Diferencia entre edificabilidad (m²/m²) y aprovechamiento urbanístico (m²/m²)

¿Alguien me puede explicar la diferencia entre los conceptos de edificabilidad (m²/m²) y aprovechamiento urbanístico (m²/m²)?
Muchas gracias.
 
Pues depende. Muchas veces se usan para referirse a lo mismo. Pero es posible que cuando te dicen "aprovechamiento urbanístico" se refiera a m² edificables de uso característico. En un área de actuación, si solo existe un uso (p. ej. vivienda unifamiliar, residencial en bloque, etc.), pues resultaría que edificabilidad sería igual a aprovechamiento urbanístico. Pero si tienes varios usos distintos, pues tendrías que ponderar los m² que tienes de cada uno de ellos para poder repartir las cargas equitativamente. Vamos, que no es lo mismo un m² de vivienda unifamiliar aislada que un m² de vivienda VPO en bloque. Por lo tanto, asignas a uno de los usos que tienes el valor 1, y al resto de usos les das un coeficiente que es un valor proporcional en función del estudio del mercado que hayas hecho. Al final multiplicarás los m² de cada uno de los usos por ese coeficiente, y te saldrá el aprovechamiento urbanístico.
 
Como bien dice el compañero, pues depende.

El aprovechamiento puede ser objetivo (todo lo que se permite construir en una parcela) o subjetivo (de lo que se puede construir, la parte que le toca al promotor privado y el 10% a la Administración, o el % que sea).

En suelo urbano consolidado solo hay aprovechamiento subjetivo, no hay que ceder nada a la Administración, y viene dado por lo que permita edificarse según los parámetros contenidos en las normas urbanísticas. Es decir, en este caso edificabilidad = aprovechamiento.

En suelo urbanizable, el PGOU fija un aprovechamiento medio y para cada sector habrá unos coeficientes que lo corrijan (por zona y por uso) para hacer más equitativo el reparto de beneficios (entre un propietario de futuro suelo industrial y otro propietario de suelo residencial, por ejemplo). El coeficiente que nos sale se ha de multiplicar por la superficie edificable (superficie x edificabilidad neta) del sector. Lo que tenemos ahora es el aprovechamiento objetivo, que posteriormente se dividirá en dos aprovechamientos subjetivos (uno para el propietario y otro para el ayuntamiento) que será lo que se puede construir en la parcela para cada una de las partes.

Espero no haber dicho ninguna burrada... Un saludo.
 

Gaena

Novel
Exacto.
La diferencia más directa se ve al aplicarlos: si tienes la edificabilidad, la aplicas directamente y sabes cuánto puedes construir (da igual si es sobre una parcela, una unidad o un sector, es tan sólo una proporción sobre suelo bruto); en cambio, el aprovechamiento es un concepto más teórico, para comparar las plusvalías que se producen en distintos sectores, y en función de los usos a que se destinan. En función de los aprovechamientos de los diferentes sectores, se identifican cuáles son deficitarios y cuáles no.
 

davidn

Diamante
El aprovechamiento no debiera tener unidades en el sistema métrico. Es un término que se usa para fijar los derechos de las parcelas aportadas en los suelos en gestión (planes parciales, unidades de actuación...).

En función de la parcela aportada tienes derecho a unas "unidades de aprovechamiento" (UA, UP... como las quieran llamar) que "cambias" por edificabilidad en m² en función del uso y que se te darán en una parcela finalista.

Es decir, si te correspondiesen 10 UA puedes tener derecho a 20 m² de VPO si su coeficiente de ponderación fuese 0,5, a 10 m² de vivienda libre si su coeficiente de ponderación es 1 o a 5 m² de local comercial si este fuese de 2.

La edificabilidad es otro concepto que debe atribuirse solo a la parcela finalista en función de un pilón de parámetros que vienen en las ordenanzas (los vuelos computan o no, alineaciones, altura máxima...). Puede darse el caso de que no puedas agotar las UA o lo contrario, que te sobre edificabilidad.
 

davidn

Diamante
Gracias :eek:

Y solo por redondear un poco el tema, indicaros que el único coeficiente de ponderación no es el del "uso", sino que hay otros, tales como el de emplazamiento (no es lo mismo que te toque una zona con vistas al mar que otra con vistas a un vertedero), el del estado del suelo (que unos tengan que pilotar y otros no) o todo lo que te quieras inventar para conseguir lo que a fin de cuentas dice la ley: "equidistribución de cargas y beneficios".

Un saludo.
 

monsal9

Novel
Hola, quería hacer una consulta acerca de este tema.
Tengo una parcela de uso terciario, se va a utilizar para construir un supermercado con aparcamientos en superficie y en la tabla de características aparece que la superficie total es 1.791,34 m², la edificabilidad también es es 1.791,34 m² y el aprovechamiento es 1.343,51 ua. No entiendo, si sólo hay un uso, que el aprovechamiento sea menor. ¿Es debido a la zona de aparcamiento?
Gracias.
 

sparus

Diamante
El coeficiente de ponderación de usos es común para el ámbito de gestión correspondiente, no solo en la propia parcela. Por lo demás, ya @davidn lo explicó muy bien hace 5 años.
 
Hola. Me gustaría preguntar una duda. Si la edificabilidad que las ordenanzas atribuyen a una parcela de mi propiedad es muy superior al aprovechamiento que el PGOU atribuye a la unidad en la que se encuentra, ¿significa esto que puedo agotar esa edificabilidad adquiriendo unidades de aprovechamiento "adicionales"? Y si es así, ¿se le aplica a esa edificabilidad las mismas limitaciones de usos (por ejemplo, porcentaje de uso comercial) que el PGOU prevea para toda la unidad?
Gracias.
 

Trasgo

Platino
Probablemente debas revisar las cargas urbanísticas... lo que tú llamas tu parcela, debe transformarse en solar y para ello deberás realizar las cesiones correspondientes... al final tu solar será mucho más pequeño que la parcela inicial y los propietarios de los otros terrenos afectados podrán construir en su solar que se encontrará en lo que es actualmente tu parcela...
 
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