Dudas en autopromoción de unifamiliar (technova)

Hola, me llamo José y quiero construir una vivienda en la provincia Zaragoza, pero tengo varias dudas, me gustaría que me confirméis, si sabéis, si lo que pongo es correcto.

1 - Ya tengo elegido el terreno, el precio son unos 30.000 a los que tengo que añadir el 10% de IVA más escritura, ¿sabéis cuánto puede costar escriturar? ¿el IVA es correcto?
2- Voy a meter una casa prefabricada, que calculo rondará los 120.000 euros, a los que tengo que sumar escriturar, ¿sabéis cuánto puede costar escriturar? ¿Tengo que pagar también IVA de la vivienda?
3 - Antes de pedir la licencia de obra, debo concretar con el constructor de la casa, en el precio final incluido:
- Estudio geotécnico y topográfico, ¿algún estudio más?
- Planos, proyecto y precio final con acabados elegidos.
- Precio cimentación, visitando la parcela, entiendo que será aproximado, la parcela es plana.
- Proyecto de seguridad y salud.
- Coordinación y ejecución de obra por el constructor de la casa.
4 - La licencia de obra es del 3,5% del PEM, ¿cuánto tiempo puede tardar la licencia, aprox.?
5 - La parcela está en suelo urbano y tiene los servicios en la misma puerta, ¿las altas y conexiones a agua, luz y gas natural pueden rondar aprox. los 1.000 euros?
6 - ¿Algún gasto/impuesto que se me escape obligatorio? ¿ICIO? En el municipio es de un 3,5%.
7 - ¿Impuesto de Patrimonio o Registro de la Propiedad?
8 - Hay que contratar un seguro decenal, ¿es lo mismo que seguro de daños materiales?

Gracias anticipadas.
 

lufegut

Titanio
¿sabéis cuánto puede costar escriturar? ¿el IVA es correcto?
Sí, el IVA es al 21%.

Voy a meter una casa prefabricada, que calculo rondará los 120.000 euros, a los que tengo que sumar escriturar, ¿sabéis cuánto puede costar escriturar? ¿Tengo que pagar también IVA de la vivienda?
Sí, y el del arquitecto y el aparejador, y el de los muebles de cocina y el de...

Antes de pedir la licencia de obra, debo concretar con el constructor de la casa, en el precio final incluido
Antes de pedir la licencia, lo que deberías hacer es contratar a un arquitecto que te aclare todo eso, y no quedarte en manos del constructor en caída libre y sin red. Porque estás bastante perdido en estos temas y eres presa fácil.

La licencia de obra es del 3,5% del PEM, ¿cuánto tiempo puede tardar la licencia, aprox.?
Depende del ayuntamiento. Desde un mes, hasta años.

¿las altas y conexiones a agua, luz y gas natural pueden rondar aprox. los 1.000 euros?
O más, depende de dónde estés.

Hay que contratar un seguro decenal, ¿es lo mismo que seguro de daños materiales?
No es necesario, salvo que vayas a vender antes de 10 años.
 

Imabo

Novel
Como te han dicho, si es ITP es aprox. 10% (depende de la comunidad autónoma), si es IVA 21%. Generalmente (hay excepciones) si adquieres el terreno a un particular es ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales). Pero de 30.000 € es sólo 630 €.
La OCU tiene un calculador de gastos de escritura y Registro de la Propiedad búscalo en San Google. Te faltaban también los gastos de registro.
Además del ICIO, tendrás que pagar la tasa de licencia. Yo he tenido que pagar 3% de ICIO + 1,5% de tasa de licencia + tasa complementaria + fianza de residuos + fianza urbanística. Añádele el seguro de responsabilidad civil menos de 400 € aprox., no es obligatorio, pero sí aconsejable. El decenal, como te han dicho, solo es obligatorio por LOE si lo vendes en 10 años.
Las licencias se suelen alargar, a mí me tardó 2 meses (municipio de la Comunidad de Madrid) pero ese tiempo es corto para lo que se estila.
También tienes los gastos de declaración de obra nueva.

Y te alabo tu idea de comprar una casa prefabricada, a mí me rondó y al final no lo hice y me arrepiento.
Mucha suerte.
 

lufegut

Titanio
El tema no es prefabricado o no prefabricado. El tema es hacerlo bien, o hacerlo mal. Se ven tremendas chapuzas y grandes aciertos tanto en obra prefabricada/industrializada, como en obra convencional. Lo importante es rodearse de buenos profesionales y no primar los cantos de sirena ni los precios sin competencia.
 
