Duda catastro vivienda VPO y registro

Hola a todos

Bueno, veo que hay mucho arquitecto tasador por este foro y supongo que mi duda me la podréis subsanar sin problema.

Mi caso es que adquirí una vivienda vpo en el 1999 de 90m2, y hace 7 años hice una reforma variando la configuración y aumentando los metros útiles y de construcción(supongo) .Os describo ls vivienda tal y como venía en la escritura antes de la reforma:

En negrita está descrita la reforma

+ Planta baja (porche, salon-comedor, cocina, entrada, aseo)

+ Planta Semisótano con superficie útil de 20,26 m2 y garaje vinculado de 29,99 m2 que tiene acceso a través del patio posterior ( la parte del garaje se transforma en zona útil en reforma hecha con diferente distribución ,mismos metros total)

+ Planta elevada (tres habitaciones, distribuidor, baño)

+La vivienda tiene una superficie útil de 90m2

+ Todo mide a cubierto 56,59 m2

+ Acceso a jardín anterior 23,95m2

+ Patio descubierto posterior al fondo 78,91m2 (En este patio se ha construido en cubierto, a modo de reforma, para garaje de 41m2 aprox., el resto, patio descubierto.)

Os pongo los datos del catastro que supongo estarán actualizados cuando vino la inspectora al término de la reforma.

planta/ Destino / superf m2
bajo/ vivienda / 113
semisotano/ almacén/ 41
semisótano/ vivienda/ 16
bajo/ porche/ 6
bajo/ pavimento/ 61
semisótano/ almacen/ 41

categoría : media
Superficie de referencia 211m2
superficie de la subárea 162m2

Preguntas:

1) cuando te dicen que adquieres una vivienda vpo de 90m2 ¿a qué clase de metros se refiere a los útiles o a los construidos?

2) Como véis , los datos del registro y del catastro no tienen nada que ver. Por tanto quiero ponerlo todo en regla y que coincidan.Para ello pienso llamar a un tasador y que me los certifique ¿Puede ponerme algún impedimento el funcionario del registro para registrar esos metros de más que constan en el catastro poniéndome la pega de que al ser una vpo sin descalificar no podría hacerlo por marcar los 90m2 y no más según normativas vpo?

3) ¿Qué significa el concepto de 211 m2 de superficie de referencia y qué me han metido ahí? ¿Se coge esa cifra para asegurar el inmueble, sólo los m2 del concepto de vivienda del catastro o cuál?

4) Cuánto me costaría contratar a un tasador y su certificación?

salud a todos
 
LuisXIII ha dicho:
Por tanto quiero ponerlo todo en regla
Lo dudo, cuando hiciste la ampliación la hiciste con proyecto de ampliación y con licencia de obras?

La respuesta normal sería que no, por tanto todo en regla no vas a poder ponerlo, porque tu obra lo mas probable es que no sea legalizable, a lo mas que puedes intentar es a registrar la amplíación y no se si el registrador tendrá a bien registrar mas superficie sobre un VPO.
 

gemmacc

Plata
Es complicado que puedas registrar la ampliación. Para ello primero habría que ver si existía edificabilidad sin agotar en el edificio donde se ubica tu vivienda. Luego se tendría que comprobar la legalidad de tus obras, que, como dice Octopussy, por lo que cuentas, no parecen demasiado legalizables...
Si esto va bien, tu reforma supondría una modificación en las cuotas de participación de todos tus vecinos, por lo que deberías convencerlos para poder modificar las escrituras de todos ellos (cosa harto difícil me temo).

Luego está el tema de la Protección Oficial... la superficie que computa en este caso es la útil, y, generalmente, la superficie máxima legal son 90 m2, salvo casos excepcionales.

En definitiva, creo que lo tienes un poquito complicado. Yo te cuento el tema genérico pero, para asegurarte, lo mejor es que te asesores con un técnico de la zona para que te explique en tu caso particular qué es lo que hay.....

Espero que te haya ayudado un poquito...

Saludos.
 
Muchas gracias a gemmacc y octopussy por darme algo de luz.

