División horizontal tumbada

#1
Hola, necesitaria ayuda en esta cuestion.
Segun NNSS, calificacion Residencial Unifamiliar aislada, parcela minima 200mts. con 12 de fachada y separacion a linderos 3 mts., semisotano a 1.40 mts. planta baja , primera y torreon, superf. maxima 25 mts. incluida escalera. Solo se podran adosar viviendas a linderos bajo compromiso notarial.

Bajo estas premisas, estan construyendo en parcela de 410 mts. con fachada de 22 mts. dos viviendas adosadas, bajo la denominacion de division horizontal tumbada. ¿Podra el Ayuntamiento dar licencia de ocupacion a dos viviendas independientes, dos entradas y divididasfisicamente las parcelas .?

Se puede denunciar tal situacion. Bajo la denominacion de Div. Horizontal tumbada, construyen dos vvdas. en el lugar de una. Es esto legal.

Si la estructura esta justo a 3 mts. lindero, cuando tabiquen y repellen, la vivienda ya no estara a tres metros, se puede denunciar que no habran luces, ventanas a ese lindero. Si de la estructura , que esta a tres metros, sale de la misma pequeña terraza con escaleras para dar salida por detras, cocina, y dicho saliente queda a 1.5 mts. aprox. lindero, se puede denunciar.

Como se inician los pasos para interponer denuncia, si cabe.
 
#2
Como se inician los pasos para interponer denuncia
Esta es la mas facil de contestar .... abogado (compañero vamos a tener que pedir comision a los abogados porque le mandamos clientes cada dos por tres).

Bajo estas premisas, estan construyendo en parcela de 410 mts. con fachada de 22 mts. dos viviendas adosadas, bajo la denominacion de division horizontal tumbada. ¿Podra el Ayuntamiento dar licencia de ocupacion a dos viviendas independientes, dos entradas y divididasfisicamente las parcelas .?
En principio te diria que si, siempre que
se podran adosar viviendas a linderos bajo compromiso notarial.
que no habran luces, ventanas a ese lindero
podrá abrir todas las ventanas que le apetezca, estariamos buenos. ¿Tu no tienes abiertas ventanas a la linde? ¿Respetas escrupulosamente los 3m?

Si de la estructura , que esta a tres metros, sale de la misma pequeña terraza con escaleras para dar salida por detras, cocina, y dicho saliente queda a 1.5 mts. aprox. lindero, se puede denunciar.
En principio toda la construccion tiene que quedar a 3m de la linde, incluida la escalera y las terrazas y similares.

Bajo la denominacion de Div. Horizontal tumbada, construyen dos vvdas. en el lugar de una. Es esto legal
Si son 410m² y la parcela mínima son 200m² aunque sea una argucia desde luego no parece ilegal, es mas, si fuera ilegal no se lo deberia admitir el registrador, consulta con el registrador de la propiedad, la division horizontal tumbada ha sido una argucia para evitar las instalaciones de telecomunicaciones empleada en algunos sitios.
 
#3
Entiendo que las obras se están construyendo en base a un proyecto que ha sido informado favorablemente por los Servicios Técnicos Municipales y con una licencia de obras en vigor, por lo que presumo que la actuacion es completamente legal.

Consulta en el ayuntamiento el proyecto y verifica que la obra se ajusta al mismo. Podrás denunciar todas aquellas actuaciones no amparadas en el proyecto para el que se obtuvo la licencia. Esa denuncia la debes formular en el Ayuntamiento.

Por otra parte, cabría la posibilidad de que la licencia estuviera mal concedida, pero eso es otra historia, en ese caso, lo suyo sería instar a la administracion para que nprocediera a la revisión de la licencia, cosa jodida de verdad porque implicaría el reconocimiento de un error propio con trascendencia y responsailidad patrimonial. Seguro que por esa vía (reposición) no accederían, te quedaría el recurso de alzada ante el Consejero de turno o bien la vía contencioso - administrativa, todos estos muy malos caminos, procelosos, llenos de escollos, largos y que sólo merecen la pena cuando el daño causado es muy importante.

