Respecto de la documentación de mi casa te diré que la dimos de alta en el registro de la propiedad, y que tiene planos pasados por el colegio de artiquitectos, eso es fiscal o urbana?
Por su experiencia, mi parecela que mide 2.280 metros, después de ceder lo establecido por ley y que nuestro propósito es permutar tierra por costes (lo máximo que podamos) cuanto nos quedaría por pagar, aproximandamente lógicamente ya que se que el precio no está establecido pero tal vez su experiencia me pueda orientar un poco, hablamos de tema económico ( y eso nos da mucho miedo) pues si nos exigen que los pagos se hagan en un espacio relativamente corto de tiempo nos vendría un poco mal.
Muchas gracias, de nuevo.
 

APA

Oro
HOLA: Para contestarte adecuadamente tendría que tener una copia del Plan Parcial, en condiciones normales las fincas con las cesiones de viales, zonas verdes, dotacionales y 10% del aprovechamiento, se quedan en el entorno de la mitad de la superficie.

Si tu deseo es pagar mediante cesión de parcelas urbanizadas, dependerá de la propuesta que realice el Agente Urbanizador en su Proposición Juridico-Economica y esta como es parte de un proceso concursal, no podemos conocerla a priori, sino tras la apertura de lo que llamamos plicas, en el momento correspondiente.

La proporción dependerá de la voluntad del Urbanizador, como orientación te diré que en muchos casos se utiliza el 50-50, es decir la mitad para cada uno, consecuentemente el aprovechamiento (parcelas urbanizadas) que te corresponderá será aproximadamente 2280/4 = 570 m2, en los que en condiciones normales se conservará tu edificación. Ojo tomando este sistema no tienes pagar nada, ya que los pagos los realizas mediante cesión de parcelas.

En el caso de que no se conserve tu edificación tienes los derechos correspondientes al suelo, como cualquier otro propietario, más una indemnización por el valor de reposición de la edificación.

Ahora bien, puede ocurrir que el aprovechamiento resultante sea en edificios multifamiliares, bloques de pisos, para entendernos y consecuentemente el derecho de aprovechamiento que te corresponderá será el que resulte del aprovechamiento tipo, es decir una edificabilidad, con la que podrías demoler tu vivienda y construir un bloque de pisos o podría darse el caso de que tu edificabilidad la cambiaras con el Urbanizador por los costes de urbanización, de forma que tendrías una parcela mucho mayor pero con una edificabilidad reducida, en la que podrias mantener tu vivienda y un amplio jardín.

Como puedes ver, las posibilidades son multiples, que dependerán del desarrollo que vaya a realizar y de tu negociación, en la que vuelvo a repetir debes de estar convenientemente asesorado y para eso ya sabes contrata a un experto en estas cuestiones.

En condiciones normales, lo que más te va a interesar es el pagar a metalico, siempre que el precio que oferte el Urbanizador sea razonable o cuanto menos dentro de un orden, de esta forma no tendrás que ceder esa cuarta parte de tu finca y consecuentemente te corresponderán 1.140 m2 hipoteticos con todo su aprovechamiento.

Para poder pagar la urbanización, puedes acudir a cualquier entidad financiera y constituir una hipoteca. En mi zona los costes estan actualmente entre los 24-30 euros, por tanto tendrías que pagar unos 68.000 Euros y te corresponderia todo el aprovechamiento.
 

APA

Oro
que me lo expliquen...

similares a rustico ?? con el dinero de un solar ??
Pues muy sencillo PAKKO, si obtienes el dinero de un solar y vas a comparte un huerto, el dueño del huerto en la situación que hemos y todavia se vive, se piensa que tiene un solar y así te pide y es más algunos se creen su huerto esta la Castellana.
 
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