Gracias por vuestra ayuda, me voy aclarando algo ya.
Esta semana voy a ver el terreno, ya tengo el presupuesto de la casa con la preparación de la parcela, si tengo más dudas os iré diciendo y os iré contando avances y mi experiencia.
 

alimon

Bronce
tengo varias dudas, me gustaría que me confirméis
Hola.

1 y 2. Si el terreno es de particular, el ITP que tengas en tu C. A., que creo que es el 8%. Si es de una empresa, el 21% de IVA. De todas formas, tienes mucha información en Google al respecto.
El coste de construcción de la vivienda (sea prefabricada o no), y los asociados a la misma, excepto los de los de proyecto (arquitecto), son al 10% de IVA. Los de proyecto, al 21%. La escritura de obra nueva es del 1% del valor de la vivienda (el valor que estime hacienda, claro).

3. No es para nada buena idea que el la empresa que construya la casa sea la misma que lleve la dirección técnica, proyectos y demás. Lo ideal sería arquitecto y aparejador contratados por ti, y empresa ejecutora (prefabricada o no) contratada aparte. No obstante, entiendo lo atractivo que resulta que te lo den todo en un pack "llave en mano" supuestamente y si no hay ningún problema, y te sale bien, mejor. Pero si hay algún problema, estás jodido. Las empresas que construyen de forma industrializada o prefabricada, al menos las "medio" serias, te dan un presupuesto igualmente "todo incluido" (aunque te darás cuenta que "todo" para ellos y para ti no es lo mismo), el que te desglosarán, al menos, el coste de la construcción, el de la cimentación, el de los estudios geotécnico y topográfico, los de adecuación de la parcela y los de proyectos básico, de ejecución, de seguridad y salud y dirección de obra de arquitecto y aparejador.

Como digo, si la empresa es fiable, te dirán claramente que ellos te pueden ofertar esos conceptos a XXX precio, pero que no hay problema en que tú aportes tu propio arquitecto y aparejador, en cuyo caso ellos descuentan ese coste del presupuesto. Si la empresa que has elegido no te brinda esa posibilidad, huye como el viento.

4. La licencia puede tardar lo que quiera que tarde el ayuntamiento/funcionario en cuestión donde esté la vivienda. Hay casos de ayuntamientos "eficientes" donde tardan no más de 1 mes si todo se presenta correctamente y casos que se ven por aquí donde llevan un año esperando y aún no tienen licencia. Entérate por experiencias de otras personas de la zona, o pregunta a ver cuánto suelen tardar. Un plazo normal es de 2 a 4 meses, pero como digo, cada minirreino de este país es un mundo.

5. Pues lo mismo. Depende de la zona, de la acometida, del humor del técnico de la empresa... A pie de parcela la lógica dice que las acometidas no deberían costar mucho, pero si estimas 1.000 € para luz, gas, saneamiento y telecomunicaciones, es francamente muy poco. Yo no estimaría menos de 2.500 €, sabiendo que, especialmente en la acometida eléctrica, te pueden meter un palo o no. El saneamiento, ojo, porque si es una zona de reciente urbanización, y se hizo el saneamiento global de la unidad dividiendo el coste por parcela, el ayuntamiento lo habrá costeado, pero te pedirá que aportes la parte correspondiente de tu parcela, y pueden ser 2.000 o 3.000 €.

6. No has contando gastos de acondicionamiento previo de la parcela, por muy llana que sea, no es ir y plantar una losa. No has contando con la urbanización de la parcela una vez realizada la construcción, ni tampoco los cierres de la misma, que en algunos sitios son obligatorios. Y estos ambos conceptos, pues igual no te bajan de 10.000 €. Tienes gastos, además, de notario y de Registro y seguramente alguno más que se me pase.

Por último, si tienes a bien indicarme el sistema constructivo que has elegido, y la empresa que has mirado (esto último por privado, no se pueden poner empresas en el foro), me interesaría bastante, además de poder decirte si he contactado con ellos y qué impresión me han causado, dado que yo pretendo construir una vivienda en Navarra en construcción no tradicional, y he hablado con varias de las provincias limítrofes.
 
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