Edificabilidad en parcela con dos fincas registrales

CogitoBcn

Novel
Buenas, tengo dos dudas sobre cómo calcular la edificabilidad/ocupación de una vivienda unifamiliar, para ver si cumple la normativa.

1) La parcela incluye dos fincas registrales. Una grande donde está la vivienda, el garaje y la mayoría del jardín, y otra pequeña que incluye algo de jardín y la entrada al garaje. Pero no sé qué significa ni qué implica urbanísticamente que sean dos fincas registrales.
  • A la hora de calcular los ratios, ¿en el denominador utilizo la superficie de la finca registral donde está la vivienda o el total de las dos superficies?
2) En el certificado de superficie, el arquitecto ha incluido la superficie construida y la superficie útil (sumando vivienda y terrazas/porches).
  • A la hora de calcular los ratios, ¿en el numerador pongo la superficie construida o la útil? Si es la útil: ¿las terrazas no cuentan un 50%?
Cuando digo ratios me refiero a la edificabilidad y a la ocupación, gracias.
 
1) Tienes que usar la registral de donde está la vivienda, no el total, para poder usar el total tienes que hacer una agregación de fincas (si es posible).

2) La segunda es más "compleja" (vamos, es una chorrada, pero los datos dependen de las zonas).
La ocupación es la huella del edificio (como si miraras en un vuelo, todo lo que se ve), en algunos sitios cuentan vuelos en otros no, etc. Por tanto, no basta con tener superficies útiles o construidas, tiene que se la superficie "de la huella", normalmente cuentan porches, etc.

La ocupación es las superficie de huella/superficie de parcela.
La edificabilidad es la división entre superficie construida/superficie de parcela.

El cómputo de superficies depende el PGOU de tu municipio, debe venir explicado.
 

ALYRODRI

Esmeralda
Ojo, algunos PGOU tienen reglas propias para el cómputo de edificabilidad, por lo que algunos elementos que cuentan como superficie construida no computarían como edificabilidad consumida a efectos de cumplir con la edificabilidad del plan (o computan menos). Yo he visto planes que recogen que los garajes en planta baja no computan a efectos de edificabilidad, las superficies bajo rasante, los cuartos de instalaciones, etc.
Otro tanto pasa con balcones, terrazas, miradores y porches.
 

sparus

Diamante
Me acabo de enfrentar a un PGOU que computa las terrazas descubiertas en edificabilidad al 50% 😵
Cada uno es un mundo...
 

CogitoBcn

Novel
Muchas gracias por las explicaciones, @Octopussy.

Ya veo que si tengo problemas para cumplir la edificabilidad tendré que investigar lo de la agregación de fincas, supongo que siendo el mismo propietario no debe ser demasiado complicado.

Por tanto, no basta con tener superficies útiles o construidas, tiene que se la superficie "de la huella", normalmente cuentan porches, etc.

La ocupación es las superficie de huella/superficie de parcela.
La edificabilidad es la división entre superficie construida/superficie de parcela.

El cómputo de superficies depende el PGOU de tu municipio, debe venir explicado
OK, intentaré calcular la "huella" a partir de las superficies de las habitaciones/porches individuales.

Ojo, algunos PGOU tienen reglas propias para el cómputo de edificabilidad, por lo que algunos elementos que cuentan como superficie construida no computarían como edificabilidad consumida a efectos de cumplir con la edificabilidad del plan (o computan menos). Yo he visto planes que recogen que los garajes en planta baja no computan a efectos de edificabilidad, las superficies bajo rasante, los cuartos de instalaciones, etc.
Otro tanto pasa con balcones, terrazas, miradores y porches
Veo que coincides en que la respuesta a qué computa y qué no, depende totalmente del PGOU, de momento me he descargado varios ficheros del ayuntamiento y a ver si tengo suerte y encuentro las definiciones, ¡gracias!
 
Conio, eso ya te lo habrá mirado el arquitecto :cool:, es lo primero que se mira: condiciones urbanísticas.
 

