Disposiciones intermedias de hipoteca en casa prefabricada realizada en una fábrica

Hola.

Estoy negociando las condiciones de la hipoteca, pero me estoy encontrado con el siguiente problema.

Ningún banco me da disposiciones intermedias durante la construcción de la vivienda hasta que esta se encuentre en el terreno, ya que se realiza en una fábrica.

Pasaría de tener terreno + cimentación (pongamos un 20% de la obra) a un 95% de un día para otro, una vez se coloque la vivienda en el terreno.

El problema viene con el calendario de pagos que había hablado con el constructor, en el que se contaba con disposiciones intermedias.

¿Alguien ha lidiado con esta situación previamente?

Muchas gracias.
 
Yo no, pero me interesa el tema. Es una faena, desde luego.
 

lufegut

Titanio
¿Alguien ha lidiado con esta situación previamente?
Yo, y como era mi casa, lo que tuve que hacer es emitir certificaciones de obra intermedia, diciendo que la casa estaba montada, aunque la casa realmente estaba en taller. Evidentemente no lo haría así para un tercero.

Es una situación compleja.
 

el_ri

Novel
Para empezar, pienso que todo depende de los plazos, importes del montante total y cantidad que tú aportas, añadiendo en las variables si el terreno es de tu propiedad o no.

Si el terreno es propiedad tuya, mucho más sencillo, si no pues todo se complicará algo.

A mí, si me presentas esto como director del banco o como director financiero, planteo lo siguiente, pongo número como ejemplo.

Terreno en propiedad.
Coste de la construcción: 150.000 €.
Costes de adecuación del terreno, acometidas, losas, etc. 12.000 €.

Aporte de capital en el momento del inicio de la operación o cash que tu tienes: 50.000 €.

Luego, partiendo de esto, habría que ver tu calendario de pagos, plazo de finalización y demás, que supongo que como mucho en 6 meses, la casa está posada.

Mi opción sería la apertura de una cuenta de crédito, con un límite de 120.000 €, en principio con vencimiento anual, lógicamente plantearía la operación con los condicionantes de que las disposiciones única y exclusivamente fuesen para el pago a la empresa "Casafacil" e incluso que se haga el pago desde la oficina bancaria y que "Casafacil" dé un aval por las cantidades entregadas (eso es bueno para ti) como garantía de la entrega de la vivienda.

Según tu calendario de pagos, irás disponiendo del capital de la cuenta de crédito, liquidando los intereses mensuales según lo dispuesto.
En principio, si todo esta bien hecho, como es un contrato se supone llave en mano, al final del plazo todos los pagos están saldados con el constructor.
La casa ya está colocada, es cierta, te dan el fin de obra, se puede habitar, tiene todo documentado, se puede tasar y se puede hipotecar.
Se tasa, se hipoteca, al menos en la cantidad dispuesta en la cuenta de crédito. Se firma la hipoteca y en la oficina cancelan la cuenta de crédito contra la hipoteca, ahora tienes la deuda en la hipoteca y el banco la garantía de tu casa.

Si en algún momento, quien fabrica la vivienda, quiebra o no cumple, tú debes al banco la cantidad dispuesta de la cuenta de crédito, pero al haber un aval de las cantidades entregadas (tiene que presentarlo el fabricante y pagarlo él) se ejecuta el aval, antes o después y se cubre con ello lo dispuesto.

Así, sentado en el ordenador, todo es fácil. En la vida real, dependerá de la competencia, ganas del director a la que se añade si la entidad está por prestar o no.
Y, por supuesto, tus condiciones particulares condicionan totalmente la operación.
Hay veces que ir al banco a pedir 2.500 € tiene más riesgo que 250.000.

Por otro lado, la operación se puede plantear a la inversa, que la línea de crédito la tenga quien fabrica la casa... chungo por lo que veo, sobre todo porque sería mucho riesgo y líneas de crédito ya tendrán ya...

