Después de la licencia para unifamiliar, ¿qué costes vienen? (seguros, honorarios, otros)

#1
Hola a todos.

Creo que cuanto más intento informarme más dudas tengo, y recurrir a la experiencia de quien ya ha pasado por esto es una forma rápida de resolverlas.

Agradecería que alguien me comentase lo que debo hacer cuando ya tengo la licencia y quiero que comiencen los albañiles. Cuando le pregunto al arquitecto, no sé si se deja cosas en el tintero, y luego vienen las sorpresas.

Me han hablado de un seguro de responsabilidad civil, del seguro decenal, de ensayos, pero la verdad es que no entiendo nada, lo que es obligatorio o lo que no.

Y lo que me preocupa un poco es con cuántos gastos más debo contar, porque creía que ya lo tenía todo previsto, pero por lo que se ve no.

Tampoco entiendo muy bien el tema de las certificaciones y los honorarios del aparejador.

Si alguien me puede orientar le estaré muy agradecido. Gracias.
 
#2
Pues vamos a ver si podemos ayudarte:
- El seguro de responsabilidad civil o también llamado todo riesgo construcción, debes de hacerlo, seas únicamente promotor o promotor-contrista. Te cubrirá cualquier percance que pueda surgir en la obra, que se te caiga un obrero, por ejemplo.

- El seguro decenal de la estructura no es obligatorio si tú vas a ser el propietario final de lavivienda. Pero si no lo haces NO podrás vender la vivienda en diez años. Este seguro te obligará a hacer estudio geotécnico y ensayos de control de la estructura.

- Las certificaciones sencillamente detallan la parte de obra que ya está construida y su coste, las comprueba la DF y las paga el promotor. Son una justificación de la factura que te presentará el contratista mensualmente (la frecuencia depende de las condiciones del contrato)

-Los honorarios del aparejador generalmente rondan el 30% de los del arquitecto, pero como son libres pueden cobrarte lo que quieran.
 
#3
Buenas tardes.

En primer lugar, gracias a todos por vuestra información.

Acabo de comprar un terreno para construir, y despues de la última respuesta de arq_nick tengo una duda.

- El seguro de responsabilidad civil o también llamado todo riesgo construcción, debes de hacerlo, seas únicamente promotor o promotor-contrista. Te cubrirá cualquier percance que pueda surgir en la obra, que se te caiga un obrero, por ejemplo.
Ese seguro quien lo contrata, yo o el constructor?? Entiendo que yo, no?

Gracias y un saludo.
 
#4
Gracias.

En cuanto al seguro todo riesgo, según me dijeron, son el arquitecto y el aparejador los que tienen un seguro y otro el constructor, y no era necesario hacer otro. Es por ello que si realmente no es obligatorio...

Por otra parte, en cuanto al decenal, ¿entiendo que si no lo hago no hay que hacer ensayos o algo así? Nos hicieron el estudio geotécnico para el proyecto y, según creo, cuando vaya a hacer la cimentación o estructura tendrán que hacer análisis del hormigón... realmente desconozco todo esto, por eso haría todo lo que me dijesen, pero no vaya a ser que algo no sea necesario y es que todo suma y sigue... no sé si me explico.

Además, ¿qué le debo exigir al constructor antes de comenzar?

Bueno, gracias de nuevo.
 

eloscar

Gran experto
#5
Tanto el estudio geotécnico como los ensayos del hormigón de la estructura son obligatorios hagas decenal o no.
 
#6
cr ha dicho:
Gracias. En cuanto al seguro todo riesgo, según me dijeron, son el arquitecto y el aparejador los que tienen un seguro y otro el constructor, y no era necesario hacer otro.
Yo te diría que es altamente recomendable que te hagas ese seguro.
Cuando la responsabilidad en un accidente no es clara (y suele ser por desgracia lo mas habitual), su Señoría suele dictar sentencia del tipo "solidaria" o sea que "para todos café". Si todos tienen seguro y tú no tienes, pues adivina quién va a salir peor parado. Es lo de siempre: si no pasa nada pues no pasa nada, pero si pasa algo....

cr ha dicho:
Por otra parte, en cuanto al decenal, entiendo que si no lo hago ¿no hay que hacer ensayos o algo así? Nos hicieron el estudio geotécnico para el proyecto y, según creo, cuando vaya a hacer la cimentación o estructura tendrán que hacer análisis del hormigón... realmente desconozco todo esto, por eso haría todo lo que me dijesen, pero no vaya a ser que algo no sea necesario y es que todo suma y sigue... no sé si me explico.
Cuantos más controles y seguros tengas, pues mejor. Las pruebas de materiales son generalmente obligatorias. Y tampoco son tan caras.
Lo mejor es que especifiques como condiciones de contratación con el constructor que serán a su cargo los ensayos obligatorios por normativa.

Saludos.
 
