Edificación de dos casas en un mismo terreno

Hola:

Este es mi primer mensaje es este foro, y quería saludar a todos, y solicitar su consejo.

Un hermano mío, y yo estamos pensando en edificar dos casas en un terreno que pertenece a nuestro padre.

La idea es hacer dos casas unifamiliares, y separadas (no adosadas).

La cuestión es la siguiente: ¿es mejor separar el terreno ahora, con lo que entiendo que serían 2 obras y por tanto dos licencias, o bien no separar hasta terminar la obra?

¿Entiendo bien, si pienso que en el segundo caso solo sería una licencia de obras, y por tanto menos gastos?

Asimismo, al ser dos casas idénticas (y un solo proyecto si no separamos antes de terminar) lo que nos cobre el arquitecto sería menor, o estoy equivocado.

Un saludo y gracias.
 

eepa

Diamante
Tienes que conocer la normativa urbanística que afecta a ese terreno, pero ya te digo que no vas a poder construir dos unifamiliares en el mismo solar, tienes que segregarlo antes en dos(si es que es posible).

No vas a ahorrar nada en el proyecto.

Pásate por el ayuntamiento a consultar normativa urbanística que afecta a tu solar, posibilidades de segregación, etc... al técnico municipal o vete ya a un arquitecto.

Saludos y suerte.
 

bicilindro

Titanio
Me permito añadir a lo ya dicho que en ocasiones la normativa municipal establece unos metros cuadrados mínimos para construir.
Por lo que puede ser conveniente segregar las fincas ahora, antes de que cambie la norma para peor.
Además, a la hora de las herencias, siempre está todo más claro.
 
Yo también me permito añadir: la licencia de obras no deja de ser un porcentaje de un presupuesto de ejecución (entre comillas), con lo que debería ser muy aproximado el importe para una obra y para dos. En cuanto a los honorarios de arquitecto (y aparejador...), en ambos casos se negociarán de la misma manera.
Segregación si es posible, es decir Sup= 2xParcela mínima para vivienda unifamiliar.
 

Gingru

Esmeralda
Pero si segregáis, aseguraos de que ambas parcelas tienen la superficie mínima necesaria para poder construir lo que queréis :)
 
Vale, gracias a todos.

El terreno es bastante grande, o sea que por tamaño no va a ser, y no hay problema para construir dos casas (estamos hablando de unos 1600 metros cuadrados en total).

Era de suponer que no habría diferencia, pero así me queda más claro.

Saludos.
 

Gingru

Esmeralda
El terreno es bastante grande, o sea que por tamaño no va a ser, y no hay problema para construir dos casas (estamos hablando de unos 1600 metros cuadrados en total)

Pues entonces, aseguraos antes que según las normativas, la parcela mínima para la construcción de viviendas unifamiliares pueda ser de 800m2
 

Gont

Plata
Vale, gracias a todos.

El terreno es bastante grande, o sea que por tamaño no va a ser, y no hay problema para construir dos casas (estamos hablando de unos 1600 metros cuadrados en total).

Era de suponer que no habría diferencia, pero así me queda más claro.

Saludos.

Espero que tengas suerte, por aqui en algunos ayuntamientos (muy pocos eso si), con esos metros te llega para hacer una casa por los pelos, y en muchos no te llega para hacer dos ni de lejos.
 
Me enteraré, pero sé a ciencia cierta de que se edifica en parcelas más pequeñas (directamente sé de parcelas de 400 metros que permiten casas unifamiliares, y de 200 para adosados).

Saludos.
 

vorpal

VIP
Aunque el tema es antiguo, no lo había visto.
Me permito comentar además de todo lo que ya han aportado los compañeros, que existe la técnica de la división horizontal tumbada (DHT), poco ortodoxa pero muy efectiva.

Si el planeamiento impone la tipología de vivienda unifamiliar pero sin establecer el parámetro de DENSIDAD , tal como decir una vivienda por parcela, cabría la posibilidad de construir tantas viviendas unifamiliares en una sola parcela como quisiéramos, con el único limite de la edificabilidad.

No solo eso: en una parcela puedo colocar los edificios sin sujeción a distancia alguna entre ellos puesto que el Código Civil establece distancias mínimas entre PROPIEDADES DISTINTAS y en una DHT estaríamos en un condominio de varios propietarios.

Saludos.
 

elwood

Esmeralda
Asimismo, al ser dos casas idénticas (y un solo proyecto si no separamos antes de terminar) lo que nos cobre el arquitecto sería menor, o estoy equivocado.

No vas a ahorrar nada en el proyecto.

Pues en los baremos de mi colegio (si, ya se que ya no son preceptivos, etc. etc... pero los sigo usando "de referencia") si que hay un coeficiente de reducción de honorarios pro repetición.

Igual que si haces un edificio de 3 plantas iguales, y uno de 6 iguales, el de 6 plantas no vale el doble qu eel de 3...

O si haces 15 unifamiliares iguales, no las cobras igual que si haces una... Joé, que solo hay que darle a "print" mas veces... (eso si, la responsabilidad, no tiene nada que ver)
 

eepa

Diamante
Pues en los baremos de mi colegio (si, ya se que ya no son preceptivos, etc. etc... pero los sigo usando "de referencia") si que hay un coeficiente de reducción de honorarios pro repetición.

