División horizontal tumbada unifamiliares aisladas

#1
Existe la posibilidad de realizar una division horizontal tumbada en parcela unica con dos o mas viviendas unifamiliares aisladas (cumpliendo parametros de ocupacion y edificabilidad ( en el planeamiento no existe limitacion de densidad de viviendas ni se especifica que tenga que ser una unica vivienda por parcela. Lo unico que no cumpliria del planeamiento seria la parcela minima para hacer la segregacion) dejando como mancomunado el acceso, la piscina, y parte del jardin, y fijar un uso privativo de la otra parte del jardin para cada vivienda; o por el contrario para realizar una division horizontal tumbada se exige que las viviendas sean pareadas o adosadas.
Gracias.
 
#2
HOLA: Para hacer división horizontal tumbada se puede hacer con un edificio o con varios edificios. El elemento común debería ser el solar (toda la parcela), en ella se puede establecer el uso exclusivo y excluyente de la superficie que quieras para cada una de las viviendas (jardin privado) y el resto del suelo serían parte de elementos comunes (accesos, piscinas, jardin común).

Ahora bien, para hacer división horizontal tumbada, segun mi opinión, debe permitirse la vivienda colectiva. Hay otros miembros del foro que no opinan igual, ya que se ha planteado esto en otro momento. Por tanto dependerá del Tecnico municipal y del Ayuntamiento competente.
 
#3
Gracias por tu respuesta APA.

La ordenanza en concreto de la parcela es de Suelo Urbano Residencial de Vivienda Familiar.
No especifica nada que tenga que ser unifamiliar, con lo cual entiendo que que en ese aspecto no tendría problemas ( de hecho se estan concediendo licencias con edificaciones pareadas y division horizontal tumbada).
La duda que tenía es si las viviendas tenían que ser necesariamente pareadas o por el contrario podian ser aisladas dentro de la misma parcela, y los posibles problemas para inscribirlas en el registro.

Otra duda: Sería en este caso necesario proyecto de infraestructura comun de telecomunicaciones exigible según RD 401/2003 a todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la edificacion que deban acogerse al regimen de Propiedad Horizontal.
 
#4
HOLA: Entiendo que no al ser viviendas unifamiliares, entiendo que la división horizontal tumbada es una cuestión juridica y la reglamentación de telecomunicaciones es técnica y son aspectos totalmente independientes.
Si no fuera así, seria necesario cumplir esa norma en una urbanización de chalets, considerandoles como un bloque de pisos.

En el Registro de la Propiedad no tendrás ningún problema, siempre que tengas la licencia en regla y la escritura la redacten correctamente. No te olvides la mejor forma es considerar el suelo como elemento comun, determina los coeficientes de participación en él de cada vivienda.

Hay técnicos que se complican la vida creando elementos comunes innecesarios, en un caso me proponia precisamente mediante la red de telecomunicaciones, cuestión que obviamente rechace, utilice el suelo como elemento común y esta perfectamente inscrito, hipotecado y 11 familias viviendas en ellas.
 
#5
Hay técnicos que se complican la vida creando elementos comunes innecesarios, en un caso me proponia precisamente mediante la red de telecomunicaciones, cuestión que obviamente rechace, utilice el suelo como elemento común y esta perfectamente inscrito, hipotecado y 11 familias viviendas en ellas.
Aqui tienes que poner forzosamente instalacion de telecomunicaciones en viviendas adosadas, en cuanto que estas tenga estructura comun, cimentacion comun, puesto que en cuanto tengan estos elementos parece ser que tienen que acogerse a division horizontal, se llame tumbada o como quieras.

Yo no me complico la vida creando elementos comunes, es la legislacion vigente la que obliga a dicha instalacion, por lo que si no aportas el proyecto de telecomunicaciones no OBTIENES LICENCIA y si no lo realizas NO TIENE CEDULA DE HABITABILIDAD.

Si no fuera así, seria necesario cumplir esa norma en una urbanización de chalets, considerandoles como un bloque de pisos.
Efectivamente si presentas un proyecto de 50 chalets individuales tambien te exigen el proyecto de telecomunicaciones y su realizacion.
 
#6
HOLA: Pues lo siento, por aqui no lo piden nada más que en bloques de viviendas multifamiliares o colectivas.

