Discrepancias con tasación de vivienda en relación con la superficie registral y la comprobada

fsalzam

Novel
Hola, me pongo en contacto con ustedes desde la desesperación absoluta al encontrarme con una tasación de mi vivienda muy discutible. Si me permiten, paso a comentarles:

Recientemente me han tasado mi vivienda ya que necesito cambiarme de banco debido a las condiciones draconianas a las que me tienen sometido. He encontrado otro banco interesante y como siempte tengo que tasar mi vivienda.

La semana pasada vinieron y después de tomar medidas y determinar el estado de la casa, me han enviado el informe, que entre otras cosas dice lo siguiente:

“Se advierte que existe discrepancia entre la superficie registral (85,20 m2) y la superficie comprobada en las mediciones realizadas in situ (160,44 m2) habiendo adoptado en la presente valoración la superficie registral, por ser menor de acuerdo al principio de prudencia.”

Además de este concepto, me indican también:

“Se advierte que ante la posibilidad elevada de que el valor del inmueble experimente una reducción
significativa motivada por la tendencia del mercado inmobiliario y por la volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación (art.12 y 23, orden eco/805/2003 de 27 de marzo), se aplica un ajuste del 8,00% sobre el valor obtenido por comparación.”

Total que el valor de tasación no me permite efectuar ninguna operación. El nuevo banco todavía no está reclamando por el periodo estival en el que nos encontramos, aunque lo harán la semana que viene.

Esta es la tercera tasación que he realizado de mi vivienda desde el 2003 y en todos los casos la superficie comprobada ha sido la considerada. Lo del principio de prudencia me descoloca que lo apliquen a los metros cuadrados, ya que la ley RCL 2003\986 dice:

“El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo”

. Ademas, la ley dice textualmente:

“Comprobación de superficies.- Se adopta como superficie de tasación, la superficie construida comprobada in situ el día de la visita, siendo dicha superficie superior a la registral, no existiendo duda alguna en la identificación y linderos de la finca valorada”

Y si que cumple con el precepto que cuando la superficie comprobada sea superior a la registral, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable, que por supuesto que se cumple.

Por lo tanto, necesito saber estos argumentos son correctos y suficientes o me pueden echar una mano en algún concepto mas que me permita llevar a cabo la operación.

Muchas gracias de antemano.
 

fsalzam

Novel
En primer lugar me gustaría agradecerte tu rápida respuesta.

Efectivamente tienes razón en que el camino más seguro que evite complicaciones es registrar el exceso de superficie y la verdad es que me tengo que informar cuales son los trámites correspondientes para ello. El problema es que cuando compre la casa, en las escrituras y el proyecto ( un proyecto de hace 30 años ) solo reflejaba los famosos 85,2 m2, aunque la casa fuera de más. En aquel momento por inexperiencia no exigí este concepto.
Entiendo que para poder registrar el exceso de superficie, debería presentar proyecto ( que no tengo ) ademas de los pertinentes costes que ello supone. Repito, es la solución mas lógica, pero que en este momento creo que no podria llevarla a cabo.
Por esta razón, necesito saber si tengo los recursos suficientes para poder defender la tasación actual o si se te ocurre algun concepto más que pueda aplicar.

Muchas gracias.
 

fsalzam

Novel
Gracias Bauta, pero respecto al tema de la Tasación, se te ocurre algún concepto mas que pueda defender la injusta tasación que me han hecho.
 
Gracias Bauta, pero respecto al tema de la Tasación, se te ocurre algún concepto mas que pueda defender la injusta tasación que me han hecho.

Que no estés de acuerdo con ella no quiere decir que sea injusta, se atendrá a los criterios que marque la empresa de tasaciones o el banco. No olvides que quien quiere la garantía es la entidad financiera.
 

fsalzam

Novel
Efectivamente y por ello espero que el banco presione al tasador reclamando el informe y al final considere los 160 metros en lugar de los 85,2.

Muchas gracias Bauta.
 

antoni0

Platino
Los m2 de exceso, ¿son legales o legalizables?
porque ahí está la clave del asunto. Si el tasador no ha querido tenerlos en cuenta es porque puede haber dudas de su legalidad. (por ejemplo una terraza de ático cerrada).
 

fsalzam

Novel
Hola Antoni0, los metros de exceso son legales y legalizables. No incumplo ninguna normativa urbanística. Es parte de mi vivienda como puede ser un baño o una habitación normal y corriente. Dice el tasador en su informe que asume solo los 85,2 metros por el principio de prudencia.

Gracias por contestar.
 

antoni0

Platino
Y, si son legales porque no los legaliza pidiendo la correspondiente licencia al Ayuntamiento?.

Para que una edificación se legal es necesario ir al Ayuntamiento y pedir la correspondiente licencia urbanística, mediante un expediente d elegalización en su caso. Una vez que se tiene la licencia, se va al notario y se hace una corrección de la escritura.

En cuanto a la posibilidad de legalizar los metros en exceso, una cosa es que esos metros hayan estado allí mucho tiempo, el usuario los haya comprado y los haya pagado, incluso le hayan dado una hipoteca sobbre ellos en periodo de burbuja, y otra es que si se pide licencia al Ayuntamiento éste la pueda conceder.
 

fsalzam

Novel
Hola Antoni0, te agradezco tu respuesta. Efectivamente tendría que hacer lo que me indicas. Estoy alargando el planeo por que lo que me planteas tiene una serie de gastos que ahora en tiempo de crisis no nos viene bien a ninguno. En principio voy a ver que hace mi futuro banco si pelea un poco con la tasadora y esta acepta incluir todos los metros que realmente tiene la vivienda. Si esto funciona, dejaré para mas adelante la legalización cuando sea mejor momento.

De todas formas, no se si sabras los costes aproximados que pude suponer toda la operación (entiendo que cada ayuntamiento, notario y demas tengan precios distintos). Me refiero al arquitecto que tendrá que justificar el proyecto, a la correspondiente licencia del ayuntamiento por el excedente de metros y el notario...
 

antoni0

Platino
Acude a una arquitecto de tu localidad o zona, y éste no te cobrara (o como mucho la visita 30/50€) por darte la información más precisa, además de decirte si es legalizable. Los gastos dependen mucho de la situación en que se encuentre la ampliación y los años que tenga.
Lleva la documentación que tengas, planos, escrituras, etc.
 

fsalzam

Novel
Muchas gracias Antoni0. Por el bien del foro, os iré contando como va la operación para que le pueda servir en un futuro a quien lo necesite.
 
Hola, no sé si seguís con este tema o no, pero si os sirve de ayuda, soy tasador y esto depende de cada empresa tasadora (el principio de prudencia), yo trabajo para dos empresas tasadoras y una de ellas me obliga a optar por la menor superfiicie de las tres (catastral, real y registral). Lo que te aconsejo es que te aferres a que lo construido tiene más de 5 años y por lo tanto se encuentra perfectamente consolidado, por lo tanto legalizable, es por lo que si te deben de restar algo en la tasación son los gastos de legalización (espero haberme explicado). Por otro lado, este tipo de discrepancias se suele solventar en el registro presentando un informe de un técnico acompañando planos con superficies reales, visado y con firma legitimada (firmado ante notario), yo he hecho alguno que otro, pero entiendo que cada registro de la propiedad es un mundo.
 
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