Valóralo tu mismo.

Saludos.
 
#4
Corregidme si me equivoco ... ¿Con una división horizontal tumbada esas viviendas tendrán que tener obligatoriamente compartida la conexión a las redes municipales de saneamiento, agua, luz etc ?
¿Cómo funciona el tema a la hora de registrar las propiedades?
 
#5
Divsion Horizontal tumbada

Ante todo, gracias por vuestras opiniones.

Que quiere decir que en principio se tiene que respetar los tres metros, si ni se respetan que pasa.

Mi vivienda esta a mas de tres metros.

Lo del compromiso notarial a linderos, la misma palabra lo dice, a linderos. Dos viviendas adosadas en una misma parcela, bajo division horizontal tumbada, esta unidas, los linderos son con las otras parcelas, no entre si.

Hable con el tecnico del Ayuntamiento, y sus contestaciones a estas preguntas fueron, bueno por algun lado tendran que salir a la parcela, si la terraza y la escalera no estan a tres metros, que le vamos a hacer.
Tampoco hay que ser tan estrictos con la normativa, siempre se escapa algo en las mediciones. Suena a que son amiguetes.


Noto cierto corporativismo, eh.
Si la vivienda en conjunto queda a menos de tres metros, yo creo que no puede abrir las ventanas que quiera. Para eso esta el Codigo Civil, no.
 
#6
Re: Divsion Horizontal tumbada

Candela ha dicho:
Lo del compromiso notarial a linderos, la misma palabra lo dice, a linderos. Dos viviendas adosadas en una misma parcela, bajo division horizontal tumbada, esta unidas, los linderos son con las otras parcelas, no entre si.
Es que si hay division horizontal tumbada SOLO HAY UNA PARCELA, no hay linderos de parcela interiores. Solo hay un edificio con dos viviendas.
Lo que tienes que vigilar es si ese edificio con dos viviendas respeta las distancias a los linderos generales de esa parcela. No veas linderos donde no los hay.

Candela ha dicho:
Hable con el tecnico del Ayuntamiento, y sus contestaciones a estas preguntas fueron, bueno por algun lado tendran que salir a la parcela, si la terraza y la escalera no estan a tres metros, que le vamos a hacer.
Tampoco hay que ser tan estrictos con la normativa, siempre se escapa algo en las mediciones. Suena a que son amiguetes.
Vamos a ver Candela, una cosa es que una pared que debía estar a 3 m se quede a 2.95 m, cosa que yo podría entender como un error sin intencion ni trascendencia, y otra distinta es que ese error sea ya de bulto. No hay una regla escrita de cual es el límite o tolerancia (ni debe haberla, porque si no todo el mundo apuraría ese límite), pero un error normal diríamos que podría tolerarse hasta el 5% de la medida.

Candela ha dicho:
Noto cierto corporativismo, eh.
Si la vivienda en conjunto queda a menos de tres metros, yo creo que no puede abrir las ventanas que quiera. Para eso esta el Codigo Civil, no.
¿corporativismo? no se donde lo ves. Hay que saber escuchar y admitir las críticas y reconocer que no siempre se lleva la razón. Yo creo que en este caso sineramente no la llevas. te equivocas en el planteamiento de la división horizontal tumbada creyendo que son dos parcelas y que hay un lindero entre ellas cuando en realidad solo hay una parcela fruto de la agregación de las dos anteriores (de ahí precisamente la necesidad de hacer división horizontal del edificio, al haber dos entidades sobre un substrato común).
El Codigo Civil regula las relaciones de vecindad en el territorio nacional, pero comprueba que no haya legislacion foral aplicable a tu comunidad autónoma, en Aragón por ejemplo, se puede construir y abrir huecos sin sujetarse a distancia alguna. Piensa tambien que puede ser posible la apertura de huecos con signos evidentes de que no tendrán servidumbre, por ejemplo sin ningun tipo de saliente, con reja y malla.