Esto de no tener una norma común, ni un criterio común para todas la Comunidades y para todos los Ayuntamientos, es un autentico problema.

Hoy mismo he tenido una discusión en un Ayuntamiento, que entienden determinada reglamentación a su aire y cuando se les dice que otros muchos Ayuntamientos de la provincia lo entienden al revés que ellos y que es más fácil estar equivocado uno frente a muchos, les da exactamente igual.

Un Saludo
 
#7
APA te puedo garantizar que no lo hago con agrado, porque la realidad es que no sirven, como tu dices cargas mas elementos comunes en gente que no los quiere, pero te puedo garantizar que tenemos incluso consultas elevadas al ministerio y contestadas en tal sentido.

Luego cierto es que ciertos ayuntamientos cachondos dicen que para 2 viviendas no (para esquivar las pareadas) pero si tienes 3 ya si, menudo cachondeo.
 
#8
HOLA: Te has fijado los problemas que pueden surgir en el futuro para los propietarios de una urbanización de 50 viviendas individuales, como indicas.

El primer problema que surge es donde se ponen las conducciones, entiendo que hay dos posibilidades:
1) Por las aceras de las calles, pero como pueden circular por las calles unas redes privadas, cuando las calles se ceden al Ayuntamiento y consecuentemente son públicas.

2) Por los jardines privados, se crea una servidumbre para toda la vida y si alguna vez hay una averia hay que entrar en las propiedades privadas.

El segundo problema es que en una división horizontal tumbada el suelo es un elemento común y como tal la disposición a futuro está limitada al consentimiento de todos los propietarios, imagina que en el futuro un propietario quiere ampliar su vivienda o demolerla para edificar una nueva, obviamente dentro de muchos años, pero no se podrá hacer.

En fin, infinidad de problemas por una cuestión, entiendo que no bien estudiada por la Administración.
Un Saludo
 
#9
Hola APA;
He leido tus posts y tengo un par de dudas..
Entiendo la dificultad de tirar instalaciones privadas por via publica, seria interesante que el Inutil comentara como se soluciona esto, juridicamente hablando, claro..
Entiendo los inconvenientes de las servidumbres que se pueden crear si se hace por los jardines privados...
Ahora bien, y corrigeme, cuando se hace por ejemplo uno de estos tan de moda Resorts en la costa o urbanizaciones de lujo cerrada (Mas o menos).. El viario que hay en su interior supongo que no es publico (ya que se controla el paso). Supongo que funcionan como "grandes manzanas" que mediante un "estudio de detalle" o yo que se se han ordenado sus volumenes y edificabilidad segun unos parametros fijados..d e tal manera que todo lo que esta dentro de estos ambitos esta en mancomunidad..
Cuando hay un golf y un hotel mas club de golf dentro, como uso lucrativo compatible, entiendo que estos propietarios tambien formaran parte de esta mancomunidad...¿Es realmente asi, o voy muy desencaminado? En ese caso supongo que el problema de tirar instalaciones "privadas" bajo el viario ya no existe.. quizas a esta situacion se refiere el inutil.
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El segundo problema es que en una división horizontal tumbada el suelo es un elemento común y como tal la disposición a futuro está limitada al consentimiento de todos los propietarios, imagina que en el futuro un propietario quiere ampliar su vivienda o demolerla para edificar una nueva, obviamente dentro de muchos años, pero no se podrá hacer.
¿quieres decir que si algun propietario quiere hacer alguna reforma exterior o ampliacion de su vivienda, en su parcela de uso privativo, necesita la aprobacion del resto de propietarios?...
Tiene cierto sentido algo asi, ya que si no en una promocion de adosados cada uno podria cualquier dia pintar sus fachada de cualquier color..Lo cual podria romper la monotonia o resultar un horror de la leche...
Supongo que tiene el mismo sentido que las normas de las comunidades de vecinos de multifamiliares respecto a los colores de los toldos, de carpinterias, sobre si se pueden cerrar o no los balcones.. etc.
 
