Distancias a linderos definidas en Plan Parcial

Hola amigos. Os planteo un caso que me han consultado hoy, que me parece curiosísimo. Os cuento:

En una urbanización de un pueblo, desarrollada mediante un Plan parcial del año 95, una amiga mia tiene un chalet pareado. Su pareado linda obviamente con la parcela de su otra mitad del pareado y otra parcela, que se encuentra sin edificar. O mejor dicho, se encontraba, porque por lo visto, le han empezado a construir una casa en dicha parcela con la particularidad de que la nueva construcción....no guarda distancias a linderos, asi que en el mismo linde de su terreno se va a encontrar con una pared ciega de dos plantas, con cubierta inclinada y caída de aguas a la parcela de mi amiga.

Lo mejor del caso es que va al Ayuntamiento y le dice el arquitecto municipal que si, que la construcción de marras tiene licencia, que el Plan Parcial era antiguo y no estaba claramente redactado (¿?¿?¿?), que de la redacción del documento (no me ha especificado si texto y/o planos) se desprende que en esa parcela se puede construir al limite de la parcela y que si la abuela fuma y tal . Os imaginareis que mi amiga se queda de cartón piedra.

Y ante la pregunta lógica de "pero esto..puede ser??" Yo le digo que entiendo que el planeamiento no puede ir contra derechos básicos señalados por el código civi y relativos a servidumbres de luces, vistas y aguas (si hay esta última), y que creo que en el Codigo Civil regula una distancia minima a linderos de tres metros, pero no lo tengo claro del todo. Entiendo que los pasos que debe dar ya mismo son los siguientes:

1.- Conseguir la normativa del Plan Parcial de marras, y comprobar las ordenanzas que lo regulan.
2.- Ir donde un buen abogado con ello, y solicitar un interdicto de paralización de las obras.
3.- Arremeter contra todo dios: arquitecto municipal, que informa, alcalde que da licencia, concejal de urbanismo, cosntructor, cristo que lo fundó, y pida daños y perjuicios y lo que haga falta.

Que os parece el asunto? Creeis que puede conseguir algo? El planeamiento puede cargar con semejante servidumbre a una parcela, cuando el resto tiene perfectamente definida la distancia mínima a linderos?? Ya me direis...

Un saludo, y disculpad el rollo
 
Yo empezaría por la 1, y de la lectura de estas normas iría pasando por las distintas fases. En principio nunca me gusta levantar la liebre antes de saber si tengo escopeta y está cargada. Primero los datos de plan parcial, después ya soltamos a los perros y le damos un buen tiro de gracia.
Saludos
 
Eutectoide, totalmente de acuerdo con empezar por el paso 1, pero si escribo los otros dos, es porque creo que aunque el Plan Parcial lo contemple, en este caso es un abuso de derecho, ya que la ordenación de la zona, por lo que entiendo es de chalets pareados, situación ésta que la casa de mi amiga cumple, mientras que la que se plantea es una especie de "excepcion" en la ordenación, que produce una merma en la parcela y construcción de esta persona, creándole unas servidumbres que no se yo....

De todas maneras, a les he remitido a un abogado que se dedica a temas urbanísticos, y baqueteado en mil batallas contra la administracion municipal :cool:
 
No descarto las otras opciones, si las normas no contemplan lo que te están haciendo, presentate con notario a edificio en construcción, levanta acta, vete ayuntamiento, pide licencia, y presenta denuncia. Si no paran la obra, estarán haciendo una muy gorda.
 

APA

Oro
HOLA: Lo primero que tienes que ver es el PLAN PARCIAL, si en él se permite vivienda adosada, sin necesidad de acuerdo o consentimiento del colindante, no te gastes un euro en abogados, notarios....

Cuando lo veas comentanoslo

Por cierto el Codigo Civil dice 2 metros.
 
APA
En eso estamos, en comprobar la normativa (escrita y gráfica) del Plan antes de actuar, aunqie si que es cierto que la consulta a un abogado la van a hacer ya.

Pero a lo que voy en mi explicación es que la vivienda de mi amiga ya está pareada con otra, y que la que están contruyendo (que no se si dije, no es pareda, es un chalet unifamiliar que por loque vi en planos, vierte agias sobre la parcela colindante) nunca podrá ser adosada, porque no tiene construcción ni parcela a la que adosarse. A lo que voy es que parece que hay un error de bulto en la redacción del documento, por el que se permite el construir una unifamiliar sin guardar distancias mínimas a linderos en base a una normativa para pareados (pareado que en el caso de esa parcela, es imposible de realizar), gravando a la parcela de mi amiga con dos "adosaciones" (valga el palabro).

Por cierto...LEGUUUUU donde estasssssss, te necesitamos;)

De todas maneras, os seguiré informando, porque me parece un caso de interés....y muy curioso.
 