Aqui se intenta ayudar a todo el mundo, pero de forma objetiva, creo yo, nadie tiene especial interés en que salgas mejor o peor parado, sino en que las cosas se desarrollen por el lado justo. ten en cuenta que al final las actuaciones las decides tu, si quieres denunciar a tu vecino adelante, pero que sepas que has de tener buenos argumentos, porque una denuncia infundada te puede salir ciertamente muy cara, denunciar no es gratis.

Saludos.
 
#7
Vorpal creo que candela lo tiene claro ella dijo

Dos viviendas adosadas en una misma parcela, bajo division horizontal tumbada, esta unidas, los linderos son con las otras parcelas, no entre si.
Y lo del corporativismo supongo que lo dice por la contestacion el tecnico municipal.

A mi me gustaria saber una cosa candela a que distancia se ha quedado esa escalera y terraza de la linde? A que distancia estas tu de la linde?
 
#8
Divsion Horizontal tumbada

Por el lado que linda a la construccion en cuestion, estoy a 3mts. y 50 cmts.

la estructura levantada a tres metros linde y la terraza con salida y escaleras esta a 1.5 mts. de mi linde y justo queda a la altura de los cipreses mi parcela unos 3 mts. altura.
 
#9
Candela ahora creo que es el momento de ver tu compromiso real con defender tus intereses, puesto que no solo vale quejarse o acusar de corporativismo al tecnico municipal.

Veamos si la parcela minima son 200m2, podria sin problema construir dos viviendas y adosarse con un simple acuerdo ante notario, como asi mismo lo has declarado, luego da lo mismo tiene dos caminos, la division horizontal tumbada, total y absolutamente legal o la división y el compromiso notarial, luego primer punto ABSOLUTAMENTE LEGAL.

la norma dice un torreon, al hacer dos viviendas se hacen dos torreones de 25 mts. Se esta excediendo en la edificabilidad!
No, no se excede la edificabilidad, puesto que si se pueden hacer dos viviendas, antes creo que queda claro que si se puede hacer, puede hacer dos torreones.

Hasta aqui NO TIENES RAZON EN NADA, la legalidad es la legalidad, y si la parcela minima son 200mts, con posibilidad de adosarse a linderos mediante compromiso, pues nada, tu pudiste hacer lo mismo y la persona que lo hace al lado tuya NO ES UN LISTO, simplemente hace lo que le conviene a sus intereses como hacemos todos, a ti te convenia hacerte una vivienda unifamiliar exenta, si querias que no pudieran hacer una adosada vete a un sitio donde la parcela minima sea 500 y solo se permitan exentas.

De tu comentario sobre politica no voy a opinar puesto que en este foro esta prohibido hablar de politica, asi que deberias editarlo y borrarlo.

Ahora pasemos a lo siguiente, tan indignada estas? Esta claro que esa escalera no cumple, pero eso solo hay una manera de hacerlo, el miercoles, porque mañana con el puente que tenemos en nuestra andalucia probablemente no encuentres nada, te vas a un abogado y presentas una querella para defender tus intereses, puesto que para eso estan los tribunales de justicia para defender tus intereses. Te recuerdo que TODOS esos vecinos que tanto comentan y que te acaloran pueden unirse a la demanda si lo consideran ilegal, es mas puedes incluso presentar un interdicto si aun estan en construccion pero te dire lo que pasara

NO HARAS NADA, en cuanto toca defender tus intereses en un juzgado ir a un abogado y presentar la denuncia o el interdicto, nada no se hace nada, y precisamente por eso nos va asi en nuestro Andalucía. Me gustaria equivocarme pero por experiencia esto es lo que suele suceder y cuando algun forero nos dice que va al juzgado, no queda menos que aplaudirle y dar las gracias

Me gustaria aplaudirte...
 
#10
Divsion Horizontal tumbada

mis disculpas por el comentario politico. Lo siento.

Hoy he hablado con un abogado y se presentara denuncia por las escaleras. asimismo por,al parecer diferencias en la licencia, donde indica que el semisotano se construye a 0,74mts. de altura cuando esta a 1.40, aunque la norma lo permita. la licencia se pidio para 0,74mts.

Os tendre informados.

Gracias.
 
