Dudas PGOU

#1
Buenas, Me dirijo a ustedes por una pequeña duda. Tengo en Marbella, Málaga, la Unidad de actuación se llama UA-1 Unifamiliar Adosada. Regulada en el Articulo 220 del PGOU de marbella del 86. En ella se expresan para mi parcela, una edificabilidad máxima de 1.20 m2t/m2s y una ocupación máxima del 80%. Así, como una altura de dos plantas o 7 metros. En esta unidad de actuación fue totalmente construida en el 1962. Por lo que en mi parcela de 105 m2 hay una edificación de una planta de 58 m2.

1º Habiendo una edificación existente el Ayuntamiento me puede denegar "obra Nueva", me puede denegar la posibilidad de demolición y construcción completa?

2º En casas adyacentes, se observa claramente que se han superado los limites de m2 construidos y alturas permitidas. ¿Podría llegar a un convenio con el ayuntamiento para que me dejara construir más metros? ¿Se puede negociar la ocupación máxima?

3º El mayor problema que yo veo, es que la cubierta es común para todas las viviendas adosadas. Demoler la mía, podría afectar a la integridad de las otras viviendas? como podría garantizar una correcta demolición?

4º Alguien sabe cual es el grado de edificabilidad que se contabiliza para sótanos y terrazas? Tengo entendido que los sótanos no se contabilizan si no son mayores que la planta en más de 1,5 m, que las terrazas no se cuentan, y los porches a un 50 %

5º Otra duda al interpretar el PGOU es, ¿cuando se usa la interjección "o", como lo interpreto, o una cosa "u" la otra? o son las dos a la ves? ósea, ¿o dos plantas o 7 metros, lo que suceda antes?

Muchas Gracias por las molestias.

P.D.
Si desean fotos para ver la cubierta no duden en solicitarlas.
 
#2
Empecemos por parte y siempre hablando dentro de la legalidad y despues de haber visto la foto.

1.- En principio no tienen porque denegartela, salvo vivienda protegida que no es el caso.

2.- En principio ni se pueden construir mas metros ni se puede negociar la ocupacion, aunque ya sabes como estaba el tema en tu municipio.

3.- Totalmente no solo compartes la cubierta, seguramente tambien compartiras cimentacion, etc por la foto se trata de una vivienda adosada, dudo que encuentres alguien que garantice dicha demolicion, es mas, en este caso lo tiene crudo, crudo, puesto que podrias provocar el colapso de las casas adyacentes.

Vende la casa tal y como esta y busca otra cosa
 
#3
Hola...

No estoy de acuerdo en que a priori no se puedan construir más metros, habría que estudiarlo...

Para el cálculo de la edificabilidad máxima permitida, se aplica el coeficiente de 1,2m2/m2 sobre la parcela neta, que por lo general suele incluir el espacio libre que se deja como separación a linderos(en este caso delantero y trasero) y que en esta tipología suele ser una parcela completa(no el trocito donde está tu adosado más la separación a linderos, sino la parcela completa donde se asienta el grupo de adosados, que sólo ha ocupado un 80% del total).

Habría que ver la edificabilidad que han consumido el resto de propietarios con respecto al total permitido y ver si se puede agrupar esa edificabilidad excedente.

No ha mucho que redactamos un estudio de detalle en una unidad de actuación para trasvasar la edificabilidad excedente del resto de parcelas ya edificadas, a otra que estaba por edificar(hace 25 años creo que se le daba más importancia al diseño del edificio que al aprovechar hasta el último metro posible). Ni qué decir tiene que esto no debería de permitirse mediante un ED, y que para hacer esto deben de estar de acuerdo el resto de propietarios(previo pago de esa edificabilidad, claro..).

En cuanto a lo de las dos plantas o 7 metros, hay que pensar en una envolvente definida en su máximo por los 7 metros de altura, pero que en su interior se pueden edificar como máximo 2 plantas.

Saludos.
 
#4
Peón-albañil la pregunta de naghtan es

¿Podría llegar a un convenio con el ayuntamiento para que me dejara construir más metros? ¿Se puede negociar la ocupación máxima?
mi respuestas para SU PARCELA.

2.- En principio ni se pueden construir mas metros ni se puede negociar la ocupacion, aunque ya sabes como estaba el tema en tu municipio.
Se pueden traspasar edificabilidades, hacer modificacion de PGOU, se pueden hacer muchas cosas, pero estamos hablando de "su parcela", vamos de un privado que se quiere hacer su casita.

Tu dices

Para el cálculo de la edificabilidad máxima permitida, se aplica el coeficiente de 1,2m2/m2 sobre la parcela neta, que por lo general suele incluir el espacio libre que se deja como separación a linderos(en este caso delantero y trasero) y que en esta tipología suele ser una parcela completa(no el trocito donde está tu adosado más la separación a linderos, sino la parcela completa donde se asienta el grupo de adosados, que sólo ha ocupado un 80% del total).

Habría que ver la edificabilidad que han consumido el resto de propietarios con respecto al total permitido y ver si se puede agrupar esa edificabilidad excedente.
Tampoco es seguro 100% ya que si han efectuado una division horizontal tumbada, segun registradores y notarios se consideran parcelas diferentes, tanto es asi que se han admitido sin instalaciones de telecomunicaciones.

En todos los casos no creo que pueda hacer mucho, ya que demoler eso , hacer sotano practicamente es inviable, aunque no hay nada imposible, pero cuando algo es casi imposible si se puede hacer es antieconomico.
 
#5
Muchas Gracias a los dos, me habéis ayudado mucho. Señor "El Inútil" he leído muchos de sus post y me gusta su estilo y profesionalidad, ese es el gran problema, que en Marbella hemos pasado de negro a blanco de un momento. De no respetar ninguna legalidad a ser escrupulosos en su aplicación. El hecho de que haya viviendas que hayan sobrepasado estos límites, no me da base legal para reclamar más edificabilidad o altura? Entonces tendré que recurrir a la sabiduría popular, "Hecha la ley, hecha la trampa..." Lo debería enfocar en plan Reforma Mayor, Salón de doble altura, y cuando termina la obra, hecho el otro salón? :LOL: ¿O dejo una cubierta y casa de desmontable? :LOL: Muchas gracias de nuevo.
 
#6
El hecho de que haya viviendas que hayan sobrepasado estos límites, no me da base legal para reclamar más edificabilidad o altura?
Creo que tu (por favor no me llames señor, llamame EL_INUTIL) tienes claro que no, no te da ninguna base legal, la base legal la da el PGOU.

No puedo analizar el programa de vivienda que necesitas, pero en principio 1,2x105= 126 m² de vivienda, dan para hacer una vivienda mas que decente sin tener que recurrir a la "sabiduria popular" ;)
 
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