¿Y ese coeficiente se aplica a partir de la segunda vivienda idéntica?

Nunca son dos proyectos idénticos, hay que adaptar al terreno y a la parcela por lo menos. Aunque es un ahorro evidente para el arquitecto.
 

eepa

Diamante
El mismo ha dicho:
Que quieres decir con eso, que si respetamos los m2 edificables por parcela que marque la normativa urbanística, se puede construir más de una vivienda?

Léete esto de nuevo, aquí está la respuesta a lo que preguntas:

Si el planeamiento impone la tipología de vivienda unifamiliar pero sin establecer el parámetro de DENSIDAD , tal como decir una vivienda por parcela, cabría la posibilidad de construir tantas viviendas unifamiliares en una sola parcela como quisiéramos, con el único limite de la edificabilidad.
 

vorpal

VIP
El mismo ha dicho:
No lo entiendo!

Que quieres decir con eso, que si respetamos los m2 edificables por parcela que marque la normativa urbanística, se puede construir más de una vivienda?


Efectivamente, si el planeamiento ha tenido el despiste al definir la tipología de vivienda unifamiliar de no especificar que se podrá construir UNA VIVIENDA POR PARCELA, no hay nada que lo prohíba.
Y hay muchos planeamientos que tienen ese "pequeño" desliz.

Ejemplo:

Parcela de 1100 m2.
Ordenanza municipal dice:
Tipología: vivienda unifamiliar
Parcela mínima 400 m2
Edificabilidad 0.5 m2t/m2s
Vivienda mínima 150 m2.

Pregunta: ¿cuantas viviendas puedo edificar en esa parcela?

tendríamos una edificabilidad de 1100 x 0.5 = 550 m2t
550/150 = 3.66 viviendas _> 3 viviendas majas de casi 200 m2.

Sin embargo no puedo DIVIDIR la parcela en 3, porque necesitaría sacar tres de 400 m2 y no tengo esa superficie.

Solución: NO DIVIDO, y desarrollo tres viviendas individuales como proyecto unitario sobre esa finca SIN DIVIDIRLA.

¿cumplimos la ordenanza de parcela mínima? si, porque nuestra parcela mide 1100 m2 > 400 m2

¿cumplimos la tipología?, si, porque edificamos tres viviendas unifamiliares.

¿cumplimos la edificabilidad?, si porque construimos tres viviendas con 550 m2t sobre rasante en total.

Solo si el planeamiento al definir la tipología de vivienda unifamiliar estableciera que se construye UNA VIVIENDA EN CADA PARCELA, impediría aplicar la DHT.

ADVERTENCIA: esto es un gol por la escuadra al Ayuntamiento, y estas cosas no se olvidan ni se perdonan fácilmente. Ojito porque van a estar a la que salta, con mucho resentimiento y ganas de pillarte.

Saludos.
 
Vorpal ha dicho:
ADVERTENCIA: esto es un gol por la escuadra al Ayuntamiento, y estas cosas no se olvidan ni se perdonan fácilmente. Ojito porque van a estar a la que salta, con mucho resentimiento y ganas de pillarte.

Gran verdad, ante ese desliz y meter 15 donde querían 11

el comentario por parte de un municipe fué

¿Emigras? :p :p :p

Se hicieron 11 al final
 

Ruskin

VIP
Pero si segregáis, aseguraos de que ambas parcelas tienen la superficie mínima necesaria para poder construir lo que queréis :)

Ojo con el resto de parámetros que puedan venir en la ordenanza, como por ejemplo lindero mínimo (longitud) a vial público, o ese tipo de cosas.
 

eepa

Diamante
Pero si segregáis, aseguraos de que ambas parcelas tienen la superficie mínima necesaria para poder construir lo que queréis :)

Ojo con el resto de parámetros que puedan venir en la ordenanza, como por ejemplo lindero mínimo (longitud) a vial público, o ese tipo de cosas.

Aquí no te dejan segregar si alguna de las parcelas resultantes no es edificable, así que todas deben cumplir todos los parámetros.
 

sparus

Diamante
CAPÍTULO II.
APLICACIÓN DE LAS NORMAS JURÍDICAS

Artículo 3.
1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.

Eso de ahí arriba lo pone el Código Civil, y aunque vale para cualquier ley o norma, en este caso se traduce en que si la ordenanza de unifamiliares se concibió para un tipo de asentamiento, no se puede hacer algo que parezca chocar con ese objetivo.

Las divisiones horizontales tumbadas son fraudes de ley en la mayor parte de los casos.
 

vorpal

VIP
CAPÍTULO II.
APLICACIÓN DE LAS NORMAS JURÍDICAS

Artículo 3.
1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.

Eso de ahí arriba lo pone el Código Civil, y aunque vale para cualquier ley o norma, en este caso se traduce en que si la ordenanza de unifamiliares se concibió para un tipo de asentamiento, no se puede hacer algo que parezca chocar con ese objetivo.

Las divisiones horizontales tumbadas son fraudes de ley en la mayor parte de los casos.

Si, amigo Sparus, coincido contigo, la DHT es un fraude de ley, pero lo que no está prohibido no está prohibido.
Entiendo que el ejemplo que he puesto yo ni está prohibido ni vulnera la ley.
Si la ley no admitiera interpretaciones la mayoría de los abogados se moriría de hambre :D.

Saludos.
 
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