Octopussy, respecto a si la reforma la hice con licencia de obras y proyecto de ampliación, la respuesta es no. Contacté(sin contrato) a una empresa pequeña de reformas y sin pedir permiso al ayuntamiento ni nada. DIcho esto, y para que tengáis más datos, esta reforma que hice, solamente edifiqué el garage y dentro del recinto del que me venía con la casa, no he añadido terreno nuevo, osea , "trasladé" el garage que estaba en el semisótano de la vivienda principal y a su vez lo convertí en zona útil de vivienda principal .Lo trasladé edificando en el patio.El resto de reforma, sin edificar, sóolo puse una solera de hormigón en el patio que me queda y por dentro de la vivienda principal, hice algunas paredes de ladrillo(con sus instalaciones, claro) con diferente configuración pero con los mismos metros que antes de la reforma.
Octopussy, yo supuse ,y supongo que me habría avisado también el constructor,que el ayuntamiento dada la poca edificación que hice no me pidió ninguna explicación y no me prohibió nada. Simplemente me vino una inspectora a medir(sin yo avisarla jajaj) para actualizar el catastro supongo.Pero no tuve ningún problema de licencias y todo eso.

1)¿Entonces, entiendo que por no hacer esos actos administrativos que me dices, no podré legalmente, añadir al registro esos metros de más que hice en la reforma sin tener en cuenta lo poco edificado? ¿quiere esto decir también que mi casa no se me ha revalorizado legalmente con lo añadido? Supongo que como los datos del catastro son los que determinan los impuestos del IBI a pagar, eso sí que lo tendrán en regla ¿verdad?

2)gemmacc, dices que podría tener "EDIFICABILIDAD SIN AGOTAR" ¿eso en una vpo existe? ¿en qué consiste? ¿cómo puedo saberlo si la tenía o no?

También comentas que mi reforma supondría variación de cuotas a los vecinos. Te comento que son casas adosadas y como ya he dicho, no edifiqué fuera del terreno inicial que se me asignó. Lo que si te digo es que el patio exterior donde construí el garage, me dijeron que por configuración del terreno, tenía más metros de lo habitual.Osea,el patio virgen que me dejaron tenía 78m2 más los 90m2 útiles ¿cómo lo ves?

3) De los metros cuadrados que doy en los datos del catastro los 211metros con el concepto de "metros de referencia" esos son los metros totales de construcción o los útiles? ¿son los metros que tengo que poner para asegurar el continente en un seguro de hogar? Es que voy a cambiar de aseguradora. Enga os debo un café.

saludos
 

Rufo

Novel
Si haces una ampliación de la casa, estás obligado a declararla en el Catastro.
Si te obligan a demoler la obra por ilegal, estás obligado a declararlo en el Catastro.

Vamos, que el que figure o no en el Catastro no te garantiza la legalidad de lo que has hecho.
Lo de "edificabilidad sin agotar", no tiene nada que ver con que la vivienda sea o no de VPO, sino con cuanta edificabilidad permite el planeamiento que se haga en esa parcela. Si ya está "gastada" en las construcciones existentes, no se puede(legalmente) aumentar la edificáción, ni ocupando más parcela ni levantando más plantas.
Si sobra edificabilidad y tu casa forma parte de un conjunto sometido al régimen de división horizontal (con sus cuotas, sus reuniones, el presidente de la comunidad, etc..) en teoría no puedes aumentar la edificabilidad sin autorización de todos (¿sobra edificabilidad para todos? ¿por qué para ti y no para el resto?...).
En el supuesto de que tú tuvieras derecho a aumentar la edificación, para inscribir el exceso en el Registro tienes que hacer una escritura de ampliación de obra nueva, acompañada de la certificación del técnico director de la obra que confirme que lo realizado es conforme a licencia, o alternativamente que la obra tiene más de cinco años, con certificación municipal de que no está incursa en ning´nu expediente de infracción urbanística.
Todo esto se complica aún más por el hecho de que tu vivienda es de VPO, por lo que ha tenido unos determinados beneficios, pero con una serie de condiciones, entre ellas la del tamaño máxmo de vivienda, por lo que el cambio de uso de garaje a vivienda (que también requiere licencia municipal) no parece muy legal.
Si el régimen de VPO no es especial de promoción pública, es posible que se pueda descalificar la vivienda (devolviendo los beneficios tenidos).
 

gemmacc

Plata
Yo no lo habría explicado más claramente....