#11
Divsion Horizontal tumbada

EL_INUTIL_© ha dicho:
Candela ahora creo que es el momento de ver tu compromiso real con defender tus intereses, puesto que no solo vale quejarse o acusar de corporativismo al tecnico municipal.

Veamos si la parcela minima son 200m2, podria sin problema construir dos viviendas y adosarse con un simple acuerdo ante notario, como asi mismo lo has declarado, luego da lo mismo tiene dos caminos, la division horizontal tumbada, total y absolutamente legal o la división y el compromiso notarial, luego primer punto ABSOLUTAMENTE LEGAL.


- No del todo cierto, como ya indique, parcela minima 200mts. con ancho de fachada no menor de 12 mts., por lo que no se podrian hacer dos viviendas, previa segregacion, ya que la fachada da un total de 22,6mts. y 12 + 12 son 24 mts. Si tuviera 24 mts. de fachada, si se podria segrgar y dar dos parcelas y adosarse"a los linderos"
 
#12
Re: Divsion Horizontal tumbada

Candela ha dicho:
- No del todo cierto, como ya indique, parcela minima 200mts. con ancho de fachada no menor de 12 mts., por lo que no se podrian hacer dos viviendas, previa segregacion, ya que la fachada da un total de 22,6mts. y 12 + 12 son 24 mts. Si tuviera 24 mts. de fachada, si se podria segrgar y dar dos parcelas y adosarse"a los linderos"
hay esta el truco, en que no son dos parcelas sino una con dos viviendas en su interior. De ahí la division horizontal. (La parcela sigue siendo una de 22,5 m.) Sinó, hubiese segregado en dos parcelas.

y una pregunta.....¿ a ti por que te molesta tanto lo que se esta haciendo?
 
#13
:eek: :eek: :eek: no me fije en al ancho de fachada, por lo que ahora si que se ha convertido en un truco que podría salpicar a mucha gente.

Es unifamiliar por lo que solo se puede hacer una vivienda, ni division tumbada ni nada, porque no cumple TODOS LOS PARAMETROS.

Carsanor, si tu te compras una parcela en una urbanizacion con unos condicionantes urbanísticos, este tipo de actuaciones a mi modo de ver perjudica a la urbanizacion. A mi tambien me molestaria porque tiene razon Candela NO ES LEGAL y creo que es una merma en el valor de las propiedades.

Venga Candela, defiende tus intereses y denuncialo por la escalera, por no respetar la licencia, por hacer dos viviendas donde solo se puede hacer una.

Seguro que eso no sera muy lejos, jeje (provincia de?)
 
#14
Hay normas que permiten una reducción de algunos de los parámeros de parcela, superficie de parcela, longitud de fachadas...cuando construyes una bifamiliar... ¿Podria ser este el caso ...? Y escaparse el conejo...
 
#15
Lo que dice xin-xan es posible y tengo un ejemplo muy cercano.
En las normas urbanisticas de mi ciudad, no es lo mismo declarar una vivienda como unifamiliar o como plurifamiliar. En la vivienda plurifamiliar existen unos coeficientes reductores que para la vivienda unifamiliar queda exenta. Truco, declaro la vivienda como unifamiliar el % de ocupacion total es mayor que si la hubiera declarado como plurifamiliar y luego una vez construida se hacen las modificaciones para que vivan dos familias.
En el caso de los accesos a la vivienda, mediante escaleras o rampas en la zona de garage, esta permitido rebasar los tres metros de separacion minima a los limites de parcela.

Saludos.
 
#16
Divsion Horizontal tumbada

Maestro, me reconforta tu opinion.

La denuncia al Ayuntamiento ya esta puesta, el proximo martes 07.03.06, reunion de mi abogado con el perito. Se ha informado a Arquitecto para que comience informe tecnico.

Un vecino se ha enterado de mi denuncia, colindante a mi, se ve afectado y se va adherir a mi denuncia.


Area metropolitana Granada.

Saludos.
 
#17
Divsion Horizontal tumbada

Estimado Carsanor.