#10
HOLA: AL, Cuando yo he hecho urbanizaciones con una zona mancomunada o bien como dices con calles privadas, no hace falta hacer división horizontal tumbada. Te explico la formula es muy sencilla, por ejemplo te cuento dos casos reales:

1) Manzana mancomunda formada por 30 viviendas aisladas, con una zona mancomunada donde se localiza una piscina, pista de tenis, jardines. La manzana se divide en 31 fincas independientes, en 30 de ellas se declaran las 30 obras nuevas de viviendas unifamiliares independientes y sobre la 31 (que es la mancomunda) se crea una vinculación "OB REM" de forma que la propiedad de la parcela 31 corresponde a todos y cada uno de los propietarios de las treinta viviendas, a razon de una treinta-ava parte para cada una de ellas. Esta vinculación es inseparable de la viviendas (En bloques de pisos se ponen como anejos inseparables), de forma que cuando se trasmita la vivienda se trasmite la participación en la vinculada.

2) Manzana formada por 80 viviendas unifamiliares adosadas con calles privadas en las que se localizan las plazas de aparcamiento y una antena de TV, ya que la señal que llega es muy baja y es muy complicado poner 80 antenas de mucha altura. La solución es exactamente igual, se divide la finca en 81 fincas independientes, en las 80 de las viviendas se declara la obra nueva y la parcela 81 se crea la vinculación "OB REM", de forma que la titularidad de la parcela 81 será a razón de una ochenta-ava parte para cada una de las viviendas. Obviamente en este caso los cables de las antenas circulan por la aceras privadas.

Este caso tiene una variante más que me ha ocurrido y es que las 80 parcelas no cumplian la parcela mínima y además la promoción se hizo en cuatro fases de 20 viviendas, que eran dobles filas de 10 viviendas. El promotor, fue segregando cada una de las cuatro parcelas y fue declarando las divisiones horizontales tumbadas en las que localizó veinte viviendas unifamiliares susceptibles de utilización individual, atribuyendoles el uso exclusivo y excluyente de los patios o jardines privados. Cuando terminó la promoción se encontró que era dueño de la calle y de la parcelita donde se localizó la antena de TV. de por vida y los dueños de la calle se cabrearon, además el problema le abrumaba más porque había habido trasmisiones de algunas viviendas. La solución que le hice fue sencilla, el resto de la finca que estaba a su nombre en el registro de la propiedad, se cedió gratuitamente a los dueños de todas y cada una de las 80 viviendas que formaban la promoción, mediante la citada vinculación "OB REM", de forma que cada uno de los dueños de cada una de las viviendas, recibia una ochenta-ava parte del resto (calle y parcela de TV) que es inseparable con la vivienda de forma que cuando se transmite la vivienda se transmite la ochenta-ava parte. Obviamente esto supuso la aceptación de todos los propietarios actuales de las viviendas, porque se realizó una vez vendidas las viviendas, pero es una escritura (bueno un acta) muy sencilla y barata.

Obviamente cuando tenemos aprovechamientos diferenciados, como viviendas, hoteles, bloques multifamiliares, el promotor puede distribuir las cuotas como tenga por conveniente.

Un Saludo

Por cierto, cuando propongas esta solución al Notario, muchos te pondrán Nota...
 
#11
Gracias por tu respuesta APA.

La ordenanza en concreto de la parcela es de Suelo Urbano Residencial de Vivienda Familiar.
No especifica nada que tenga que ser unifamiliar, con lo cual entiendo que que en ese aspecto no tendría problemas ...
Claro, por tanto, no la podrían ocupar personas solas, o personas compartiendo piso:D :D :D
 
#12
Gracias

Gracias APA por tu Post; nunca he hecho un proyecto de reparcelación y tengo, evidentemente muchas dudas, que de aqui a un tiempo espero que vaya solucionando, pero siempre hay una primera vez.. Ahora, en un mes, mes y medio acabaremos un PAU (con la ayuda de Dios...) y a ver que tal. En este caso presentamos el PP de ordenacion mas un a"anteproyecto de urbanización", la oferta juridico-economica y la propuesta de convenio. Posteriormente (ya aprobado) desarrollariamos el proyecto de urbanización.
Aunque me salgo algo del hilo;
¿Hasta que punto la comisión provincial de urbanismo puede impedir la aprobación de un PAU? ¿Solo puede informar negativamente o tiene un poder mayor decisorio?
El Pau, como es habitual, cuenta con el apoyo del ayuntamiento, hemos hecho consulta previa y en pleno unanime lo han aprobado, el suelo es rustico de reserva y cumplimos sobradamente con todos los parametros y standares mínimos. pero tengo entendido que la comision suele presentar varios, muchos inconvenientes o incidencias..
Muchas gracias de nuevo y perdona las "preguntitas"..
 
