Ejemplo de tasación residual de vivienda de 214 m²

#1
Buenos días.

Hasta ahora solo he tasado por el método de comparación o de coste, pero se me ha planteado una vivienda de 214 m² construidos en núcleo urbano pequeño. La vivienda está en estado ruinoso a pesar que tiene 57 años. Por los comentarios anteriores que he visto, el método para valorar la edificación (que hay que demoler) más solar, es el método residual, pero nunca he utilizado este método. ¿Podéis ayudarme? ¿tenéis un ejemplo para adaptarlo a mi edificación?
Gracias de antemano.
 
#2
No me he dedicado nunca a realizar tasaciones, pero como veo que nadie te contesta te comento lo que recuerdo: este método es el que se emplea normalmente cuando no tienes un mercado comparativo (en este caso de solares sin edificar, pues entiendo que lo que tienes es eso: un solar con una construcción en estado de ruina que en todo caso es una carga, por lo que supone de coste de demolición...).
Entiendo que si no tienes mercado comparativo de suelo no te queda otra que buscar testigos de viviendas en zonas similares, y calcular el valor de repercusión del suelo de estas por el método residual, que no es otra cosa que restar al valor del inmueble el valor de la construcción (coste construcción + honorarios/licencias + beneficios promoción...)... no tiene más historia la cosa.
 
#3
Quizás el método del valor residual no sería en principio el más adecuado.

Yo utilizaría el comparativo de solares con similar edificabilidad y le descontaría la carga de la demolición.

Si quieres utilizar el residual tanto dinámico como estático, en estos momentos es muy probable que el valor del suelo te va a dar < 0,00 €, al que tendrás que reducir el importe de demolición :confused::eek:
 
#4
Sí, efectivamente, este sistema se suele emplear solo si no tienes un mercado comparativo (en este caso de solares a la venta sin edificar y de similares características... lo que no suele ser habitual en suelo urbano consolidado).
 
#5
en estos momentos es muy probable que el valor del suelo te va a dar < 0,00 €
No creo que el valor sea 0.
Entiendo que debes buscar testigos en el entorno inmediato y dividir su precio por la edificabilidad de la parcela, sea cual sea su superficie construida.
Al valor promedio que obtengas lo divides por K, entre 1,2 y 1,5. Y le restas el valor del metro 2 construido, alrededor de 1.000.
Al valor que obtengas lo multiplicas por la edificabilidad del solar. Ese es su precio.
 
#6
El método residual no es justo si la construcción supera la edificabilidad. Pero es fácil.
 
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