#7
Cr, respecto al seguro del promotor, el artículo 9 de la LOE dice "son obligaciones del promotor: (...) d) Suscribir los seguros previstos en el art. 19" Dicho artículo 19 especifica los seguros que deben tener el constructor y el promotor y también dice: "el incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías".

Si decides no hacerlo pues responderás con tus bienes personales así que mira bien las clausulas de responsabilidad del contrato que firmes con el contratista, oblígale contractualmente y comprueba que ha suscrito el seguro a responsabilizarse de los seguros de sus obreros y de las personas ajenas que puedan entrar a la obra, etc.

Y ojo con subcontratar 2 empresas diferentes para la construcción de la casa porque entonces ya no serías sólo promotor, serías promotor y contratista a un tiempo.

El arquitecto y el aparejador pueden trabajar sin seguro si quieren pero no es nada recomendable aunque de todo hay en la viña del señor, asegúrate de que lo tienen contratado.

El geotécnico es obligatorio por ley, pero sigue habiendo ayuntamientos que conceden licencia de obras con un certificado de la DF.

Y el control de calidad también es obligatorio, lo determina la DF y lo prevé en la fase de cálculo. ¿Qué ocurre? Que si no existe decenal hay muchas obras en las que no se realiza.

Yo siempre recomiendo a mis clientes que suscriban el seguro y no permito que se escaqueen del control de calidad o del geotécnico.
 
#8
Gracias, entonces me ha quedado claro que el seguro de responsabilidad civil es conveniente y los controles son obligatorios, y que los paga el constructor, si así lo acuerdo con él, ¿es así?

En cuanto a los honorarios del aparejador, agradecería que me pudierais orientar con cifras, porque estoy un poco desconcertada. De lo que me dijo el arquitecto que me costaría antes de encargarle el proyecto a lo que me pide ahora ya el aparejador hay mucha diferencia, y esas cosas no me gustan. Es por ello que cada vez tengo las cosas menos claras.

Me sois de mucha ayuda, muchas gracias.
 
#9
Cr, las tarifas de arquitectos y aparejadores actualmente están liberalizadas, podemos cobrar lo que queramos. Lo "normal" es que el aparejador cobre del orden del 30% de los honorarios del arquitecto pero ya te digo, pueden cobrar lo que les de la gana, tendrás que negociarlo.
 
#10
Gracias, arq_nick. Aún así, entendiendo que los honorarios son libres, quisiera basarme en algo para poder "negociar". Yo me creo lo que él me dice, hasta que oigo otra cosa. Es decir, si el arquitecto me dijo, por ejemplo, 2000 € al final de la obra, y ahora el aparejador me dice 4000 €, pero luego que 3000, al final me mosqueo.

Por otra parte, ¿me podríais aclarar el tema de los seguros del arquitecto y del aparejador? Es otra cosa que no me queda clara. ¿Hacen un seguro sólo para mi obra? ¿Lo pago yo?

Gracias de nuevo.
 
#11
Los seguros de los técnicos, los tienen que suscribir ellos con su compañía (si quieren, porque no es obligatorio) para cubrir la responsabilidad civil que puedan tener ellos personalmente en la obra.

Cada técnico contrata con su compañía una póliza con una cobertura determinada, más alta o más baja dependiendo del volumen de obra que tenga o de los criterios que personalmente considere más adecuados.

No es nada habitual que el promotor pague el seguro, porque la aseguradora a quien le pasa la factura es al tomador del seguro. Si hay acuerdo entre técnico y promotor pues te podría pasar una factura de gastos, pero te digo que no es habitual.

Hay compañías que te cobran en función del riesgo que consideran que tiene cada obra que ejecutamos y otras que simplemente cobran un tanto por ciento en función de tus ingresos anuales.
 
#12
arq_nick ha dicho:
Si hay acuerdo entre técnico y promotor pues te podría pasar una factura de gastos pero ta te digo que no es habitual.
:rolleyes: Cada vez va siendo más "habitual". Yo veo bien que el propietario, (que es el susceptible de iniciar acciones legales contra el técnico) pague el seguro del mismo (que será quien "defienda" al técnico)

Saludos.
 
#13
Yo en eso no estoy de acuerdo contigo Mariano, porque entiendo que el técnico debe controlar la obra y si lo hace bien no tiene porqué haber denuncias, además del hecho de tener un gasto importante como ese te hará esmerarte más en tu trabajo.

Los 300 - 500 euros que cuesta el seguro de una unifamiliar no les van a echar para atrás si quieren denunciarte.

No es justo que se le pase a un cliente el gasto del seguro ya que la cobertura del seguro es una decisión personal del técnico y además el precio también está influido por posibles problemas en otras obras anteriores. Yo no estoy de acuerdo con esa práctica en absoluto. Sólo la vería "justificable" si se le vende al promotor la moto de "te hago una rebaja en el proyecto pero me pagas el seguro"
 
#14
arq_nick ha dicho:
Yo en eso no estoy de acuerdo contigo Mariano, porque entiendo que el técnico debe controlar la obra y si lo hace bien no tiene porqué haber denuncias además de que el hecho de tener un gasto importante como ese te hará esmerarte más en tu trabajo.
Creo que te equivocas. ¿De verdad crees que si lo haces bien estás libre de cualquier denuncia? ¿todavía no te has encontrado con gabinetes jurídicos decenales? ¿si tienes un gasto importante te esmeras más?

