Dudas con hipoteca autoconstrucción

¡Hola! Me surgen algunas dudas sobre la hipoteca de autoconstrucción y no creo que haya sitio mejor que éste para plantearlas. ¿Me ayudáis?

A ver… Una vez concedida la hipoteca de autoconstrucción y suponiendo que me la aprueban por el 100% del valor de Proyecto de Obra, y viendo que la entrega de dinero se hace a través de certificaciones de obra, ¿eso significa que la hipoteca sólo me cubre los gastos de construcción –materiales y mano de obra, en definitiva, lo que me cuesta el constructor-?

¿O la hipoteca también me cubre los honorarios del aparejador, el OCT, el laboratorio de control de calidad, la dirección de obra del arquitecto… y, en definitiva, el resto de gastos que se van a producir durante la obra? ¿O para estos últimos gastos tendré que tener una provisión de fondos?

¿Y me cubre sólo la casa o también los jardines y piscina?

En definitivia, ¿hasta dónde llega la hipoteca de autoconstrucción?

Gracias anticipadas por vuestra ayuda.
 
Desde mi experiencia te puedo decir que la hipoteca autoconstrucción no suele llegar para pagarlo todo, tienes que tener gran parte de los fondos necesarios para pagar otros asuntos distintos a la construcción en sí misma. La cantidad depende de la tasación que estime el banco del valor de la vivienda finalizada y, sobre todo, de la posibilidad de pago que tengais, pero raramente supera el 80% de la tasación del banco (en mi caso estaban tasando el valor que tendrá la vivienda dentro de 2 años!!! es decir, mas bajo que el actual valor)
Además, las certificaciones se las tendrás que pagar directamente al constructor previa presentación de factura, y el banco solo te dará dinero en funcion de las certificaciones de obra, o sea que para el resto deberias tener "algo" ahorrado.
Suerte.
 

cesc

Diamante
coincido con superperez

por cierto que condiciones tienes ?

es positivo saber que los bancos empiezan abrir el grifo ...
 

doix5605

Plata
A mi Banco Pastor i Tecnitasa me la jugaron, los primeros por prometer una financiacion del 80 por ciento del total y luego solo me daban el 80 de la contruccion, y los segundos que tasaron muy a la baja. Ahra estoy a punto de cerrar con Caixa Galicia a un euribor mas 0,60 con vinculaciones.
 
Aún no tengo condiciones. Solo he dado el primer -gran- paso: acabo de comprar el terreno. Está libre de cargas, lo que creo, por lo que he leído, que me da ventaja al pedir la hipoteca pues le sirve al banco de garantía.

De toda formas, no sé si eso, además de contar con el dinero para hacer el proyecto y demás trámites necesarios ANTES de hacer la hipoteca, basta para tirarse a la piscina (hacer proyecto, pedir la hipoteca y construir), o si, por el contrario, necesito tener un colchón extra para pagar cosas DESPUÉS de hacer la hipoteca (suponiendo que me la dan al 100% del valor de proyecto) que tal vez no estén incluidas en la hipoteca, como aparejador, dirección de obra de arquitecto, OTC, etcétera. ¿Cómo funciona la hipoteca? ¿Cubre también este tipo de gastos que no son ladrillo y mano de obra para el ladrillo?
 

vorpal

VIP
Para pedir un prestamo hipotecario necesitar tener previamente el proyecto con licencia concedida, de lo contrario no es posible hacer la declaracion de obra nueva en construccion y por tanto es imposible hipotecar nada porque jurídicamente no hay nada que hipotecar.

Antes de poder constituir el préstamo hipotecario todos los gastos que tengas deberás sufragarlos con fondos propios o con otra línea de financiación.

El banco te concederá crédito basándose en tu capacidad de endeudamiento. Y ese límite + los fondos propios de que dispongas, será la cantidad tope que podrías destinar a la construcción de tu vivienda. Si la tasación de tu proyecto es superior al 70 u 80% de ese límite, vete olvidando del asunto.

Como número gordo, piensa que todos los gastos asociados a la construccion de una vivienda vienen a ser del orden del 40% del presupuesto de construcción, es decir, al presupuesto de construccion d"real" aplícale un coeficiente de 1.4 para obtener el coste total de la operación, que incluiría los honorarios, tasas, licencias, comisiones de estudio, apertura...

Saludos.
 

Xanito

Titanio
De esto ya se ha hablado mucho, si usaras el buscador del foro saldría algo.

