Diferencias entre suelo no consolidado y sectorizado

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Diferencias entre suelo no consolidado y sectorizado. Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@Demiurgo:

"Bueno, como veis en el título la pregunta es bastante clara...
En un terreno que tenemos, el ayuntamiento ha realizado un PGOU, pero al parecer quiere cambiarlo para que los habitantes de dicho pueblo no lo manteen (que son muy capaces de eso, o algo peor...).
Aparte de las alegaciones formales y demás, la corporación ha solicitado a las comunidades de propietarios que hagan una modificación del PGOU en la parte que les afecta, ofreciendo alternativas. Esto hubiera sido mejor hacerlo antes de redactar el PGOU, pero nunca es tarde si la dicha es buena.
Ahora bien, un terreno que tenemos está definido como urbanizable sectorizado (o programado en terminología anterior). Solo necesitaría un plan parcial y la aceptación de las urbanización por parte del ayuntamiento para ser urbano consolidado...
Pero en dicha unidad existen ya viviendas, no sé cuántas ni qué porcentaje, y uno de los propietarios quiere que se cambie la unidad de sectorizada a urbana no consolidada, ya que existen viviendas y algunas calles.
¿Qué diferencias existen entre sectorizado y no consolidado?
Porcentaje obligado de sistemas generales.
Porcentaje obligado de cesión al ayuntamiento en m² lucrativos.
Etc., etc.
Por cierto, el terreno está en la Comunidad Andaluza.
Muchas gracias por haber leído el rollazo...
Cuando termine todo el marrón este, acabaré yo contestando las preguntas de los demás... Lo que hay que aprender cuando a uno le tocan el bolsillo... ;);)"


@rayadeparalex:

"Te voy a dar mi opinión, teniendo en cuenta la legislación de la Comunidad Valenciana (CV).
En la CV, si el suelo es urbanizable sectorizado hay que realizar un plan parcial, como bien dices, y si te vas al reglamento de planeamiento te fija los estándares de cesiones dotacionales al ayuntamiento. Además, hay que ceder el 10% del aprovechamiento al ayuntamiento.
Mientras que en suelo urbano consolidado por la urbanización, en general, tiene que estar prevista la ordenación (viales, calificaciones, jardines, alturas, volumetrías, etc.), las cesiones ya están reflejadas (viales, educativos, jardines, etc.) por lo que todo lo que te queda es aprovechamiento de los propietarios y no hay que ceder el 10% al ayuntamiento.
Creo que es un diferencia importante.
Espero haberte ayudado algo, con la salvaguarda de la diferencia de legislación, aunque según creo es asimilable una a la otra con ciertas reservas.
Un saludo."


@vorpal:

"Desconozco la legislación andaluza en detalle, pero no puede haber gran diferencia entre suelo urbanizable delimitado (o sectorizado, SUZD) y suelo urbano no consolidado (SUNC).
Son básicamente similares, la diferencia entre ellos reside en dos aspectos:
1- El SUZD debe desarrollarse mediante plan parcial mientras que el SUNC no (basta, en general, con reparcelación más urbanización).
2- Las cesiones en ambos casos son las mismas: 10%.
3- Las reservas para equipamientos y dotaciones en el SUNC las tienes fijadas por el PG, mientras que en SUZD deben definirse a través del plan parcial y se regulan mediante unos "estándares" del reglamento de planeamiento (autonómico o en su defecto estatal).
Al final lo que cuenta es el tiempo de gestión, y te puedo decir que, en general, cuesta mucho más tramitar un SUZD que un SUNC."


@Demiurgo:

"Muchas gracias por vuestras respuestas.
@vorpal, estoy aprendiendo de tus contestaciones un montón.
La diferencia es que no necesita un plan parcial para urbanizarse, ¿no?, el SUNC. Hombre, es un ahorro, ya que un plan parcial cuesta su dinero, y el PGOU ya hace el trámite al crear una zona SUNC.
La duda era que otro propietario de la unidad prefería el SUNC, supongo que cree que no tiene que ceder terreno para los sistemas generales ni el 10% de cesión al ayuntamiento. Nosotros lo tenemos asumido, al final te quedas con aproximadamente un 50% del suelo que tenías sin urbanizar.
Después del PGOU me tocará aprender de las juntas de compensación. Ya me he comprado el libro que recomendabas... a ver si soy capaz de tragarme dicho ladrillo."


@vorpal:

"En ambas categorías de suelo hay que ceder el suelo de sistemas generales adscritos (los otros van por expropiación). Los sistemas locales se ceden siempre gratuitamente.
Respecto al 10% de aprovechamiento, dalo también por cedido siempre, salvo en algunas actuaciones en SUNC del tipo "reforma interior" (los antiguos PERI, para entendernos). Como siempre el baile de una CC. AA. a otra es importante.
Como criterio, no te fijes tanto en la cantidad de suelo neto de parcelas que te queda, sino en lo siguiente:
a) La edificabilidad "real" de tus terrenos y su tipología (aprovechamiento objetivo), porque es la referencia para que los valores.
b) Comprueba si, después de constituir la junta de compensación y reparcelar, los terrenos que te asignan PERMITEN CONSTRUIR TODO LO QUE TE TOCA, porque a veces, literalmente, hay tantas cesiones que NO CABE lo que en buena ley te correspondería (síntoma de reparcelación chapucera) y te deben indemnizar en dinero.
Lo de las juntas de compensación es otro mundo, prepárate para trabajar con abogados ;)"
 
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