Respecto al pago del seguro, como es un acuerdo contractural entre dos partes, pues que las partes acuerden lo que quieran, que más dará. El cliente si le interesa contratará y si no buscará a otro. Técnicos tienes a patadas.

Sobre el resto, te repito que te equivocas. Hay muchos, muchos, muchos factores que no dependen de ti y que en un futuro si pueden ir contra ti. Hay que ver la realidad de nuestra profesión: CABEZAS DE TURCO, independientemente si eres bueno o malo, feo o guapo, ¿quieres decirme que los técnicos que en una causa son condenados es que han ejercido su actividad irregularmente? Que sepas que en muchos casos no.

Saludos.
 
#15
Vamos a ver Mariano que creo que me has interpretado mal ;)

Está claro que el cliente, pague o no el seguro, con razón o sin ella, tiene libertad absoluta de denunciarte si le da la gana y está claro que siempre existe la posibilidad de que te denuncien de mala fe e incluso sin ningún motivo técnico. La posibilidad de denuncia en este último caso se reduce considerablemente pero por supuesto que se puede dar el caso, claro que sí, otra cosa muy diferente es que el juez le de la razón. Porque no sólo tiene que llevarte a juicio, TIENE QUE GANARTE.

Lo de esmerarme o no, pues mira, la verdad es que la posibilidad de un posible recargo de siniestrabilidad no me atrae nada. Es más, estoy muy cerca de entrar en la tabla de bonificaciones y un 20% de bonificación para mí no es nada despreciable por lo que no me cuesta nada ponerle mil ojos a la puesta en obra (tengo que reconocer que el aparejador que trabaja conmigo habitualmente es un fiera y eso ayuda muchísimo, óle por él). Es un comportamiento instintivo similar a algo que algun forero ya ha comentado en otros temas diciendo que la presencia de un seguro decenal en la obra también hace que se pare más en la fase estructural o similar al hecho de frenar cuando vamos conduciendo y vemos la cámara de la DGT en la cuneta de la carretera.

Y respecto a la pregunta de "¿quieres decirme que los técnicos que en una causa son condenados es que han ejercido su actividad irregularmente?" pues estoy de acuerdo contigo, la vida es muy perra y muchas veces pagan justos por pecadores. Supongo que un factor muy importante a tener en cuenta también es la suerte.

Puede ser suerte o ingenuidad, llamalo como quieras.

Y sinceramente yo cobro por el Proyecto y la Dirección lo que estimo que vale y no pongo otro tipo de costes porque a mí personalmente no me parece oportuno. Si siguiese la filosofía de cobrarle el seguro al cliente yo lo que le cobraría son las fotocopias del proyecto que eso sí que es un auténtico pastón. !Una pasada! una auténtica sangría.
:eek:
 
#16
no pongo otro tipo de costes porque a mí personalmente no me parece oportuno
Ahora las cosas han cambiado con el tema informatico, pero siempre en todos los estudios se contrataban un numero de copias del proyecto y se pactaba el precio de las siguientes, porque claro dame otra, dame otra, tambien se tenia la opcion de dejarla en una copisteria donde el contratista para ofertar tras ser autorizado recogia y pagaba directamente su copia en la copisteria. Nosotros hemos llegado a tener en los años 90 cuando la crisis, hasta quince y veinte ofertas para un proyectito de viviendas, pero la necesidad apretaba y bastante.
 
#17
arq_nick ha dicho:
Si siguiese la filosofía de cobrarle el seguro al cliente yo lo que le cobraría son las fotocopias del proyecto que eso sí que es un auténtico pastón. !Una pasada! una auténtica sangría.
:eek:
:) :) :) Claro, yo por supuesto que se las cobro (las copias "extra") Cuando salieron las grabadoras de CD (que tiempos), si un cliente me pedia copia en soporte digital, facturaba mi tiempo, el CD y la amortización de la grabadora. El cliente tiene que entender que las cosas valen dinero, y que no porque te haya pagado "una pasta" por "unos planitos" (que es lo que el cliente puede pensar) tienen derecho ya a casi todo. También, mas de una vez, en direcciones de obra donde la constructora es realmente torpe, intento cobrar las visitas extra que tengo que hacer por dicha incompetencia. Y así con todo. Siempre que en el contrato se especifique y quede todo clarito, no hay problema.

Pero vamos, me estoy alejando del tema y seguro que antes te he interpretado mal ;) Ultimamente el tema de los seguros y OCT me dan un mal rollo.

Saludos.
 
Arriba