Simplemente añadir que para descalificar VPO suelen existen plazos obligatorios antes de poder empezar con los trámites. Sería conveniente que te enterases.

Si tu vivienda no entra dentro de una división horizontal (lo que te explica Rufo... uno de los indicios es que en la escritura no se recoga ninguna cuota de participación), eres una finca independiente, te podrías olvidar de todo lo que te dije sobre modificar las cuotas de participación de los vecinos.

Lo que veo más difícil es lo de legalizar la ampliación... no veo ningún promotor que haya dejado edificabilidad sin agotar (ten en cuenta que son beneficios sin recoger). El término de edificabilidad te lo ha axplicado Rufo perfectamente.

Espero que te estemos ayudando..

Saludos
 
gracias por vuestras explicaciones.

Rufo, entiendo más o menos lo que dices,pero como ya dije en algún post, lo que construí no se salió de los límites del terreno perteneciente a mi casa. Eran 7 casas y a mí me tocó, por configuración del terreno, algo más de metros de patio.Pero este hecho creo que es indiferente, ya que los demás han hecho mi misma reforma y no ha habido problema con ninguno con el Ayuntamiento ni Gob. provincial.Entiendo pues, que esta reforma es totalmente legal.Otra cosa es cómo lo habrán reflejado los demás en el catastro o registro.Seguro que habrá habido de todo, gente que ni se ha molestado en variarlo, ni intentar ponerlo en la escritura, y gente que se habrá asesorado y le habrán dicho lo que decis vosotros.Y otros igual hasta lo han puesto en las escrituras.Como no somos vecinos que hablamos mucho entre nosotros, pues no sé de seguro.
Otra cosa sería si hubiésemos edificado dos pisos , osea, hacer un piso más de zona útil encima del garaje. Ahí seguro que hubiésemos tenido problemas.

Bueno, y en cuanto a lo de pedir una escritura de ampliación de obra nueva,me suena muy chunguillo ya que la obra no fue dirigida por ningún técnico(arquitecto, aparegador).Eran albañiles y encima sin un contrato de obra con ellos. Ya os digo, que por levantar dos paredes de bloque y poner 10 vigas de hormigón con ferralla,y sin salirme de los límites de mi terreno ¿se puede considerar una reforma con suficiente entidad para contratar a un arquitecto o esto forma parte de la supuesta manga ancha de los ayuntamientos? Cosa que por otra parte, me parecería una cabronada y muy triste que no dejasen hacer nada nada de obra en tu propia vivienda aún siendo vpo.Dentro de unos límites razonables,claro.

Entonces, según lo que dice ruffo habría dos maneras de inscribir la reforma en el registro: Pedir escritura de ampliación de obra nueva con el certificado del director de la obra.No contraté a ningún arquitecto.
1) el certificado del arquitecto del propio ayuntamiento valdría para inscribir esa reforma en el registro?

Y la otra , si tiene más de 5 años la reforma, sacar un certificado municipal de que no tenga infracción alguna.
2)Como el ayuntamiento fue consciente de las reformas, ¿suponemos que me podrían expedir ese certificado? ¿cómo lo véis?

saludos
 
Cosa que por otra parte, me parecería una cabronada y muy triste que no dejasen hacer nada nada de obra en tu propia vivienda aún siendo vpo.Dentro de unos límites razonables,claro
Los límites razonables existen, por supuesto, los que marca la legislación vigente.
 

gemmacc

Plata
gracias por vuestras explicaciones.