Y como tercera opción, está que si tienes otra vivienda, libre de cargas, puedes plantear la operación de la forma siguiente: se firma una hipoteca sobre la vivienda actual, con ello pagas todo el proceso. Si vas a vender, o bien cancelas o se cambia la garantía de la hipoteca a la vivienda nueva.

Así, son un poco las variables que se me ocurren, muchas más no hay creo y sin saber de cuantos €€ hablamos es mas difícil aún.
 
¿La empresa no te ha dicho cómo ha funcionado el cliente en otras ocasiones? Seguro que no es la primera autopromoción de la que se hacen cargo...
 
Se tasa, se hipoteca, al menos en la cantidad dispuesta en la cuenta de crédito. Se firma la hipoteca y en la oficina cancelan la cuenta de crédito contra la hipoteca, ahora tienes la deuda en la hipoteca y el banco la garantía de tu casa
¡¡Traigan a ese hombre, voy a nombrarlo vicepresidente ejecutivo!!
 

el_ri

Novel
Al final, esto es lo que se hace cuando compras una vivienda con garantía hipotecaria.
Tú no tienes nada, más que tus ingresos declarados.
El tasador va y ve la casa, dice vale X.
La entidad te ha dicho que te da un % sobre ese X.
Con la tasación te conceden esa cantidad, que en el momento de la firma va o a tu cuenta o en un cheque bancario al vendedor si ha de recibir el pago.

Los problemas dónde vendrían: la tasación no cuadra con lo que se estimaba, o con el dinero no me llega... pero bueno, eso son premisas que deben estar seguras de antemano.

A mí estas operaciones no se me han planteado, pero sí la de un cliente que quiere comprar un tractor, ya, para ayer, porque el precio es... ¡buenísimo!
Sabemos que sale una línea de préstamos ICO dentro de tres meses, él por su condición puede acogerse con condiciones muy buenas y demás, pero el pago hay que hacerlo y no puede esperar.
Se hizo una cuenta de crédito, por el limite del importe a pagar por el tractor. Religiosamente pagó los intereses por el capital dispuesto, si en ese periodo tuvo liquidez y cubrió parte de la cuenta, pues eso que ganó.
A la apertura de los prestamos ICO se tramitó uno por el importe necesario acogiéndose a los requisitos, firma en notaría, notificación a oficina, se procede a la apertura del préstamo y cancelación de la cuenta de crédito, bien sencillo, cuando todos los implicados quieren trabajar.

Aquí, no deja de ser algo similar. Eso sí, ha de estar todo bien y muy bien atado, especificado, desde las calidades de la vivienda, contrato, importante para mí lo de que el constructor dé un aval por lo entregado, etc., al igual que la solvencia y capacidad de pago de quien solicita el préstamo.
Teniendo todo claro y soportado documentalmente, es cuestión de plantear bien la operación y si alguno no sabe pues que se lo plantee así a la entidad financiera.

Últimamente en mi zona están colocando bastantes prefabricadas, no sé cómo va el tema de pagos y tiempo de ejecución en fábrica, pero sí que en dos días la casa está terminada en la parcela desde que llegan y supongo que en poco más puedan tener el fin de obra, porque llegan hasta con cortinas.
Si esto es ágil, y la operación está prácticamente tramitada en la oficina bancaria, tasación es una semana, así que poco problema...

Ahora, lo más fácil es comprar algo hecho y cierto y a correr, pero parece que de esto no va el hilo ni los que pululamos por él.
 

alimon

Bronce
A ver, yo comparto en parte la vision de @el_ri, más que nada porque se suele hacer mucho a nivel de empresa, como dice, y porque a mí me lo han ofrecido para la vivienda en el SAN (sin ser cliente, pero mis padre sí).