TOBALINO

Esmeralda
creo que aqu ihay dos cosas:
1º-comprobar que la normativa urbanistica del sector contemple (lo dudo) o no la posibilidad de construir sin dejar distancia a linderos. Si no lo contempla, denuncia al ayuntamiento y paralización de obras. Habrá que mirar el proyecto por si es un fallod e replanteo o es que le dieron la licencia con esa posibilidad, con lo que el pato lo paga el ayuntamiento.
2º-si realmente el plan está redactado así, es decir que deja construir sin distancia a linderos, entonces es fallo del redactado del plan, o que se ha hecho una interpretación ilegal de algún punto confuso, con lo que aqui el codigo civil sí que sirve para arremeter contra el ayuntamiento, o en su defecto contra los técnicos que redactaron dicho plan.
No sé en este ayuntamiento, pero en los que yo me suelo mover, aparte del OK del arquitecto municipal para concesión de licencias, ha de haber también el OK de los servicios jurídicos. Dirígete a ellos también a ver que te dicen acerca de esto
saludos
 

APA

Oro
HOLA: Perdonar pero no teneis razón. Si en el Plan Parcial, en la ordenanza de residencial, se acepta la vivienda adosada. El vecino puede levantar el testero de su vivienda en los dos linderos, a pesar de lo que dice el codigo civil y a pesar de lo que hayan realizado el resto de los propietarios.

Ahora bien, si el vecino se adosa, no puede verter las aguas de su cubierta hacia la parcela del colindante, eso nunca.

No obstante todo esto son especulaciones, porque lo primero que hay ver es la ordenanza como esta definida en el Plan Parcial.

Saludos
 
Lo primero que parece que ya se ha hecho ir al ayuntamiento y solicitar consultar el expediente de la licencia de obras, viendo proyecto, informes, etc.... recuerdo que la licencia de obras siempre se concede sin perjuicios de terceros.

Luego comprobar el Plan Parcial, lo que dice APA es perfectamente posible, hay sitios donde existe un uso y compatibles, si tiene compatible la vivienda adosada puede perfectamente adosarse, puesto que esta en su derecho

En ningun momento y como te dice APA, el señor puede poner verte agua a tu parcela, ni poner canales que sobrepasen la linde de la parcela.
 
Apa, el planeamiento da la potestad de hacer bajo detrminadas reglas, pero ante todo, debe ser coherente y no puede dar dar lugar a situaciones absurdas. Te lo explicaría con un sencillo esquema gráfico, pero no se cargar dibujos aqui :mad:. Trataré de explicarte la paradoja verbalmente, a ver si puedo.

Imaginate una manzana lotizada en seis parcelas rectangulares iguales, rodeada por viales a sus cuatro lados. De estas seis parcelas, se construyen tres, en damero (una si, otra no), quedando construidas dos hacia un vial (extremos de manzana) y una hacia el opuesto (en el centro de la manzana). En ese caso, y aplicando el criterio de que la normativa permita adosar el testero a los lados, sin mas limitaciones, la parcela central que queda libre se encuentra con construcciones sobre linderos a tres lados de su parcela. Y el cuarto lado libra, porque afortunadamente es vial.

Vale, es una situación limite, un tanto absurda.....pero no muy distinta del caso que hablamos, donde en vez de tres ocupaciones de linderos hay dos.

No te parece absurdo? No te parece que hay una merma en los derechos de esa parcela, respecto de las demas? No crees que es un error de bulto del Plan no tener en cuenta esos aspectos, y mas aun, un error (o desidia, diria yo) de los encargados de aplicar ese Plan a la hora de dar licencia, el permitir llegar a esa situación absurda?

Un saludo,
 

Legu...

Diamante
APA
En eso estamos, en comprobar la normativa (escrita y gráfica) del Plan antes de actuar, aunqie si que es cierto que la consulta a un abogado la van a hacer ya.

Por cierto...LEGUUUUU donde estasssssss, te necesitamos;)

De todas maneras, os seguiré informando, porque me parece un caso de interés....y muy curioso.
Hola Aitor_nillo:

Disculpad el retraso en conectarme, pero es que yo intento cuidarme un poco (por aquello de la edad) y paso de madrugones, que estáis escribiendo a medianoche.:cool:

En cualquier caso veo que ya cuentas con sobradas opiniones como para orientar a tu amiga. Hasta que no compruebes ese Plan urbanístico, poco más haría yo. Y sospecho que sí va a necesitar al abogado desde ya, porque por lo menos eso de la servidumbre de aguas no se puede quedar así.
 

al

Esmeralda
Pues para mi esta claro que de alguna manera, si el PP permite esta situación esta mal redactado (no contaron con esta posibilidad los redactores).

Asi que si una vez comprobado que esto es asi y si (cosa que en mi ignorancia no sabia) el codigo civil exige dos metros minimos a linderos (no lo he encontrado y supongo que teniendo la salvedad de que ese lindero no sea o pueda llegar a ser una medianera en el futuro, al permitirse vivienda adosada) Se debe exigir su cumplimiento, igual, claro esta que el de que el vecino no te vierta sus aguas en tu parcela..