...Ya os digo, que por levantar dos paredes de bloque y poner 10 vigas de hormigón con ferralla,y sin salirme de los límites de mi terreno ¿se puede considerar una reforma con suficiente entidad para contratar a un arquitecto o esto forma parte de la supuesta manga ancha de los ayuntamientos? saludos
Creo que este comentario está fuera de lugar.... ten en cuenta que muchos de nosotros comemos de esas "reformas" en las que se ponen "dos paredes de bloque y 10 vigas". Luego esas 10 vigas se caen y ¿qué pasa?

La legislación dice que para hacer eso (levantar una estructura, ni más ni menos) tienes que contratar los servicios de un técnico competente.

El problema que se te plantea es que ahora quieres "hacer" las cosas bien, y como no empezaste bien en su momento, podría decir que lo tienes bastante difícil, por no decir imposible que esa "reforma" sea legalizable. Creo que con lo que te explicó Rufo quedaría claro...
 
OK genmmac, comprendo tu posición.Con tu última exposición me quedo sin argumentos.

¿Cuánto podría haber sido el costo de un arquitecto por mi reforma hace 7 años? por curiosidad.

Hce 7 años no tenía ni idea de leyes y todo esto.Además no recuerdo que el albañil me hablase nada de contratar un arquitecto. Además, te confieso que suelo ser persona que le gustan las cosas bien hechas y legales, y si mne hubiesen informado de todo esto ,seguramente habría contratado a un técnico. En fin, el uno por el otro la casa sin barrer

salud
 

gemmacc

Plata
Los albañiles van a lo que van, y te puedo asegurar que para muchos de ellos, un técnico competente le toca mucho las narices. Si existe algo construído de manera deficiente, te puedo asegurar que un técnico le obligaría a demolerlo para volverlo a ejecutar de manera adecuada, cosa que les gusta bien poco.

Un técnico te da la garantía de que lo que se construye se construye bien (bueno, hay de todo en esta profesión, como en todas).

Otro de los motivos por los que el albañil posiblemente no te dijo nada es porque, como te dije ayer, lo más probable es que tu reforma sea incompatible con la, digamoslo así, "legalidad", y entonces se hubiese quedado sin este encargo.

Las ampliaciones en construcciones regidas por una normativa municipal, autonómica y/o estatal son muy poco probables y hay que estudiarlas bien. En viviendas, son casi imposibles. ¿Se hacen? Pues claro que sí..... pero siempre teniendo en cuenta que luego no vas a poder legalizarlas. Ahora que la tienes hecha, disfruta de ella (que no se te caigan las 10 vigas puestas :rolleyes:), pero sabiendo que esa parte de la construcción no existe a efectos "legales".
 

javilin

Novel
Gema creo que tu comentario no es cierto del todo. Los albañiles, como casi todos, vamos a ganar dinero y muchas veces un tecnico competente es el que te dice lo que quiere antes de empezar a hacerlo, no tres semanas despues cuando aparece por la obra. Yo tambien le he salvado el culo a algun que otro tecnico no tan competente al encontrar errores y no ejecutarlos hasta consultarlos primero. Que vamos todos en el mismo barco y estamos para ayudarnos. Creo que el trabajo del albañil no es ocuparse de permisos y nos gustan los buenos tecnicos. Saludos
 

gemmacc

Plata
javilin, si te has sentido ofendido por mi comentario, lo siento y te pido mis sinceras disculpas, eso querrá decir que eres un buen profesional.

Desde luego no se puede generalizar y esa no era mi intención, en TODOS los campos profesionales hay gente seria y otros que no lo son. Asímismo te digo que, al igual que hay técnicos muy competentes, otros son unos chapuceros y otros son unos trepas, como tu bien dices.

Ahora bien... dime sinceramente qué te parece la actitud de los profesionales que le hicieron la obra a Luis XIII... ¿crees que obraron bien? Si hubiese habido un técnico competente de por medio, esa ampliación no se hubiese llevado a cabo y por lo tanto hubiese sido un encargo perdido.

Tú no estás para ocuparte de permisos, pero sabes que existen y son necesarios, no?

Lo que no se puede admitir es actuar fuera de la legalidad, creo yo....

Saludos
 
Arriba