La historia es que para salvar los condicionantes de una hipoteca para autoconstrucción, que son mucho más farragosos que los ya de por sí complejos para algo ya hecho, me ofrecen una línea de crédito por el importe que necesite, sin necesidad de dar explicaciones a ningún tasador, a ningún departamento de riesgos ni marear a nadie.

PEROOOO claro, yo tengo un piso, que voy a vender para pagar la construcción de la casa, y el problema que me encontraba, como todos, es que habrá un periodo de 3-4 meses donde tendré que hacer pagos, pero tener también un sitio donde dormir y eso, por lo que claro, ellos toman el piso a vender como garantía de la linea de crédito, que no son una ONG.

Las condiciones que me daban eran, según ellos, "muy buenas", por la garantía y por que mis padres son "muy buenos clientes". Y lo cierto es que el interés lo era para ser un crédito personal, porque estaba en torno a 2%. Pero claro, cuando ya miras gastos de estudio, constitución, notario y toda la mangonería, resulta que el tema se va a solo "unos 3.000 € de costes".

Así que he pensado que para regalarle 3.000 € al banco por 4 meses, o bien saco el dinero como pueda, o bien me gasto esos 3.000 € en un hotel y por lo menos reactivo la economía (que será lo primero, claro).

Ahora, que si vas al banco sin ninguna garantía, ya te digo que no te da un crédito suficiente para la casa ni Patricia Botín.

De todas formas, la empresa que construye la casa prefabricada, si es de esas llave en mano y tal, ya debería tener cosas con algunos bancos para facilitar la financiación de su producto. Otra cosa es que el autor del post no trabajase con ninguno de esos bancos, o que las condiciones no le interesasen o el las tuviese mucho mejores, que es lo más probable, y ahora se encuentre con ese problema. Pero como todavía está en el proceso de mirar, me extraña mucho que la propia empresa no le haya brindado 2-3 alternativas y contactos en varios bancos.

P. D.: @Bravoluta, cuando yo miraba al principio ese tipo de casas, varias entidades trabajaban con ellas, y tenían acuerdos con distintas empresas, por si te puede servir, que conozcan el producto y que yo recuerde son:

Bankinter principalmente, con estos trabajaban varias empresas. Lo tienen hasta en su web:
https://blog.bankinter.com/economia/-/noticia/2018/3/23/casas-prefabricadas-giratorias
También es conseguir que de tu oficina hablen con las personas adecuadas de esa entidad.

Aparte, Banco Sabadell e ING también hacían cosas con alguna empresa modular.
 
Nunca me encontré con este problema, pero me surge la siguiente duda :)

Casa prefabricada... ¿mueble o inmueble?

Creo que igual que dices que quieres una hipoteca y al poner la casa allí de repente tienes el 95% realizado, puede significar que igual que lo pones lo puedes quitar.

Supongo que en el mundo de los hogares prefabricados hay desde módulos fácilmente desanclables y transportables a casas que aunque se construyan en otro lado y luego se transporten, una vez puestas en el sitio no serían fácilmente movibles sin dañarlas o inutilizarlas. Este último caso para mí sí sería inmueble, pero es la primera pregunta que creo que hay que hacerse antes de valorarlo.

Y ojo, eso no significa que si es mueble valga más ni menos (un Rolls vale más que mi casa), ni que no se pueda registrar, ni que no puedas pedir un préstamo para adquirirlo, igual que cuando compras un vehículo, pero eso no sería una hipoteca, ya que por definición solo se pueden hipotecar bienes raíces.

Encontré este enlace que lo explica bastante bien:
https://casascarbonell.es/casas-prefabricadas-bienes-muebles-o-inmuebles/
 

foxcub

Novel
Yo en su momento había mirado un par de empresas de viviendas modulares con llave en mano y ambas tenían acuerdos con entidades bancarias, eran Abanca y Sabadell, para el tema de las certificaciones intermedias, claro que si no querías ir con esos bancos dado que igual a ti no te interesaba tanto como a la propia constructora, no sé cómo se haría...
 

lufegut

Titanio
Casa prefabricada... ¿mueble o inmueble?
Mi casa es prefabricada, tiene 222 m² y, evidentemente, de mueble tiene poco. Esa pregunta me la hizo el inútil del primer tasador, que tasó mi proyecto, y yo le dije: "claro que es un mueble, y en verano le pongo ruedas, y me la llevo a Benidorm".
 