Lo primero es hablar con los bancos para saber cuánto puedes conseguir dependiendo de tu situación.

Luego vas a un arquitecto y que te diseñe la casa de tus sueños (paga al arquitecto el 70 % del total que te vaya a cobrar.
Con el proyecto te vas al ayuntamiento a pedir la licencia. En el ayuntamiento te dirán que necesitas aparejador, contratas uno, le pagas un 30 % y luego pagas la licencia.

Se me olvidó que el arquitecto necesitará un geotécnico para hacer el proyecto... ¿Adivinas quién lo va a pagar?


Ya tienes Proyecto y Licencia, Arquitecto y Aparejador, Te habrás gastado entre 12.000 y más de 20.000 € dependiendo de la zona, de tus ahorros.

Vuelves al banco con todos los papeles para formalizar el crédito y te pueden pasar varias cosas.

1.- Han cambiado de Director o de política y no dan ni un duro.
2.- Cogen los papeles y sobre el proyecto que les lleves hacen una tasación. El valor de construcción que aparece en proyecto no les sirve de nada. De la tasación que hagan ellos te darán el porcentaje que te habían dicho... u otro.
3.- Luego por lo vistgo hay dos formas de funcionar: Unos bancos te van pagando las facturas que presenta el constructor y otros te van dando el dinero y tu lo administras.

En ambos casos el banco va dando el dinero por detrás; Primero se hace una cosa (cimentación, estructura,cerramientos...) y luego te la pagan, pero antes de pagar mandan a un tasador para que certifique que lo que está hecho vale lo que pides. Por cierto que los tasadores los manda el banco pero los pagas tú.

Como ya habrás comprendido, tienes que tener dinero ahorrado porque el banco no te lo va a dar todo y aunque te lo diese se puede dar el caso de que tengas una partida finalizada que te ha costado 30.000 €, el tasador la valora en 20.000 y el banco te da 20.000. Mal asunto porque si te lo hace un constructor y no le pagas todo, lo normal es que se marche, y si lo haces tú mismo no te queda dinero para seguir.

Así va la obra, más o menos rápido hasta que llegando al final descubres que una de las cosas que firmaste con el banco es que el último 20 % del total que te van a prestar, no te lo dan hasta que tengas la obra completamente terminada (El papel que lo acredita se llama Fín de Obra) Normalmente ese papel no lo sueltan los arquitectos y aparejadores hasta que han cobrado el último céntimo ellos y el constructor...

Así que yo dejaría la piscina par el final... muy al final...
 
Gracias a todos por vuestras respuestas.

Xanito, usé el buscador, pero lo único que encontré son las cosas que cuentas en la primera parte del mensaje. La respuesta que yo buscaba está en tu segunta parte del mensaje: cómo funciona la hipoteca en sí, cómo da dinero el banco... En fin, me has aclarado mucho.

Gracias a todos.
 

Raul21

Bronce
A mi el banco me da el dinero por certificaciones,pero del arquitecto no de un tasador de ellos.
es decir ,que yo cuando veo que la obra ha avanzado,hablo con el arquitecto y me hace un cretificado (gratuito),lo presento en el banco y al momento me hacen el ingreso.


Saludos
 
Gracias por tu aporte. Estas son las cosas que quiero saber. Estaría bien poder hacer una comparativa de este tipo de detalles por bancos. ¿Con qué banco la tienes tú? ¿Y la hipoteca te da para todo? ¿O necesitas poner dinero ahorrado para algunas cosas?
 

Raul21

Bronce
Yo he firmado con banco popular ,euribor mas 0,60,pero con un suelo 3,5%(esto es lo que me mata).

Inicialmente tienes que hacer un desembolso muy importante,arquitecto,licencias etc...es decir,que como todos te dicen,deberias tener un buen pico ahorrado para poder empezar.y no te olvides del iva

saludos
 

carmonaaa

Bronce
Yo he firmado con banco popular ,euribor mas 0,60,pero con un suelo 3,5%(esto es lo que me mata).

