Duda sobre índices de edificabilidad aplicables

#1
Buenas,

La duda que se me plantea es la siguiente:
Una propiedad clasificada como Suelo Urbano Consolidado (Andalucía) con un uso global de residencial, pero que no se encuentra en Unidad de Ejecución ni nada por lo que no tiene un indice de edificabilidad a priori.

Sin embargo, el Plan General delimita una serie de zonas en el municipio y la propiedad se encuentra en una de las zonas a las que se le confiere una edificabilidad global de 1,20 m2t/m2s. Entiendo que por tanto seria aplicable dicho indice a la propiedad, pero el Ayuntamiento dice que no que el indice aplicable es el que tiene.

El indice que tiene actualmente es 0.30 ya que solo se permite la construccion de vivienda unifamiliar aislada y solo una parte de la propiedad ya que el resto esta previsto como suelo dotacional y por tanto al no estar en unidad de ejecucion no tiene un indice aplicable ni tampoco ha existido ningun tipo de compensacion ni expropiacion por dicha dotacion por lo que sigue siendo propiedad privada.

Entiendo que se trata de un perjuicio considerable de esta propiedad respecto al resto de propiedades del entorno en las que no existen dotaciones y sobre las que se han levantado edificios de 3 y 4 plantas sin hacer cesiones ni nada y que ocupan el 100% de la superficie, estas propiedades se encuentran en la misma zona, y en principio con el mismo indice de edificabilidad pero lo superan considerablemente.

La cuestion es que el Plan se encuentra en fase de aprobacion inicial y no se como plantear la alegacion al respecto.

Gracias de antemano por vuestra ayuda.
 

sparus

Gran experto
#2
Tienes los conceptos bastante confusos, por lo que cuentas. Parezco entresacar que tienes una parcela calificada como residencial extensiva, con una edificabilidad baja, y un dotacional no adscrito a ninguna actuación de equidistribución, pero poco más.
Si estás en plazo de alegaciones, habla cuanto antes con un urbanista; de lo contrario, te puedes arrepentir -y mucho- después.
 
#3
Gracias por tu respuesta Sparus,

No sé que es lo que no he precisado bien, pero intento aclararlo algo más:
- La propiedad se califica como Suelo Urbano Consolidado.
- La clasificacion del suelo se reparte entre uso residencial en su tipologia unifamiliar y suelo dotacional (la mayor parte de la propiedad).
- Dicho suelo dotacional no se encuentra adscrito a ninguna actuación, por lo que no existe ninguna compensacion por el mismo.
- El entorno, linderos, tienen la misma calificación y calificación con uso residencial pero con tipologías de Manzana Cerrada y indices de ocupación sobre parcelas del 100% y sin ningun tipo de cesion (en la mayoria de los casos las edificaciones se encuentran colmatadas).

Creo que se trata de un trato desigual, y al no exisitir ninguna unidad de ejecucion (ya que las edificaciones se han ido levantando a lo largo del tiempo de forma paulatina) no se puede partir del aprovechamiento que pudiera corresponderle a la citada propiedad porque no existe un aprovechamiento medio, es por ello que entiendo deberia calcularse conforme al entorno, no sé si estoy en lo cierto?

Tampoco se ha respetado el principio de equidistribución, porque no existe ningun reparto proporcional entre los aprovechamientos conferidos a unas propiedades y otras y correlativamente a las obligaciones impuestas sobre las mismas, el problema es que como decia antes se ha ido haciendo a lo largo de los años y ahora esta todo practicamente colmatado y la propiedad a la que me refiero afecta a unas cargas desproporcionadas y con un aprovechamiento bastante inferior a la del entorno.

Espero haber aclarado algo más la situación, por si alguien me puede echar una mano.
 

sparus

Gran experto
#4
Creo que ahora se entiende mejor. Hay 2 cuestiones:
  • si tu solar es el único con una ordenación extensiva, y no se justifica por criterios de ordenación, se produce un agravio comparativo que es perfectamente alegable.
  • la parcela dotacional es de obtención asistemática, así que el ayuntamiento tendrá que expropiártela u ofrecerte otra en permuta, haciendo la valoración en base a la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido (RDL 2/2008. En tu caso, sería el entorno residencial colectivo, por lo que cuentas). De todas formas, esta obtención tendrá que venir valorada en el estudio económico financiero del planeamiento.
 
#5
Gracias de nuevo por tu interés,

El estudio económico financiero no recoge nada al respecto, en otras zonas sí que las recoge y además delimita como Actuaciones Aisladas, pero en este caso en concreto ni la delimita ni preve la obtención.

Además el Ayuntamiento alega que se trata de un Suelo Consolidado y por tanto, desvirtuando el principio de equidistribución, no modifica el aprovechamiento y además que para materializar dicho aprovechamiento habrá que ceder gratuitamente el resto de la propiedad (dotacional) al obtener la licencia. Respecto al suelo dotacional dicen que su aprovechamiento es 0.

Por otro lado, en la actualidad se esta tramitando una revisión del Plan y otras de las alegaciones que plantean es que dicha propiedad ya se encontraba con dicha ordenacion en el planeamiento anterior.

El hecho de ser un suelo urbano consolidado, pese al evidente agravio comparativo del entorno en que se ubica, obliga por si mismo a no poder modificar la ordenacion? y también obliga a ceder gratuitamente más de la mitad de la propiedad como requisito para poder obtener licencia?.
 
Arriba