Mi casa es prefabricada, tiene 222 m² y, evidentemente, de mueble tiene poco. Esa pregunta me la hizo el inútil del primer tasador, que tasó mi proyecto, y yo le dije: "claro que es un mueble, y en verano le pongo ruedas, y me la llevo a Benidorm"
Yo no hablaba de tu casa, que seguro es inamovible, pero si yo hubiera sido el "inútil del primer tasador" que tasó tu proyecto :D:D me hubiera hecho la misma pregunta. ¿Puede desanclarse, desarmarse en módulos, transportarse a otro lado y volverse a montar? Si la respuesta es sí, el que sea grande y no tenga ruedas solo significa más viajes (tantos como cuando te la llevaron). Ah, y mueble no quiere decir engancharla a la bola de la roulotte y llevarla de vacaciones, solo que está preparada para hacer un traslado (aunque luego si no hace falta no se lleve a cabo).

Los padres de mi amigo Alberto tienen una casita (70 u 80 m²) en Matalascañas. Yo nunca he estado, pero sí he estado muchas veces en esa casa hace años... cuando la tenían en Oriñón (Santander). Se la dejaron puesta en un terreno alquilado (es bastante normal en esa zona) con la condición de que cuando se jubilara el padre la misma empresa le hiciera el traslado a Huelva, y allí la tienen :)
 

lufegut

Titanio
¿Puede desanclarse, desarmarse en módulos, transportarse a otro lado y volverse a montar? Si la respuesta es sí, el que sea grande y no tenga ruedas solo significa más viajes (tantos como cuando te la llevaron). Ah, y mueble no quiere decir engancharla a la bola de la roulotte y llevarla de vacaciones, solo que está preparada para hacer un traslado (aunque luego si no hace falta no se lleve a cabo)
Esa pregunta no tiene ningún sentido, cuando hay iglesias que se han desmontado piedra a piedra y vuelto a montar tal cual en otro sitio.

Nada que esté anclado al suelo, y a unas infraestructuras de electricidad, saneamiento, agua, etc., y sea más grande que una caseta de obra está preparado para hacer un traslado. Y casi cualquier cosa con medios y un poco de cuidado se puede desmontar y llevarse a otro lado.

Y, por supuesto, una vivienda, salvo que tenga ruedas y la puedas mover sin hacer ningún tipo de obra, siempre es un inmueble. La legislación es bastante clara al respecto, y la casa de los padres de tu amigo, habrá pagado su IBI en Cantabria mientras estuvo allí, y ahora lo pagará en Matalascañas. Y si ha hecho las cosas de forma legal, habrá pagado licencia de obra en ambos sitios.
 

el_ri

Novel
Básicamente, @alimon, esa operación tal como la comentas, es la que yo digo.

Gratis, básicamente no lo es, si lo comparas con el precio que tiene a día de hoy una hipoteca, claro.
Ahora, si tienes en cuenta otros factores, quizás sí. Tu caso personal es que tienes vivienda, con lo que no pagas un alquiler.
Si ahora vemos el caso de quien paga alquiler, quiere una casa prefabricada porque en 3 meses duerme en ella... pero no tiene una garantía que aportar, pues el mayor coste de la operación compensa tener la casa "ya", poder vivir en tu casa y el ahorro del alquiler.

Casa caso es particular y, desde luego coste lo hay, pero también en la autopromoción con tasaciones y demás... la cuestión es ver las alternativas y como bien has dicho, si tu situación personal no es buena, ni barato ni caro.
 
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