Dudas básicas sobre urbanismo

XAIA

Novel
Soy nueva en esta materia y tengo muchas dudas sobre asuntos básicos que aparecen en la legislación del País Vasco:

1) Me gustaría saber si alguién me puede explicar la diferencia entre edificabilidad y aprovechamiento. Me interesa sobre todo la normativa de la CAPV, donde con la nueva ley de suelo y urbanismo de 2006, para el reparto de cargas se hace referencia a que se utiliza la edificabilidad media. Tengo entendido que antes se utilizaba el aprovechamiento medio, por lo menos en la CAPV, y el aprovechamiento tipo en otras CCAA, pero no veo clara la diferencia que existe con la edificabilidad. En este sentido os agradecería algún ejemplo numérico para entenderlo mejor.

2) Tampoco entiendo bien la diferencia entre Unidad de ejecución y Área de reparto. Además, con la nueva ley, parece que desaparecen las Áreas de reparto y que se habla sólo de áreas (suelo urbano) y sectores (suelo urbanizable sectorizado)

3) Además, no veo muy claro cómo funciona el agente urbanizador en la normativa vasca. Se introduce como novedad beneficiosa, pero no entiendo en qué sentido.
 

antoni0

Platino
Edificabilidad es los m2 que se pueden construir (computables)por m2 de suelo.
El aprovechamiento es un concepto que tien que ver con el valor o lucro que se obtiene de la edificabilidad posible en el solar.
Por ejemplo no es lo mismo 1000 m2 de edificabilidad en naves que 1000m2 de edificabilidad en oficinas o en viviendas asisladas o en viendas en bloque o en viviendas VPO. El suelo en las VPO vale un 30%/40% de lo que vale en vivienda libre.
Para realizar las operaciones de reparto económico, los planes definen un aprovechamiento tipo, referido por ejemplo a bloques de 5 alturas de viviendas. Ese aprovechamiento vale 1 y coincide con la edificabilidad. Los demás usos calculan el el valor de repercusión de suelo que les corresponde y lo relacionan con el tipo. Así el aprovechamiento de los 1000 m2 de las viviendas aisladas será superior al tipo y el aprovechamiento de 1000 m2 de edificación en naves será inferior.
Obtenidos estos números de relación (estén bien o mal hechos) el Plan general fija para el municipio la relación de aprovechamientos con el tipo.

En los demás temas tendrá que contestar quien conozca la normativa de la Comunidad.
 

davidn

Diamante
En una unidad: (y simplificando conceptos)

1º.- Aprovechamiento es la "edificabilidad" que le corresponde a cada parcela bruta aportada.

Si una unidad tiene un aprov. de 0,5 m2/m2 y tu tienes una parcela de 100 m2, te tocarán 100x0,5x0,85 m2 en una parcela resultante, la que sea.

la "Edificabilidad" se aplica a las parcelas finalistas resultantes. Estas tienen una "edificabilad" superior al "aprovechamiento" ya que hay cesiones (viarios, z. verdes, etc...) y si no no cabrían en las parcelas "netas" resultantes.

2º.- Area de reparto es una zona donde tu defines la unidad con unos mínimos.

Ejemplo: Hay un área de reparto de 500.000 m2, con un aprovechamiento x.

Tu juntas 50.000 de ese área y delimitas una "unidad de actuación" dentro del área de reparto con esos 50.000 m2. (los otros 450.000 quedan para futuras intervenciones)

Como es normal, las delimitaciónes de áreas de reparto deben cumplir condiciones, entre ellas: que entre el aprovechamiento y la edificabilidad las diferencias sean inferiores al 15%. Que las parcela resultantes cumplan la condición de solar, etc....

3º.- Agente urbanizador es el 4º supuesto para el desarrollo de unidades. El planteamiento viene a ser que "una empresa urbaniza y cobra en edificabilidad" en lugar de en dinero los costes de ejecución de la urbanización.

(ni resumiendo queda algo breve)

Un saludo.
 
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