Inicialmente tienes que hacer un desembolso muy importante,arquitecto,licencias etc...es decir,que como todos te dicen,deberias tener un buen pico ahorrado para poder empezar.y no te olvides del iva

saludos
pero eso q es actual? no creo q este año te hayan dado eso, si la hicistes hace tiempo es una cosa q le ha pasado a muchos, yo te digo que eso lo deberías renegociar, conozco tres casos en los cuales ha renegociado las condiciones de suelo, lo gracioso que de las 3 parejas a la más necesitada no se lo han renegociada(en paro).
 

carmonaaa

Bronce
yo llevo 3 certificaciones, 60%, certificaciones de arquitecto, condición que ya negocié así(con el cambio de construcción con sotano, no hubiera podido empezar la obra)a siguiente igual 80%, y la final tiene que ser con el final de obra, la verdad que no puedo afirmar que no tenga una tasación externa para el final, no lo recuerdo pero también creo q sería normal. Desde luego como se dependa de un tasador externo, lo veo complicado, el arquitecto( no se si todos), hacen la vista gorda,(muy gorda). En mi caso la certificación no la llevo ni al banco, las envio por mail, y en el mismo día hacen el ingreso, y hasta ahora no me han pedido el original.
 

doix5605

Plata
Por lo que estoy viendo una autopromocion es una caja de sorpresas, en mi caso dando la tasacion suficiente no me dan el 80 por ciento, me dicen que tengo la casa muy avanzada y que con 154.000€ termino ya la casa, yo pido 210.000 para terminar picina, jardin, y mejores acabados..... me estan mirando si con un avalador me llegan a los 198.000 €.
Euribor mas un diferencial de 0,60, sin suelo y bastantes vinculaciones.En Caixa Galica. Me he pasado el verano de visitas turisticas por bancos y cajas y no sueltan la "PASTA" as´como así.
Saludos y suerte.
 

JMLS

Novel
Hola soy nuevo en el foro y me voy a aventurar a construirme una vivienda de sobre una parcela de unos 330 m2 (pagada, escriturada, libre de cargas...) tengo al arquitecto haciendo el proyecto (unos 7000 €-pagados), estudio geotécnico (unos 1000 €-pagados), etc..

La vivienda unifamiliar será de unos 180 m2 útiles, 75 m2 de patio interior, etc..

Tambien tengo fondos para la licencia de obras (unos 6000 €) Ahora me surgen las dudas de la financiación de la obra con una hipoteca de autoconstrucción. La situación familiar es:
-profesor secundaria funcionario
-esposa: abogada por cuenta propia
-dos viviendas en propiedad y sin cargas
-un local comercial libre de cargas
-un terreno junto al solar a construir libre de cargas

Ante esta situación supongo que no tendré problemas en los bancos. Pero mi duda es: ¿es posible pagar la licencia de obras al ayuntamiento cuando tenga asegurado (no se como) que el banco me va a dar el dinero?

Muchísimas gracias
 

JMLS

Novel
La única duda que se me presenta (entre otras miles) es si sería mejor hipotecar alguna de las viviendas que ya tenemos pero que queremos vender tarde o temprano cuando pase un poco la crisis porque ahora tengo el letrero de sevende y no llama nadie ni por curiosidad. Así que ¿hipoteco las propiedades que quiero vender, una vivienda y un solar, o hago la hipoteca de autoconstrucción.

Muchas gracias por orientarme en este mundo de construcciones, hipotecas, etc..
 

Laiagc

Novel
Hola JMLS. Yo si estuviera en tu caso (por desgracia no tengo la suerte de tener mas bienes) hipotecaria las propiedades. Los motivos son los siguientes:
1. el diferencial que te aplican a bienes "ya construidos" es inferior al de la autopromoción.
2.tendras disponibilidad del 100% del capital solicitado desde el minuto 0, lo que te permitirá pagar todas las tasas, arquitecto licencias y demás.
Después si más adelante quieres vender dichas propiedades liquidas la hipoteca con la venta y listos!
Ya contarás por cual te decides!
 

JMLS

Novel
Muchas gracias por las respuestas-ayudas.

me surge ahora la duda de si es posible hipotecar el terreno (ya lo tengo pagado, libre de cargas) para poder tener el dinero y hacer la casa en dicho terreno. De esta forma tendría desde el principio el dinero. ¿Esto lo hacen los bancos? ¿Es posible? El terreno tiene un valor catastral que coincide (+ o -) con lo que necesitaría para hacer la casa.
Gracias
 

Laiagc

Novel
Normalmente por terrenos solo te dan el 50 maximo 60% del valor de tasación. No se en tu caso, con las garantias hipotecarias que tienes, el banco pueda/quiera hipotecar un porcetaje mayor.
 
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