Lo que cada uno haga en su propiedad me es indiferente, siempre y cuando no afecte a los demas.

En este caso donde todas las parcelas son de una sola vivienda, resulta que en la mas pequeña se construyen dos con el maximo de altura y de edificabilidad, justo a tres metros, sin jardines. Existen comentarios de todos los vecinos sobre la mole de hormigon, sobrepasa la mia en una planta mas el torreon. A buen seguro intentara dar salida del torreon a una amplia terraza con buenas vistas( en las NNSS no esta permitido). No le cabe piscina, quizas por eso desde el torreon nos miraran a los vecinos
como nos bañamos, o pondra una ducha .
Vamos hombre, si no tienes para una casa, haces dos para resarcir gastos y vender una, pues vete a otro lado donde estan los adosados.


Me molesta porque creo que desvaloriza mi vivienda y porque veo atisbos de rozar la ilegalidad y estoy en mi pleno derecho de defender mi propiedad e intentar impedir posibles abusos de "listillos"

Y si no llevo razón lo asumiré.
 
#18
Desde luego Candela, no puedo menos que felicitarte y apoyarte en tu decisión, ojala toda la gente que consulta no te tenga miedo a un juicio y a meterse en abogados por defender sus intereses, es muy bonito eso de que el ayuntamiento me defienda, que me defiendan los demas.

En cuanto a
Y si no llevo razón lo asumiré.
creo sinceramente que llevas TODA LA RAZON DEL MUNDO, y por mi experiencia en juzgados no creo que pierdas el juicio.

Si esta en construcción es mucho mas sencillo todo, asi que debes intentar rapidamente descubrir la manera de paralizar dicha obra si no se atiene a licencia, o por alguna otra causa, cuidado con el interdicto (es un camino pero peligroso, consultalo con tu abogado).

Te recuerdo que conviene que presentes los escritos por registro en el Ayuntamiento, si estan escritos y presentados por el abogado suelen tomarselos mucho, pero que mucho, mas en serio, porque saben que no te detendras y eso a los tecnicos les hace mirar las cosas de otro modo en cuanto que les puede salpicar.

Aqui en la zona en la que trabajo suelen mirar mucho para otro lado, porque claro cuando esta ya construido todo les cuesta mucho tirar, suelen abrir un expediente de disciplina urbanistica, multar y el expediente se queda metido en el archivo pero nunca se ejecuta la demolición y/o restitucion.
 
#19
Divsion Horizontal tumbada

Como os dije, las novedaddes son las siguientes:

Los abogados no han conseguido despues de puesta la denuncia y concertadas citas con el perito de Ayuntamiento, 3 veces, estando ausente de su despacho, indicando los funcionarios que esta visitando obras.

Por otro lado el propietario y promotor de la obra, me envia un mensaje a traves de una persona conocida de ambos, que esta muy preocupado, hasta donde pretendo llegar y que si se puede llegar a un acuerdo para que esto no vaya mas allá.

Creo que no debo de establecer conversación alguna, hasta que los abogados estudien a fondo el asunto y consigan tener la reunión con el perito del Ayuntamiento.

Como lo veis, maestros. espero vuestra opinión.
 
#20
Candela, cuanto tiempo sin verte granaina......

Bien, bien, esas novedades me gustan quiere decir que sigues adelante cosa a la que yo te animo.

Ahora viene la decisión que tu deberas tomar

Si sigues con la denuncia como creo que no cumple la normativa el promotor tendra que arreglar lo que sea necesario, creo que el sabe que esta mal situado, fijate como ya te manda la posibilidad de una acuerdo, ademas porque sabe que el ayuntamiento en general no actuan de oficio, tienen esa mala costumbre.

Piensas llegar a un acuerdo? o quieres que se cumpla la legislación vigente?

Aqui es donde normalmente se pierde ya la gente, al promotor le va a suponer pasta y va a intentar un arreglo "€€€€€" contigo para que retires la denuncia o te pares.

Desde luego en todos estos casos siempre remitiria al abogado, todas las conversaciones a través de tu "asesor legal" que queda muy bien.

Esperamos tus noticias.
 
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