CogitoBcn

Novel
Conio, eso ya te lo habrá mirado el arquitecto :cool:, es lo primero que se mira: condiciones urbanísticas
:) De momento al arquitecto solo se le ha pedido un certificado de superficie de cara a actualizarla en el Registro, ya que en el momento de construirla (hace medio siglo) solo se registró una fracción del total de la vivienda. Pero el otro día se me ocurrió que igual al actualizarla se incumplía los criterios de edificabilidad/ocupación... y por eso estaba un poco preocupado y he querido calcularlo antes de consultárselo.

Pero parece que he tenido suerte con el ayuntamiento y, si he entendido correctamente, las plantas semisótano no computan, espero que me lo podáis confirmar, y si no es así mejor saberlo ahora que después.

Copio resumen de los fragmentos "interesantes", los subrayados son míos:

"Capítulo 2: Parámetros y conceptos reguladores de la actividad edificatoria:
...
e) Índice de edificabilidad neto es el límite de edificabilidad, expresado en m² de techo por m² de suelo, aplicable a una parcela. En el cómputo de edificabilidad se incluirán todas las superficies por encima de las plantas sótano sumando los patios de luces, ventilación y cuerpos :confused: volados.
...
Art. 52: Definición de conceptos:
...
c) Planta baja: Piso bajo del edificio a nivel del suelo o dentro de los límites que con referencia a la rasante señalan las normas.
d) Planta sótano: La situada bajo la planta baja.
...
Art. 55: Planta sótano
...
2) Las plantas sótano en el tipo de edificación aislada, son toda la planta enterrada o semienterrada siempre que su techo esté a menos de un metro por encima del nivel del suelo exterior definitivo. La parte de planta semienterrada, el techo de la cual sobresale más de un metro por encima de este nivel, tendrá en toda esta parte, la consideración de planta baja."

Parece claro que los sótanos no computan, ¿no? Y quiero entender que también considera como "sótanos" a los semisótanos, ¿es correcto?

Si no computa los semisótanos (la parcela hace bastante pendiente, y hay un primer semisótano de dormitorios y otro de bodega/sala de calderas), entonces estoy muy por debajo del máximo 🤞
 
arece claro que los sótanos no computan, ¿no? Y quiero entender que también considera como "sótanos" a los semisótanos, ¿es correcto?
No necesariamente, normalmente no se hacen "semisótanos", porque suelen computar, se hacen sótanos y se mira en las definiciones la cota del techo de sótano o suelo de planta baja y se ajusta a esa. En mi pueblo dice el suelo de planta baja estará como máximo a +1,50 m, eso significa que puedo "sacar" el sótano entre 1 y 1,10 de la rasante según aislamientos, etc.

Ojo, también con los terrenos en pendiente puede tener forma de cálculo especial.
 
Aquí tienes la respuesta a lo que preguntabas:

si he entendido correctamente, las plantas semisótano no computan, espero que me lo podáis confirmar, y si no es así mejor saberlo ahora que después
Sí computa la parte que tenga el techo a más de un metro del nivel (de todos modos tiene que ver como se establece el nivel o rasante).

"2) Las plantas sótano en el tipo de edificación aislada, son toda la planta enterrada o semienterrada siempre que su techo esté a menos de un metro por encima del nivel del suelo exterior definitivo. La parte de planta semienterrada, el techo de la cual sobresale más de un metro por encima de este nivel, tendrá en toda esta parte, la consideración de planta baja."
 

CogitoBcn

Novel
Ah, vale, supongo que no utilicé la terminología correcta, con "semisótano" te debes referir a esos pisos medio enterrados que en la calle ves las ventanas a ras de suelo. Yo me refería a una planta que está por debajo del nivel del suelo en el lado de la calle, pero debido a la pendiente, está por encima del nivel del suelo del jardín trasero. Una pared o dos está enterrada, pero las otras están a la vista.

En este caso, parece que las plantas por debajo del nivel del suelo, que no son visibles desde la calle, y que dan al jardín trasero, serían consideradas "semienterradas" (su techo está por debajo del nivel de calle) y ¿por lo tanto no computarían? Ya sé que no te vas a mojar, :sneaky:, pero hasta que lo consulte supongo que me puedo dejar de preocupar un poco, ¿no? :)
 

CogitoBcn

Novel
No del todo, he pagado un pedazo de arras y ahora estoy pendiente de que me den una hipoteca o de vender un despacho (cosa aún más difícil) 🤞
 
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