Me parece muy interesante tu consulta ya que al estar yo redactando ordenanzas para un pan parcial (y ser novato en ello) a pesar de haberme documentado mucho, no habia previsto como regular esta situación, en el caso de permitirse en una manzana tipologias de adosadas, pareadas y unifamiliares.. lo tendre en cuenta.
Supongo que una manera de hacerlo, a bote pronto, es regular que si se quiere optar por vivienda adosada (comprando varias parcelas) la ultima vivienda del grupo, cuando linde con una parcela ya edificada como pareada o aislada o en tramites de llegar a ser esto, habra que guardar un retranqueo X en dirección a esa parcela. El problema de esto es que si alguien en una manzana de muchas viviendas, promueve un grupo de adosados dejando una medianera al final por ejemplo, ya esta obligando al siguiente a adosarse por ahi, en forma de pareado o adosado..
¿Esta situación es comun o habria otras maneras de solucionar el problema?
 
¿Qué artículo del código civil establece una distancia a linderos de 2 m.?
El art. 582 define únicamente la servidumbre de luces, pero no habla de paredes ciegas.
Código civil. Art. 582 ha dicho:
No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
 

al

Esmeralda
Codigo civil,:

Artículo 585

Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.

Buceando unpoco en el codigo he encontrado esto, que podria ser de aplicacion al hacer viviendas pareadas que tienen ventanas o huecos en direccion a la parcela colindante o en patios de luces.... pero lo que aqui se plantea es una medianera.
Si el planeamiento no regula "cuando" o "cual" o "como es" una pared medianera (para hacer adosados, supuestamente permitidos de manera general en ese planeamiento en esa zona) yo entiendo que el puede apropiarse del derecho de que eso es una medianera y construir hasta ahi (otra cosa es que el vecino no haya o haga uso e su mismo derecho), haciendo caso de todo a lo que obligue tanto codigo civil como planeamiento para esos casos; drenaje de aguas, huecos, vistas..etc.
 
No os lo vais a creer......es surrealista.

Me han pasado la normativa del Plan Parcial. Como no podía ser de otra manera, se regulan tanto las construcciones paredas como las que se sitúan aisladas en parcela, para las que regula una distancia minima de 3 mts a linderos.

Eso si, señala que podrá adosarse al lindero con el consentimiento del colindante, consentimiento que obviamente, mis amigos no han dado.

Conclusión: el arquitecto municipal a por uvas, informe técnico erróneo, y licencia concedida ilegal. Menudo fregao....

Si soy yo el concejal de urbanismo, cuelgo al arquitecto de los pulgares.....
 

APA

Oro
HOLA: Comprendes porque te deciamos varios intervinientes que lo primero era mirar el Plan Parcial.

Suerte
 
Entiendo que los pasos que debe dar ya mismo son los siguientes:

1.- Conseguir la normativa del Plan Parcial de marras, y comprobar las ordenanzas que lo regulan.
2.- Ir donde un buen abogado con ello, y solicitar un interdicto de paralización de las obras.
3.- Arremeter contra todo dios: arquitecto municipal, que informa, alcalde que da licencia, concejal de urbanismo, cosntructor, cristo que lo fundó, y pida daños y perjuicios y lo que haga falta.
Apa, eso está sacado de mi primer post....sólo me dejé ir en el tercer punto, ya que me parecia increible que pudiera suceder lo que posteriormente se ha confirmado. Ciertamente, no parece que lleguen a ese extremo porque hay intención de arreglarlo por las buenas. Pero yo no tendría piedad con el autor del desaguisado. O sea, el arquitecto.
 
Eso si, señala que podrá adosarse al lindero con el consentimiento del colindante, consentimiento que obviamente, mis amigos no han dado.

Conclusión: el arquitecto municipal a por uvas, informe técnico erróneo, y licencia concedida ilegal. Menudo fregao....
Facil solucion entonces, vas al ayuntamiento y denuncias dicha licencia de obras para que se deniegue, puesto que debes saber que la licencia es una acto que se concede por parte del Ayuntamiento

Sin perjuicios de terceros

En este caso existen y si el ayuntamiento no esta por la labor, una simple "sugerencia" al tecnico y concejal de que esto va a un juzgado, debería ser mas que suficiente.
 
Efectivamente, inu, en eso estamos. La verdad, no veas cómo está el concejal...mas mansooooo. De hecho, le pueden meter en un buen lio, y plantear una buena reclamación. No sólo mi amiga, sino tambien el promotor de la nueva vivienda, por los daños y perjuicios causados.
Continúa el culebron;)
 
Yo tengo claro que no permitiria esa construccion pegada a mi linde, asi de claro, cada palo que aguante su vela.

Asi que creo que puede definirse como tema aclarado.

Ahora te dire lo que pasará, a tu amiga le van a ofrecer pasta por pegarse a la linde, finalmente tu amiga la pillara y tu te quedaras :eek: . Al final el mundo se mueve en demasiados casos por pasta.
 
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