Duda para valorar una actividad

Hola a Todos!

Soy nuevo en este foro aunque llevo leyendo desde hace varios días vuestros mensajes.

Mi duda es la siguiente: como promotor tengo q hacer una oferta a un particular por sus terrenos. El problema es q sobre estos terrenos hay una actividad de tipo industrial que lleva funcionando muchos años. El particular me indica q no tiene intencion de negociar, es + que su actividad no puede trasladarse por ser maquinaria de precisión de tipo artesanal. Mi pregunta es, si hay cese de actividad como tendría q indemnizarle? según lo q he leído se calcula la media del beneficio de los ultimos 3 años de la actividad capitalizada a perpetuidad. Sabeis algo de esto, a cuanto tiempo se capitalizaría? por lo que veo no me va a salir rentable y quizás deba de olvidarme.
 

vorpal

VIP
¿cual es el motivo de cese de la actividad? ¿está fuera de ordenación?

Yo creo que debería procederse así:

Si está fuera de ordenacion porque el planeamiento así lo ha decidido (uso incompatible con la nueva ordenacion) entonces es una carga urbanísitica que debe ser sufragada por la junta de compensación u ente equivalente. La valoración debería contemplar varios aspectos:

- Si la actividad cesa de forma definitiva procede una indemnización. La valoracion habría que hacerla por capitalizacion de rendimientos obtenidos en los últimos años. Tambien puede ser una valoracion comercial (acciones, participaciones,...)

- Si la actividad se traslada, procedería el coste de construcción de las nuevas instalaciones en calidad equivalente a las actuales (sin mejoras sustanciales), el coste del traslado propiamente dicho y de implantación, y el lucro cesante durante el tiempo que durase el traslado.

Si no está fuera de ordenación (no es incompatible con la ordenacion de usos y edificios propuesta por el plan) entonces no te toca mas coj..... que estar a lo que te pida.

Saludos.
 
gracias

Gracias por tu respuesta, es muy completa;

Esta fuera de ordenación, por lo que imagino q habra q indemnizar. El particular luchará por cese de actividad ya q según ha dicho no puede volver a hacer unas instalaciones similares p.q su proceso esta montado todo a mano y calibrado y no se que rollos más... aunque lo ideal sería q se trasladase.

Lo que pasa es que si se procede al cese de actividad y se capitaliza el beneficio, por ejemplo, si este es alto puede ser muy costoso no? En q consiste esa capitalizacion? Por ejemplo si la media del beneficio es de 300,000€ durante los pasados años, como se valora eso? Ademas de esto, se valoraría también los terrenos sobre los q esta asentado el negocio?
 

vorpal

VIP
El terreno no desaparece :D :D :D se queda ahí y sigue siendo de su propietario. Solo tendrías que indemnizarle si se le expropia por alguna razón.

la valoracion de la actividad debe hacerse supongo que por métodos mercantiles. Ese tipo de valoraciones se me escapa de mis limitados conocimientos, pero supongo que podría hacerse valorando el activo / pasivo de esa empresa.

Saludos.
 

APA

Oro
HOLA: La respuesta que te ha facilitado VORPAL es correcta.

Por lo que te insisto, no hay nada que no sea trasladable, otra cuestión será cuanto cuesta. El propietario como dueño de los terrenos formará parte de la Actuación Urbanizado con los derechos y obligaciones que le corresponden por la superficie de su finca. Los importe indemnizables son el valor de las contrucciones e instalaciones fijas calculadas por su valor de ejecución menos el porcentaje correspondiente de antiguedad, los gastos de traslado de la actividad y los de perdida de beneficio por la nueva localicación, (esto se calcula mediante un porcentaje del beneficio obtenido en un periodo p.e. de los últimos años). El cese de la actividad nunca debes plantearlo, que seguro que es lo que busca el propietario para sacarte tajada. Te insisto toda actividad es trasladable, si es artesanal con más motivo, ya que los artesanos se definen porque tiene mucha actividad manual y la maquinaria te puedes imaginar lo que supone.
Para calcular el beneficio capitalizado, hay algo en la normativa fiscal que podria servir de metodo, el procedimiento legal es lo que define la Ley de Expropiaciones del Estado.
Para que te defiendas frente al propietario, el beneficio que debe de servir para el cálculo de una supuesta indemnización por cese de la actividad, es el beneficio declarado en el Impuesto de Renta de las Personas Fisicas, si el empresario es un Empresario que actua como tal, para lo que te tendría que facilitar sus últimas declaraciones de la Renta y si es una sociedad, el Impuesto sobre Sociedades y las Cuentas Anuales depositadas en el Registro Mercantil. Si es este el caso, solicita en el Registro Mercantil de la provincia, las cuentas anuales completas de la Empresa, en la mayoria de los casos te sorprenderás por la picaresca de la gente, que declaran cantidades muy pequeñas, con estos datos en la mano, te entrevistas con el empresario y verás como se pone de nervioso, ya que lo valido es lo declarado. De forma parecida ocurrirá si es una persona fisica, cuando le pidas las últimas declaraciones de la Renta.

Suerte y mantente firme, que no tienes que pagar el cese de la actividad, salvo en un supuesto muy raro que la actividad fuera exclusiva para la localización de la actividad. Cuentanos de que actividad se trata
 
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