#13
Tiene cierto sentido algo asi, ya que si no en una promocion de adosados cada uno podria cualquier dia pintar sus fachada de cualquier color..Lo cual podria romper la monotonia o resultar un horror de la leche...
Menos mal que esto no ocurre nunca :p :p :p :p me refiero a que se pongan de acuerdo claro, je je....

No me pregunteis como se resuelve el tema de una urbanizacion de esas, primero deberia hacer una :eek: , en las adosadas, pues como comprenderas las instalaciones van por los patios, que remedio, a mi me obligan a ponerla y crear la servidumbre, pero la norma no la hice yo.
 
#14
¿Hasta que punto la comisión provincial de urbanismo puede impedir la aprobación de un PAU? ¿Solo puede informar negativamente o tiene un poder mayor decisorio?
El Ayuntamiento es quien aprueba, pero para aprobar necesita el informe favorable de la CPU, sin él no puede aprobar una recalificación.


pero tengo entendido que la comision suele presentar varios, muchos inconvenientes o incidencias..
Efectivamente y muchos informes de otros organismos.

Oye la proposición Juridico-Economica y la Propuesta de convenio, no se llevan cuando el PAU, se entregan en sobre cerrado dentro de los diez dias siguientes a la terminación del periodo de información publica. Cuidado, diez dias, en sobre cerrado y cumpliendo todos los apartados del art. 110 y concordantes.
 
#15
al

Muchas Gracias de nuevo; APA
El tema de la oferta juridico economica y la propuesta de convenio aun no lo hemos formalizado e intervendran mas "agentes"..
Leyendo el reglamento y la ley del suelo ayer mismo comprobabamos que un Proyecto de urbanización debe llevar un presupuesto y medicion de cierto tipo para ser considerado asi, que podra ser incluido en la propuesta juridico-ec. en el caso de este p. de Urbanizacion formar parte de un PAU por gestion indirecta. El tema es que si alguien quiere presentar alternativa a nuestra propuesta, efectivamente no se encontrara con una medicion en condiciones, a lo sumo, con las superficies generales descritas en la tabla de caracteristicas del plan y la memoria descriptiva y tecnica y planos de ordenacion. El nivel de presentacion de las infraestructuras del PAU es de anteproyecto: esquema de la red y memoria de calculo y demandas y de calidades bastante sencilla... Entiendo que con la ley en la mano,basta con esto, o habria que adjuntar alguna mdicion pormenorizada de conceptos generales de la urbanizacion?
Gracias de nuevo.. pero es que cada dia nos surje algun tema nuevo..
 
#16
HOLA: En efecto el PAU se puede presentar con ante-proyecto que simplemente incluye una valoración alzada por capitulos o con Proyecto de Urbanización que tiene que incluir mediciones y precios descompuestos.

El que no presenteis las mediciones o los precios descompuestos no creas que evitas la presentación de otras propuestas juridico-economicas de otros postulantes, porque la mayoria de ellos tienen muy experimentadas las actuaciones urbanizadoras y conocen los precios alzados por metro cuadrado de ambito.

Cuidado cuando hablas de alternativas, estas son tecnicas, es decir un PAU distinto para el mismo ambito, por lo que si es distinto que más les da tener vuestras mediciones y precios. Por tanto, no temas esto. Si hay competidores estos van a concursar de todas formas.
 
#17
Lo unico que no cumpliria del planeamiento seria la parcela minima para hacer la segregacion).
Pues eso puede ser un problema, da igual que no segregueis. Echa un ojo al art. 17.2 del texto refundido de la ley del suelo RDL 2/2008:
2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
 

davidn

Gran experto
#18
Pues eso puede ser un problema, da igual que no segregueis. Echa un ojo al art. 17.2 del texto refundido de la ley del suelo RDL 2/2008:
2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Hola ALYRODRI, teniendo en cuenta que el tema de SARQ es de 2006, creo que ya tendrá el problema resuelto.

A la pregunta de pme, por supuesto que si, aunque es mejor habrir un nuevo hilo que no rescatar uno tan antiguo.

Un saludo.
 
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